Khi nào ngân hàng được bán đấu giá nhà đất thế chấp mà không cần khởi kiện? là vấn đề được cả ngân hàng và người đi vay quan tâm đến. Vậy, trường hợp nào thì ngân hàng được xử lý tài sản, điều kiện để bán đấu giá nhà đất là gì, thông báo như thế nào, có cần sự chấp thuận của chủ sở hữu hay không. Thông qua bài viết này chúng tôi sẽ làm rõ những vấn đề trên.
Điều kiện ngân hàng được xử lý tài sản thế chấp
Xử lý tài sản thế chấp là quyền của bên nhận bảo đảm – Ngân hàng khi bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ theo hợp đồng. Tuy nhiên, để xử lý được tài sản thế chấp theo đúng quy trình, ngân hàng phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
- Thứ nhất, thủ tục thế chấp nhà phải đảm bảo đúng quy định. Trong lĩnh vực tín dụng, việc vay thế chấp nhà đất cần đảm bảo các yếu tố sau:
- Hợp đồng thế chấp được công chứng, chứng thực nếu đối tượng là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Tài sản thế chấp phải được đăng ký bảo đảm theo Mục 2 Chương II Nghị định 99/2022/NĐ-CP. Đăng ký thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.
- Thứ hai, người vay thế chấp tài sản vi phạm nghĩa vụ hợp đồng tín dụng. Một số hành vi vi phạm làm phát sinh quyền xử lý tài sản bảo đảm của ngân hàng:
- Không trả nợ gốc, lãi đúng hạn.
- Sử dụng vốn sai mục đích.
- Vi phạm các điều khoản khác trong hợp đồng tín dụng.
- Thứ ba, người có tài sản thế chấp vi phạm nghĩa vụ bảo lãnh trong hợp đồng thế chấp.
- Thứ tư, khách hàng và ngân hàng có thỏa thuận về việc xử lý tài sản thế chấp. Thỏa thuận này bao gồm thỏa thuận về thời điểm, hình thức xử lý. Thông thường nội dung này được ghi trong hợp đồng thế chấp.
Ngân hàng được bán đấu giá nhà đất thế chấp mà không cần khởi kiện không?
Căn cứ Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015, Ngân hàng được bán đấu giá nhà đất thế chấp mà không cần khởi kiện khi:
- Đáp ứng các điều kiện được xử lý tài sản thế chấp nêu trên.
- Có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản thế chấp là bán đấu giá. Trường hợp không có thỏa thuận phương thức cụ thể nào để xử lý tài sản thì phương thức bán đấu giá sẽ được áp dụng, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Ngoài phương thức bán đấu giá xử lý tài sản thế chấp, Ngân hàng có thể xử lý tài sản thế chấp khi đủ điều kiện bằng các phương thức khác sau đây nếu có thỏa thuận:
- Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản.
- Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm.
- Phương thức khác.
>>>Xem thêm: Thủ tục mua bán tài sản là nhà đất thông qua đấu giá
Làm gì khi ngân hàng bán đấu giá nhà đất thế chấp không đúng quy định?
Ngân hàng bán đấu giá nhà đất thế chấp không đúng quy định gây ảnh hưởng quyền lợi hợp pháp khách hàng hoặc người thứ ba thì họ có quyền thực hiện hoạt động pháp lý:
- Khiếu nại: Khiếu nại hành vi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng thế chấp của Ngân hàng. Người khiếu nại cần đảm bảo chuẩn bị hồ sơ và tài liệu chứng cứ chứng minh yêu cầu hợp pháp của mình.
- Tố cáo: Trường hợp hoạt động của ngân hàng, cơ quan liên quan hoạt động bán đấu giá tài sản vi phạm pháp luật thì cá nhân, tổ chức có quyền tố cáo hành vi này. Việc tố cáo hành vi vi phạm của Ngân hàng thuộc thẩm quyền của Thanh tra Ngân hàng.
- Khởi kiện: Người có quyền lợi bị xâm phạm do hành vi vi phạm của Ngân hàng thì có quyền khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp. Đây là tranh chấp dân sự liên quan hợp đồng vay, thế chấp tài sản, vì vậy theo khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 sẽ thuộc thẩm quyền của Tòa án.
Câu hỏi thường gặp về việc Ngân hàng bán đấu giá tài sản thế chấp không cần khởi kiện
Dưới đây là tổng hợp những câu hỏi thường gặp liên quan đến việc xử lý tài sản thế chấp của Ngân hàng thông qua bán đấu giá mà không cần khởi kiện.
Ngân hàng phải thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp như thế nào trước khi bán đấu giá không cần khởi kiện?
Ngân hàng phải gửi văn bản thông báo cho bên bảo đảm (người vay, người thế chấp) và các bên cùng nhận bảo đảm khác (nếu có) về việc xử lý tài sản bảo đảm trước khi tiến hành. Nội dung thông báo phải tuân thủ quy định tại Điều 58 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, bao gồm thông tin về tài sản bị xử lý, lý do xử lý, thời gian, địa điểm và phương thức xử lý tài sản.
Thời hạn thông báo được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm, nếu không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định của pháp luật, thường là một khoảng thời gian hợp lý (ví dụ, ít nhất 10 ngày đối với động sản hoặc 15 ngày đối với bất động sản trước ngày xử lý, theo Điều 59 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, trừ trường hợp có nguy cơ tài sản bị tẩu tán, hư hỏng).
Số tiền thu được từ việc bán đấu giá tài sản thế chấp sẽ được xử lý ra sao nếu vượt quá hoặc không đủ trả nợ?
Số tiền thu được từ việc bán đấu giá tài sản thế chấp được ưu tiên thanh toán các chi phí hợp lý liên quan đến việc xử lý tài sản, sau đó mới đến nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng. Nếu số tiền thu được vượt quá tổng số nợ và chi phí, phần tiền dôi dư phải được trả lại cho bên bảo đảm. Trường hợp số tiền thu được không đủ để thanh toán toàn bộ khoản nợ, bên vay vẫn phải chịu trách nhiệm trả phần nợ còn thiếu cho ngân hàng, trừ khi có thỏa thuận khác. Cơ sở pháp lý: Điều 307 Bộ luật Dân sự 2015; Điều 63 Nghị định 99/2022/NĐ-CP.
Người vay có thể làm gì để ngăn chặn việc ngân hàng bán đấu giá tài sản thế chấp khi đã có thông báo xử lý?
Người vay có thể thương lượng với ngân hàng để tìm giải pháp khác như tái cơ cấu nợ, gia hạn trả nợ, hoặc tự bán tài sản để trả nợ theo một lộ trình được ngân hàng chấp thuận. Phương án khả thi nhất là thanh toán đầy đủ khoản nợ quá hạn và các chi phí phát sinh cho ngân hàng trước thời điểm tài sản được bán đấu giá thành công.
Chi phí cho việc tổ chức bán đấu giá tài sản thế chấp do ai chịu trách nhiệm thanh toán?
Chi phí xử lý tài sản bảo đảm, bao gồm cả chi phí bán đấu giá, thường do bên bảo đảm chịu, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Các chi phí này sẽ được khấu trừ từ số tiền thu được từ việc bán đấu giá tài sản. Cơ sở pháp lý: Điều 307 Bộ luật Dân sự 2015; Điều 63 Nghị định 99/2022/NĐ-CP.
Nếu nhà đất thế chấp đang cho thuê thì quyền lợi của người thuê nhà được giải quyết như thế nào khi ngân hàng bán đấu giá?
Theo quy định tại khoản 2 Điều 182 Luật Nhà ở 2023, “Trường hợp nhà ở đang cho thuê bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng, trừ trường hợp bên thuê nhà ở vi phạm quy định tại khoản 2 Điều 172 của Luật này hoặc các bên có thỏa thuận khác“.
Việc ngân hàng tự ý bán tài sản thế chấp không thông qua đấu giá (khi không có thỏa thuận rõ ràng về phương thức này) có hợp pháp không?
Nếu không có thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng thế chấp về việc ngân hàng được tự bán tài sản mà không qua đấu giá, hoặc nhận chính tài sản để thay thế nghĩa vụ, thì việc ngân hàng tự ý bán thường là không phù hợp. Khi không có thỏa thuận phương thức xử lý cụ thể, phương thức bán đấu giá được ưu tiên áp dụng theo Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015.
Người vay có thể yêu cầu ngân hàng tạm dừng việc bán đấu giá tài sản nếu có tranh chấp về số nợ không?
Nếu có tranh chấp về số nợ (ví dụ: cho rằng ngân hàng tính lãi sai, hoặc đã trả một phần nợ nhưng chưa được ghi nhận), người vay nên lập tức làm việc với ngân hàng, cung cấp bằng chứng và yêu cầu đối chiếu. Đồng thời, người vay có thể gửi đơn khiếu nại hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng và có thể yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời (nếu đủ điều kiện) để tạm dừng việc xử lý tài sản trong quá trình giải quyết tranh chấp. Cơ sở pháp lý: Chương VIII Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 về các biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Dịch vụ luật sư tư vấn và giải quyết tranh chấp khi Ngân hàng bán đấu giá tài sản
Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ luật sư tư vấn và giải quyết tranh chấp khi Ngân hàng bán đấu giá tài sản, bao gồm các công việc như:
- Tư vấn tính hợp pháp giao dịch tín dụng, bảo đảm nghĩa vụ hợp đồng tín dụng.
- Tư vấn quyền và nghĩa vụ của đương sự trong hợp đồng tín dụng, thế chấp.
- Tư vấn thủ tục bán đấu giá tài sản của ngân hàng.
- Tư vấn hướng giải quyết tranh chấp xử lý tài sản bảo đảm với ngân hàng.
- Soạn thảo hồ sơ khởi kiện, bản tự khai, yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời,…
- Đại diện làm việc tại tòa án, cơ quan có thẩm quyền.
- Luật sư bảo vệ quyền lợi hợp pháp đương sự trong tố tụng.
Kết luận
Việc ngân hàng bán đấu giá nhà đất thế chấp mà không cần khởi kiện chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý. Trường hợp phát hiện ngân hàng thực hiện việc xử lý không đúng quy định, người có quyền lợi liên quan cần chủ động sử dụng các biện pháp pháp lý phù hợp như khiếu nại, tố cáo hoặc khởi kiện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Nếu cần hỗ trợ pháp lý chuyên sâu hoặc sử dụng dịch vụ luật sư, hãy liên hệ với Luật Long Phan PMT qua hotline 1900636387 để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời.
Tags: bán đấu giá tài sản thế chấp, điều kiện bán đấu giá tài sản, ngân hàng bán đấu giá nhà đất, thế chấp nhà đất, thông báo xử lý tài sản bảo đảm, xử lý tài sản thế chấp
Cháu đang có thắc mắc cần giải quyết rất mong được phản hồi sớm ạ! Căn nhà của ông bà A thế chấp cho ngân hàng từ năm 2017. Đến năm 2018 ông bà A chuyển nhượng căn nhà này cho em họ là ông bà B ( tiền lãi hàng tháng A vẫn đóng). Từ tháng 9/2018 ông bà A không còn khả năng trả tiền lãi hàng tháng nên trở thành nợ xấu đến hiện tại là 2 năm, vì thế ông bà A muốn thanh lí căn nhà này dưới tên của chủ sở hữu là ông bà B. Nhưng mãi ông bà B không bán được căn nhà và bà B chuẩn bị đi nước ngoài. Vậy cho cháu hỏi nếu trước khi bà B đi rồi thì thủ tục nhượng lại căn nhà cho mình ông B để ông B toàn quyền bán căn nhà là như thế nào ạ? Và nếu không bán được nhà và không có khả năng trả tiền lãi quá cao thì ông bà B có bị ngân hàng khởi kiện không ạ? Hay ngân hàng sẽ chỉ thu hồi thanh lí hoặc đấu giá ạ? Bên B sẽ gặp rắc rối gì nếu không thể thanh lí được nhà thế chấp ngân hàng ạ? Cháu hỏi rất nhiều và hơi khó hiểu nhưng cháu rất mong được sự phản hồi từ luatlongphan.vn, cháu cảm ơn nhiều ạ!
Chào bạn,
Căn cứ khoản 8 Điều 320 và khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên thế chấp không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý. Như vậy, ông A không có quyền chuyển nhượng phần đất nói trên.
Trong trường hợp ông A không có khả năng thanh toán nợ thì phần diện tích đất đã thề chấp đó sẽ được thanh lý theo quy định pháp luật.
Trân trọng!
xin chào các anh chị các anh chị cho tôi được hỏi tôi có thế chấp nhà từ năm 2010 sau một năm thì vỡ nợ ko trả được đến năm 2013 thì ra tòa xử và chuyển sang bên thi hành án để xử lý bên thi hành án đã xử lỳ từ đó đến nay tức đến năm 2021 với tổng 19 lần bán đấu giá ko thành đến ngày 15 tháng 4 năm 2021 bên thi hành án và NH lại tổ chức bán và nay báo cho tôi là bán đấu giá thành công và phải bàn giao tài sản sau 10 ngày nữa vậy cho tôi hỏi như vậy các a c có tư vấn gì cho tôi để hiểu và các bước tiếp theo tôi là như thế nào vì tôi năm nay 63 tuổi đó là cả tâm huyết cuộc đời mong các a c tư vấn giúp.xin cảm ơn
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Chúng tôi xin được trình bày một số vấn đề sau đây:
Trình tự, thủ tục xử lý tài sản tức theo phương thức đấu giá tài sản được quy định như sau:
Bước 1: Thông báo về việc xử lý tài sản
Theo quy định tại Điều 300 Bộ luật Dân sự 2015, trước khi xử lý tài sản thế chấp, bên nhận thế chấp phải thông báo bằng văn bản trong một thời hạn hợp lý về việc xử lý tài sản thế chấp cho bên thế chấp và các bên cùng nhận thế chấp khác.
Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp mà gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên thế chấp, các bên cùng nhận thế chấp khác.
Bước 2: Định giá tài sản
Theo quy định tại Điều 306 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp không có thỏa thuận thì tài sản được định giá thông qua tổ chức định giá tài sản hoặc bên thế chấp và bên nhận thế chấp có quyền thỏa thuận về giá tài sản thế chấp cần xử lý. Trong quá trình định giá tài sản phải bảo đảm khách quan, phù hợp với giá thị trường.
Bước 3: Bán tài sản
Việc bán đấu giá tài sản thế chấp được thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản.
Trước thời điểm xử lý tài sản thế chấp mà bên thế chấp thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình đối với bên nhận nhận thế chấp và thanh toán các chi phí phát sinh do việc chậm thực hiện nghĩa vụ thì có quyền nhận lại tài sản đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác về thời điểm được nhận lại tài sản thế chấp trước khi xử lý.
Bước 4: Thanh toán số tiền có được từ việc bán đấu giá
Theo quy định tại Điều 307 Bộ luật Dân sự 2015:
Số tiền thu được có được từ việc xử lý tài sản thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản hồ sơ, thu giữ và xử lý tài sản thế chấp được các bên thanh toán theo thứ tự ưu tiên theo sự thỏa thuận hoặc theo quy định pháp luật. Khi một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm được xác định như sau:
Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng;
Trường hợp có biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba và có biện pháp bảo đảm không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba được thanh toán trước;
Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm.
Thứ tự ưu tiên thanh toán có thể thay đổi, nếu các bên cùng nhận bảo đảm có thỏa thuận thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau. Bên thế quyền ưu tiên thanh toán chỉ được ưu tiên thanh toán trong phạm vi bảo đảm của bên mà mình thế quyền.
Trường hợp số tiền có được từ việc xử lý tài sản thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản thế chấp lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì số tiền chênh lệch phải được trả cho bên bảo đảm. Trường hợp số tiền nhận được từ việc xử lý tài sản bảo đảm sau khi thanh toán cho các chi phí thu giữ các tài sản, quá trình bảo quản và xử lý các tài sản thế chấp, cầm cố lớn hơn so với giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì số tiền sau khi có được nếu chênh lệch phải được trả cho người có tài sản còn lại nếu có.
Bước 5: Chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản sau khi xử lý tài sản bảo đảm
Trong trường hợp tài sản bảo đảm thuộc loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì người nhận chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản.
Trong trường hợp pháp luật quy định việc chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản phải có sự đồng ý bằng văn bản của chủ sở hữu, hợp đồng mua bán tài sản giữa chủ sở hữu tài sản hoặc người phải thi hành án với người mua tài sản về việc xử lý tài sản bảo đảm thì hợp đồng thế chấp tài sản được dùng để thay thế cho các loại giấy tờ này.
Đối với tài sản là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, hồ sơ theo quy định của pháp luật để đề nghị đăng ký biến động và chỉnh lý về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản bảo đảm được nộp đồng thời với hồ sơ yêu cầu xóa đăng ký giao dịch bảo đảm để cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền thực hiện việc chỉnh lý biến động đồng thời cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền sẽ xóa đăng ký giao dịch bảo đảm theo thủ tục do pháp luật quy định.
Sau đó thì người nhận chuyển quyền sở hữu đất và quyền sử dụng tài sản đó được văn phòng đăng ký đất đai các cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho người sử dụng đất theo quy định.
Như vậy, sau khi đã thanh toán nợ, về nguyên tắc, bạn cần bàn giao tài sản nhà đất để chuyển quyền sử hữu cho người thắng đấu giá. Nếu bạn có mong muốn vẫn giữ được tài sản thế chấp thì có thể thỏa thuận với bên thắng đấu giá để nhận chuyển nhượng tài sản thông qua một hợp đồng chuyển nhượng tài sản mới.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn liên quan đến thắc mắc của bạn. Nếu như bạn có bất cứ vướng mắc nào, xin vui lòng liên hệ với chúng tôi qua HOTLINE 1900.63.63.87 để được tư vấn kịp thời và hỗ trợ tốt nhất. Xin cảm ơn!
Tôi cần hỗ trợ ngăn chặn việc đấu giá tài sản
Kính chào quý khách, nội dung câu hỏi của quý khách đã được chúng tôi phản hồi qua email. Qúy khách vui lòng xem mail để biết chi tiết.