Đền bù khi nhà nước thu hồi đất: Hướng dẫn quyền lợi theo luật mới

Đền bù khi nhà nước thu hồi đất gồm bồi thường đất, bồi thường tài sản, hỗ trợ và bố trí tái định cư theo Luật Đất đai 2024 và văn bản hướng dẫn đến năm 2026. Luật Long Phan PMT trình bày quyền lợi, cách tính tiền theo bảng giá đất, trình tự sau khi bỏ cấp huyện và cách xử lý khi chưa thỏa đáng, dành cho người đang chờ bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

Người dân được đền bù những khoản nào khi nhà nước thu hồi đất?

Người có đất bị thu hồi được hưởng bốn nhóm quyền lợi: bồi thường về đất, bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất, các khoản hỗ trợ và bố trí tái định cư khi phải di chuyển chỗ ở. Mỗi nhóm có điều kiện và cách tính riêng theo Luật Đất đai 2024.

Điều 91 Luật Đất đai 2024 đặt nguyên tắc chung là bồi thường dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch và kịp thời. Theo quy định tại điều này, bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng hoặc bằng tiền, và người có đất có thể chọn nhận tiền theo nguyện vọng đã đăng ký.

Bồi thường về đất

Bồi thường về đất là khoản lớn nhất trong phương án đền bù, được trả bằng đất cùng mục đích sử dụng hoặc bằng tiền. Điều kiện nhận khoản này gắn với giấy tờ về quyền sử dụng đất và việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Theo khoản 1 Điều 98 Luật Đất đai 2024, người có đất ở bị thu hồi, nếu đủ điều kiện theo Điều 95, được bồi thường bằng đất ở, nhà ở, tiền hoặc đất có mục đích sử dụng khác. Với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân, Điều 96 quy định diện tích được bồi thường tính trong hạn mức theo Điều 176 và Điều 177 Luật Đất đai 2024.

Bồi thường tài sản gắn liền với đất

Tài sản gắn liền với đất như nhà ở, công trình, cây trồng và vật nuôi được bồi thường riêng, không phụ thuộc việc đất có đủ điều kiện bồi thường hay không. Mức bồi thường dựa trên giá trị xây dựng mới hoặc thiệt hại thực tế.

• Nhà ở, công trình phục vụ đời sống của hộ gia đình, cá nhân: bồi thường theo giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương, theo Điều 102 Luật Đất đai 2024.
• Cây hằng năm: bồi thường theo giá trị sản lượng của vụ thu hoạch, tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước, theo Điều 103 Luật Đất đai 2024.
• Cây lâu năm: bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây, theo Điều 103 Luật Đất đai 2024.
• Chi phí đầu tư vào đất còn lại: được bồi thường khi đất không được bồi thường về đất, theo Điều 107 Luật Đất đai 2024.

Nghị định 49/2026/NĐ-CP sửa đổi Điều 14 Nghị định 88/2024/NĐ-CP, cho phép thuê đơn vị tư vấn xác định thiệt hại về tài sản và tính vào chi phí bồi thường.

Các khoản hỗ trợ

Hỗ trợ là khoản bổ sung nhằm giúp người bị thu hồi đất ổn định cuộc sống và sản xuất, tách biệt với tiền bồi thường. Khoản 1 Điều 108 Luật Đất đai 2024 liệt kê các nhóm hỗ trợ, còn mức cụ thể do Nghị định 88/2024/NĐ-CP và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

• Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất, kinh doanh.
• Hỗ trợ di dời vật nuôi, tháo dỡ và di dời tài sản.
• Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm: bằng tiền không quá 05 lần giá đất nông nghiệp cùng loại đối với một số đối tượng, theo khoản 1 Điều 109 Luật Đất đai 2024.
• Hỗ trợ tạm cư trong thời gian chờ bố trí tái định cư: được bổ sung vào nội dung phương án theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP.

Với đất nông nghiệp, khoản 1 Điều 19 Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định thời gian hỗ trợ ổn định đời sống tăng theo tỷ lệ diện tích bị thu hồi, mức hỗ trợ bằng tiền tương đương 30 kg gạo mỗi người mỗi tháng theo thời giá trung bình. Theo khoản 6 Điều 11 Nghị định 49/2026/NĐ-CP cho phép địa phương quy định mức khác nhưng không thấp hơn mức này.

Tái định cư

Tái định cư áp dụng khi người có đất ở bị thu hồi phải di chuyển chỗ ở. Người dân được bố trí đất ở hoặc nhà ở tại khu tái định cư, hoặc nhận tiền nếu chọn không nhận suất tái định cư, theo Điều 111 Luật Đất đai 2024.

Theo khoản 1 Điều 111, phương án bố trí tái định cư dự kiến phải được thông báo và niêm yết công khai ít nhất 15 ngày. Giá đất tại nơi tái định cư nay tính theo bảng giá đất theo khoản 6 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15. Khu tái định cư phải có hạ tầng phù hợp theo Điều 110 Luật Đất đai 2024.

Điều kiện để được bồi thường về đất là gì?

Người sử dụng đất được bồi thường về đất khi thuộc nhóm đối tượng do Điều 95 Luật Đất đai 2024 quy định và có một trong các giấy tờ hoặc căn cứ hợp pháp về quyền sử dụng đất. Thiếu căn cứ này, quyền lợi thường thu hẹp ở tài sản và chi phí đầu tư.

Theo khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2024, nhóm đối tượng gồm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải đất thuê trả tiền hằng năm, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức tôn giáo và một số tổ chức khác. Khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024 đặt ra các căn cứ về giấy tờ như sau.

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 137 của Luật này ;
• Nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai;
• Được sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Trường hợp ngoại lệ: đất không đủ điều kiện bồi thường về đất

Khi đất không đủ điều kiện bồi thường về đất, người sử dụng vẫn có thể được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại và tài sản gắn liền với đất. Khoản 1 Điều 107 Luật Đất đai 2024 liệt kê các trường hợp này, ví dụ đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất hoặc đất thuộc quỹ đất nông nghiệp công ích.

Chúng tôi khuyến nghị người dân không từ chối kiểm đếm chỉ vì cho rằng đất không được bồi thường. Hồ sơ chứng minh chi phí san lấp, cải tạo đất và tài sản trên đất vẫn là căn cứ để đề nghị bồi thường khoản đầu tư còn lại.

Trường hợp ngoại lệ: đất nông nghiệp sử dụng trước ngày 01/7/2004

Theo khoản 3 Điều 96 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất trước ngày 01/7/2004 mà không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận vẫn có thể được bồi thường theo quy định của Chính phủ. Đây là trường hợp thường gặp ở vùng có đất canh tác lâu năm chưa hoàn tất thủ tục.

Chúng tôi khuyến nghị người dân thu thập sớm các giấy tờ chứng minh thời điểm sử dụng như xác nhận của khu dân cư, biên lai thuế sử dụng đất nông nghiệp, sổ sách địa phương và hình ảnh canh tác. Thời điểm sử dụng đất thường quyết định việc có được bồi thường hay không.

>>> Xem thêm: Mức hỗ trợ và bồi thường đối với hộ gia đình có đất nông nghiệp bị thu hồi

Tiền đền bù đất được tính như thế nào từ năm 2026?

Từ ngày 01/01/2026, tiền bồi thường về đất được tính theo giá đất trong bảng giá đất của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh và hệ số điều chỉnh giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Công thức cơ bản là diện tích được bồi thường nhân đơn giá trong bảng giá và hệ số.

Khoản 6 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định giá đất tính tiền bồi thường về đất và giá đất tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư được tính theo giá đất trong bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Khoản 3 Điều 7 của Nghị quyết giao Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định bảng giá đất, áp dụng từ ngày 01/01/2026.

Khi vị trí được bồi thường chưa có trong bảng giá đất, cơ quan có thẩm quyền căn cứ giá đất tại vị trí tương tự để quyết định. Ủy ban nhân dân cấp xã báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để bổ sung vào bảng giá đất theo quy định của Nghị quyết 254/2025/QH15.

Nghị định 49/2026/NĐ-CP cũng điều chỉnh Điều 4 và Điều 13 Nghị định 88/2024/NĐ-CP về giá đất và công thức tính tiền bồi thường theo bảng giá, hệ số.

Cách đối chiếu phương án bồi thường trước khi đồng ý

Người dân có thể tự kiểm tra phương án bằng cách đối chiếu diện tích, loại đất, vị trí và đơn giá với hồ sơ kiểm đếm và bảng giá đất hiện hành. Sai lệch thường nằm ở diện tích đo đạc, loại đất ghi nhận hoặc đơn giá tài sản.

1. Lấy bản sao biên bản kiểm đếm, bản đồ đo đạc và phương án bồi thường được niêm yết.
2. So diện tích trên phương án với giấy chứng nhận và hiện trạng sử dụng thực tế.
3. Kiểm tra loại đất, vị trí đất và đơn giá có khớp bảng giá đất, hệ số điều chỉnh đang áp dụng không.
4. Kiểm tra đơn giá nhà, công trình, cây trồng so với đơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
5. Ghi ý kiến bằng văn bản trong thời hạn lấy ý kiến và đề nghị đối thoại nếu không đồng ý.

Nếu quý khách cần luật sư đối chiếu biên bản kiểm đếm và bảng tính tiền bồi thường, hãy gửi bản sao các tài liệu này qua Email pmt@luatlongphan.vn để được chỉ ra các khoản có dấu hiệu tính thiếu trước khi hết thời hạn góp ý.

Trình tự thu hồi đất và nhận tiền đền bù hiện nay ra sao?

Quy trình gồm thông báo thu hồi, kiểm đếm, lập và niêm yết phương án, đối thoại, phê duyệt phương án, rồi ban hành quyết định thu hồi và chi trả.

Theo Điều 83 Luật Đất đai 2024, cấp huyện từng quyết định thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân, còn cấp tỉnh quyết định thu hồi đất của tổ chức. Khi bỏ cấp huyện, hiện nay theo Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, chấp thuận về việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, chấp thuận, phê duyệt phương án sử dụng đất.

Căn cứ Luật Tổ chức chính quyền địa phương, Nghị quyết số 190/2025/QH15 của Quốc hội về xử lý một số vấn đề liên quan đến sắp xếp tổ chức bộ máy nhà nước và tình hình thực tế của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc phân cấp, ủy quyền cho cơ quan, người có thẩm quyền thực hiện đối với các nhiệm vụ quy định tại khoản này cho phù hợp.

Tại Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định trình tự, thủ tục hành chính về đất đai để thực hiện các trường hợp quy định tại Điều 14 trên. Quy trình, UBND xã phối hợp xử lý cơ bản như sau:

• Họp phổ biến mục đích dự án, chính sách bồi thường và kế hoạch thu hồi tại địa phương, theo Điều 87 Luật Đất đai 2024.
• Nhận thông báo thu hồi đất, được gửi chậm nhất 60 ngày trước khi ban hành quyết định thu hồi với đất nông nghiệp và 120 ngày với đất phi nông nghiệp, theo điểm a khoản 9 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15.
• Phối hợp điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm hiện trạng đất và tài sản.
• Xem phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được niêm yết công khai 10 ngày tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư, theo điểm b khoản 9 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15.
• Tham gia lấy ý kiến và đối thoại; thời hạn tổ chức đối thoại không quá 30 ngày kể từ ngày lấy ý kiến nếu còn ý kiến không đồng ý.
• Phương án được thẩm định, phê duyệt; người dân nhận quyết định phê duyệt cùng quyết định thu hồi đất.
• Nhận tiền bồi thường, hỗ trợ hoặc nhận bố trí tái định cư, sau đó bàn giao đất.

Theo khoản 3 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15, nguyên tắc chung là phải hoàn thành việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất. Nghị quyết cho phép ngoại lệ đối với dự án quan trọng quốc gia, dự án đầu tư công khẩn cấp, dự án có trên 75% người sử dụng đất đồng ý.

Trường hợp ngoại lệ: thu hồi trước khi hoàn thành bố trí tái định cư:

Theo ngoại lệ này, một số dự án được thu hồi đất khi phương án đã niêm yết nhưng chưa phê duyệt. Người dân vẫn giữ quyền được bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo phương án được phê duyệt sau đó.

Chúng tôi khuyến nghị người dân yêu cầu bằng văn bản về thời điểm chi trả, thời gian tạm cư và địa điểm tái định cư dự kiến. Nghị định 49/2026/NĐ-CP bổ sung nội dung tạm cư vào phương án và buộc chủ đầu tư trả kinh phí chi trả bồi thường chậm khi ứng tiền chậm.

Quy định đền bù thu hồi đất thay đổi gì từ năm 2024 đến 2026?

Quy định về đền bù thay đổi theo bốn mốc: Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, mô hình chính quyền hai cấp từ ngày 01/7/2025, Nghị quyết 254/2025/QH15 từ ngày 01/01/2026 và Nghị định 49/2026/NĐ-CP từ ngày 31/01/2026. Người dân cần dùng đúng văn bản tại thời điểm xử lý hồ sơ.

Thông báo thu hồi đất ban hành trước ngày 01/8/2024 mà chưa có quyết định thu hồi đến thời điểm Nghị quyết 254/2025/QH15 có hiệu lực thì hết hiệu lực theo điểm c khoản 13 Điều 3 của Nghị quyết. Cơ quan phải thực hiện lại thủ tục theo quy định hiện hành.

Chúng tôi khuyến nghị người dân đang giữ một thông báo thu hồi cũ kiểm tra ngay ngày ban hành, tình trạng quyết định thu hồi và quyết định phê duyệt phương án. Căn cứ vào đó có thể xác định hồ sơ tiếp tục theo phương án cũ hay phải làm lại theo quy định mới.

Người dân làm gì khi cho rằng đền bù chưa thỏa đáng?

Người dân có thể khiếu nại đến cơ quan ra quyết định hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án có thẩm quyền, theo Điều 237 Luật Đất đai 2024. Nên giữ nguyên hiện trạng, lập văn bản phản hồi trong thời hạn lấy ý kiến và theo dõi thời hiệu của từng con đường.

Từ ngày 01/7/2025, Tòa án nhân dân khu vực xét xử sơ thẩm các khiếu kiện về quyết định hành chính, hành vi hành chính theo khoản 1 Điều 30 Luật Tố tụng hành chính 2015 sau sửa đổi.

Trường hợp ngoại lệ: khiếu nại chưa có kết quả khi sắp hết thời hiệu khởi kiện:

Pháp luật cho phép người dân lựa chọn khiếu nại hoặc khởi kiện, nhưng thời hiệu khởi kiện vẫn tiếp tục chạy trong lúc chờ kết quả khiếu nại.

Chúng tôi khuyến nghị người dân xác định ngay ngày nhận quyết định phê duyệt phương án để tính hạn chót. Nếu khiếu nại chưa có kết quả khi thời hiệu khởi kiện sắp hết, cần tư vấn trước khi quyết định có khởi kiện hay không.

Kinh nghiệm thực tế khi xử lý hồ sơ đền bù thu hồi đất

Trong thực tế xử lý các vụ việc tương tự, sai sót phổ biến nhất nằm ở số liệu kiểm đếm chứ không nằm ở cách hiểu điều luật. Nhiều hộ ký biên bản ngay tại hiện trường, rồi mới phát hiện thiếu sót khi phương án được niêm yết.

Qua các hồ sơ đã tiếp nhận, một sai lầm khác là coi thời gian niêm yết phương án là thủ tục hình thức. Thực tế, đây là giai đoạn có lợi nhất để yêu cầu điều chỉnh bằng văn bản, vì cơ quan lập phương án phải tổng hợp ý kiến và giải trình trước khi trình phê duyệt.

Chúng tôi khuyến nghị người dân lập hồ sơ riêng gồm ảnh, video hiện trạng trước ngày kiểm đếm, bản sao mọi giấy tờ ký nhận và biên bản đối thoại. Không nên bàn giao mặt bằng khi chưa nhận được quyết định phê duyệt phương án và chưa rõ thời điểm chi trả.

Thông tin liên hệ

Các câu hỏi thường gặp về đền bù khi nhà nước thu hồi đất

Các câu hỏi dưới đây là thắc mắc phổ biến của người dân khi nhận thông báo thu hồi đất. Mỗi câu trả lời nêu kết luận trước và dẫn căn cứ pháp lý cụ thể. Kết quả từng hồ sơ phụ thuộc vào giấy tờ đất và phương án được phê duyệt.

Kết luận

Đền bù khi nhà nước thu hồi đất là tập hợp quyền lợi gồm bồi thường đất, bồi thường tài sản, hỗ trợ và tái định cư theo Luật Đất đai 2024 và văn bản mới đến năm 2026. Quý khách cần kiểm tra giấy tờ, theo dõi từng thời hạn và đối chiếu phương án với bảng giá đất. Khi cần đánh giá phương án hoặc chuẩn bị khiếu nại, khởi kiện, Luật Long Phan PMT sẵn sàng hỗ trợ rà soát hồ sơ, tính lại mức bồi thường và đại diện làm việc với cơ quan có thẩm quyền, Quý khách có thể gọi hotline 1900636387.

Tags: bảng giá đất, Bồi thường tài sản trên đất, bồi thường về đất, Hỗ trợ ổn định đời sống, khiếu nại quyết định thu hồi, kiểm đếm đất đai, Phương án bồi thường, Tái định cư