Hướng dẫn giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất

Hướng dẫn giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất sẽ giúp các bên bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của mình theo quy định pháp luật. Tùy vào tình hình thực tế của tranh chấp đất đai, các bên tranh chấp có thể lựa chọn phương thức hòa giải, giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân hoặc khởi kiện. Bài viết sau đây sẽ hướng dẫn chi tiết từng phương án giải quyết tranh chấp đất đai đến Quý độc giả và Quý khách hàng

Tranh chấp quyền sử dụng đất là gì?

Tranh chấp quyền sử dụng đất, hay còn gọi là tranh chấp đất đai, là những tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hay nhiều bên trong quan hệ đất đai (khoản 47, Điều 3 Luật Đất đai 2024).

Về cơ bản, tranh chấp đất đai bao gồm 2 loại sau đây:

• Tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp.
• Tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất như tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế đất đai, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,…

Hướng giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất hiệu quả

Tranh chấp quyền sử dụng đất phát sinh khá phổ biến trong đời sống hàng ngày. Theo quy định của Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai có thể được giải quyết bằng:

• Hoà giải tranh chấp quyền sử dụng đất.
• Yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.
• Khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án.
• Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất bằng trọng tài thương mại.

Mỗi phương thức đều có những điều kiện và thủ tục riêng. Tùy tình hình thực tế mà các bên cần lựa chọn phương thức hiệu quả nhưng vẫn đảm bảo tốt nhất quyền lợi hợp pháp của mình.

Hòa giải tranh chấp quyền sử dụng đất

Căn cứ khoản 1 Điều 235 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai có thể được hòa giải thông qua:

• Các bên tự hòa giải.
• Hoà giải ở cơ sở theo quy định của pháp luật về hòa giải ở cơ sở.
• Hòa giải theo quy định của pháp luật về hòa giải thương mại.
• Cơ chế hoà giải khác theo quy định pháp luật.

Trong đó, hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã là một thủ tục bắt buộc đối với những tranh chấp đất đai xác định ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp trước khi khởi kiện tại Tòa án hoặc yêu cầu giải quyết tại UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh theo quy định tại khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2014 và khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP.

Thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải. Trường hợp hòa giải không thành, căn cứ Điều 236 Luật Đất đai 2024, các bên có thể:

• Đối với tranh chấp có giấy tờ về quyền sử dụng quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024: Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự
• Đối với tranh chấp có giấy tờ về quyền sử dụng quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024: Các bên có thể lựa chọn khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

Yêu cầu giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền

Căn cứ khoản 2 Điều 235 và khoản 2, khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024, tranh chấp quyền sử dụng đất được yêu cầu giải quyết tại UBND cấp có thẩm quyền khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

• Tranh chấp đất đai về xác định ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp.
• Đã thực hiện thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã nhưng không thành.
• Các bên tranh chấp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ khác về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024.

Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp có thẩm quyền quy định tại Điều 236 Luật Đất đai 2024 và Điều 106 Nghị định 102/2024/NĐ-CP như sau:

1. Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp có thẩm quyền.

2. Tiếp nhận và thụ lý đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất.

3. Thẩm tra, xác minh, thu thập thông tin, tổ chức hòa giải.

4. Ban hành quyết định quyết định giải quyết tranh chấp.

5. Khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính hoặc khiếu nại đến cơ quan cấp trên trực tiếp trong trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết.

Chi tiết về điều kiện, thẩm quyền giải quyết và trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền, Quý độc giả / Quý khách hàng có thể tham khảo tại bài viết “Giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND – Thủ tục thực hiện” của Chúng tôi.

Khởi kiện giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án

Với khởi kiện giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án được áp dụng cho tất cả các loại tranh chấp đất đai, bao gồm cả tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp và tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất như tranh chấp hợp đồng mua bán đất, tranh chấp thừa kế đất đai, … Đồng thời, cũng áp dụng cho cả tranh chấp đất đai có hoặc không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai 2024.

Trình tự, thủ tục khởi kiện tại Tòa án được quy định chi tiết tại Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Quý độc giả / Quý khách hàng có thể xem thêm bài viết “Thủ Tục Khởi Kiện Giải Quyết Tranh Chấp Đất Đai Mới Nhất” của Chúng tôi để biết thêm thông tin.

Giải quyết tranh chấp đất đai bằng trọng tài thương mại

Giải quyết tranh chấp đất đai bằng trọng tài thương mại là một cách thức mới được quy định tại khoản 5 Điều 236 Luật Đất đai 2024. Theo đó, tranh chấp đất đai được giải quyết bằng trọng tài khi đáp ứng các điều kiện sau đây:

• Tranh chấp phải phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai.
• Phải có thỏa thuận trọng tài bằng văn bản theo Điều 5 Luật Trọng tài Thương mại 2010.
• Thỏa thuận trọng tài không thuộc trường hợp vô hiệu hoặc không thể thực hiện được theo Điều 18 Luật Trọng tài Thương mại 2010.

Trình tự, thủ tục giải quyết tranh đất đai bằng trọng tài thương mại được thực hiện theo quy định của Luật Trọng tài Thương mại 2010.

Dịch vụ luật sư hướng giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất uy tín

Công ty Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ luật sư giải quyết tranh chấp đất đai hiệu quả, uy tín với các công việc như:

• Tư vấn lựa chọn hướng giải quyết tranh chấp phù hợp, hiệu quả.
• Đại diện tham gia hoà giải, thương lượng giải quyết tranh chấp đất đai.
• Đề xuất phương án giải quyết nhằm bảo vệ tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng trong tranh chấp đất đai.
• Đại diện tham gia tố tụng tại Tòa án hoặc Trọng tài bảo vệ quyền lợi của khách hàng trong tranh chấp đất đai.
• Soạn thảo hồ sơ khởi kiện, văn bản, đơn từ, … cần thiết trong quá trình giải quyết tranh chấp.
• Thực hiện thủ tục kháng cáo (nếu cần).
• Hỗ trợ giai đoạn thi hành án.
• Các công việc khác có liên quan theo yêu cầu của khách hàng và hợp pháp.

Giải đáp thắc mắc liên quan đến giải quyết tranh chấp đất đai

Dưới đây là tổng hợp một số thắc mắc và giải đáp liên quan đến giải quyết tranh chấp đất đai.

Giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai 2024 bao gồm những giấy tờ nào?

Điều 137 Luật Đất đai 2024 quy định nhiều loại giấy tờ, ví dụ như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp; giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận; giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp…

Chi phí giải quyết tranh chấp đất đai thường gồm những khoản nào?

Các chi phí có thể phát sinh bao gồm: tạm ứng án phí, án phí Tòa án (nếu khởi kiện và không thuộc diện miễn, giảm); lệ phí yêu cầu giải quyết tại UBND (nếu có quy định); chi phí thẩm định, định giá tài sản tranh chấp; chi phí thu thập chứng cứ; chi phí giám định (nếu cần); phí ủy thác tư pháp (nếu có); chi phí luật sư (nếu thuê); và các chi phí hợp lý khác.

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án là bao lâu?

Đối với tranh chấp về xác định ai có quyền sử dụng đất, đây là tranh chấp không áp dụng thời hiệu theo Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015. Đối với các tranh chấp liên quan đến giao dịch về quyền sử dụng đất (như hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế…), thời hiệu khởi kiện thường áp dụng theo quy định của Bộ luật Dân sự về thời hiệu đối với hợp đồng hoặc thừa kế (ví dụ: 03 năm đối với hợp đồng, 30 năm đối với thừa kế bất động sản kể từ thời điểm mở thừa kế).

Quyết định giải quyết tranh chấp lần đầu của UBND cấp huyện/tỉnh có thể bị khởi kiện ra Tòa án không?

Có. Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết tranh chấp lần đầu của UBND cấp có thẩm quyền (huyện hoặc tỉnh), các bên có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án nhân dân theo khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024.

Phán quyết của Trọng tài thương mại về tranh chấp đất đai có thể bị Tòa án hủy không?

Có. Phán quyết trọng tài là chung thẩm nhưng có thể bị Tòa án xem xét hủy nếu có đơn yêu cầu của một bên và thuộc một trong các trường hợp luật định tại Điều 68 Luật Trọng tài Thương mại 2010 (ví dụ: thỏa thuận trọng tài vô hiệu, thành phần Hội đồng trọng tài không đúng luật, phán quyết trái nguyên tắc cơ bản của pháp luật Việt Nam…).

Phân biệt giữa “tranh chấp đất đai” và “khiếu nại đất đai”?

Tranh chấp đất đai là bất đồng giữa những người sử dụng đất với nhau về quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai. Khiếu nại đất đai là việc cá nhân, tổ chức đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét lại quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai khi cho rằng quyết định hoặc hành vi đó xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của mình.

Loại chứng cứ nào thường có giá trị cao khi giải quyết tranh chấp đất đai?

Các chứng cứ có giá trị cao bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; các giấy tờ gốc về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất qua các thời kỳ; bản đồ địa chính, trích lục bản đồ; hồ sơ đăng ký đất đai; các hợp đồng, văn bản giao dịch được công chứng/chứng thực hợp lệ; di chúc hợp pháp; bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa án/cơ quan nhà nước; kết quả thẩm định, đo đạc hiện trạng…

Nếu một bên không tự nguyện thi hành thỏa thuận hòa giải thành tại UBND xã thì phải làm gì?

Thỏa thuận hòa giải thành tại UBND xã không có giá trị thi hành án trực tiếp. Nếu một bên không tự nguyện thực hiện, bên còn lại có quyền khởi kiện vụ án dân sự tại Tòa án để yêu cầu Tòa án công nhận kết quả hòa giải thành ngoài Tòa án hoặc yêu cầu giải quyết lại nội dung tranh chấp đó.

Tranh chấp đất đai liên quan đến yếu tố nước ngoài được giải quyết như thế nào?

Tranh chấp đất đai có yếu tố nước ngoài (ví dụ: một bên đương sự là người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, hoặc tài sản tranh chấp ở nước ngoài) về cơ bản vẫn tuân theo trình tự, thủ tục của pháp luật Việt Nam nhưng thường thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp tỉnh và có thể liên quan đến việc áp dụng pháp luật nước ngoài hoặc điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên, cũng như các thủ tục ủy thác tư pháp quốc tế.

“Hoạt động thương mại liên quan đến đất đai” để giải quyết bằng trọng tài có thể là gì?

Đây là các tranh chấp phát sinh từ hoạt động nhằm mục đích sinh lợi liên quan đến đất đai, ví dụ: tranh chấp hợp đồng thuê đất, thuê nhà xưởng trong khu công nghiệp giữa các doanh nghiệp; tranh chấp hợp đồng hợp tác kinh doanh có đối tượng là quyền sử dụng đất; tranh chấp liên quan đến góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp; tranh chấp về kinh doanh bất động sản…

Hậu quả pháp lý nếu không tuân thủ bản án/quyết định giải quyết tranh chấp đất đai đã có hiệu lực là gì?

Bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp cuối cùng của UBND phải được các bên tôn trọng thi hành. Nếu một bên không tự nguyện thi hành, bên có quyền có thể yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền tổ chức cưỡng chế thi hành theo quy định pháp luật về thi hành án dân sự. Việc không chấp hành có thể dẫn đến các biện pháp cưỡng chế tài sản hoặc các chế tài khác.

Việc không tham gia hòa giải tại UBND xã (khi thuộc trường hợp bắt buộc) ảnh hưởng thế nào đến quyền khởi kiện?

Đối với tranh chấp “ai là người có quyền sử dụng đất”, việc hòa giải tại UBND cấp xã là điều kiện tiền tố tụng. Nếu không thực hiện thủ tục này mà đã nộp đơn khởi kiện, Tòa án sẽ không thụ lý và trả lại đơn kiện do chưa đủ điều kiện khởi kiện theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP.

Kết Luận

Pháp luật Việt Nam hiện hành cung cấp một hệ thống các phương thức đa dạng để giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất, từ hòa giải, giải quyết tại Ủy ban nhân dân, khởi kiện ra Tòa án, đến trọng tài thương mại cho các trường hợp đặc thù. Việc am tường các điều kiện, trình tự và ưu nhược điểm của từng phương thức là yếu tố then chốt để bảo vệ quyền lợi. Nếu quý khách còn có thắc mắc liên quan đến vấn đề này hoặc cần hỗ trợ TƯ VẤN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI hoặc có nhu cầu sử dụng dịch vụ luật sư chuyên về đất đai, hãy liên hệ với chúng tôi qua HOTLINE 1900.63.63.87 để được hỗ trợ và tư vấn.

Tags: Giải quyết tranh chấp đất đai​, Hòa giải tranh chấp đất đai, Khiếu nại đất đai, Quyền sử dụng đất, Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai, Tranh chấp đất đai, Ủy ban nhân dân