Nhà đất đang thế chấp ngân hàng có mua bán được không?

Nhà đất đang thế chấp ngân hàng có mua bán được không? Việc thế chấp tài sản là nhà đất để vay vốn Ngân hàng hiện nay diễn ra rất phổ biến. Tuy nhiên có ít người biết được về tính hợp pháp của việc mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng. Đồng thời, lúc này họ cũng cần biết về thủ tục mua bán nhà đang thế chấp này. Hiểu được vấn đề đó, bài viết sau đây Luật Long Phan sẽ cụ thể về nội dung trên như sau.

Có được mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng không?

Căn cứ quy định tại Điều 320 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ của bên nhận thế chấp:

• Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
• Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.
• Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
• Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
• Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
• Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.
• Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
• Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.

>>> Xem thêm: Hướng dẫn thủ tục xin nợ tiền thuế đất

Ngoài ra, căn cứ quy định tại Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về quyền của bên thế chấp như sau:

• Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
• Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
• Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật

Như vậy, căn cứ theo quy định trên của pháp luật, thì việc mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng sẽ được tiến hành đúng quy định của pháp luật nếu được sự đồng ý của ngân hàng.

Lưu ý khi mua nhà đất đang thế chấp ngân hàng

>>> Xem thêm: Các trường hợp thu hồi đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Mua nhà đang thế chấp ngân hàng có nên không?

Ưu điểm khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng:

• Có mức giá rẻ hơn trên thị trường lại nằm ở vị trí tốt.
• Việc mua bán này giúp người bán tránh bị tịch thu tài sản khi không thể trả nợ thế chấp nhà vay tiền ngân hàng, trong khi người mua phần nào nắm được ngôi nhà không nằm trong quy hoạch hoặc vướng vấn đề pháp lý như tranh chấp vì ngân hàng đã kiểm định kỹ ngôi nhà trước khi nhận thế chấp.

Nhược điểm khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng:

• Nhà ở thế chấp bị xử lý theo quy định pháp luật do bên vay không trả được nợ, lãi với ngân hàng.
• Việc giao tiền trực tiếp cho bên bán nhà đất là vô nghĩa bởi bên thế chấp nhà không có quyền bán nhà khi đang thế chấp ngân hàng nếu không có sự đồng ý từ ngân hàng. Khoản tiền mua nhà đất cần bằng hoặc lớn hơn khoản nợ cả gốc lẫn lãi tại ngân hàng. 
• Người mua nhà đang cầm cố ngân hàng không biết rõ được thông tin ngôi nhà mình định mua bởi các giấy tờ bản chính của ngôi nhà đều được giữ ở ngân hàng. 

Lưu ý: Khi mua nhà thế chấp ngân hàng là người mua nên yêu cầu bên bán nhà cung cấp các giấy tờ pháp lý, giấy tờ chứng minh ngân hàng chấp thuận việc bán nhà thế chấp. Nếu phát hiện những dấu hiệu không tốt thì nên cân nhắc không thực hiện giao dịch mua nhà khi sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng

Thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng

Hồ sơ cần chuẩn bị

Khi mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng cần chuẩn bị hồ sơ bao gồm:

• Hợp đồng mua bán công chứng
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, thuế trước bạ
• Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu
• Đơn đề nghị đăng ký biến động
• Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Quy trình thực hiện

• Bước 1: Tiến hành ký cam kết 3 bên gồm bên mua nhà, bên bán nhà và ngân hàng về việc thanh toán tiền mua nhà giữa hai bên mua bán và bên bán nhà thanh toán khoản nợ vay với ngân hàng. Cam kết cần có chữ ký 3 bên và công chứng.
• Bước 2: Bên mua và bán ra văn phòng công chứng làm hợp đồng mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng.

Hai bên cầm theo chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy xác nhận độc thân hoặc đăng ký kết hôn.

• Bước 3: Nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế trước bạ tại chi cục thuế nơi có nhà đất.
• Bước 4: Làm thủ tục sang tên ở Văn phòng đăng ký đất đai.

>>> Xem thêm: Chủ nhà có được thế chấp nhà đang cho thuê

Thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng

Có nên thuê luật sư tư vấn thủ tục mua bán nhà đang thế chấp

Để giúp thân chủ mua bán nhà đất đúng luật định, luật sư cần làm:

• Tìm hiểu, giúp thân chủ xác định rõ thông tin pháp lý của nhà đất muốn mua;
• Soạn thảo đơn từ, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán nhà đất đúng quy định pháp luật;
• Nhận ủy quyền trực tiếp thực hiện yêu cầu của khách hàng nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của khách hàng cũng như trực tiếp làm việc với các cơ quan có thẩm quyền liên quan tới giao dịch mua bán nhà đất;
• Thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán;
• Các công việc khác tùy từng vụ việc.

Như vậy, qua bài viết trên, chúng tôi đã tư vấn cho quý khách hàng về vấn đề mua bán Nhà đất đang thế chấp ngân hàng. Hy vọng rằng bài viết trên có thể giúp ích cho Quý khách. Nếu Quý khách còn thắc mắc về bài viết, hoặc cần tư vấn về những vấn đề liên quan đến đất đai, vui lòng liên hệ theo số hotline 1900.63.63.87 để được LUẬT SƯ NHÀ ĐẤT  hỗ trợ TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI phản hồi nhanh chóng. Xin cảm ơn.