Thủ tục xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất

Thủ tục xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất hay còn gọi là thủ tục giải chấp là một trong những thủ tục hành chính về đăng ký đất đai. Việc thực hiện thủ tục này có thể thực hiện trực tiếp tại cơ quan nhà nước hoặc nộp đơn yêu cầu xóa thế chấp qua hình thức online. Đây là một thủ tục đơn giản và khá phổ biến, tuy nhiên việc thực hiện các thủ tục xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất phải tuân theo một số quy định của pháp luật.

Quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất là gì ?

Theo quy định tại Điều 292 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của cá nhân, tổ chức dựa trên sự thỏa thuận của các bên không trái với quy định của pháp luật. Theo đó, bên có quyền sử dụng đất (gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự – kinh tế với bên kia (gọi là bên nhận thế chấp), bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.

Đối tượng tài sản trong quan hệ thế chấp là quyền sử dụng đất được chỉ định bởi pháp luật chứ không phải bản thân đất đai hay quyền sử dụng đất nói chung. Quyền sử dụng đất của chủ thể thế chấp có được trên cơ sở được chủ sở hữu đại diện là Nhà nước xác lập và cho phép giao dịch. Vì vậy, quyền sử dụng đất là đối tượng trong giao dịch thế chấp bị ràng buộc, chi phối và phụ thuộc bởi ý chí của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu.

Những trường hợp xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất

Theo Điều 20 Nghị định 102/2017/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm quy định các trường hợp bên thế chấp được xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất như sau:

• Theo thỏa thuận giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm;
• Toàn bộ nghĩa vụ được bảo đảm bị chấm dứt;
• Toàn bộ nội dung hoặc một phần nội dung hợp đồng bảo đảm bị hủy bỏ mà nội dung bị hủy bỏ có biện pháp bảo đảm đã được đăng ký;
• Biện pháp bảo đảm đã được đăng ký được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác theo thỏa thuận giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm;

Tài sản bảo đảm không còn do được góp vốn vào pháp nhân thương mại hoặc pháp nhân phi thương mại là doanh nghiệp xã hội; được thay thế, chuyển nhượng, chuyển giao, hợp nhất, sáp nhập, trộn lẫn; được chế biến dưới hình thức lắp ráp, chế tạo hoặc hình thức khác; bị thu hồi, tiêu hủy, tổn thất toàn bộ, phá dỡ, tịch thu hoặc thuộc trường hợp khác theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác có liên quan.

Tài sản bảo đảm không còn thuộc trường hợp quy định tại điểm này mà có tài sản mới phát sinh hoặc có tài sản mới thay thế và tài sản này được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm hoặc theo quy định của pháp luật thì không thực hiện xóa đăng ký mà thực hiện đăng ký thay đổi theo trường hợp quy định tại các điểm b, c, d và đ khoản 1 Điều 18 Nghị định này;

• Tài sản bảo đảm đã được xử lý xong bởi bên nhận bảo đảm theo quy định của pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hoặc đã được xử lý xong bởi cơ quan thi hành án dân sự theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự;
• Tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm đang là tài sản bảo đảm nhưng Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp tài sản thuộc điểm này mà có tài sản mới phát sinh hoặc có tài sản mới thay thế, được trao đổi do Nhà nước bồi thường về tài sản gắn liền với đất thì thực hiện đăng ký theo quy định tại điểm đ khoản này;

• Tài sản bảo đảm là tàu bay không còn đăng ký quốc tịch Việt Nam;
• Tài sản bảo đảm là cây hằng năm được thu hoạch, là công trình tạm bị phá dỡ mà nội dung đã được đăng ký không bao gồm hoa lợi hoặc tài sản khác có được từ việc thu hoạch cây hằng năm hoặc có được từ phá dỡ công trình tạm;
•  Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất là tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng trở thành doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, là công dân Việt Nam trở thành công dân nước ngoài và không chuyển giao quyền nhận bảo đảm cho tổ chức, cá nhân khác có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, trừ trường hợp Luật Đất đai, Luật Nhà ở, luật khác có liên quan quy định khác;
• Bên nhận bảo đảm là pháp nhân bị giải thể theo quy định của pháp luật;
• Bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án có nội dung về việc yêu cầu cơ quan đăng ký thực hiện xóa đăng ký;
• Đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hoặc từ hợp đồng mua bán tài sản khác gắn liền với đất đã được chuyển tiếp sang đăng ký thế chấp nhà ở, thế chấp tài sản khác gắn liền với đất quy định tại điểm b khoản 1, điểm b khoản 2 và khoản 5 Điều 26 Nghị định này.

Trình tự, thủ tục xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất

Thẩm quyền xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất

• Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ: Văn đăng ký đất đai hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa;
• Cơ quan có thẩm quyền xóa thế chấp: Văn phòng đăng ký đất đai và Chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai

CSPL: Khoản 2 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Khoản 19 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP

Thành phần hồ sơ

Căn cứ theo Nghị định 99/2022/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm và Điều 19 Thông tư số 07/2019/TT-BTP hướng dẫn về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất do Bộ trưởng Bộ tư pháp ban hành về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì hồ sơ xóa đăng ký thế chấp gồm:

• Đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp theo Mẫu số 03/XĐK;
• Văn bản đồng ý xóa đăng ký thế chấp của bên nhận thế chấp trong trường hợp Đơn yêu cầu chỉ có chữ ký của bên thế chấp;
• Giấy chứng nhận đối với trường hợp đăng ký thế chấp mà trong hồ sơ đăng ký có Giấy chứng nhận;
• Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền;
• Số lượng: 01 bộ

Trình tự thực hiện

Quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục

Bước 1: Nộp hồ sơ đăng ký đến cơ quan có thẩm quyền

• Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký đất đai (cấp huyện).
• Bộ phận một cửa ở địa phương.

Cơ quan này sẽ chuyển lên Văn phòng hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ

• Trường hợp hồ sơ đăng ký hợp lệ, cán bộ tiếp nhận cấp cho người yêu cầu đăng ký Phiếu tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả; Vào Sổ tiếp nhận và trả kết quả đăng ký, cấp Giấy chứng nhận.

Sau khi nhận hồ sơ yêu cầu đăng ký, Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ yêu cầu đăng ký.

• Nếu có căn cứ từ chối đăng ký: Văn phòng đăng ký đất đai từ chối đăng ký bằng văn bản và chuyển hồ sơ đăng ký, văn bản từ chối đăng ký cho bộ phận tiếp nhận hồ sơ để trả lại hồ sơ đăng ký và hướng dẫn người yêu cầu đăng ký thực hiện đúng quy định.

Bước 3: Trả kết quả đăng ký

Văn phòng đăng ký đất đai trả lại cho người yêu cầu đăng ký 01 bản chính các loại giấy tờ sau:

• Đơn yêu cầu đăng ký có chứng nhận của Văn phòng đăng ký đất đai;
• Đơn yêu cầu chuyển tiếp đăng ký thế chấp có chứng nhận của Văn phòng đăng ký đất đai;
• Giấy chứng nhận có ghi nội dung đăng ký thế chấp, nội dung đăng ký thay đổi, xóa đăng ký hoặc có nội dung sửa chữa sai sót;
• Văn bản thông báo chỉnh lý thông tin sai sót về nội dung đăng ký trong trường hợp người thực hiện đăng ký tự phát hiện có sai sót trong hồ sơ địa chính do lỗi của mình hoặc Văn bản đính chính thông tin sai sót về nội dung đăng ký và Đơn yêu cầu đăng ký có chứng nhận của cơ quan đăng ký có sai sót trong trường hợp người yêu cầu đăng ký phát hiện sai sót.

Văn phòng đăng ký đất đai trả kết quả cho người yêu cầu đăng ký theo phương thức nhận kết quả trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa.

CSPL: Căn cứ Mục 2 Chương II quy định về thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Nghị định 99/2022, Điều 31 Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT.

Thời hạn giải quyết xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất

Căn cứ theo điểm n Khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP theo đó thời hạn giải quyết hồ sơ xóa đăng ký thế chấp như sau:

• Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm đăng ký và trả kết quả trong ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ.
• Nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ thì hoàn thành việc đăng ký và trả kết quả ngay trong ngày làm việc tiếp theo.
• Trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thì cũng không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ.

Luật sư tư vấn thủ tục xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất

Luật sư tư vấn về thủ tục xoá biện pháp bảo đảm

• Tư vấn trình tự, thủ tục xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất;
• Hỗ trợ soạn thảo văn bản theo quy định để xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất;
• Đại diện khách hàng thực hiện các giao dịch liên quan với các cơ quan chức năng;
• Tư vấn, hỗ trợ pháp lý trong suốt quá trình xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất ,…

Thủ tục xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất nhìn chung không quá phức tạp nhưng nếu không thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật thì sẽ mất khá nhiều thời gian. Thông qua bài viết, chúng tôi hy vọng đã giải đáp cho các bạn những thắc mắc liên quan đến vấn đề này. Nếu các bạn còn bất kì câu hỏi nào về nội dung trên hoặc có nhu cầu gặp luật sư trao đổi trực tiếp về các vấn đề pháp lý liên quan đến luật dân sự, hãy liên hệ thông qua hotline 1900.63.63.87 để được luật sư tư vấn và hỗ trợ kịp thời mọi vướng mắc pháp lý.