Hủy bỏ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được không?

Hủy bỏ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch. Về nguyên tắc, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng, chứng thực hoặc đã đăng ký có thể bị huỷ bỏ theo các điều kiện và thủ tục do pháp luật quy định. Việc huỷ bỏ có thể xuất phát từ sự thoả thuận của các bên hoặc yêu cầu đơn phương khi có vi phạm. Bài viết sau đây của Luật Long Phan PMT sẽ phân tích chi tiết các căn cứ và trình tự thủ tục để thực hiện việc này.

Căn cứ huỷ bỏ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Việc hủy bỏ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được căn cứ theo quy định pháp luật. Một bên chỉ có quyền đơn phương hủy bỏ hợp đồng khi bên kia có hành vi vi phạm, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích của mình.

Theo Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015, một bên có quyền huỷ hợp đồng mà không phải bồi thường được áp dụng khi: bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận; bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng; hoặc các trường hợp khác do luật định. Vi phạm nghiêm trọng được định nghĩa là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng. 

Bên cạnh đó, các căn cứ huỷ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cụ thể khác có thể bao gồm:

1. Hủy bỏ hợp đồng do chậm thực hiện nghĩa vụ:

Theo Điều 424 Bộ luật Dân sự 2015, nếu bên được tặng cho có nghĩa vụ phải thực hiện (ví dụ: nghĩa vụ chăm sóc, phụng dưỡng) nhưng không thực hiện trong thời hạn hợp lý theo yêu cầu của bên tặng cho, thì bên tặng cho có quyền hủy bỏ hợp đồng.

2. Hủy bỏ hợp đồng do không có khả năng thực hiện:

Trường hợp bên được tặng cho không thể thực hiện nghĩa vụ của mình, làm cho mục đích của bên tặng cho không thể đạt được, bên tặng cho có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại theo Điều 425 Bộ luật Dân sự 2015.

3. Vi phạm điều kiện tặng cho:

Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc tặng cho tài sản có điều kiện. Nếu bên tặng cho yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện, thì bên tặng cho có quyền đòi lại quyền sử dụng đất đã tặng cho và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Đây là căn cứ đặc thù và phổ biến nhất đối với việc hủy bỏ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

>>> Xem thêm: Đòi lại đất tặng cho có điều kiện được không? Thủ tục?

Làm thế nào để huỷ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất?

Để hủy bỏ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, các bên có thể lựa chọn một trong hai phương thức chính: 

• Phương thức thứ nhất là các bên cùng thỏa thuận và thực hiện thủ tục công chứng việc hủy bỏ.
• Phương thức thứ hai, trong trường hợp không đạt được thỏa thuận, một bên sẽ tiến hành khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu tuyên hủy hợp đồng.

Mỗi phương thức đều có trình tự và thủ tục pháp lý riêng biệt, đòi hỏi các bên phải tuân thủ nghiêm ngặt để đảm bảo tính hợp pháp của việc hủy bỏ. Dưới đây là phân tích chi tiết hai phương thức để hủy bỏ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

Công chứng việc hủy bỏ hợp đồng tặng cho

Đây là phương thức được thực hiện khi các bên trong hợp đồng (bên tặng cho và bên được tặng cho) cùng tự nguyện thỏa thuận về việc hủy bỏ. Theo Điều 53 Luật Công chứng 2024, việc công chứng văn bản hủy bỏ hợp đồng đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận bằng văn bản của tất cả những người đã ký kết hợp đồng đó. 

Các bên cần chuẩn bị hồ sơ và đến tổ chức hành nghề công chứng nơi đã thực hiện việc công chứng hợp đồng tặng cho trước đây để làm thủ tục. Hồ sơ bao gồm:

• Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng; 
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
• Giấy tờ pháp lý cá nhân của các bên trong hợp đồng; 
• Các giấy tờ khác liên quan đến việc tặng cho;
• Các giấy tờ liên quan đến việc đăng ký biến động (nếu có). 

Thủ tục công chứng việc hủy bỏ được thực hiện tương tự như thủ tục công chứng hợp đồng. Sau khi văn bản thỏa thuận hủy bỏ được công chứng, hợp đồng tặng cho sẽ chấm dứt hiệu lực và các bên phải tiến hành thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật lại tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất (nếu có thay đổi).

>>> Xem thêm: Tư vấn hủy bỏ hợp đồng tặng cho nhà đất đã công chứng

Khởi kiện yêu cầu Toà án tuyên huỷ hợp đồng tặng cho

Khi một trong các bên không đồng ý với việc hủy bỏ, bên có quyền lợi bị xâm phạm có thể nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Cụ thể quy định việc khởi kiện yêu cầu huỷ hợp đồng như sau:

Về thời hiệu khởi kiện: 

Theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp về hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Về tòa án có thẩm quyền: 

Theo Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 và Nghị quyết 81/2025/NQ-UBTCQH15, Tòa án nhân dân khu vực nơi bị đơn cư trú có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

Về thủ tục khởi kiện: 

Người khởi kiện cần chuẩn bị đơn khởi kiện theo mẫu quy định tại Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, kèm theo các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu hủy bỏ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của mình là có căn cứ (ví dụ: hợp đồng tặng cho, bằng chứng về việc vi phạm nghĩa vụ của bên được tặng cho). 

Sau khi nhận đơn, Tòa án sẽ xem xét và ra thông báo nộp tạm ứng án phí. Vụ án sẽ được thụ lý sau khi người khởi kiện nộp biên lai tạm ứng án phí cho Tòa án.

>>> Xem thêm: Thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng tặng cho nhà đất cho con

Lưu ý các trường hợp dẫn đến hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu

Bên cạnh việc hủy bỏ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, Quý khách hàng cần phân biệt với trường hợp hợp đồng bị tuyên vô hiệu. Hủy bỏ hợp đồng là việc chấm dứt hiệu lực của hợp đồng do có sự vi phạm, trong khi hợp đồng vô hiệu là hợp đồng không có giá trị pháp lý ngay từ thời điểm giao kết. 

Hậu quả pháp lý của việc hủy bỏ hợp đồng và hợp đồng vô hiệu là khác nhau, do đó cần xác định chính xác tình trạng pháp lý của hợp đồng để có hướng giải quyết phù hợp. Căn cứ theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, một hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được xem là hợp pháp khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

• Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch được xác lập.
• Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện.
• Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
• Hình thức của hợp đồng phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của Luật Đất đai.

Nếu vi phạm một trong các điều kiện trên, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu. Ví dụ, hợp đồng được xác lập do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép; người xác lập giao dịch không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình; hợp đồng có nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật. 

Hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu được quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, Hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bị tuyên vô hiệu, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Việc phân biệt rõ ràng giữa hủy bỏ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và hợp đồng vô hiệu là cơ sở để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của Quý khách hàng.

Dịch vụ luật sư tư vấn huỷ bỏ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Luật Long Phan PMT với kinh nghiệm và chuyên môn sâu rộng trong lĩnh vực đất đai và hợp đồng, chúng tôi cung cấp dịch vụ pháp lý toàn diện, hỗ trợ Quý khách hàng giải quyết các vấn đề liên quan đến hủy bỏ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Khi sử dụng dịch vụ của chúng tôi, luật sư sẽ thay mặt Quý khách hàng thực hiện các công việc sau:

• Tư vấn, phân tích các căn cứ pháp lý để xác định khả năng và điều kiện hủy bỏ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất dựa trên hồ sơ và tình tiết cụ thể.
• Thu thập, củng cố và đánh giá các tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu hủy bỏ hợp đồng.
• Soạn thảo các văn bản pháp lý cần thiết như thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng, đơn khởi kiện, các văn bản trình bày ý kiến, yêu cầu gửi đến Tòa án và các cơ quan có liên quan.
• Đại diện cho Quý khách hàng tham gia đàm phán, thương lượng với bên còn lại để giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà đất một cách hiệu quả, tiết kiệm thời gian và chi phí.
• Cử luật sư đại diện hoặc tham gia bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Quý khách hàng qua các giai đoạn tố tụng tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.
• Tư vấn và hỗ trợ các thủ tục pháp lý liên quan sau khi có phán quyết của Tòa án, bao gồm thủ tục thi hành án và đăng ký biến động đất đai.

Đội ngũ luật sư của chúng tôi sẽ đại diện và bảo vệ quyền lợi tốt nhất cho Quý khách hàng trong suốt quá trình, từ giai đoạn đàm phán đến khi tham gia tố tụng tại Tòa án. 

Các câu hỏi thường gặp về việc huỷ bỏ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Chuyên mục này sẽ giải đáp các câu hỏi thường gặp nhất liên quan đến thủ tục, điều kiện và hệ quả pháp lý của việc hủy bỏ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, giúp quý độc giả có cái nhìn rõ ràng và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Chi phí để thực hiện việc hủy bỏ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất do ai chi trả?

Chi phí sẽ phụ thuộc vào phương thức hủy bỏ. Nếu các bên thỏa thuận tại tổ chức công chứng, chi phí công chứng sẽ do các bên tự nguyện thỏa thuận. Trong trường hợp khởi kiện tại Tòa án, bên thua kiện thường phải chịu án phí, trừ khi có thỏa thuận khác hoặc Tòa án quyết định khác. Chi phí thuê luật sư sẽ do bên thuê tự chi trả theo thỏa thuận dịch vụ pháp lý.

Hậu quả pháp lý về thuế và các loại phí khi hủy bỏ hợp đồng là gì?

Khi hủy bỏ hợp đồng, các bên có nghĩa vụ khôi phục lại tình trạng ban đầu. Các khoản thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ đã nộp có thể được xem xét hoàn trả theo quy định của pháp luật về thuế, tuy nhiên thủ tục này tương đối phức tạp. Bên nhận lại đất có thể phải thực hiện lại nghĩa vụ tài chính nếu pháp luật có quy định.

Sau khi có văn bản thỏa thuận hủy bỏ hoặc bản án của Tòa án, làm thế nào để đảo ngược thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)?

Trường hợp phải khởi kiện yêu cầu huỷ bỏ hợp đồng tặng cho và thực hiện theo bản án có hiệu lực thì quý khách cần nộp đơn yêu cầu thi hành án đến cơ quan thi hành án có thẩm quyền hoặc làm đơn đề nghị cơ quan đăng ký đất đai xem xét huỷ phần đăng ký biến động đất đai trên giấy chứng nhận theo Hợp đồng tặng cho. 

Tuy nhiên, các cơ quan này có quyền từ chối giải quyết với lý do, vì yêu cầu khởi kiện chỉ có hủy bỏ hợp đồng tặng cho, không yêu cầu hủy phần đăng ký biến động cho nên trong bản án/quyết định của tòa án không có nội dung hủy phần đăng ký biến động này. Do đó, Cơ quan thi hành án không thi hành án hoặc Văn phòng đăng ký đất đai không thực hiện hủy đăng ký biến động. Do đó, để tránh việc phải khởi kiện thêm 1 lần nữa yêu cầu tòa hủy phần đăng ký biến động trên giấy chứng nhận theo thủ tục tố tụng hành chính, chúng tôi khuyến nghị khi khởi kiện hủy bỏ hợp đồng tặng cho mà đất đã sang tên người nhận thì quý khách nên khởi kiện yêu cầu hủy luôn phần đăng ký biến động này.

Bên tặng cho có thể yêu cầu hủy bỏ hợp đồng nếu sau khi tặng cho lâm vào hoàn cảnh kinh tế đặc biệt khó khăn không?

Pháp luật không quy định đây là trường hợp để “hủy bỏ” hợp đồng. Tuy nhiên, Điều 470 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép bên tặng cho có quyền “đòi lại tài sản” khi tặng cho mà không có điều kiện, nếu bên tặng cho hoặc gia đình họ lâm vào hoàn cảnh khó khăn đến mức cần sự trợ giúp. Quyền này không được áp dụng nếu tài sản đã được bán hoặc tặng cho người thứ ba.

Nếu bên được tặng cho đã bán hoặc thế chấp quyền sử dụng đất cho người thứ ba thì có thể hủy hợp đồng được không?

Trường hợp này rất phức tạp. Nếu bên thứ ba nhận chuyển nhượng hoặc nhận thế chấp ngay tình (không biết về tranh chấp và giao dịch được đăng ký theo đúng quy định), quyền lợi của họ sẽ được pháp luật bảo vệ. Bên tặng cho không thể đòi lại đất từ bên thứ ba ngay tình mà chỉ có thể khởi kiện bên được tặng cho ban đầu để yêu cầu bồi thường thiệt hại tương đương với giá trị quyền sử dụng đất.

Người thừa kế của bên tặng cho (sau khi người này qua đời) có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng không?

Có. Nếu tại thời điểm còn sống, bên tặng cho có đủ căn cứ để hủy bỏ hợp đồng (ví dụ bên được tặng cho vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ) nhưng chưa kịp thực hiện thì quyền yêu cầu hủy bỏ này sẽ được di chuyển cho những người thừa kế hợp pháp của họ. Người thừa kế có thể khởi kiện để bảo vệ quyền lợi mà người đã mất để lại.

Cần những loại bằng chứng nào để chứng minh “vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ” tại Tòa án?

Bằng chứng có thể bao gồm: văn bản, email, tin nhắn thể hiện việc đòi hỏi thực hiện nghĩa vụ nhưng bị từ chối; lời khai của người làm chứng; hình ảnh, video ghi lại hành vi vi phạm (ví dụ không chăm sóc, phụng dưỡng); các tài liệu chứng minh thiệt hại thực tế phát sinh do hành vi vi phạm, làm cho mục đích của hợp đồng không đạt được.

Kết luận

Trên đây là những phân tích chi tiết về việc hủy bỏ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam. Thủ tục này đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về cả pháp luật dân sự, đất đai và tố tụng dân sự. Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình được bảo vệ một cách tốt nhất, Quý khách hàng nên tìm đến sự tư vấn và hỗ trợ chuyên nghiệp từ luật sư. Vui lòng liên hệ với Luật Long Phan PMT qua Hotline 1900.636.387 để được tư vấn kịp thời.

Tags: Công chứng hợp đồng tặng cho, Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, Hủy bỏ hợp đồng, Luật Đất đai 2024, Thủ tục pháp lý​, Tranh chấp đất đai, tư vấn pháp lý