Thủ tục đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng trước hạn

Hợp đồng thuê mặt bằng thông thường sẽ được bên thuê và bên cho thuê thỏa thuận với nhau về thời hạn. Tuy nhiên, trên thực tế sẽ có nhiều lý do khiến một bên muốn chấm dứt khi chưa đến hạn. Vậy thủ tục đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng trước hạn được tiến hành như thế nào? Nội dung này sẽ được hướng dẫn bởi Luật sư hợp đồng qua bài viết dưới đây.

Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng trước hạn

>>> Xem thêm: Thủ tục đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Điều kiện để đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn không trái luật

Hợp đồng thuê mặt bằng được giao kết bởi một bên là bên cho thuê và bên còn lại là bên thuê do đó khi muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê này là trường hợp bên thuê đơn phương chấm dứt và bên cho thuê đơn phương chấm dứt.

Trường hợp bên cho thuê đơn phương chấm dứt:

Căn cứ theo Khoản 1 Điều 30 Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) năm 2014 thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê mặt bằng là nhà, công trình xây dựng khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:

• Thanh toán tiền thuê nhà, công trình xây dựng chậm 03 tháng trở lên so với thời điểm thanh toán tiền đã ghi trong hợp đồngmà không được sự chấp thuận của bên cho thuê;
• Sử dụng nhà, công trình xây dựng không đúng mục đích thuê;
• Cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng nhà, công trình xây dựng thuê;
• Sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, đổi hoặc cho thuê lại nhà, công trình xây dựng đang thuê mà không có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.

Trường hợp bên đơn phương chấm dứt là bên thuê:

Căn cứ theo Khoản 2 Điều 30 Luật KDBĐS thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê mặt bằng là nhà, công trình xây dựng khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:

• Không sửa chữa nhà, công trình xây dựng khi nhà, công trình xây dựng không bảo đảm an toàn để sử dụng hoặc gây thiệt hại cho bên thuê.
• Tăng giá thuê nhà, công trình xây dựng bất hợp lý.
• Quyền sử dụng nhà, công trình xây dựng bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Như vậy, nếu chủ thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mà thuộc vào các trường hợp nêu trên thì sẽ không bị xem là vi phạm pháp luật.

Thủ tục đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng trước hạn

Thủ tục đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê

>>> Xem thêm: Thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận cơ sở đủ điều kiện an toàn thực phẩm đối với cơ sở sản xuất, kinh doanh nông, lâm, thủy sản

Để thực hiện quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng trước hạn đúng luật và tránh các vấn đề bồi thường về sau, chủ thể đơn phương chấm dứt phải làm theo các trình tự sau đây:

• Khi phát hiện hợp đồng thuê này thuộc trường hợp mà có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng trước hạn thì bên yêu cầu đơn phương phải thu thập được chứng cứ đầy đủ để chứng minh hành vi của bên còn lại.
• Khi đã xác định được quyền lợi của mình bị xâm phạm, bên yêu cầu phải gửi thông báo về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà cho bên còn lại trước một khoảng thời gian hợp lý.

Hậu quả pháp lý của đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng trước hạn

Về hiệu lực của hợp đồng thuê

• Căn cứ theo Điều 428 BLDS 2015, khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.
• Bên cạnh đó, nếu trong trường hợp việc đơn phương chấm dứt hợp đồng này không đúng theo quy định pháp luật thì hợp đồng vẫn sẽ chấm dứt tuy nhiên bên đơn phương chấm dứt hợp đồng trái luật được xác định là bên vi phạm hợp đồng và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo thỏa thuận của các bên và theo quy định pháp luật.

Hậu quả pháp lý của đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng trước hạn

>>> Xem thêm: Mẫu đơn đề nghị chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Về khoản tiền cọc thuê mặt bằng (nếu có)

Thông thường khi các bên tiến hành hợp đồng thuê mặt bằng thì bên thuê sẽ đặt cọc cho bên cho thuê một khoản tiền theo thỏa thuận giữa các bên.

• Theo Điều 328 BLDS 2015 việc đặt cọc có tác dụng đảm bảo việc một trong hai bên giao kết thực hiện đúng theo giao kết của hợp đồng và sẽ được trả lại cho bên thuê khi hết thời hạn hợp đồng thuê.
• Trường hợp bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê thuộc vào các trường hợp luật định thì sẽ được bên cho thuê hoàn trả lại số tiền cọc này.
• Tuy nhiên, trường hợp bên thuê đơn phương chấm dứt trái luật thì lúc này khoản tiền cọc này sẽ là của bên cho thuê mà không cần phải hoàn trả cho bên thuê.

Về bồi thường thiệt hại (nếu có)

Nếu việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê là phù hợp với quy định pháp luật thì bên đơn phương cũng sẽ không phải bồi thường thiệt hại cho bên còn lại.

Dựa vào hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng trái luật của một bên thì bên còn lại có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu chứng minh được thiệt hại thực tế và thiệt hại này là phải do hành vi trái luật của bên đơn phương dẫn đến thiệt hại căn cứ theo quy định về nguyên tắc bồi thường thiệt hại trong BLDS 2015.

• Ngoài ra, khoản bồi thường có thể bao gồm các khoản lợi mà bên thuê đáng lẽ được hưởng nếu không có hành vi chấm dứt hợp đồng của bên cho thuê.
• Phạt vi phạm do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận với nhau tuy nhiên mức phạt vi phạm không được vượt quá 8% giá trị phần hợp đồng bị vi phạm theo quy định tại Điều 301 Luật Thương mại 2005.

Thời hạn thông báo trước cho bên còn lại khi đơn phương chấm dứt trước hạn

• Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 30 Luật KDBĐS 2014 thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng phải báo cho bên kia biết trước 01 tháng nếu không có thỏa thuận khác.
• Việc thông báo đúng thời hạn là nghĩa vụ của bên đơn phương chấm dứt hợp đồng, nếu vi phạm nghĩa vụ thông báo mà gây thiệt hại cho bên còn lại thì sẽ phải bồi thường.

Trên đây là toàn bộ bài viết liên quan đến thủ tục đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng trước hạn. Quý độc giả còn thắc mắc liên quan đến vấn đề này hoặc cần sự hỗ trợ của TƯ VẤN LUẬT HỢP ĐỒNG, vui lòng liên hệ qua HOTLINE: 1900.63.63.87. Thông qua tổng đài 1900.63.63.87, Luật sư của Long Phan PMT hy vọng có thể giúp đỡ được nhiều người với nhiều nhu cầu dịch vụ pháp lý khác nhau. Hotline 1900.63.63.87 luôn sẵn sàng lắng nghe những thắc mắc từ quý khách hàng mọi lúc, mọi nơi, kết nối bạn đến với những tư vấn từ những luật sư giỏi về chuyên môn, nhiệt tình trong công việc.

*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: pmt@luatlongphan.vn hoặc info@luatlongphan.vn.