Thời điểm xác định giá đất bồi thường khi thu hồi: hướng dẫn 2026

Thời điểm xác định giá đất bồi thường khi thu hồi đất là ngày cơ quan có thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, không còn là ngày ban hành quyết định thu hồi như thời Luật Đất đai 2013. Luật Long Phan PMT tổng hợp quy định áp dụng tại ngày 22/10/2026 về cách chốt giá và các trường hợp chuyển tiếp trong bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

Thời điểm xác định giá đất bồi thường là khi nào?

Giá đất bồi thường được chốt tại ngày cơ quan có thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, áp dụng từ ngày 01/8/2024. Ngày ban hành quyết định thu hồi đất không còn là mốc tính giá, dù hai văn bản thường ban hành gần nhau.

Mốc phê duyệt phương án thay cho mốc quyết định thu hồi

Pháp luật đất đai đã đổi mốc tính giá giữa hai thời kỳ. Việc nhầm mốc dễ dẫn đến tính sai số tiền, nhất là khi người dân so sánh với thông tin cũ trên mạng hoặc với trường hợp của hàng xóm bị thu hồi từ nhiều năm trước.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai 2024, nếu không có đất để bồi thường thì bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Trước đó, Luật Đất đai 2013 lấy thời điểm quyết định thu hồi đất làm mốc và giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá. Luật Đất đai 2013 đã hết hiệu lực từ ngày 01/8/2024.

Theo thực tiễn áp dụng, việc đổi mốc nhằm gắn giá bồi thường với thời điểm người dân thực sự được xem phương án, tính toán và nhận tiền. Khoảng cách giữa ngày thông báo, ngày kiểm đếm và ngày phê duyệt phương án vì vậy trở nên quan trọng hơn trước.

Phương án bị điều chỉnh hoặc phê duyệt lại thì giá tính theo mốc nào?

Trường hợp phương án được điều chỉnh, bổ sung hoặc phê duyệt lại, có thể hiểu rằng phần nội dung được điều chỉnh sẽ gắn với thời điểm phê duyệt văn bản điều chỉnh. Đây là nhận định chuyên môn, vì cần xem từng quyết định cụ thể và lý do điều chỉnh.

Điều 7a Nghị định 88/2024/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung 2025, 2026) quy định việc điều chỉnh quyết định thu hồi đất khi quy hoạch, mốc giới hoặc chỉ giới thay đổi. Văn bản này không tự động khiến toàn bộ giá đã chốt phải tính lại.

Trong tình huống này, nên yêu cầu cơ quan giải thích bằng văn bản về phần nào của phương án bị điều chỉnh, giá được áp theo ngày nào và vì sao. Lời giải thích ấy là căn cứ quan trọng nếu sau này phải khiếu nại.

Trường hợp ngoại lệ thường gặp là phương án chỉ điều chỉnh một số hộ hoặc một hạng mục tài sản. Khi đó, các hộ không thuộc phần điều chỉnh vẫn giữ giá của phương án đã phê duyệt ban đầu. Chúng tôi khuyến nghị người dân yêu cầu trích lục đúng phần điều chỉnh trước khi chấp nhận hoặc phản đối bất kỳ mức giá nào.

Giá đất bồi thường được xác định theo căn cứ nào?

Giá đất bồi thường được xác định theo hai căn cứ: bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh khi áp dụng được bảng giá, và giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho các trường hợp còn lại. Từ năm 2026, căn cứ thứ nhất phổ biến hơn.

Giá đất cụ thể theo Luật Đất đai 2024

Giá đất cụ thể là giá được xác định cho từng thửa đất hoặc dự án cụ thể, dùng để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo điểm e khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024. Giá này được xác định bằng các phương pháp định giá đất tại Điều 158 Luật Đất đai 2024.

Các phương pháp thường được nhắc đến gồm so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Trình tự và phương pháp chi tiết được hướng dẫn tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung 2025).

Kết quả định giá thường được thẩm định trước khi cấp có thẩm quyền quyết định. Người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu được biết căn cứ, phương pháp và thông tin so sánh mà cơ quan sử dụng, nhất là khi giá thấp hơn đáng kể so với giá giao dịch thực tế quanh khu vực.

Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh từ 01/01/2026

Nghị quyết 254/2025/QH15 được Quốc hội thông qua ngày 11/12/2025 và có hiệu lực từ ngày 01/01/2026. Khoản 6 Điều 3 của Nghị quyết quy định giá đất tính tiền bồi thường về đất theo khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai 2024 được tính theo giá trong bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

Theo khoản 3 Điều 7 Nghị quyết 254/2025/QH15, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định bảng giá đất, công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Theo khoản 2 Điều 8, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 01/01 hằng năm.

Cần lưu ý rằng mốc xác định giá vẫn là ngày phê duyệt phương án. Điều đó có nghĩa phương án phê duyệt vào thời điểm nào thì áp dụng bảng giá và hệ số đang có hiệu lực tại thời điểm ấy. Đây là nhận định chuyên môn dựa trên sự kết hợp giữa Điều 91 Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết 254/2025/QH15.

Nghị định 49/2026/NĐ-CP ban hành ngày 31/01/2026 hướng dẫn thi hành Nghị quyết 254/2025/QH15. Khoản 4 Điều 11 của Nghị định này sửa phần giải thích ký hiệu giá đất trong công thức tại khoản 7 Điều 13 Nghị định 88/2024/NĐ-CP, theo hướng lấy giá từ bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, hoặc giá đất cụ thể trong một số trường hợp.

Trường hợp vẫn phải xác định giá đất cụ thể

Không phải dự án nào cũng áp dụng được bảng giá đất. Khoản 1 Điều 7 Nghị quyết 254/2025/QH15 dành chỗ cho giá đất cụ thể đối với dự án lấn biển và những trường hợp không thể áp dụng bảng giá. Điều 5 Nghị định 49/2026/NĐ-CP liệt kê thêm các trường hợp thuộc diện này.

Đây là nhóm ngoại lệ so với quy tắc chung. Với các dự án phức tạp, khu vực chưa có giá trong bảng hoặc nhiều mục đích sử dụng trộn lẫn, người dân nên chuẩn bị sẵn tư liệu về giá giao dịch thực tế để đối chiếu với giá cụ thể mà cơ quan đề xuất.

Từ góc độ tư vấn, khi dự án thuộc nhóm giá đất cụ thể, hồ sơ thẩm định giá là tài liệu then chốt. Chúng tôi thường đề nghị khách hàng lập bảng đối chiếu giữa giá phương án, giá bảng giá và các giao dịch gần đó để đánh giá khoảng chênh trước khi quyết định có khiếu nại hay không.

So sánh cách chốt giá đất bồi thường qua các giai đoạn

Có ba giai đoạn cần phân biệt khi xác định giá đất bồi thường: trước 01/8/2024, từ 01/8/2024 đến hết ngày 31/12/2025, và từ 01/01/2026. Bảng dưới đây giúp người đọc xác định mình thuộc giai đoạn nào để áp dụng đúng căn cứ khi kiểm tra phương án.

Bảng cho thấy mốc chốt giá không đổi giữa hai giai đoạn sau, nhưng cách xác định giá thay đổi đáng kể từ năm 2026. Người bị thu hồi cần xem ngày ký phương án để biết bảng giá và hệ số của năm nào được dùng.

Nếu bạn chưa xác định được phương án của mình thuộc giai đoạn nào, hãy gửi quyết định phê duyệt và bảng tính cho Luật Long Phan PMT để được đối chiếu mốc chốt giá với căn cứ áp dụng.

Trường hợp chuyển tiếp phương án đã phê duyệt trước 01/01/2026

Khoản 13 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định chuyển tiếp: quyết định thu hồi đất và phương án đã được phê duyệt trước ngày Nghị quyết có hiệu lực tiếp tục được thực hiện. Trường hợp chưa có phương án được phê duyệt thì áp dụng theo Nghị quyết.

Đối với dự án đã phê duyệt phương án một phần, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định áp dụng quy định nào cho phần chưa phê duyệt. Thông báo thu hồi đất ban hành trước ngày 01/8/2024 mà đến ngày Nghị quyết có hiệu lực vẫn chưa có quyết định thu hồi thì hết hiệu lực, và phải thông báo lại nếu tiếp tục thu hồi.

Với hộ gia đình đã có phương án phê duyệt trước 01/01/2026, giá bồi thường không bị tính lại chỉ vì bảng giá mới ra đời. Tuy vậy, nếu phương án chưa được phê duyệt tại ngày đó, người dân có quyền yêu cầu áp dụng quy định mới.

Trường hợp địa phương chưa đủ căn cứ áp dụng bảng giá

Khoản 5 Điều 7 Nghị quyết 254/2025/QH15 yêu cầu cơ quan, người có thẩm quyền ban hành đầy đủ căn cứ để tính tiền bồi thường về đất chậm nhất đến ngày 01/7/2026. Trong thời gian chưa đủ căn cứ, việc tính tiền bồi thường thực hiện theo Luật Đất đai 2024.

Hiện nay mốc 01/7/2026 đã qua. Với các hồ sơ phê duyệt trong thời gian chuyển tiếp, người dân nên xác nhận bằng văn bản cơ quan đã áp dụng cơ chế nào và dựa trên căn cứ nào.

Lời khuyên của chúng tôi là không dừng ở việc nghe giải thích miệng. Hãy yêu cầu cơ quan ghi rõ tên bảng giá, số quyết định, hệ số điều chỉnh và ngày hiệu lực được áp dụng trong phương án để có căn cứ đối chiếu.

Vị trí của mốc chốt giá trong trình tự thu hồi đất

Mốc chốt giá nằm ở bước phê duyệt phương án, sau thông báo thu hồi, kiểm đếm và lấy ý kiến, và trước khi chi trả tiền. Hiểu đúng vị trí này giúp người dân biết thời điểm nào còn có thể góp ý để giá được xem xét lại trước khi chốt.

Trình tự thường diễn ra như sau, tùy từng địa phương và dự án:

1. Cơ quan có thẩm quyền ban hành thông báo thu hồi đất. Theo khoản 9 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15, thông báo phải được ban hành chậm nhất 60 ngày đối với đất nông nghiệp và 120 ngày đối với đất phi nông nghiệp trước khi thu hồi.
2. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường khảo sát, đo đạc, kiểm đếm đất đai và tài sản gắn liền với đất.
3. Lập dự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, công khai và lấy ý kiến người bị thu hồi đất.
4. Tiếp thu, giải trình ý kiến và trình cấp có thẩm quyền phê duyệt phương án. Ngày phê duyệt là mốc chốt giá.
5. Ban hành quyết định thu hồi đất và chi trả tiền theo phương án đã duyệt.

Khoản 3 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15 còn đặt điều kiện: thông thường phải có phương án được phê duyệt và đã bố trí tái định cư xong trước khi thu hồi đất, trừ một số trường hợp ngoại lệ như dự án đầu tư công khẩn cấp hoặc tái định cư tại chỗ.

Trong thực tế, thời gian từ giai đoạn dự thảo đến khi phê duyệt là khoảng thời gian cần theo dõi sát. Đây là lúc người dân nên nộp ý kiến bằng văn bản, nêu rõ phần đất, tài sản và mức giá cho rằng chưa phù hợp.

Nếu ý kiến chỉ được đưa ra miệng tại cuộc họp, rất khó chứng minh sau này rằng cơ quan đã được thông tin về điều chỉnh giá. Văn bản có dấu nhận hoặc gửi bảo đảm là lựa chọn an toàn hơn.

Chi trả tiền bồi thường và xử lý chậm chi trả

Cơ quan chi trả phải thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định phê duyệt phương án có hiệu lực. Nếu chậm, người bị thu hồi đất được thanh toán thêm khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp tính trên số tiền và thời gian chậm.

Theo khoản 3 Điều 94 Luật Đất đai 2024, khoản tiền chậm chi trả được tính theo pháp luật về quản lý thuế trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả. Cơ quan phê duyệt phương án phải phê duyệt kinh phí chi trả phần chậm này từ ngân sách cấp đó.

Mốc giá được chốt tại ngày phê duyệt, nên khoảng chậm chi trả không làm thay đổi giá đã chốt. Người dân vẫn có quyền nhận thêm phần tiền chậm nộp, thay vì chấp nhận nhận đúng số tiền ghi trong phương án sau nhiều tháng chờ đợi.

Khoản 4 Điều 94 Luật Đất đai 2024 quy định thêm: nếu người bị thu hồi từ chối nhận tiền, hoặc đất và tài sản đang có tranh chấp, số tiền được gửi vào tài khoản ngân hàng của đơn vị thực hiện bồi thường và hưởng lãi không kỳ hạn, khoản lãi này thuộc về người có quyền nhận.

Trường hợp ngoại lệ là người sử dụng đất không đồng ý với phương án nhưng vẫn muốn bảo toàn quyền khiếu nại. Việc không nhận tiền không làm mất quyền khiếu nại, nhưng cần cân nhắc rủi ro về thời gian và điều kiện bàn giao đất.

Chúng tôi khuyến nghị lập văn bản nêu rõ lý do chưa nhận tiền và đề nghị gửi tiền vào tài khoản theo khoản 4 Điều 94. Cách làm này vừa bảo vệ quyền lợi, vừa tránh bị coi là cản trở việc thực hiện dự án.

Khiếu nại, khởi kiện khi không đồng ý với giá đất bồi thường

Người không đồng ý với giá đất bồi thường có thể khiếu nại quyết định phê duyệt phương án hoặc khởi kiện vụ án hành chính. Hai cách có thời hạn khác nhau và có thể chọn một trong hai ngay từ đầu, nhưng không thể đi song song cùng lúc đối với một nội dung.

Theo Điều 9 Luật Khiếu nại 2011 (sửa đổi, bổ sung 2025), thời hiệu khiếu nại là 90 ngày kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định hành chính. Thời gian có trở ngại khách quan như ốm đau, thiên tai được loại trừ khỏi thời hiệu.

Điều 28 Luật Khiếu nại 2011 quy định thời hạn giải quyết khiếu nại lần đầu không quá 30 ngày kể từ ngày thụ lý, vụ việc phức tạp không quá 45 ngày. Điều 37 quy định khiếu nại lần hai không quá 45 ngày, vụ việc phức tạp không quá 60 ngày. Vùng sâu, vùng xa có thời hạn dài hơn.

Khiếu nại quyết định phê duyệt phương án

Khiếu nại cần nêu đúng đối tượng là quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc quyết định thu hồi đất. Đơn khiếu nại nên chỉ rõ lỗi cụ thể về giá: sai mốc, sai bảng giá, sai hệ số, sai diện tích hoặc sai loại đất.

Nếu không đồng ý với kết quả lần đầu, người khiếu nại có thể khiếu nại lần hai theo Điều 33 Luật Khiếu nại 2011 trong 30 ngày kể từ ngày nhận quyết định hoặc kể từ ngày hết hạn giải quyết mà không có quyết định.

Luật 136/2025/QH15 sửa đổi Luật Khiếu nại có hiệu lực từ ngày 01/7/2026 và thay đổi một số thẩm quyền giải quyết. Vì vậy cần xác định đúng cấp có thẩm quyền tại thời điểm nộp đơn, thay vì áp dụng theo mẫu cũ.

Khởi kiện vụ án hành chính

Theo điểm a khoản 2 Điều 116 Luật Tố tụng hành chính 2015 (sửa đổi, bổ sung 2019, 2024, 2025), thời hiệu khởi kiện là 01 năm kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định hành chính. Nếu đã khiếu nại trước, thời hiệu được tính theo khoản 3 Điều 116.

Cụ thể, thời hiệu là 01 năm kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết khiếu nại, hoặc kể từ ngày hết thời hạn giải quyết mà không có quyết định. Khi khởi kiện, người dân cần nộp quyết định phê duyệt phương án, biên bản kiểm đếm và các tài liệu về giá.

Có hai hướng chứng minh thường dùng: chỉ ra quyết định trái quy định về mốc hoặc căn cứ tính giá, và chỉ ra bảng tính giá sai số liệu so với hồ sơ đo đạc, kiểm đếm. Tòa án có thẩm quyền theo quy định của Luật Tố tụng hành chính 2015.

Chúng tôi khuyến nghị khách hàng cân nhắc thật kỹ thời điểm nộp. Khiếu nại đúng hạn nhưng cơ quan để quá hạn giải quyết vẫn cho phép khởi kiện, nên nên lưu mọi biên nhận và công văn để chứng minh các mốc thời gian.

Kinh nghiệm thực tế khi rà soát mốc chốt giá

Qua các hồ sơ đã tiếp nhận, sai sót thường không nằm ở việc cơ quan áp sai luật, mà ở khâu tổ chức thực hiện: ngày ký, văn bản căn cứ, bảng tính. Người dân bỏ sót những chi tiết này và chỉ phát hiện ra khi đã hết thời hạn khiếu nại.

Một sai lầm phổ biến mà khách hàng thường gặp là nhầm giá được thông báo tại cuộc họp dân với giá chính thức trong quyết định phê duyệt phương án. Giá tại cuộc họp thường là dự thảo, còn giá có giá trị pháp lý là giá ghi trong quyết định đã ký.

Trong thực tế xử lý các vụ việc tương tự, chúng tôi thường rà soát đồng thời năm điểm:

• Ngày ký quyết định phê duyệt phương án và ngày quyết định có hiệu lực.
• Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh được viện dẫn, kèm số, ngày ban hành và ngày áp dụng.
• Loại đất, vị trí, diện tích trong bảng tính so với biên bản kiểm đếm.
• Việc có hay không có thẩm định giá khi áp dụng giá đất cụ thể.
• Ngày người bị thu hồi thực sự nhận được quyết định, để tính đúng thời hiệu.

Một điểm khác chỉ nhận ra khi đã xử lý nhiều hồ sơ là thời điểm người dân nhận quyết định thường muộn hơn ngày ký. Nếu chỉ tính thời hiệu từ ngày ký, người dân có thể tự rút ngắn quyền của mình mà không hay biết.

Chúng tôi cũng thường gặp tình huống hộ liền kề cùng bị thu hồi nhưng được áp giá khác nhau do khác loại đất hoặc vị trí. Trước khi cho rằng có sự bất công, cần đối chiếu giấy chứng nhận, mục đích sử dụng và bản đồ để xác định chênh lệch có căn cứ hay không.

>>> Xem thêm: Làm gì khi ủy ban không giải quyết đơn khiếu nại đền bù đất đai

Câu hỏi thường gặp về thời điểm xác định giá đất bồi thường

Các câu hỏi dưới đây phản ánh những thắc mắc mà người bị thu hồi đất thường đặt ra khi nhận thông báo hoặc dự thảo phương án. Mỗi câu trả lời nêu kết luận trước, sau đó dẫn căn cứ pháp lý để người đọc tự đối chiếu với hồ sơ của mình.

Kết luận

Thời điểm xác định giá đất bồi thường khi thu hồi đất là ngày phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, và từ năm 2026 giá được tính chủ yếu theo bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh. Mỗi hồ sơ cần đối chiếu ngày ký, căn cứ giá và thời hiệu khiếu nại. Nếu bạn cần kiểm tra mốc chốt giá, bảng tính hoặc chuẩn bị hồ sơ khiếu nại, Luật Long Phan PMT sẵn sàng hỗ trợ qua hotline 1900.63.63.87 hoặc Dịch vụ luật sư hỗ trợ đất đai.

Tags: bảng giá đất 2026, Bồi thường đất, Chậm chi trả tiền bồi thường, chính sách bồi thường đất, giá đất bồi thường 2026, Giá đất cụ thể​, giá đất khi thu hồi đất, Hệ số điều chỉnh giá đất, khiếu nại giá đất bồi thường, khởi kiện quyết định bồi thường, Phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư, thời điểm xác định giá đất bồi thường, Thu hồi đất