Thỏa thuận giá đất bồi thường khi thu hồi đất: quy định và cách xử lý

Thỏa thuận giá đất bồi thường khi thu hồi đất là điều người dân không thực hiện được khi Nhà nước thu hồi đất, vì từ ngày 01/01/2026 giá bồi thường được tính theo bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh giá đất. Tuy vậy, pháp luật vẫn có hai trường hợp người có đất được hưởng giá thỏa thuận, và có cách hợp pháp để tác động đến số tiền thực nhận. Luật Long Phan PMT phân tích căn cứ, cách tính và quy trình khiếu nại, khởi kiện trong lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ tái định cư dưới đây.

Có được thỏa thuận giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất không?

Không. Khi Nhà nước thu hồi đất theo Điều 78, Điều 79 Luật Đất đai 2024, không có cơ chế thỏa thuận giá đất bồi thường khi thu hồi đất giữa người dân và cơ quan nhà nước. Giá tính bồi thường là giá trong bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh do địa phương ban hành.

Khoản 6 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định giá đất tính tiền bồi thường về đất tại khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai 2024 được tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Khi Nghị quyết và luật quy định khác nhau thì áp dụng Nghị quyết, theo khoản 3 Điều 13 Nghị quyết 254/2025/QH15. Hai mục dưới đây làm rõ tình huống người dân hay gặp và ranh giới giữa thu hồi đất với thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Tình huống thực tế: hộ dân từ chối ký phương án vì giá thấp hơn giá thị trường

Một dạng hồ sơ thường gặp: hộ gia đình có khoảng 150 m² đất ở trong dự án mở rộng đường, phương án tính giá vị trí 3 trong khi các thửa liền kề chuyển nhượng với giá cao gấp nhiều lần. Gia đình không ký biên bản, gửi đơn đòi “bồi thường theo giá thị trường” và nhận văn bản giữ nguyên phương án.

Khi rà soát, thửa đất tiếp giáp trực tiếp mặt đường nhưng bị xếp vào vị trí trong hẻm do bản đồ cũ chưa cập nhật. Hồ sơ được xây dựng lại theo hướng chứng minh sai vị trí, kèm trích đo hiện trạng; đây mới là căn cứ để cơ quan lập phương án xem xét điều chỉnh.

Nếu gia đình đang ở tình huống tương tự, nên gửi phương án niêm yết và Giấy chứng nhận để luật sư rà soát vị trí, loại đất trước khi hết thời hạn góp ý.

Phân biệt Nhà nước thu hồi đất và nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất

Giá đất bồi thường khi thu hồi đất được xác định thế nào từ ngày 01/01/2026?

Từ ngày 01/01/2026, giá đất bồi thường bằng giá trong bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm phê duyệt phương án. Bảng giá do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, hệ số do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, xây dựng theo loại đất, khu vực và vị trí.

Nghị quyết 254/2025/QH15 có hiệu lực từ ngày 01/01/2026 theo khoản 1 Điều 13 Nghị quyết này và được hướng dẫn bởi Nghị định 49/2026/NĐ-CP. Cơ chế mới bỏ việc định giá riêng cho từng dự án, nên vị trí và loại đất trở thành biến số quyết định số tiền. Các mục dưới đây giải thích công thức, căn cứ, thẩm quyền và trường hợp chuyển tiếp.

Công thức bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh giá đất

Về bản chất, tiền bồi thường về đất được xác định:

Tiền bồi thường về đất = Diện tích đất thu hồi × Giá trong bảng giá đất × Hệ số điều chỉnh giá đất

Giá đất được xác định tại thời điểm phê duyệt phương án, theo khoản 3 Điều 111 Luật đất đai 2024, khoản 7 Điều 13 Nghị định 88/2024/NĐ-CP (sửa đổi bởi khoản 4 Điều 11 Nghị định 49/2026/NĐ-CP). Hệ số là tỷ lệ tăng, giảm giá đất tương ứng với khu vực, vị trí trong bảng giá, theo khoản 1 Điều 8 Nghị quyết 254/2025/QH15.

Ví dụ minh họa (số liệu giả định): thửa đất ở 100 m², giá bảng giá 20 triệu đồng/m², hệ số 1,2 thì tiền bồi thường là 2,4 tỷ đồng. Nếu thửa đất được xếp đúng vị trí 1 với giá 30 triệu đồng/m², số tiền là 3,6 tỷ đồng. Khoản chênh 1,2 tỷ đồng đến từ việc xếp vị trí, không phải từ thương lượng giá.

>>> Xem thêm: Thời điểm xác định giá đất bồi thường khi thu hồi đất đúng luật

Bốn căn cứ quyết định số tiền bồi thường về đất

Theo khoản 3 Điều 5 Nghị quyết 254/2025/QH15, căn cứ tính tiền bồi thường gồm:

• Diện tích đất thu hồi.
• Thời hạn sử dụng đất.
• Giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.
• Mục đích, hình thức sử dụng đất.

Theo thực tiễn áp dụng, sai sót thường nằm ở diện tích, loại đất và vị trí do hồ sơ địa chính lạc hậu.

Cơ quan nào ban hành bảng giá đất và hệ số điều chỉnh?

Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định bảng giá đất, áp dụng từ ngày 01/01/2026 và sửa đổi khi cần thiết, theo khoản 3 Điều 7 Nghị quyết 254/2025/QH15. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hệ số áp dụng từ ngày 01/01 hằng năm, có thể sửa đổi trong năm, theo khoản 2 Điều 8 Nghị quyết 254/2025/QH15.

Theo khoản 1 Điều 8 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, hệ số gồm ba thành phần: biến động thị trường, quy hoạch và yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất.

Phương án đã phê duyệt trước ngày 01/01/2026 áp dụng giá nào?

Đây là trường hợp ngoại lệ. Nếu đã có quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án trước ngày 01/01/2026 thì tiếp tục thực hiện phương án đã phê duyệt, theo điểm a khoản 13 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15. Trường hợp áp dụng giá đất cụ thể mà chưa có quyết định giá, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định áp dụng cơ chế mới hay tiếp tục định giá cụ thể, theo khoản 4 Điều 7 Nghị quyết 254/2025/QH15.

Lời khuyên cho người có đất bị thu hồi, cần xác định ngày ký quyết định phê duyệt phương án, vì mốc này quyết định áp dụng giá đất cụ thể hay bảng giá nhân hệ số. Với dự án còn phần diện tích chưa phê duyệt, nên đề nghị công khai văn bản lựa chọn quy định áp dụng theo khoản 2 Điều 19 Nghị định 49/2026/NĐ-CP.

Trường hợp nào người có đất được hưởng giá theo thỏa thuận?

Có hai trường hợp: nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất theo Điều 127 Luật Đất đai 2024, và phần đất còn lại của dự án đã thỏa thuận trên 75% bị Nhà nước thu hồi. Ở trường hợp thứ hai, người có đất được nhận thêm tiền chênh lệch theo mức trung bình giá đã thỏa thuận.

Đây là nhóm tình huống dễ nhầm nhất, vì nhiều người cho rằng có thể giữ giá vô thời hạn khi doanh nghiệp đặt vấn đề nhận chuyển nhượng. Từ ngày 01/01/2026, quyền này bị giới hạn bởi cơ chế thu hồi phần diện tích còn lại tại Nghị quyết 254/2025/QH15. Hai mục dưới đây phân tích từng trường hợp và cách tính khoản chênh lệch.

Nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án

Theo Điều 127 Luật Đất đai 2024, nhà đầu tư được sử dụng đất thông qua thỏa thuận nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Riêng dự án nhà ở thương mại, điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2024 chỉ cho phép thỏa thuận đối với đất ở hoặc đất ở và đất khác trong cùng thửa có đất ở.

Đây là giao dịch dân sự, giá do hai bên tự quyết định và người sử dụng đất có quyền không ký. Đây cũng là tình huống duy nhất mà thỏa thuận giá đất bồi thường khi thu hồi đất, theo nghĩa thương lượng con số, thực sự diễn ra. Trước khi đàm phán, nên yêu cầu nhà đầu tư cho biết thời hạn phải hoàn thành thỏa thuận.

Dự án đã thỏa thuận trên 75% diện tích và số người sử dụng đất

Đây là trường hợp ngoại lệ quan trọng nhất. Theo điểm b khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15, khi hết thời hạn thỏa thuận mà dự án đã đạt trên 75% diện tích đất và trên 75% số người sử dụng đất, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét thông qua việc thu hồi phần diện tích còn lại.

Phần đất này được bồi thường như trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Nếu số tiền theo phương án trên một đơn vị diện tích thấp hơn trung bình giá đã thỏa thuận, người có đất được nhận thêm phần còn thiếu do chủ đầu tư ứng trước, theo khoản 7 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15. Theo khoản 2 Điều 3 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, hộ gia đình, vợ chồng chung quyền hoặc người có nhiều thửa trong dự án đều chỉ tính là 01 người sử dụng đất.

Lời khuyên cho người có đất trong dự án thỏa thuận: không nên “giữ đất đến cùng” khi chưa biết tỷ lệ thỏa thuận của dự án. Nếu dự án đã gần ngưỡng 75%, đàm phán sớm thường có lợi hơn chờ bị thu hồi, vì khoản chênh lệch chỉ bù đến mức trung bình, không bù đến mức giá cao nhất các hộ khác đã nhận.

Cách tính khoản chênh lệch theo mức trung bình giá đất đã thỏa thuận

Khoản 4 Điều 3 Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định ba bước tính, áp dụng riêng cho từng loại đất:

• Ttb = TSTtt / Stt: tổng số tiền đã thỏa thuận của loại đất (gồm tiền trả cho tài sản gắn liền với đất, nếu có) chia tổng diện tích loại đất đó.
• Tpa = TSTpa / Sth: tổng tiền bồi thường, hỗ trợ của loại đất thu hồi (chưa trừ tiền sử dụng đất phải nộp khi được bồi thường bằng đất) chia tổng diện tích loại đất thu hồi.
• Tcl = Ttb − Tpa: số tiền chênh lệch trên mỗi m².

Ví dụ minh họa (số liệu giả định): 1.000 m² đất ở đã chuyển nhượng với tổng giá 60 tỷ đồng, Ttb là 60 triệu đồng/m²; phương án là 45 triệu đồng/m², Tcl là 15 triệu đồng/m². Hộ có 200 m² bị thu hồi được nhận thêm 3 tỷ đồng.

Không đồng ý giá bồi thường, người dân có thể tác động những gì?

Người dân không đàm phán được con số giá, nhưng có thể làm tăng số tiền bồi thường bằng cách chứng minh yếu tố đầu vào của phương án bị xác định sai: vị trí, loại đất, diện tích, nguồn gốc sử dụng, giá trị tài sản và khoản hỗ trợ. Việc này phải làm trong thời gian niêm yết và đối thoại.

Thay vì tìm cách thỏa thuận giá đất bồi thường khi thu hồi đất, người dân nên tập trung vào những gì pháp luật cho phép tác động. Theo thực tiễn áp dụng, cơ quan lập phương án chỉ điều chỉnh khi có căn cứ cụ thể trái với hồ sơ hoặc tiêu chí đã ban hành. Ba nhóm việc dưới đây thực hiện theo Điều 87 Luật Đất đai 2024 và khoản 9, khoản 11, khoản 12 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15.

Rà soát vị trí thửa đất, loại đất, diện tích và nguồn gốc sử dụng

Checklist cần đối chiếu khi nhận dự thảo phương án:

• Vị trí: đối chiếu tiêu chí tại Điều 18, Điều 20 Nghị định 71/2024/NĐ-CP (dẫn chiếu tại điểm a khoản 1 Điều 7 Nghị định 49/2026/NĐ-CP), nhất là cạnh tiếp giáp đường, độ rộng hẻm.
• Loại đất: đối chiếu Điều 9 Luật Đất đai 2024 với Giấy chứng nhận; thửa ghi “thổ cư”, “T”, “đất ở + vườn” chưa xác định diện tích đất ở được xử lý theo khoản 2 Điều 20 Nghị định 49/2026/NĐ-CP.
• Diện tích: so sánh phương án với Giấy chứng nhận, bản đồ địa chính và kết quả đo đạc thực tế.
• Nguồn gốc: đất vi phạm trước ngày 01/7/2014 nhưng sử dụng ổn định, thuộc diện cấp Giấy chứng nhận theo Điều 139 Luật Đất đai 2024 vẫn được xem xét bồi thường, theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 88/2024/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 49/2026/NĐ-CP).
• Trường hợp không được bồi thường về đất: đối chiếu khoản 10 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15 và Điều 4 Nghị định 49/2026/NĐ-CP.

>>> Xem thêm: Nhà không được công nhận trong sổ có được bồi thường khi bị thu hồi

Góp ý trong 10 ngày niêm yết và tham gia đối thoại trong 30 ngày

Theo điểm b khoản 9 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15, phương án được niêm yết công khai tại trụ sở và Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp xã trong 10 ngày. Nếu còn ý kiến không đồng ý, đối thoại được tổ chức không quá 30 ngày kể từ ngày lấy ý kiến. Thời hạn này ngắn hơn nhiều so với 30 ngày niêm yết và 60 ngày đối thoại tại điểm a khoản 3 Điều 87 Luật Đất đai 2024.

Góp ý nên lập thành văn bản kèm tài liệu chứng minh, nộp có xác nhận tiếp nhận, và yêu cầu ghi ý kiến vào biên bản lấy ý kiến theo điểm a khoản 3 Điều 87 Luật Đất đai 2024.

Đề nghị bồi thường tài sản đúng giá trị xây dựng mới và các khoản hỗ trợ khác

Theo điểm a khoản 11 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15, nhà ở phải tháo dỡ một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật thì được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của toàn bộ công trình. Đây là điểm thường bị bỏ sót khi phương án chỉ tính phần nhà nằm trong ranh thu hồi.

Ngoài ra, cần đối chiếu các mức hỗ trợ khác về chỗ ở, đời sống, sản xuất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định theo khoản 12 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15.

Nếu phương án có dấu hiệu sai vị trí, loại đất hoặc tính thiếu giá trị nhà, nên gửi phương án và Giấy chứng nhận qua Zalo của Luật Long Phan PMT để được soạn văn bản góp ý trước khi hết 10 ngày niêm yết.

Quy trình khiếu nại, khởi kiện khi giá đất bồi thường không thỏa đáng

Khi phương án đã phê duyệt mà vẫn sai, người có đất có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện quyết định hành chính về bồi thường. Thời hiệu khiếu nại là 90 ngày, thời hiệu khởi kiện là 01 năm. Khiếu nại, khởi kiện không làm dừng việc thi hành quyết định thu hồi đất.

Theo khoản 1 Điều 237 Luật Đất đai 2024, khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính về quản lý đất đai thực hiện theo pháp luật về khiếu nại và tố tụng hành chính. Người dân có thể khiếu nại trước rồi khởi kiện, hoặc khởi kiện ngay. Các mục dưới đây xác định đối tượng, thời hiệu, các bước và hồ sơ.

Quyết định nào là đối tượng khiếu nại, khởi kiện?

• Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc quyết định bồi thường cho hộ gia đình, cá nhân cụ thể.
• Quyết định thu hồi đất.
• Quyết định kiểm đếm bắt buộc, quyết định cưỡng chế thu hồi đất, theo Điều 40 Nghị định 102/2024/NĐ-CP.

Khi tranh chấp xoay quanh số tiền, đối tượng cần nhắm đến là quyết định phê duyệt phương án hoặc quyết định bồi thường, không phải quyết định thu hồi đất.

Thời hiệu khiếu nại 90 ngày và thời hiệu khởi kiện 01 năm

Thời hiệu khiếu nại là 90 ngày kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định, theo Điều 9 Luật Khiếu nại 2011 (sửa đổi, bổ sung 2025). Thời hiệu khởi kiện là 01 năm, theo điểm a khoản 2 Điều 116 Luật Tố tụng hành chính 2015 (sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 85/2025/QH15). Tòa án nhân dân khu vực giải quyết sơ thẩm khiếu kiện quyết định hành chính, theo Điều 31 Luật Tố tụng hành chính 2015 (sửa đổi, bổ sung 2025).

Các bước khiếu nại, khởi kiện

1. Thu thập quyết định phê duyệt phương án, bảng chi tiết bồi thường và xác định ngày nhận để tính thời hiệu.
2. Rà soát sai sót về vị trí, loại đất, diện tích, nguồn gốc, tài sản, hỗ trợ.
3. Nộp đơn khiếu nại lần đầu đến người ban hành quyết định trong 90 ngày, theo Điều 7 và Điều 9 Luật Khiếu nại 2011.
4. Không đồng ý kết quả giải quyết lần đầu thì khiếu nại lần hai hoặc khởi kiện, theo Điều 7 Luật Khiếu nại 2011.
5. Khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực trong 01 năm; nếu vừa khiếu nại vừa khởi kiện mà chọn Tòa án thì Tòa án thụ lý, theo khoản 1 Điều 33 Luật Tố tụng hành chính 2015.

Hồ sơ, chứng cứ cần chuẩn bị

• Đơn khiếu nại theo Mẫu số 01 kèm Nghị định 124/2020/NĐ-CP hoặc đơn khởi kiện vụ án hành chính.
• Quyết định bị khiếu nại, khởi kiện và bảng chi tiết bồi thường.
• Giấy chứng nhận, hồ sơ nguồn gốc đất, chứng từ nộp thuế qua các thời kỳ.
• Trích đo hiện trạng, ảnh vị trí tiếp giáp đường.
• Văn bản góp ý, biên bản lấy ý kiến, biên bản đối thoại.
• Bảng giá đất và quyết định hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm phê duyệt phương án.

Chưa đồng ý giá có được từ chối bàn giao đất không?

Không nên. Theo Điều 40 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, khi chưa có quyết định giải quyết khiếu nại thì vẫn phải thực hiện quyết định thu hồi đất, quyết định cưỡng chế. Nếu đã được vận động mà không chấp hành và đủ điều kiện tại khoản 2 Điều 89 Luật Đất đai 2024, cơ quan có thẩm quyền được tổ chức cưỡng chế.

Theo thực tiễn áp dụng, chống đối bàn giao không làm thay đổi giá mà còn tăng rủi ro bị cưỡng chế; cách hiệu quả hơn là bàn giao đúng hạn và giữ quyền khiếu nại, khởi kiện.

Kinh nghiệm thực tế khi xử lý hồ sơ tranh chấp giá đất bồi thường

Qua các hồ sơ đã tiếp nhận, người dân thường kỳ vọng vào việc thỏa thuận giá đất bồi thường khi thu hồi đất, trong khi kết quả thực tế phụ thuộc vào việc chứng minh yếu tố đầu vào bị xác định sai. Bốn sai lầm dưới đây khiến hồ sơ bị bác hoặc mất quyền khởi kiện.

• Đơn chỉ nêu “giá thấp hơn thị trường” thường bị bác. Trong thực tế xử lý các vụ việc tương tự, hồ sơ được chấp nhận điều chỉnh là hồ sơ chứng minh được sai vị trí, sai loại đất hoặc sai nguồn gốc đất, kèm tài liệu đo đạc và hồ sơ địa chính.
• Nhiều người bỏ lỡ thời hiệu vì chờ “đợt điều chỉnh giá”. Đến khi hệ số mới ban hành, phương án đã phê duyệt theo hệ số cũ và 90 ngày khiếu nại đã qua.
• Không lưu biên bản đối thoại và văn bản góp ý nên mất chứng cứ khi khởi kiện; hồ sơ chỉ có lời kể rất khó chứng minh trước Tòa án.
• Nhầm dự án thỏa thuận với dự án Nhà nước thu hồi, dẫn đến chọn sai cách phản ứng. Có hộ từ chối mọi đề nghị của nhà đầu tư, đến khi dự án vượt ngưỡng 75% thì chỉ còn được bù đến mức trung bình.

Thông tin liên hệ

Câu hỏi thường gặp về thỏa thuận giá đất bồi thường khi thu hồi đất

Các câu hỏi dưới đây tổng hợp từ thắc mắc thực tế của người có đất thu hồi. Mỗi câu trả lời nêu kết luận trước, sau đó dẫn căn cứ. Kết quả từng hồ sơ còn phụ thuộc giấy tờ đất và quy định của từng tỉnh.

Kết luận

Thỏa thuận giá đất bồi thường khi thu hồi đất chỉ thực sự tồn tại trong dự án nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, hoặc gián tiếp qua khoản chênh lệch khi dự án đã đạt trên 75%. Với dự án Nhà nước thu hồi, cách hiệu quả là chứng minh sai yếu tố đầu vào và khiếu nại đúng thời hiệu. Luật Long Phan PMT hỗ trợ rà soát phương án, khiếu nại, khởi kiện quyết định bồi thường qua hotline 1900636387.

Tags: Bảng giá đất bồi thường, Bồi thường đất theo giá thị trường, Điều kiện cưỡng chế thu hồi đất, Giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, khiếu nại giá đất bồi thường, Khởi kiện quyết định bồi thường đất, Phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư, Quyền lợi người dân khi thu hồi đất, Thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất