Hủy bỏ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã công chứng: Thủ tục

Hủy bỏ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã công chứng xảy ra khi bên tặng cho muốn đòi lại quyền sử dụng đã tặng cho. Trên thực tế, bên tặng cho có thể thực hiện theo hai phương thức chính: thỏa thuận hủy bỏ tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc đơn phương khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Nội dung sau đây trình bày chi tiết thủ tục, thẩm quyền và hệ quả pháp lý của việc hủy bỏ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã công chứng.

Trường hợp các bên đồng thuận hủy bỏ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Khi các bên trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đều có chung ý chí muốn chấm dứt giao dịch, phương án tối ưu và đơn giản nhất là thực hiện thủ tục đồng thuận hủy bỏ hợp đồng tại tổ chức công chứng.

Thẩm quyền

Theo Điều 53 Luật Công chứng 2024, việc công chứng văn bản hủy bỏ hợp đồng đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận bằng văn bản của tất cả những người đã ký kết hợp đồng. Tuy nhiên, không phải văn phòng công chứng nào cũng có quyền hủy hợp đồng này mà căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 53 Luật Công chứng 2024, công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng nơi đã ký hợp đồng sẽ có thẩm quyền hủy bỏ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã công chứng tại cơ quan của mình. 

Như vậy, trong trường hợp 02 bên đồng thuận, các bên có thể đến văn phòng chứng/ phòng công chứng để thực hiện thủ tục hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã ký. Việc hủy bỏ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải đảm bảo tính tự nguyện của các bên và không vi phạm quyền lợi hợp pháp của bên thứ ba. 

Thành phần hồ sơ

Để đảm bảo quá trình diễn ra thuận lợi và hợp pháp, việc chuẩn bị đầy đủ và chính xác thành phần hồ sơ là không thể thiếu. Hồ sơ hủy bỏ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã công chứng bao gồm các giấy tờ bắt buộc sau theo quy định tại khoản 1 Điều 42, khoản 3 Điều 53 Luật Công chứng 2024:

• Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
• Giấy tờ pháp lý cá nhân của tất cả các bên trong hợp đồng;
• Các giấy tờ khác liên quan đến việc tặng cho như giấy tờ chứng minh mối quan hệ, điều kiện tặng cho kèm theo nếu không được thể hiện trong hợp đồng tặng cho;
• Giấy tờ liên quan đến việc đăng ký biến động nếu có thay đổi về quyền sử dụng đất phải được bổ sung vào hồ sơ.
• Văn bản thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng do các bên tự soạn thảo hoặc nhờ tổ chức hành nghề công chứng hỗ trợ. 

Việc chuẩn bị đầy đủ và chính xác các giấy tờ nêu trên khi thực hiện thủ tục hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã công chứng sẽ giúp quá trình thực hiện diễn ra nhanh chóng và đúng pháp luật.

Thủ tục

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo yêu cầu, các bên cần tiến hành thủ tục hủy bỏ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất tại chính tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện giao dịch trước đó. Quy trình này tương tự nhưng quy trình công chứng giao dịch quy trình cụ thể tại Điều 42 Luật Công chứng 2024:

• Các bên cùng đến tổ chức hành nghề công chứng nơi đã thực hiện việc công chứng hợp đồng tặng cho trước đây;
• Công chứng viên tiến hành kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ và soạn thảo văn bản hủy bỏ hợp đồng theo yêu cầu.
• Các bên cùng ký vào văn bản hủy bỏ hợp đồng sau khi đã được công chứng viên giải thích rõ nội dung và hậu quả pháp lý;
• Công chứng viên ký xác nhận, đóng dấu công chứng và ghi vào sổ công chứng. 

Lưu ý: Sau khi văn bản hủy bỏ được công chứng, các bên cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai nơi có đất.  

Như vậy, khi văn bản hủy bỏ hợp đồng đã được công chứng viên ký và đóng dấu, thủ tục tại tổ chức công chứng được xem là hoàn tất. Tuy nhiên, các bên cần đặc biệt lưu ý bước cuối cùng và quan trọng nhất: mang văn bản này đến cơ quan đăng ký đất đai để thực hiện thủ tục đăng ký biến động.

Chi phí

Chi phí hủy bỏ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã công chứng bao gồm phí công chứng và thù lao công chứng. Theo Điều 4 Thông tư số 257/2016/TT-BTC, phí công chứng hủy bỏ hợp đồng, giao dịch là 25.000 đồng/trường hợp. Đây là mức phí cố định được quy định bởi cơ quan có thẩm quyền và áp dụng thống nhất trên toàn quốc.

Tuy nhiên, về thù lao công chứng thì sẽ được tính theo thỏa thuận giữa người yêu cầu và tổ chức hành nghề công chứng. Thù lao này bao gồm tiền soạn thảo hồ sơ, tiền photo giấy tờ, chi phí ký hồ sơ ngoài trụ sở nếu có. Mức thù lao này được niêm yết công khai tại trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng, 

Ngoài các chi phí trên, các bên còn phải chịu chi phí đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai nếu có thay đổi do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh ở từng địa phương quy định. 

Như vậy, về cơ bản, chi phí hủy bỏ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã công chứng sẽ bao gồm ba khoản chính: phí công chứng theo quy định của nhà nước, thù lao công chứng theo thỏa thuận và lệ phí đăng ký biến động đất đai.

Hệ quả pháp lý

Việc hủy bỏ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không chỉ đơn thuần là chấm dứt thỏa thuận mà còn làm phát sinh những hệ quả pháp lý quan trọng mà các bên phải nắm rõ. 

Theo Điều 427 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không còn hiệu lực kể từ thời điểm hợp đồng hủy bỏ được ký kết và công chứng. Do đó, các bên trong hợp đồng không phải thực hiện các nghĩa vụ đã thỏa thuận trừ việc phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và giải quyết tranh chấp (nếu có). Cụ thể, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi đã trừ đi chi phí hợp lý cho việc bảo quản, phát triển tài sản.

 Do đó, bên nhận tặng cho phải hoàn trả quyền sử dụng đất được tặng cho theo tình trạng ban đầu, sau khi trừ đi chi phí hợp lý khi tôn tạo tài sản. Ngoài ra, bên được tặng cho phải thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở lại cho bên tặng cho theo quy định của Luật Đất đai 2024. 

Có thể thấy, việc hoàn trả này không chỉ là giao trả trên thực tế mà phải được thực hiện thông qua thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất (sang tên) ngược lại cho bên tặng cho. Chỉ khi hoàn tất thủ tục này tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, quyền sở hữu của bên tặng cho mới được khôi phục một cách đầy đủ và hợp pháp.

>>> Xem thêm: Tư vấn soạn thảo hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 

Trường hợp đơn phương hủy bỏ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã công chứng

Khi việc hủy bỏ hợp đồng tặng cho không thể giải quyết bằng thỏa thuận tại văn phòng công chứng, khởi kiện ra Tòa án là phương án cuối cùng. 

Thời hiệu

Bên cạnh các yếu tố về hồ sơ và thủ tục, một trong những vấn đề mà các bên cần lưu tâm khi có tranh chấp là thời hiệu khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015 là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. 

Có thể thấy, thời hiệu khởi kiện là một trong những yếu tố quan trọng quyết định khả năng thành công của vụ án hủy bỏ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Do đó, người có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng cần chú ý đến thời hiệu để không bị mất quyền khởi kiện. 

Thẩm quyền

Để vụ việc được thụ lý và giải quyết, bước đầu tiên mang tính quyết định là phải xác định chính xác Tòa án có thẩm quyền.

Theo quy định tại Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Tòa án có thẩm quyền tuyên hủy văn bản công chứng. Cụ thể, theo quy định tại khoản 2 Điều 1 Luật số 85/2025/QH15, điểm a, b khoản 1 Điều 39, điểm g khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thẩm quyền thuộc về Tòa án nhân dân khu vực nơi các bên thỏa thuận, nơi thực hiện hợp đồng hoặc nơi bị kiện cư trú. 

Việc xác định thẩm quyền cần được thực hiện chính xác để sẽ giúp tránh trường hợp đơn kiện bị trả lại, đẩy nhanh quá trình giải quyết vụ án. 

Đơn kiện và thành phần hồ sơ khuyến nghị cần chuẩn bị

Đơn khởi kiện hủy bỏ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập theo mẫu số 23-DS ban hành kèm Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP ngày 13/01/2017 và đảm bảo các nội dung tại Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. 

Hồ sơ đính kèm đơn kiện bao gồm:

• Giấy tờ nhân thân của người khởi kiện, người bị kiện;
• Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng;
• Văn bản thể hiện điều kiện tặng cho kèm theo;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
• Các tài liệu chứng cứ khác như thư từ, email, tin nhắn liên quan đến việc thực hiện hợp đồng. 

Thủ tục thụ lý

Trước hết, Tòa án phải tiến hành thủ tục thụ lý – đây là giai đoạn kiểm tra, xem xét ban đầu nhằm đảm bảo đơn kiện và các điều kiện liên quan là hợp lệ trước khi chính thức bắt đầu quá trình tố tụng.

Thủ tục thụ lý đơn khởi kiện hủy bỏ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy trình từ Điều 191 đến Điều 196 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Cụ thể bao gồm các bước:

• Bước 1: Sau khi nhận đơn kiện, Tòa án sẽ kiểm tra tính hợp lệ về hình thức và thẩm quyền giải quyết;
• Bước 2: Tòa án ra thông báo nộp tạm ứng án phí cho người khởi kiện để người khởi kiện nộp cho tòa án biên lai thu tiền tạm ứng trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của Tòa theo quy định tại Điều 195 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015;
• Bước 3: Vụ án được thụ lý chính thức sau khi người khởi kiện nộp biên lai tạm ứng án phí cho Tòa án. Nếu không nộp đúng hạn, tòa án sẽ ra thông báo trả đơn khởi kiện theo quy định tại Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015;
• Bước 4: Tòa án gửi thông báo thụ lý cho các đương sự, người liên quan trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày thụ lý (Điều 196 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015).

Như vậy, thời điểm Tòa án nhận được biên lai nộp tạm ứng án phí là cột mốc quyết định cho việc vụ án có được thụ lý hay không. Kể từ khi có thông báo thụ lý, vụ kiện hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chính thức bắt đầu.

Trình tự giải quyết

Sau khi vụ án được chính thức thụ lý, Tòa án sẽ bắt đầu trình tự giải quyết vụ án. Quá trình này bao gồm nhiều bước, từ giai đoạn chuẩn bị, hòa giải, mở phiên tòa sơ thẩm cho đến thủ tục phúc thẩm nếu có kháng cáo.

• Bước 1: Sau khi thụ lý, Tòa án tiến hành giai đoạn chuẩn bị xét xử bằng việc thu thập chứng cứ, triệu tập các bên liên quan. Quá trình này được thực hiện trong khoảng thời gian từ 04 – 06 tháng kể từ ngày thụ lý (Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015). Trong giai đoạn này, Tòa án có thể yêu cầu giám định, định giá tài sản nếu cần thiết cho việc giải quyết vụ án.
• Bước 2: Ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự nếu các bên thống nhất giải quyết toàn bộ yêu cầu được đưa ra trong vụ án;
• Bước 3: Mở phiên tòa xét xử sơ thẩm với sự tham gia của các bên liên quan, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp. Tòa án xem xét các chứng cứ, lập luận của các bên và đưa ra quyết định. 
• Bước 4: Các bên kháng cáo bản án sơ thẩm của tòa đến Tòa án cấp phúc thẩm để xem xét lại bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án (Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015). Nếu không có kháng cáo hoặc sau khi giải quyết kháng cáo, bản án có hiệu lực pháp luật. 

Như vậy, trình tự giải quyết vụ án là một quá trình gồm nhiều giai đoạn, có thể kết thúc sớm nếu các bên thỏa thuận thành công hoặc sẽ trải qua các cấp xét xử sơ thẩm và phúc thẩm.

>>> Xem thêm: Thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng tặng cho nhà đất cho con

 Các căn cứ để Tòa án hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng

Để yêu cầu Tòa án ra phán quyết hủy bỏ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, người khởi kiện phải chứng minh được yêu cầu của mình là có cơ sở. Căn cứ để Tòa án hủy bỏ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được quy định cụ thể trong Bộ luật Dân sự 2015. 

• Thứ nhất, căn cứ việc một bên vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên thỏa thuận theo Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015;
• Thứ hai, một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng làm cho bên kia không đạt được mục đích giao kết hợp đồng;
• Thứ ba, hủy bỏ hợp đồng do chậm thực hiện nghĩa vụ theo Điều 424 Bộ luật Dân sự 2015;
• Thứ tư, hủy bỏ hợp đồng do không có khả năng thực hiện nghĩa vụ theo Điều 425 Bộ luật Dân sự 2015;
• Thứ năm, nếu bên được tặng cho không thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho, bên tặng cho có quyền đòi lại quyền sử dụng đất và yêu cầu bồi thường thiệt hại theo Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015. 

Tóm lại, để Tòa án chấp nhận yêu cầu, bên khởi kiện có nghĩa vụ phải chứng minh được rằng hành vi của bên kia đã vi phạm và thuộc một trong những căn cứ hủy hợp đồng nêu trên. 

Lưu ý về hệ quả pháp lý khi Tòa án hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã công chứng

Khi một vụ kiện kết thúc, phán quyết của Tòa án định đoạt hệ quả của việc hủy hợp đồng tặng cho. Về nguyên tắc, hệ quả này tương tự như việc hủy bỏ qua thỏa thuận, tức là các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. 

Hệ quả pháp lý khi Tòa án tuyên hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 427 Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó, hợp đồng không còn hiệu lực kể từ thời điểm Tòa án tuyên hủy theo bản án có hiệu lực pháp luật. 

Về hệ quả thì tương tự việc hủy bỏ hợp đồng tại văn phòng công chứng. Tuy nhiên, bản án có hiệu lực của tòa án sẽ mang tính ràng buộc các bên phải thi hành và ngoài việc hủy bỏ hợp đồng, nếu có thiệt hại phát sinh, bên vi phạm có thể phải bồi thường theo quyết định của tòa án. 

Tóm lại, điểm khác biệt lớn nhất về hệ quả pháp lý khi Tòa án hủy hợp đồng chính là tính cưỡng chế thi hành và trách nhiệm bồi thường. Bản án có hiệu lực của Tòa án là một quyết định mang tính quyền lực nhà nước, buộc các bên phải thực hiện ngay cả khi không tự nguyện.

Dịch vụ luật sư tư vấn thủ tục, giải quyết tranh chấp hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã công chứng

Dịch vụ luật sư tư vấn thủ tục hủy bỏ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã công chứng mang lại nhiều lợi ích thiết thực cho người sử dụng đất. Luật sư có kinh nghiệm sẽ phân tích tình huống cụ thể và đưa ra tư vấn phù hợp về phương thức hủy bỏ hợp đồng. Dịch vụ của chúng tôi bao gồm:

• Tư vấn quyền, nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng tặng cho;
• Tư vấn hướng giải quyết phù hợp với trường hợp của Quý khách;
• Tư vấn xác định tòa án có thẩm quyền giải quyết;
• Tư vấn hoàn thiện hồ sơ công chứng văn bản hủy hợp đồng, hồ sơ khởi kiện;
• Hướng dẫn thu thập chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện;
• Soạn thảo văn bản thỏa thuận hủy, đơn khởi kiện và các đơn từ khác có liên quan trong quá trình giải quyết;
• Đại diện theo ủy quyền nộp hồ sơ, làm việc tại văn phòng công chứng, tham gia các buổi làm việc tại tòa án khi có giấy mời;
• Tham gia bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự tại phiên tòa sơ, phúc thẩm;
• Tư vấn thủ tục kháng cáo (nếu có). 

Luật Long Phan PMT với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ Quý khách giải quyết mọi vấn đề liên quan đến hủy bỏ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã công chứng một cách hiệu quả và đảm bảo quyền lợi.

Câu hỏi thường gặp về thủ tục hủy bỏ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã công chứng

Để giúp Quý khách hiểu rõ hơn về thủ tục hủy bỏ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã công chứng, chúng tôi đã tổng hợp các câu hỏi liên quan sau:

Bên nhận tặng cho đã xây nhà kiên cố trên đất thì hệ quả khi hủy hợp đồng là gì?

Theo nguyên tắc tại Điều 427 Bộ luật Dân sự 2015, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản. Đối với công trình đã xây dựng, các bên phải thỏa thuận về việc giải quyết giá trị tài sản trên đất. Nếu không thỏa thuận được, Tòa án sẽ quyết định dựa trên mức độ lỗi và chi phí thực tế, bên tặng cho có thể phải bồi hoàn giá trị xây dựng cho bên nhận tặng cho.

Tại sao bắt buộc phải hủy hợp đồng tại chính tổ chức công chứng đã ký ban đầu?

Đây là quy định bắt buộc tại khoản 2 Điều 53 Luật Công chứng 2024. Việc này nhằm đảm bảo tính toàn vẹn và khả năng quản lý của hồ sơ công chứng, bởi chỉ tổ chức đã công chứng hợp đồng gốc mới đang lưu trữ đầy đủ hồ sơ, tài liệu liên quan để làm cơ sở pháp lý cho việc hủy bỏ.

Trường hợp làm mất hợp đồng tặng cho đã công chứng thì phải làm sao để hủy bỏ?

Theo quy định của Luật Công chứng về việc lưu trữ hồ sơ, các bên có quyền yêu cầu tổ chức công chứng nơi đã ký trước đây cấp bản sao văn bản công chứng từ sổ lưu trữ gốc. Theo điểm b khoản 1 Điều 69 Luật Công chứng 2024, theo yêu cầu của các bên tham gia giao dịch, người có quyền, nghĩa vụ liên quan đến giao dịch đã được công chứng.

Tôi có thể ủy quyền cho người khác thay mặt thực hiện thủ tục hủy bỏ không?

Có. Theo Điều 138 Bộ luật Dân sự 2015, bạn có toàn quyền ủy quyền cho người khác đại diện. Hợp đồng ủy quyền phải được lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực theo đúng quy định của pháp luật để đảm bảo tính hợp pháp khi thực hiện các thủ tục liên quan.

Nếu bên nhận tặng cho không đồng ý hủy hợp đồng thì có cách nào khác ngoài khởi kiện không?

Không. Khi sự đồng thuận không tồn tại, biện pháp duy nhất để buộc một bên phải thực hiện việc hủy bỏ hợp đồng là thông qua phán quyết của Tòa án. 

Trên đây là các câu trả lời cho các thắc mắc của bên tặng cho về quy trình hủy hợp đồng tặng cho. Chúng tôi mong rằng với những câu trả lời trên Quý khách đã tự tin hơn để thực hiện thủ tục hiệu quả, an toàn. 

Kết luận

Việc hủy bỏ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc Tòa án tùy vào mức độ thỏa thuận của các bên. Nếu Quý khách có bất kỳ thắc mắc liên quan đến quá trình này, hãy liên hệ Luật Long Phan PMT qua hotline 1900636387 để được tư vấn chuyên sâu và hỗ trợ giải quyết hiệu quả.

Tags: Đòi lại đất đã tặng cho, hủy hợp đồng đã công chứng, Khởi kiện hủy hợp đồng tặng cho, Phí công chứng hủy hợp đồng, Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai, tranh chấp hợp đồng tặng cho, Tư vấn luật đất đai