Hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng cầm cố đất

Tranh chấp hợp đồng cầm cố đất là một tranh chấp đất đai không hiếm gặp hiện nay trong khi pháp luật đất đai vẫn chưa ghi nhận cụ thể về quyền cầm cố đất của người sử dụng đất. Như vậy, khi phát sinh tranh chấp về hợp đồng cầm cố đất thì giải quyết như thế nào? Trong phạm vi bài viết, chúng tôi sẽ làm rõ về vấn đề này.

Pháp luật quy định như thế nào về hợp đồng cầm cố?

Cầm cố tài sản là một biện pháp bảo đảm mà pháp luật ghi nhận nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Theo quy định tại Điều 309 Bộ luật Dân sự 2015 thì cầm cố tài sản là việc một bên (bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

>> Xem thêm: Xử Lý Tài Sản Khi Quyền Bề Mặt Chấm Dứt Như Thế Nào?

Hợp đồng cầm cố tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác. Ngoài ra, cầm cố tài sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm bên nhận cầm cố nắm giữ tài sản cầm cố. Trường hợp bất động sản là đối tượng của cầm cố theo quy định của luật thì việc cầm cố bất động sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.

Hệ quả pháp lý của việc cầm cố đất đai

Trên thực tế, cầm cố đất (cầm cố quyền sử dụng đất) đã xuất hiện từ khá sớm với các tên gọi khác như cố đất, thục đất. Tuy nhiên, hiện nay, pháp luật vẫn chưa quy định một cách tường minh rằng quyền sử dụng đất được phép cầm cố.

Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này. Như vậy, Luật Đất đai 2013 không ghi nhận cụ thể có được cầm cố quyền sử dụng đất hay không, tuy nhiên, cũng không nghiêm cấm cầm cố quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, hiện nay, khi quy định về hiệu lực của cầm cố tài sản, Điều 310 Bộ luật Dân sự 2015 có ghi nhận rằng trường hợp bất động sản là đối tượng của cầm cố theo quy định của luật thì việc cầm cố bất động sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký. Như vậy, vô hình trung Bộ luật Dân sự đã ghi nhận việc cầm cố bất động sản là được phép theo quy định của Luật.

Theo khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015 thì bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng và tài sản khác theo quy định của pháp luật. Tuy Bộ luật Dân sự không thể hiện rõ quyền sử dụng đất là bất động sản nhưng trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có nhiều điều khoản ghi nhận quyền sử dụng là bất động sản.

Một nguyên tắc cơ bản của dân sự đó là được phép làm những gì pháp luật không cấm, cụ thể là cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng. Trong khi pháp luật không có bất cứ quy định nào cấm cầm cố đất, do đó, quyền sử dụng đất vẫn được cầm cố nếu không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Cách thức giải quyết tranh chấp một cách hợp pháp

Thông thường, khi phát sinh tranh chấp hợp đồng cầm cố đất, Nhà nước luôn khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Đây là phương án tối ưu nhất, việc tự thỏa thuận không chỉ nhanh chóng giải quyết vấn đề mà còn tiết kiệm thời gian, công sức của các bên. Nếu không thể tự thỏa thuận để giải quyết tranh chấp các bên có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết. Ngoài ra, vì đây là tranh chấp hợp đồng cầm cố đất, tức là tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất do đó, căn cứ vào Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP ngày 05/5/2017 hướng dẫn một số quy định tại Khoản 1 và Khoản 3 Điều 192 BLTTDS số 92/2015/QH13 về trả lại đơn khởi kiện, quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án. Như vậy, thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã chỉ là thủ tục khuyến khích, không phải là thủ tục bắt buộc để tiến hành việc khởi kiện.

Vì tranh chấp hợp đồng cầm cố đất là tranh chấp dân sự thuộc thẩm quyền của Tòa án theo Khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Khi đó, Tòa án nhân dân cấp huyện nơi nhà đất tọa lạc có thẩm quyền giải quyết tranh chấp này.

Sau khi xác định Tòa án có thẩm quyền, người khởi kiện gửi hồ sơ khởi kiện gồm đến Tòa án:

• Đơn khởi kiện (phải đáp ứng các điều kiện tại Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự);
• Bản sao các giấy tờ chứng minh nhân thân người khởi kiện;
• Các tài liệu, chứng cứ khác hiện có để chứng minh yêu cầu khởi kiện.

Hồ sơ khởi kiện có thể được gửi trực tiếp hoặc thông qua đường dịch vụ bưu chính hoặc gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Tòa án có trách nhiệm cấp ngay người khởi kiện giấy xác nhận đã nhận đơn. Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện có đủ điều kiện thụ lý hay không. Đồng thời, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện để người khởi kiện đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí. Khi đó, Thẩm phán được phân công thụ lý vụ án và giải quyết vụ án theo đúng trình tự pháp luật.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi hướng dẫn về việc giải quyết tranh chấp hợp đồng cầm cố đất. Nếu có thắc mắc về vấn đề trên hoặc Quý khách hàng muốn được tư vấn trực tiếp hoặc yêu cầu hỗ trợ, vui lòng liên hệ Công ty Luật Long Phan PMT qua hotline bên dưới.