Đất bị thu hồi không thỏa thuận được bồi thường: cách bảo vệ quyền lợi

Đất bị thu hồi không thỏa thuận được bồi thường là tình huống nhiều hộ gia đình, cá nhân gặp phải khi mức giá cơ quan nhà nước đưa ra thấp hơn kỳ vọng hoặc không phản ánh đúng giá trị thực tế của đất. Luật Long Phan PMT nhận thấy trong trường hợp này, người có đất vẫn phải bàn giao đất đúng thời hạn dù chưa đồng ý mức bồi thường, nhưng pháp luật cho phép khiếu nại hoặc khởi kiện để yêu cầu xem xét lại phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư, theo khoản 1, khoản 2 Điều 237 Luật Đất đai 2024.

Quyền và nghĩa vụ của người có đất bị thu hồi khi chưa đồng ý mức bồi thường

Một hộ gia đình có đất nằm trong khu vực thực hiện dự án hạ tầng giao thông nhận quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường nhưng cho rằng mức bồi thường về đất thấp hơn giá giao dịch thực tế tại khu vực. Gia đình này băn khoăn liệu có quyền giữ đất để chờ xem xét lại mức bồi thường hay phải bàn giao đất theo quyết định thu hồi. Đây là tình huống phổ biến khi đất bị thu hồi không thỏa thuận được bồi thường, đòi hỏi người có đất hiểu rõ đâu là nghĩa vụ bắt buộc, đâu là quyền được pháp luật bảo vệ song song.

Vẫn phải bàn giao đất dù chưa đồng ý bồi thường — vì sao và giới hạn ra sao?

Việc không đồng ý với mức bồi thường không làm phát sinh quyền từ chối chấp hành quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực. Theo khoản 4 Điều 85 Luật Đất đai 2024, khi quyết định thu hồi đất có hiệu lực và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, công bố công khai thì người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan phải chấp hành quyết định thu hồi đất.

Việc khiếu nại quyết định thu hồi đất cũng không mặc nhiên làm dừng việc thực hiện quyết định này. Theo Điều 40 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, trong thời gian chưa có quyết định giải quyết khiếu nại, quyết định kiểm đếm bắt buộc, quyết định cưỡng chế kiểm đếm, quyết định thu hồi đất hoặc quyết định cưỡng chế thu hồi đất vẫn được tiếp tục thực hiện. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền giải quyết khiếu nại kết luận việc thu hồi đất trái pháp luật thì phải dừng cưỡng chế nếu việc cưỡng chế chưa hoàn thành, đồng thời xử lý quyết định thu hồi đất và trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo quy định.

Nếu người có đất thu hồi không chấp hành quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực, việc cưỡng chế có thể được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện tại khoản 2 Điều 89 Luật Đất đai 2024, trong đó có điều kiện người có đất thu hồi không chấp hành sau khi đã được vận động, thuyết phục theo quy định.

Do đó, việc không đồng ý với mức bồi thường không phải là căn cứ để tự mình giữ đất và chờ cơ quan nhà nước thương lượng lại.

Quyền khiếu nại hoặc khởi kiện song song với nghĩa vụ bàn giao

Người có đất bị thu hồi không đồng ý với quyết định thu hồi đất hoặc nội dung bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có quyền khiếu nại, khởi kiện theo quy định pháp luật. Khoản 1 Điều 237 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất, người có quyền và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai. Trình tự, thủ tục khiếu nại thực hiện theo pháp luật về khiếu nại; việc khởi kiện thực hiện theo pháp luật về tố tụng hành chính.

Trên thực tế, người có đất bị thu hồi có thể phản ánh ý kiến ngay trong quá trình lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Theo quy định về trình tự lập phương án, người có đất thu hồi có quyền tham gia ý kiến đối với phương án trước khi cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Người có đất bị thu hồi không thỏa thuận được bồi thường có thể lựa chọn một trong hai hướng: nộp đơn khiếu nại đến người đã ban hành quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hoặc khởi kiện thẳng vụ án hành chính ra Tòa án có thẩm quyền mà không bắt buộc phải khiếu nại trước, theo nguyên tắc quyền khởi kiện độc lập tại Luật Tố tụng hành chính 2015.

>>> Xem thêm: Đất chưa nhận tiền đền bù: Áp dụng bồi thường thu hồi đất theo giá mới?

Cơ quan có thẩm quyền giải quyết khi không thỏa thuận được bồi thường

Việc xác định cơ quan có thẩm quyền giải quyết khiếu nại hoặc Tòa án có thẩm quyền khởi kiện phải căn cứ vào cơ quan, người có thẩm quyền đã ban hành quyết định bị khiếu nại, khiếu kiện, đồng thời lưu ý các quy định mới về phân định thẩm quyền khi tổ chức chính quyền địa phương 02 cấp từ ngày 01/7/2025.

Đối với các trường hợp thu hồi đất thuộc khoản 2 Điều 83 Luật Đất đai 2024, mặc dù Luật Đất đai quy định thẩm quyền thu hồi đất thuộc UBND cấp huyện, từ ngày 01/7/2025 thẩm quyền này đã được chuyển giao cho Chủ tịch UBND cấp xã thực hiện theo khoản 1 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong các trường hợp tương ứng cũng được phân định lại theo mô hình chính quyền địa phương 02 cấp.

Thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu

Đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính do Chủ tịch UBND cấp xã ban hành, thực hiện trong lĩnh vực thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thuộc thẩm quyền của cấp xã, Chủ tịch UBND cấp xã có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu theo quy định về phân định thẩm quyền giải quyết khiếu nại tại  Nghị định 141/2025/NĐ-CP.

Đối với những vụ việc trước đây thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp huyện nhưng sau khi kết thúc chính quyền cấp huyện đã được phân cấp cho cấp xã, Chủ tịch UBND cấp xã cũng có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu theo quy định chuyển tiếp và phân định thẩm quyền.

Đồng thời Điều 17 Luật Khiếu nại 2011 được sửa đổi bởi  Luật sửa đổi Luật Tiếp công dân, Luật Khiếu nại, Luật Tố cáo 2025 thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của mình.

Vì vậy, đối với trường hợp người dân không đồng ý với quyết định thu hồi đất hoặc phương án bồi thường được ban hành theo thẩm quyền hiện hành của cấp xã, cơ quan giải quyết khiếu nại lần đầu là Chủ tịch UBND cấp xã có thẩm quyền, không phải Chủ tịch UBND cấp huyện như cách xác định trước ngày 01/7/2025.

Thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần hai và thẩm quyền của Tòa án nhân dân khi khởi kiện

Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu của Chủ tịch UBND cấp xã hoặc hết thời hạn mà khiếu nại lần đầu không được giải quyết, người khiếu nại có thể thực hiện quyền khiếu nại lần hai theo quy định pháp luật.

Theo khoản 2 Điều 21 Luật Khiếu nại 2011 được sửa đổi bởi  Luật sửa đổi Luật Tiếp công dân, Luật Khiếu nại, Luật Tố cáo 2025, Điều 4 Nghị định 141/2025/NĐ-CP, Chủ tịch UBND cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần hai đối với quyết định giải quyết khiếu nại của Chủ tịch UBND cấp xã mà người khiếu nại vẫn còn khiếu nại hoặc trường hợp khiếu nại lần đầu đã hết thời hạn nhưng chưa được giải quyết.

Ngoài ra, người có đất bị thu hồi có quyền khởi kiện vụ án hành chính ra Toà án theo Luật Tố tụng hành chính 2015. Từ ngày 01/7/2025, thẩm quyền xét xử sơ thẩm các khiếu kiện về quyết định hành chính, hành vi hành chính của cơ quan nhà nước cấp xã và cơ quan nhà nước cấp tỉnh trở xuống đều thuộc Tòa án nhân dân khu vực theo Điều 31 Luật Tố tụng hành chính đã được sửa đổi, bổ sung 2025.

Quy trình bảo vệ quyền lợi khi đất bị thu hồi không thỏa thuận được bồi thường

Quy trình xử lý gồm bốn bước theo trình tự thời gian, bắt đầu từ việc rà soát tính hợp pháp của quyết định thu hồi đất đến khi hoàn tất thu thập chứng cứ định giá độc lập. Thực hiện đúng và đủ từng bước giúp người có đất tránh bỏ lỡ thời hiệu và tăng khả năng được xem xét lại mức bồi thường.

Bước 1 — Kiểm tra tính hợp pháp của quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường

Trước hết, người có đất thu hồi cần rà soát toàn bộ hồ sơ, quyết định và phương án bồi thường để xác định cơ sở pháp lý của việc thu hồi và mức bồi thường, trong đó cần chú ý:

• Đối chiếu căn cứ thu hồi đất trong quyết định với các trường hợp quy định tại Điều 78, Điều 79, Điều 81, Điều 82 Luật Đất đai 2024 để xác định việc thu hồi có đúng trường hợp luật định hay không.
• Kiểm tra thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi đất theo khoản 2 Điều 83 Luật Đất đai 2024, xem quyết định có do đúng cấp có thẩm quyền ký ban hành hay không.
• Đối chiếu nguyên tắc và hình thức bồi thường trong phương án với quy định tại Điều 91 Luật Đất đai 2024, xác định có đang áp dụng đúng hình thức bồi thường và đúng thời điểm xác định giá đất cụ thể hay không.
• Kiểm tra thời hạn phê duyệt phương án bồi thường so với thời điểm ban hành quyết định thu hồi đất theo khoản 6 Điều 91 Luật Đất đai 2024.

Ngoài các nội dung trên, người có đất nên kiểm tra hồ sơ kiểm đếm, thông báo thu hồi đất, biên bản lấy ý kiến, biên bản đối thoại và các tài liệu xác định nguồn gốc đất, diện tích, loại đất, tài sản gắn liền với đất. Đây có thể là những căn cứ quan trọng để xác định nguyên nhân dẫn đến mức bồi thường không đúng hoặc chưa đầy đủ.

Bước 2 — Nộp đơn khiếu nại hành chính lần đầu trong thời hạn 90 ngày

Nếu cho rằng quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của mình, người có đất có thể thực hiện quyền khiếu nại theo Luật Khiếu nại.

Theo Điều 9 Luật Khiếu nại 2011, thời hiệu khiếu nại là 90 ngày kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính. Trường hợp không thực hiện được quyền khiếu nại trong thời hiệu do các trở ngại được luật quy định thì thời gian có trở ngại không tính vào thời hiệu.

Đơn khiếu nại cần xác định rõ quyết định hoặc hành vi bị khiếu nại, lý do khiếu nại, căn cứ cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm và yêu cầu giải quyết cụ thể.

Bước 3 — Khiếu nại lần hai hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án

Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc hết thời hạn giải quyết mà khiếu nại không được giải quyết, người khiếu nại có thể khiếu nại lần hai hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định pháp luật.

Trường hợp lựa chọn khởi kiện, cần xác định Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền sơ thẩm theo Điều 31 Luật Tố tụng hành chính hiện hành 2015 sửa đổi bổ sung 2025.

Thời hiệu khởi kiện là 01 năm kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định hành chính bị khởi kiện theo điểm a khoản 2 Điều 116 Luật Tố tụng hành chính 2015. Trường hợp người khởi kiện đã khiếu nại đúng quy định thì thời hiệu được xác định từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc lần hai; nếu hết thời hạn giải quyết khiếu nại mà không được giải quyết thì thời hiệu được tính từ ngày hết thời hạn giải quyết khiếu nại theo quy định.

Bước 4 — Thu thập chứng cứ, yêu cầu định giá độc lập để chứng minh mức bồi thường chưa phù hợp giá thị trường

Song song với việc khiếu nại hoặc khởi kiện, người có đất cần thu thập tài liệu chứng minh những nội dung mà mình cho rằng chưa được xem xét đúng trong phương án bồi thường.

Đối với giá đất, cần lưu ý rằng việc bồi thường bằng tiền không được xác định đơn thuần bằng cách lấy giá giao dịch của một số thửa đất trên thị trường để thay thế giá bồi thường. Khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai 2024 quy định giá đất tính bồi thường bằng tiền là giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do cơ quan có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Vì vậy, thay vì chỉ thu thập các tin rao bán hoặc hợp đồng chuyển nhượng riêng lẻ, người có đất nên tập trung làm rõ căn cứ, phương pháp và dữ liệu được sử dụng để xác định giá đất cụ thể, đồng thời thu thập các tài liệu có khả năng chứng minh sự khác biệt giữa dữ liệu được sử dụng trong quá trình xác định giá và điều kiện thực tế của thửa đất bị thu hồi.

>>> Xem thêm: Bồi thường thu hồi đất không thỏa đáng: Cách xử lý đúng quy định

So sánh khiếu nại hành chính và khởi kiện hành chính khi không đồng ý mức bồi thường

Hai phương thức khiếu nại và khởi kiện có sự khác biệt về thời hiệu, cơ quan giải quyết và hệ quả pháp lý khi người có đất thắng kiện, người có đất cần cân nhắc dựa trên mức độ phức tạp của vụ việc và thời gian còn lại của thời hiệu.

Rủi ro và sai lầm khiến người dân mất quyền lợi khi tranh chấp bồi thường

Bốn nhóm sai lầm dưới đây là nguyên nhân phổ biến nhất khiến người có đất mất quyền yêu cầu xem xét lại mức bồi thường hoặc rơi vào thế bất lợi khi thương lượng, dù về nguyên tắc pháp luật vẫn bảo vệ quyền khiếu nại, khởi kiện song song với nghĩa vụ bàn giao đất.

Bỏ lỡ thời hiệu khiếu nại 90 ngày

Nhiều người có đất chờ đến khi đã bàn giao đất, nhận một phần tiền bồi thường hoặc chờ kết quả thương lượng không chính thức với chủ đầu tư mới nộp đơn khiếu nại, dẫn đến việc đơn bị từ chối thụ lý vì đã hết thời hiệu 90 ngày theo Điều 9 Luật Khiếu nại 2011. Khi thời hiệu khiếu nại đã hết mà không có lý do chính đáng, hướng xử lý duy nhất còn lại là khởi kiện trong thời hiệu 01 năm nếu vẫn còn thời gian.

Đối với trường hợp này, người có đất cần tính toán ngay từ ngày nhận quyết định phê duyệt phương án bồi thường thời điểm hết hạn 90 ngày để chủ động nộp đơn sớm, thay vì chờ đến khi các phương án thương lượng khác không còn khả thi mới hành động.

Bàn giao đất hoặc ký biên bản trước khi hoàn tất thủ tục khiếu nại, làm mất lợi thế đàm phán

Việc nhận tiền bồi thường hoặc bàn giao đất không tự động đồng nghĩa với việc người có đất từ bỏ quyền khiếu nại, khởi kiện. Tuy nhiên, nếu người có đất ký biên bản với nội dung xác nhận đã thống nhất hoàn toàn với phương án, tự nguyện chấm dứt khiếu nại hoặc cam kết không có bất kỳ yêu cầu nào khác thì văn bản này có thể trở thành tài liệu được cơ quan giải quyết hoặc Tòa án xem xét khi đánh giá ý chí và các tình tiết của vụ việc.

Vì vậy, trước khi ký biên bản nhận tiền, bàn giao đất hoặc các văn bản xác nhận liên quan, người có đất cần đọc kỹ nội dung, đặc biệt là các điều khoản về việc đã đồng ý với phương án bồi thường, từ bỏ khiếu nại, cam kết không yêu cầu thêm hoặc xác nhận tranh chấp đã được giải quyết.

Nếu vẫn còn ý kiến phản đối đối với mức bồi thường, người có đất có thể thể hiện rõ ý kiến của mình trong biên bản, nếu điều kiện thực tế và nội dung văn bản cho phép. Chẳng hạn, có thể ghi nhận việc nhận tiền hoặc bàn giao đất không đồng nghĩa với việc đồng ý với mức bồi thường và không từ bỏ quyền khiếu nại, khởi kiện theo quy định pháp luật.

Nhầm lẫn giữa cưỡng chế hợp pháp và cưỡng chế trái luật khi chưa hoàn tất bồi thường

Việc cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất chỉ hợp pháp khi đáp ứng đủ 04 điều kiện tại khoản 2 Điều 89 Luật Đất đai 2024, bao gồm việc đã vận động, thuyết phục nhưng người có đất không chấp hành, quyết định cưỡng chế đã được niêm yết công khai và đã có hiệu lực thi hành, người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định. Trường hợp cơ quan tổ chức cưỡng chế khi chưa đáp ứng đủ các điều kiện này, hoặc cưỡng chế trong khi khiếu nại đang được thụ lý và có kết luận việc thu hồi đất trái pháp luật, người có đất có căn cứ để khiếu nại riêng đối với hành vi cưỡng chế theo Điều 40 Nghị định 102/2024/NĐ-CP.

Dịch vụ luật sư đất đai tại Luật Long Phan PMT

Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ luật sư đất đai hỗ trợ cá nhân, hộ gia đình và tổ chức có đất bị thu hồi nhưng chưa đồng ý với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Dịch vụ tập trung vào việc đánh giá tính hợp pháp của quyết định thu hồi đất, bảo vệ quyền lợi về bồi thường, hỗ trợ và thực hiện các thủ tục khiếu nại, khởi kiện hành chính theo quy định pháp luật.

Các công việc luật sư hỗ trợ gồm:

• Rà soát quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và các văn bản liên quan.
• Đánh giá căn cứ thu hồi đất, thẩm quyền ban hành quyết định và trình tự thực hiện thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Kiểm tra việc áp dụng nguyên tắc bồi thường, hình thức bồi thường và căn cứ xác định giá đất cụ thể trong phương án bồi thường.
• Tư vấn quyền và nghĩa vụ của người có đất bị thu hồi khi không đồng ý với mức bồi thường nhưng vẫn phải thực hiện nghĩa vụ bàn giao đất theo quyết định thu hồi có hiệu lực.
• Tư vấn lựa chọn phương án phù hợp giữa khiếu nại hành chính và khởi kiện vụ án hành chính để bảo vệ quyền lợi.
• Kiểm tra thời hiệu khiếu nại 90 ngày và thời hiệu khởi kiện 01 năm để tránh mất quyền yêu cầu xem xét lại phương án bồi thường.
• Soạn thảo đơn khiếu nại quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
• Soạn thảo đơn khởi kiện vụ án hành chính yêu cầu xem xét tính hợp pháp của quyết định hành chính về đất đai.
• Tư vấn thu thập chứng cứ chứng minh mức bồi thường chưa phù hợp như hợp đồng chuyển nhượng đất tương đồng, tài liệu giao dịch thực tế, chứng thư định giá.
• Hỗ trợ đánh giá phương án định giá độc lập nhằm tăng cơ sở chứng minh khiếu nại hoặc khởi kiện.
• Đại diện khách hàng làm việc với UBND, cơ quan bồi thường, giải phóng mặt bằng và cơ quan quản lý đất đai trong quá trình giải quyết vụ việc.
• Tư vấn xử lý trường hợp nhận tiền bồi thường một phần nhưng vẫn còn quyền yêu cầu xem xét lại mức bồi thường.

Quý khách có nhu cầu đánh giá sơ bộ vụ việc vui lòng gửi hồ sơ qua email pmt@luatlongphan.vn hoặc Zalo 0939846973.

>>> Xem thêm: Hướng dẫn chi tiết thủ tục xác minh nguồn gốc đất để khiếu nại mức bồi thường khi bị thu hồi

Câu hỏi thường gặp về đất bị thu hồi không thỏa thuận được bồi thường: cách bảo vệ quyền lợi

Dưới đây là một số câu hỏi khách hàng thường đặt ra khi đất bị thu hồi không thỏa thuận được bồi thường. Các câu trả lời dựa trên quy định của Luật Đất đai 2024, Luật Khiếu nại 2011 và Luật Tố tụng hành chính 2015 cùng các văn bản hướng dẫn có liên quan.

Kết luận

Đất bị thu hồi không thỏa thuận được bồi thường không đồng nghĩa với việc người có đất mất quyền yêu cầu xem xét lại mức bồi thường, nhưng đòi hỏi hành động đúng thời hạn, đúng cơ quan có thẩm quyền và có đủ căn cứ chứng minh. Việc tách bạch giữa nghĩa vụ bàn giao đất và quyền khiếu nại, khởi kiện song song, cùng với việc thu thập chứng cứ định giá độc lập ngay từ đầu, là yếu tố quyết định đến khả năng được xem xét lại phương án bồi thường. Luật Long Phan PMT sẵn sàng hỗ trợ khách hàng rà soát hồ sơ và tư vấn phương án xử lý phù hợp. Quý khách cần tư vấn cụ thể có thể liên hệ hotline 1900636387 để được hỗ trợ kịp thời.

Tags: Bồi thường đất, Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, Cưỡng chế thu hồi đất, đất bị thu hồi, định giá đất, Giá đất cụ thể​, Hỗ trợ tái định cư, Khiếu nại thu hồi đất, Khởi kiện hành chính, Phương án bồi thường, quyền lợi người có đất bị thu hồi, Thời hiệu khiếu nại, Thời hiệu khởi kiện, tranh chấp bồi thường đất