Các rủi ro khi mua đất được thừa kế

Các rủi ro khi mua đất được thừa kế là điều mà nhiều người quan tâm khi giao kết hợp đồng mua bán đất được thừa kế. Nhiều rủi ro có thể tiềm ẩn trong hợp đồng này có thể khiến các bên thiệt hại và dẫn đến tranh chấp phức tạp. Bài viết sau sẽ cung cấp thông tin cho Quý khách về các rủi ro khi mua đất được thừa kế.

Các rủi ro khi mua đất được thừa kế

Thừa kế là gì?

Thừa kế có thể được hiểu là sự dịch chuyển tài sản của người đã chết cho người còn sống, tài sản để lại gọi là di sản.

Trong đó, thừa kế được chia thành 02 trường hợp:

• Thừa kế theo di chúc: là việc chuyển dịch tài sản của người đã chết cho người còn sống theo sự định đoạt của người đó khi họ còn sống theo Điều 624 Bộ luật Dân sự năm 2015.
• Thừa kế theo pháp luật: là thừa kế theo hàng thừa kế, điều kiện và trình tự thừa kế do pháp luật quy định theo Điều 649 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Điều kiện thừa kế quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai

Về quyền để lại thừa kế

Điều 609 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về quyền thừa kế như sau:

Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền […] thừa kế […] quyền sử dụng đất […] khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện quyền […] thừa kế […] quyền sử dụng đất […] còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

Về người được thừa kế

Theo Điều 613 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì cá nhân để được hưởng di sản thừa kế phải đáp ứng được các điều kiện dưới đây:

• Phải là người còn sống vào thời điểm mở thừa kế.
• Người thừa kế không rơi vào trường hợp “không được quyền hưởng di sản ”do bị Tòa án “tước” quyền: Nếu người thừa kế rơi vào một trong những trường hợp “có hành vi bất xứng” được dự liệu tại khoản 1 Điều 621 Bộ luật dân sự 2015 thì người đó sẽ không được quyền hưởng di sản, bởi họ không còn là người thừa kế.
• Người thừa kế không rơi vào trường hợp “không được quyền hưởng di sản” do người để lại di sản truất quyền bằng một di chúc có hiệu lực pháp luật. Khi người thừa kế bị truất quyền hưởng di sản thì họ không còn là người thừa kế. Vì thế những người này cũng không còn là người thừa kế.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Các rủi ro khi mua đất được thừa kế

Nhiều người cùng thừa kế di sản

Trên thực tế có thể xảy ra trường hợp nhiều người cùng thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc hoặc theo pháp luật. Do đó có thể xác lập quyền sở hữu chung theo phần hoặc hợp nhất đối với quyền sử dụng đất theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015, cụ thể:

• Điều 208. Xác lập quyền sở hữu chung

Quyền sở hữu chung được xác lập theo thoả thuận, theo quy định của pháp luật hoặc theo tập quán.

• Điều 209. Sở hữu chung theo phần

1. Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung.

2. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

• Điều 210. Sở hữu chung hợp nhất

1. Sở hữu chung hợp nhất là sở hữu chung mà trong đó, phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung.

Sở hữu chung hợp nhất bao gồm sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia và sở hữu chung hợp nhất không phân chia.

2. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung.

Việc định đoạt tài sản chung được quy định tại Điều 218 Bộ luật này, theo đó, rủi ro mà người nhận chuyển nhượng có thể gặp phải như sau:

• Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất không được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật. Do là sở hữu chung nên việc định đoạt phải có đạt được sự thỏa thuận từ các chủ sở hữu chung khác.
• Do một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó mới được quyền bán cho người khác. Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.

Hệ quả của trường hợp này có thể là người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể bị Tòa án chuyển quyền và nghĩa vụ của mình qua cho chủ sở hữu chung theo phần khác, hay thậm chí có thể phải bồi thường thiệt hại. Hơn nữa, hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất còn có thể bị vô hiệu theo Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã phân tích trên.

Chưa thực hiện thủ tục đăng ký biến động

Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc, nếu người chuyển nhượng là người thừa kế duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sở hữu đất. Người thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc đến Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để tiến hành nộp hồ sơ.

Theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, một trong các điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là có Giấy chứng nhận. Vậy người chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động thì mới có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thừa kế. Nếu không, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên sẽ không phát sinh hiệu lực pháp luật.

Chưa có văn bản thỏa thuận chia di sản thừa kế

Sau khi thực hiện thủ tục khai nhận thừa kế, nếu hồ sơ đầy đủ, phù hợp quy định của pháp luật, cơ quan công chứng tiến hành niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, nơi thường trú trước đây của người để lại di sản. Sau 15 ngày niêm yết, không có khiếu nại, tố cáo gì thì cơ quan công chứng chứng nhận văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế theo Điều 57 Luật Công chứng năm 2014.

Căn cứ Điều 659 Bộ luật dân sự 2015 quy định việc phân chia di sản theo di chúc thì nếu có nhiều người cùng hưởng di chúc nhưng người để lại di chúc không xác định rõ phần của từng người thì khi đó những người thừa kế di sản có thể chia đều hoặc thỏa thuận với nhau về việc phân chia di sản thừa kế.

Căn cứ Điều 660 Bộ luật dân sự 2015 quy định về việc phân chia di sản theo pháp luật thì những người cùng hàng thừa kế có thể thỏa thuận về việc định giá hiện vật và thỏa thuận về người nhận hiện vật.

Căn cứ theo Điều 656 Bộ luật dân sự 2015 quy định mọi thỏa thuận của những người thừa kế phải được lập thành văn bản.

Do đó, sau khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thừa kế, những người thừa kế khác hoặc những người cùng hàng thừa kế có thể phát sinh tranh chấp đối với hợp đồng trên. Vậy để giảm thiểu rủi ro tranh chấp, người nhận chuyển nhượng cần xác nhận lại văn bản thỏa thuận chia thừa kế.

Người thừa kế không được quyền hưởng di sản

Theo quy định tại Điều 621 Bộ luật dân sự 2015, những trường hợp sau đây không có quyền hưởng di sản thừa kế:

• Người bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng, sức khỏe, hành vi ngược đãi, hành hạ nghiêm trọng người để lại di sản, xâm phạm danh dự, nhân phẩm của người đó
• Người vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ nuôi dưỡng người để lại di sản
• Người bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng của người thừa kế khác nhằm hưởng một phần hoặc toàn bộ phần di sản mà người thừa kế đó có quyền hưởng
• Người có hành vi lừa dối, cưỡng ép hoặc ngăn cản người để lại di sản trong việc lập di chúc, giả mạo di chúc, sửa chữa di chúc, hủy di chúc, che dấu di chúc nhằm hưởng một phần hoặc toàn bộ di sản trái với ý chí của người để lại di sản
• Tuy nhiên, nếu người để lại di sản đã biết về hành vi của những người trên nhưng vẫn cho hưởng di sản theo di chúc, thì những người này vẫn được hưởng di sản thừa kế.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp này có thể bị tuyên vô hiệu do lừa dối tại Điều 127 Bộ luật Dân sự năm 2015. “Lừa dối” được hiểu là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Hành vi lừa dối trong trường hợp này có thể được xác định là hành vi cố ý của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm làm cho bên nhận chuyển nhượng hiểu sai lệch về quyền được hưởng di sản của mình để cùng xác lập giao dịch.

Di chúc không hợp pháp

Điều 630 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định các điều kiện hợp pháp của di chúc gồm:

• Tinh thần của người lập di chúc phải minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc;
• Người lập di chúc không bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép khi lập di chúc.
• Điều kiện về nội dung và hình thức của di chúc:
  • Nội dung: Không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội và bao gồm các nội dung: Ngày, tháng, năm lập di chúc; họ tên, nơi cư trú của người lập di chúc và người hưởng di sản; di sản và nơi có di sản…
  • Hình thức: Không trái quy định của luật: Có thể bằng văn bản hoặc di chúc miệng. Di chúc bằng văn bản thì có công chứng hoặc không có công chứng, có người làm chứng hoặc không có người làm chứng; không được viết tắt hoặc ký hiệu; có chữ ký/điểm chỉ của người lập di chúc…

Ngoài ra, với một số đối tượng đặc biệt khác thì để di chúc hợp pháp, cần đáp ứng điều kiện sau đây:

• Người từ đủ 15 tuổi – chưa đủ 18 tuổi: Di chúc phải lập thành văn bản, được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý về việc lập di chúc
• Người bị hạn chế về thể chất/người không biết chữ: Người làm chứng lập di chúc thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực.

Như vậy, khi không đáp ứng các điều kiện đã liệt kê ở trên thì di chúc của một người sẽ bị coi là di chúc không hợp pháp và người được hưởng thừa kế theo di chúc cũng có thể không được hưởng phần di sản đó.

 Luật sư tư vấn tránh rủi ro khi mua đất được thừa kế

Luật sư tư vấn tránh rủi ro khi mua đất được thừa kế

• Tham gia vào quá trình khởi kiện với tư cách đại diện theo pháp luật hoặc người bảo vệ quyền và lợi ích của đương sự;
• Thu thập chứng cứ bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho khách hàng;
• Liên hệ với cơ quan có thẩm quyền giải quyết;
• Luật sư sẽ giúp xem xét và nghiên cứu sự việc để hỗ trợ khởi kiện, khiếu nại cho khách hàng;
• Soạn đơn có hình thức phù hợp với quy định của pháp luật, tránh trường hợp đơn không hợp lệ về hình thức khiến cho quá trình khởi kiện tốn nhiều thời gian hơn (đơn khởi kiện, đơn khiếu nại,..).

Đối với những tranh chấp phức tạp như mua đất được thừa kế, việc hiểu đúng bản chất, trình tự và có Luật sư chuyên môn hỗ trợ tư vấn sẽ hạn chế được rủi ro. Trường hợp Quý khách hàng muốn được tư vấn luật hợp đồng hoặc sử dụng dịch vụ luật sư hợp đồng của Luật Long Phan có thể liên hệ với chúng tôi qua 1900.63.63.87 để được hỗ trợ.