Bồi thường thu hồi đất không thỏa đáng: Cách xử lý đúng quy định

Bồi thường thu hồi đất không thỏa đáng là tình huống nhiều hộ gia đình, cá nhân gặp phải khi mức tiền được duyệt thấp hơn giá trị thực tế của đất và tài sản trên đất. Luật Long Phan PMT nhận thấy phần lớn trường hợp bị thiệt do người dân không nắm rõ nguyên tắc xác định bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo Luật Đất đai 2024, dẫn đến bỏ lỡ thời hiệu khiếu nại hoặc khởi kiện. Bài viết phân tích căn cứ pháp lý xác định mức bồi thường và các bước xử lý đúng trình tự khi cho rằng phương án bồi thường chưa phù hợp.

Nguyên tắc và căn cứ xác định mức bồi thường theo Luật Đất đai 2024

Mức bồi thường thu hồi đất không thỏa đáng thường bắt nguồn từ việc cơ quan thực hiện bồi thường áp sai nguyên tắc xác định giá trị đất và tài sản. Theo Điều 91 Luật Đất đai 2024, việc bồi thường phải dân chủ, khách quan, công khai và hoàn thành phương án trước khi ban hành quyết định thu hồi đất, kèm ưu tiên bồi thường bằng đất cùng mục đích sử dụng.

Qua các hồ sơ đã tiếp nhận, một tình huống lặp lại là hộ gia đình chỉ nhận quyết định phê duyệt phương án bồi thường mà không được cung cấp bảng tính chi tiết theo từng khoản mục đất, tài sản và hỗ trợ, khiến người dân không thể đối chiếu xem cơ quan thực hiện bồi thường đã áp đúng đơn giá hay chưa. Đây là lý do người bị thu hồi đất nên chủ động yêu cầu văn bản chi tiết phương án bồi thường ngay khi nhận quyết định, thay vì chỉ nhận số tiền tổng.

Bồi thường về đất – các hình thức được áp dụng

Theo khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi; trường hợp có nhu cầu và địa phương có quỹ đất, quỹ nhà ở phù hợp thì được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng, bằng tiền hoặc bằng nhà ở. Việc lựa chọn hình thức bồi thường phải căn cứ vào nguyện vọng của người có đất bị thu hồi và quỹ đất thực tế của địa phương tại thời điểm phê duyệt phương án.

Trường hợp diện tích đất còn lại sau thu hồi nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024) và người sử dụng đất đồng ý thu hồi toàn bộ, khoản 7 Điều 91 Luật Đất đai 2024 quy định kinh phí bồi thường cho phần diện tích còn lại này được tính vào kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án. Nếu người có đất bị thu hồi nhận thấy phương án bồi thường không đưa ra lựa chọn hình thức bồi thường theo đúng quy định này, cần yêu cầu cơ quan thực hiện bồi thường giải trình bằng văn bản trước khi ký biên bản đồng thuận.

Bồi thường tài sản gắn liền với đất và 4 nhóm trường hợp không được bồi thường

Từ Điều 102 đến Điều 107 Luật Đất đai 2024 quy định chi tiết mức bồi thường cho từng loại tài sản gắn liền với đất, gồm nhà ở, công trình xây dựng, cây trồng, vật nuôi và tài sản khác. Theo khoản 3 Điều 91 Luật Đất đai 2024, chủ sở hữu tài sản hợp pháp theo pháp luật dân sự mà bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường thiệt hại; chủ cơ sở sản xuất, kinh doanh phải ngừng hoạt động do bị thu hồi đất được xem xét hỗ trợ.

Điều 105 Luật Đất đai 2024 liệt kê 4 nhóm trường hợp tài sản gắn liền với đất không được bồi thường:

• (1) tài sản gắn liền với đất thuộc các trường hợp thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai quy định tại khoản 1, 2, 4, 5 và 8 Điều 81, điểm b và điểm c khoản 1 Điều 82 Luật Đất đai 2024;
• (2) tài sản được tạo lập trái quy định pháp luật hoặc tạo lập trong thời hạn hiệu lực của thông báo thu hồi đất;
• (3) công trình xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn mà đến thời điểm thu hồi đất giấy phép đã hết hạn;
• (4) công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác không còn sử dụng.

Với trường hợp ngoại lệ tại nhóm (2) nêu trên, người bị thu hồi đất nên lưu giữ đầy đủ hóa đơn, hợp đồng xây dựng và thời điểm hoàn công để chứng minh tài sản được tạo lập trước ngày có thông báo thu hồi đất, vì đây thường là điểm cơ quan thẩm định phương án bồi thường soi xét kỹ nhất trên thực tế.

Các khoản hỗ trợ đi kèm bồi thường

Ngoài khoản bồi thường, Điều 108 và Điều 109 Luật Đất đai 2024 quy định các khoản hỗ trợ gồm: hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ ổn định sản xuất kinh doanh, hỗ trợ di dời vật nuôi, hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm, hỗ trợ tái định cư và các hỗ trợ khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định phù hợp tình hình thực tế địa phương. Nghị định 88/2024/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết thi hành các điều này, trong đó khoản 2 Điều 24 Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định mức và thời gian hỗ trợ tiền thuê nhà tạm trong thời gian chờ bố trí tái định cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể.

Nhiều trường hợp mức bồi thường bị đánh giá thấp hơn giá trị thực tế thực chất nằm ở việc bỏ sót các khoản hỗ trợ này, chứ không chỉ ở đơn giá đất. Người bị thu hồi đất nên đối chiếu phương án bồi thường với đầy đủ các khoản hỗ trợ nêu trên trước khi kết luận mức bồi thường có thỏa đáng hay không.

>>> Xem thêm: Mức hỗ trợ và bồi thường đối với hộ gia đình có đất nông nghiệp bị thu hồi

Cách xác định giá đất tính bồi thường có đúng quy định không

Giá đất tính bồi thường không thỏa đáng thường xảy ra khi cơ quan có thẩm quyền áp dụng nhầm bảng giá đất cho trường hợp phải xác định giá đất cụ thể. Theo Điều 158 và Điều 160 Luật Đất đai 2024, tiền bồi thường về đất phải được tính theo giá đất cụ thể tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, không phải bảng giá đất đại trà.

Thời điểm chốt giá đất để tính tiền bồi thường

Nghị định 71/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 151/2025/NĐ-CP và Nghị định 226/2025/NĐ-CP) quy định phương pháp định giá đất và trình tự xác định giá đất cụ thể theo Điều 158, Điều 159 và Điều 160 Luật Đất đai 2024. Theo khoản 3 Điều 160 Luật Đất đai 2024, cơ quan có chức năng quản lý đất đai giúp Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp tổ chức xác định giá đất cụ thể, có thể thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất để thực hiện việc này.

Giá đất cụ thể dùng để tính bồi thường phải được xác định tại thời điểm quyết định thu hồi đất có hiệu lực, không phải tại thời điểm ban hành thông báo thu hồi đất hay thời điểm kiểm đếm tài sản. Nếu khoảng cách giữa hai thời điểm này kéo dài trong khi giá đất thị trường biến động tăng, người bị thu hồi đất có căn cứ để yêu cầu xem xét lại mức giá đã áp dụng.

Quyền yêu cầu xem xét lại giá khi có căn cứ giá bồi thường thấp hơn giá đất cụ thể đã phê duyệt

Trường hợp phát hiện phương án bồi thường sử dụng mức giá thấp hơn giá đất cụ thể đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt cho cùng khu vực, người có đất bị thu hồi có quyền yêu cầu cơ quan thực hiện bồi thường giải trình căn cứ áp dụng giá, đồng thời có thể cung cấp chứng thư thẩm định giá độc lập, hợp đồng chuyển nhượng đất tương đồng tại khu vực làm tài liệu đối chiếu khi thực hiện khiếu nại theo trình tự tại phần tiếp theo của bài viết.

>>> Xem thêm: Đất chưa nhận tiền đền bù: Áp dụng bồi thường thu hồi đất theo giá mới?

Bồi thường thu hồi đất không thỏa đáng thì phải làm sao – các bước xử lý đúng quy định

Khi cho rằng phương án bồi thường chưa phù hợp, người có đất bị thu hồi cần xử lý theo trình tự khiếu nại hành chính trước khi khởi kiện ra Tòa án, đúng thời hạn và đúng người có thẩm quyền hiện hành. Từ ngày 01/7/2025, thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường cấp huyện đã chuyển giao cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã theo Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, nên trình tự khiếu nại cũng thay đổi tương ứng.

1. Khiếu nại lần đầu. Người bị thu hồi đất nộp đơn khiếu nại đến chính người đã ban hành quyết định bồi thường – trên thực tế phần lớn là Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã theo Điều 17 Luật Khiếu nại số 02/2011/QH13 (được sửa đổi, bổ sung bởi Luật 2025). Thời hạn thụ lý là 10 ngày kể từ ngày nhận đơn theo Điều 27 Luật Khiếu nại 2011; thời hạn giải quyết không quá 30 ngày, vụ việc phức tạp không quá 45 ngày theo Điều 28 Luật Khiếu nại 2011.
2. Khiếu nại lần hai hoặc khởi kiện. Nếu không đồng ý với kết quả giải quyết lần đầu hoặc hết thời hạn mà không được giải quyết, người khiếu nại được lựa chọn khiếu nại lần hai đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo khoản 2 Điều 21 Luật Khiếu nại 2011(sửa đổi, bổ sung 2025), hoặc khởi kiện thẳng vụ án hành chính tại Tòa án theo Điều 33 Luật Khiếu nại 2011 và Điều 115 Luật Tố tụng hành chính 2015.
3. Khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Trường hợp không đồng ý với kết quả giải quyết khiếu nại lần hai, hoặc lựa chọn khởi kiện ngay từ đầu, người khởi kiện nộp đơn tại Tòa án nhân dân khu vực nơi có thẩm quyền theo lãnh thổ, căn cứ Điều 31 Luật Tố tụng hành chính 2015 (được sửa đổi, bổ sung bởi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Tố tụng hành chính và một số luật khác năm 2025, có hiệu lực từ ngày 01/7/2025) – Tòa án nhân dân khu vực đã thay thế Tòa án nhân dân cấp huyện trong việc thụ lý sơ thẩm loại việc này.

>> Xem thêm: Thủ tục thực hiện tiếp nhận và xử lý đơn khiếu nại đền bù đất đai 

So sánh khiếu nại hành chính và khởi kiện vụ án hành chính

Khi quyền, lợi ích hợp pháp bị ảnh hưởng bởi quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính, cá nhân, tổ chức có thể lựa chọn khiếu nại hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính theo điều kiện pháp luật quy định. Hai phương thức này có sự khác biệt về cơ quan giải quyết, thời hiệu, trình tự, thời hạn và chi phí thực hiện. Bảng dưới đây giúp phân biệt các điểm cơ bản giữa khiếu nại hành chính và khởi kiện vụ án hành chính:

Trong thực tiễn xử lý, việc lựa chọn khiếu nại trước hay khởi kiện ngay phụ thuộc vào mức độ rõ ràng của sai phạm trong phương án bồi thường: nếu sai sót chỉ là tính toán đơn giá thì khiếu nại thường được giải quyết nhanh hơn; nếu tranh chấp liên quan đến toàn bộ căn cứ pháp lý ban hành quyết định thu hồi đất, khởi kiện trực tiếp thường hiệu quả hơn vì Tòa án có thẩm quyền yêu cầu cơ quan hành chính cung cấp toàn bộ hồ sơ, tài liệu làm căn cứ ban hành quyết định.

Thời hiệu, thời hạn cần nắm để không mất quyền khiếu nại, khởi kiện

Mất thời hiệu là nguyên nhân phổ biến khiến người dân không còn cơ hội đòi lại quyền lợi dù mức bồi thường thấp hơn giá trị thực tế rõ ràng. Việc theo dõi chính xác các mốc thời gian dưới đây quyết định trực tiếp khả năng khiếu nại hoặc khởi kiện có được thụ lý hay không.

Thời hiệu khiếu nại lần đầu và lần hai

Theo Điều 9 Luật Khiếu nại 2011, thời hiệu khiếu nại lần đầu là 90 ngày kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định bồi thường. Nếu người khiếu nại không thực hiện được quyền khiếu nại đúng thời hiệu vì ốm đau, thiên tai, địch họa, đi công tác, học tập ở nơi xa hoặc trở ngại khách quan khác, khoảng thời gian có trở ngại đó không tính vào thời hiệu khiếu nại. Đối với khiếu nại lần hai, Điều 33 Luật Khiếu nại 2011 (sửa đổi, bổ sung 2025) quy định thời hạn nộp đơn là 30 ngày kể từ ngày hết thời hạn giải quyết lần đầu mà không được giải quyết, hoặc kể từ ngày nhận quyết định giải quyết lần đầu mà không đồng ý; đối với vùng sâu, vùng xa đi lại khó khăn, thời hạn này kéo dài nhưng không quá 45 ngày.

Thời hiệu khởi kiện tại Tòa án nếu không đồng ý kết quả giải quyết khiếu nại

Theo Điều 116 Luật Tố tụng hành chính 2015, thời hiệu khởi kiện đối với quyết định hành chính về bồi thường thu hồi đất là 1 năm kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định hành chính đó. Trường hợp đã khiếu nại đến người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại thì thời hiệu khởi kiện được tính lại kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc lần hai, hoặc kể từ ngày hết thời hạn giải quyết khiếu nại mà khiếu nại không được giải quyết và người khiếu nại không tiếp tục khiếu nại.

>> Xem thêm: Thời hiệu khởi kiện quyết định bồi thường hỗ trợ tái định cư

ầm khiến hồ sơ khiếu nại bồi thường bị bác hoặc kéo dài

Sai lầm phổ biến nhất là nộp đơn khiếu nại sai người có thẩm quyền do người dân vẫn quen địa chỉ Ủy ban nhân dân cấp huyện trong khi cơ quan này đã kết thúc hoạt động từ ngày 01/7/2025 và thẩm quyền được chuyển giao cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Việc gửi đơn sai địa chỉ khiến hồ sơ bị trả lại hoặc chuyển tiếp mất thêm thời gian, trong khi thời hiệu khiếu nại 90 ngày vẫn tiếp tục chạy.

Qua các hồ sơ đã tiếp nhận, một sai lầm khác thường gặp là người khiếu nại chỉ nêu chung chung “mức bồi thường quá thấp” mà không kèm theo tài liệu chứng minh cụ thể, như chứng thư thẩm định giá độc lập, hợp đồng chuyển nhượng đất tương đồng tại khu vực, hoặc bảng tính chi tiết phương án bồi thường đã nhận. Đơn khiếu nại thiếu chứng cứ cụ thể thường bị cơ quan giải quyết bác với lý do “không đủ căn cứ xem xét lại”, dù bản chất mức bồi thường có thể thực sự chưa phù hợp với giá đất cụ thể tại thời điểm thu hồi.

Nộp đơn quá thời hiệu 90 ngày cũng là lỗi thường gặp, đặc biệt khi người dân chờ đợi thương lượng không chính thức với cơ quan thực hiện bồi thường mà quên tính đến mốc thời gian pháp lý. Trong những trường hợp này, dù có căn cứ chứng minh mức bồi thường chưa phù hợp, hồ sơ vẫn có nguy cơ bị từ chối thụ lý vì đã hết thời hiệu.

>>> Xem thêm: Cần khởi kiện hay làm gì khi khiếu nại hành chính không được giải quyết?

Dịch vụ luật sư đất đai tại Luật Long Phan PMT

Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ luật sư hỗ trợ khiếu nại, khởi kiện bồi thường thu hồi đất cho cá nhân, hộ gia đình khi cho rằng quyết định thu hồi đất, phương án bồi thường, hỗ trợ hoặc tái định cư chưa bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp. Luật sư hỗ trợ từ việc rà soát hồ sơ, đánh giá mức bồi thường đến khiếu nại, khởi kiện và đại diện khách hàng làm việc với cơ quan có thẩm quyền.

Các công việc luật sư thực hiện gồm:

• Rà soát quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường: Kiểm tra căn cứ thu hồi, diện tích đất, loại đất, tài sản gắn liền với đất và các khoản bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt.
• Đánh giá giá đất và mức bồi thường: Đối chiếu giá đất cụ thể được áp dụng với thời điểm thu hồi, hồ sơ xác định giá đất và các tài liệu về giá trị quyền sử dụng đất để xác định căn cứ yêu cầu xem xét lại.
• Rà soát các khoản bồi thường, hỗ trợ: Kiểm tra việc xác định bồi thường về đất, tài sản trên đất, hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất, chuyển đổi nghề, tái định cư và các khoản hỗ trợ khác theo phương án được phê duyệt.
• Kiểm tra hồ sơ và chứng cứ: Rà soát giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ nguồn gốc đất, phương án bồi thường, bảng tính chi tiết, chứng thư thẩm định giá và các tài liệu liên quan để làm căn cứ bảo vệ quyền lợi.
• Soạn thảo đơn khiếu nại: Soạn đơn khiếu nại lần đầu, khiếu nại lần hai, xác định đúng người có thẩm quyền và nội dung yêu cầu xem xét lại quyết định hoặc phương án bồi thường.
• Tư vấn thời hiệu khiếu nại, khởi kiện: Kiểm tra thời điểm nhận hoặc biết quyết định để xác định thời hiệu khiếu nại, thời hiệu khởi kiện và hạn chế nguy cơ mất quyền yêu cầu giải quyết.
• Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện hành chính: Trường hợp khiếu nại không đạt kết quả hoặc khách hàng lựa chọn khởi kiện, luật sư chuẩn bị đơn khởi kiện, tài liệu và chứng cứ để thực hiện thủ tục tại Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền.
• Đại diện làm việc với cơ quan hành chính: Đại diện theo ủy quyền làm việc với cơ quan thực hiện bồi thường, cơ quan ban hành quyết định và tham gia đối thoại để bảo vệ yêu cầu của khách hàng.
• Tham gia tố tụng tại Tòa án: Tham gia quá trình giải quyết vụ án hành chính, trình bày yêu cầu, cung cấp chứng cứ và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng tại Tòa án.
• Tư vấn xử lý kết quả giải quyết: Phân tích quyết định giải quyết khiếu nại, bản án hoặc quyết định của Tòa án và tư vấn phương án tiếp theo khi quyền lợi của khách hàng chưa được bảo đảm.

Quý khách có nhu cầu đánh giá sơ bộ vụ việc vui lòng gửi hồ sơ qua email pmt@luatlongphan.vn hoặc Zalo 0939846973.

Câu hỏi thường gặp về bồi thường thu hồi đất không thỏa đáng

Dưới đây là một số vướng mắc khách hàng thường đặt ra khi nhận thấy mức bồi thường chưa tương xứng với giá trị thực tế của đất và tài sản trên đất.

Kết luận

Bồi thường thu hồi đất không thỏa đáng không đồng nghĩa với việc người dân phải chấp nhận mức tiền đã được duyệt. Nắm vững nguyên tắc xác định giá đất theo Luật Đất đai 2024, đúng thẩm quyền khiếu nại theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp và đúng thời hiệu là điều kiện tiên quyết để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. Khi cần đánh giá cụ thể phương án bồi thường hoặc chuẩn bị hồ sơ khiếu nại, khởi kiện, Quý khách hàng có thể liên hệ Luật Long Phan PMT qua hotline 1900636387 để được hỗ trợ kịp thời.

Tags: bồi thường không thỏa đáng, Bồi thường thu hồi đất, Giá đất bồi thường, Giá đất cụ thể​, giải quyết tranh chấp bồi thường thu hồi đất, Hỗ trợ tái định cư, khiếu nại quyết định bồi thường, khởi kiện quyết định bồi thường, Mức bồi thường thu hồi đất, Phương án bồi thường