Đòi lại tiền cọc khi đất dự định mua bị tranh chấp: Thủ tục

Đòi lại tiền cọc khi đất dự định mua bị tranh chấp là quyền hợp pháp của quý khách hàng theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024. Việc đặt cọc mua đất nhưng phát hiện bất động sản có tranh chấp tạo ra rủi ro pháp lý nghiêm trọng cho người mua. Tranh chấp đất đai có thể bao gồm tranh chấp về quyền sở hữu, ranh giới hoặc các vấn đề pháp lý khác ảnh hưởng đến tính hợp pháp của giao dịch. Bài viết này của Luật Long Phan PMT sẽ hướng dẫn chi tiết quy trình đòi lại tiền cọc từ thông báo đề nghị, đàm phán thương lượng cho đến khởi kiện tại tòa án.

Căn cứ đòi lại tiền cọc khi đất dự định mua bị tranh chấp

Căn cứ pháp lý để đòi lại tiền cọc khi đất dự định mua bị tranh chấp được quy định rõ ràng trong Bộ luật dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024. Việc phát hiện tranh chấp đất đai sau khi đặt cọc tạo ra căn cứ hủy bỏ hợp đồng theo quy định pháp luật. Quý khách hàng có quyền yêu cầu hoàn trả tiền cọc khi bất động sản có tranh chấp khiến giao dịch không thể thực hiện được.

• Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 về đặt cọc quy định rõ ràng về việc đặt cọc và các trường hợp được hoàn trả tiền cọc. Theo khoản 1 Điều 328: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.” Khoản 2 quy định: “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
• Điều 425 Bộ luật dân sự 2015 về hủy bỏ hợp đồng do không có khả năng thực hiện cung cấp căn cứ pháp lý để đòi lại tiền cọc khi đất có tranh chấp. Điều luật quy định: “Trường hợp bên có nghĩa vụ không thể thực hiện được một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ của mình làm cho mục đích của bên có quyền không thể đạt được thì bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.” Khi đất có tranh chấp, người bán không thể thực hiện nghĩa vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp, tạo căn cứ để Quý khách hàng hủy bỏ hợp đồng và đòi lại tiền cọc. Việc tranh chấp đất đai khiến giao dịch bất động sản không thể hoàn thành do rủi ro pháp lý cao và khả năng mất quyền sở hữu sau này.
• Điều 427 Bộ luật dân sự 2015 về hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng quy định chi tiết về việc hoàn trả tài sản khi hủy bỏ hợp đồng. Khoản 1 quy định: “Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.” Khoản 2 quy định: “Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.” Điều này có nghĩa người bán phải hoàn trả tiền cọc đã nhận từ Quý khách hàng khi hợp đồng bị hủy bỏ do đất có tranh chấp.
• Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định rõ ràng về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong đó bao gồm yêu cầu đất không được có tranh chấp. Theo quy định này, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi đất không có tranh chấp và có đầy đủ giấy tờ pháp lý hợp lệ. Khi đất có tranh chấp, giao dịch chuyển nhượng trở nên bất khả thi về mặt pháp lý, tạo căn cứ để Quý khách hàng đòi lại tiền cọc. Luật cũng quy định trách nhiệm của người có đất phải đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch, bao gồm việc không có tranh chấp về quyền sử dụng đất.

Quy trình thực hiện thủ tục đòi lại tiền cọc khi đất dự định mua bị tranh chấp

Việc đòi lại tiền cọc khi đất dự định mua bị tranh chấp đòi hỏi một quy trình bài bản và đúng pháp luật để bảo vệ quyền lợi cho bên đặt cọc. Khi phát hiện bất động sản không đủ điều kiện giao dịch, bên đặt cọc cần thực hiện các bước pháp lý cần thiết để yêu cầu hoàn trả tài sản. Quy trình này bao gồm nhiều giai đoạn, từ việc thông báo chính thức, đàm phán thương lượng cho đến các biện pháp pháp lý mạnh mẽ hơn. Cụ thể, quy trình này gồm các bước chính: gửi thông báo đề nghị hoàn cọc, tiến hành đàm phán, khởi kiện ra tòa án có thẩm quyền và cân nhắc tố giác hình sự nếu có dấu hiệu tội phạm.

Thông báo đề nghị hoàn cọc

Thông báo đề nghị hoàn cọc là bước đầu tiên trong quá trình đòi lại tiền cọc khi đất dự định mua bị tranh chấp. Việc gửi thông báo chính thức sẽ tạo căn cứ pháp lý cho các bước tiếp theo nếu người bán không tự nguyện hoàn trả. Thông báo phải được lập với nội dung rõ ràng, có căn cứ pháp lý cụ thể và đề cập đến việc yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Nội dung thông báo đề nghị hoàn cọc phải nêu rõ các thông tin cơ bản về hợp đồng đặt cọc, việc phát hiện tranh chấp đất đai và yêu cầu cụ thể về hoàn trả tiền cọc. Thông báo cần trình bày chi tiết về tình trạng tranh chấp của bất động sản, kèm theo các chứng cứ chứng minh như văn bản của cơ quan có thẩm quyền, đơn khiếu nại của bên thứ ba hoặc các tài liệu khác. Việc đề cập đến căn cứ pháp lý như Điều 328, 425, 427 Bộ luật dân sự 2015 và Điều 45 Luật Đất đai 2024 sẽ tăng tính thuyết phục của thông báo. Thông báo cũng nên nêu rõ thời hạn mong muốn được hoàn trả tiền cọc và hậu quả pháp lý nếu người bán không thực hiện.

Khuyến nghị yêu cầu bồi thường phạt cọc trong thông báo để tạo cơ sở thương lượng và đàm phán ở các bước tiếp theo. Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015, nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Việc yêu cầu bồi thường phạt cọc sẽ tạo áp lực pháp lý lên người bán và tạo không gian cho việc thương lượng giảm bớt yêu cầu này để đạt được thỏa thuận nhanh chóng. Yêu cầu bồi thường cũng thể hiện sự nghiêm túc và quyết tâm của Quý khách hàng trong việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp.

Thể thức và cách thức gửi thông báo phải tuân thủ đúng quy định để đảm bảo tính pháp lý và có giá trị chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp. Thông báo nên được gửi bằng nhiều hình thức: nộp trực tiếp có biên nhận, gửi thư bảo đảm qua bưu điện, gửi email có xác nhận đã đọc. Việc có bằng chứng về việc người bán đã nhận được thông báo sẽ rất quan trọng trong các bước tiếp theo. Thông báo phải có đầy đủ chữ ký, ngày tháng và thông tin liên hệ của Quý khách hàng. Nên lưu giữ bản gốc và các bằng chứng về việc gửi thông báo để làm căn cứ cho quá trình khiếu nại hoặc khởi kiện sau này nếu cần thiết.

Đàm phán, thương lượng yêu cầu hoàn cọc

Đàm phán và thương lượng là bước tiếp theo sau khi gửi thông báo đề nghị hoàn cọc khi đất dự định mua bị tranh chấp. Quá trình này nhằm tìm ra giải pháp thỏa đáng cho cả hai bên mà không cần phải đi đến khởi kiện tại tòa án. Chiến lược đàm phán hiệu quả trong việc đòi lại tiền cọc cần dựa trên căn cứ pháp lý vững chắc và thái độ hợp tác để đạt được kết quả tối ưu. Quý khách hàng nên chuẩn bị đầy đủ các chứng cứ về việc đất có tranh chấp, bao gồm văn bản của cơ quan nhà nước, đơn khiếu nại của các bên liên quan hoặc thông tin từ cơ quan đăng ký đất đai. Việc thể hiện thiện chí hợp tác và mong muốn giải quyết ổn thỏa sẽ tạo không khí tích cực cho cuộc đàm phán. Cần nhấn mạnh rằng việc tranh chấp đất đai không phải do Quý khách hàng gây ra và người bán có trách nhiệm đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch theo quy định pháp luật.

Khuyến nghị giảm hoặc bỏ yêu cầu tiền phạt cọc để tạo thiện chí và thúc đẩy việc sớm kết thúc tranh chấp một cách ổn thỏa. Mặc dù theo Điều 328 Bộ luật dân sự 2015, Quý khách hàng có quyền yêu cầu bồi thường phạt cọc tương đương số tiền đã đặt cọc, nhưng việc linh hoạt trong đàm phán sẽ tăng khả năng đạt được thỏa thuận. Có thể đề xuất các phương án như chỉ yêu cầu hoàn trả tiền cọc gốc, hoặc yêu cầu bồi thường một phần chi phí phát sinh như chi phí thẩm định pháp lý, chi phí đi lại. Việc thể hiện thiện chí này sẽ tạo áp lực tích cực lên người bán và khuyến khích họ hợp tác giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng.

Các điều kiện và thời hạn trong thương lượng cần được thỏa thuận rõ ràng để tránh việc kéo dài không cần thiết và bảo vệ quyền lợi của Quý khách hàng. Nên thiết lập thời hạn cụ thể cho việc hoàn trả tiền cọc, thường là từ 7-15 ngày kể từ khi đạt được thỏa thuận. Việc thỏa thuận nên được lập thành văn bản có chữ ký của cả hai bên để tránh tranh chấp sau này. Cần quy định rõ hình thức hoàn trả (tiền mặt, chuyển khoản), địa điểm và thời gian cụ thể. Nếu trong quá trình thương lượng mà người bán không hợp tác hoặc cố tình trì hoãn, Quý khách hàng có quyền chuyển sang bước khởi kiện để bảo vệ quyền lợi hợp pháp. Tất cả các cuộc trao đổi trong quá trình đàm phán nên được ghi chép hoặc ghi âm (nếu được sự đồng ý) để làm chứng cứ cho các bước tiếp theo.

>>> Xem thêm: Thủ tục đòi lại tiền cọc đất do vi phạm bởi yếu tố khách quan

Khởi kiện đến tòa án có thẩm quyền

Quy trình khởi kiện gồm các bước chính sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

• Đơn khởi kiện: Theo mẫu quy định của pháp luật (Mẫu số 23-DS ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP). Nội dung đơn cần ghi rõ thông tin các bên, tóm tắt sự việc, yêu cầu cụ thể (đòi lại bao nhiêu tiền cọc, tiền phạt cọc…).
• Giấy tờ tùy thân: Căn cước công dân/Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu (bản sao có chứng thực) của người khởi kiện.
• Hợp đồng đặt cọc: Bản gốc và bản sao. Đây là bằng chứng quan trọng nhất của giao dịch.
• Bằng chứng về việc giao nhận tiền cọc: Biên nhận tiền, sao kê tài khoản ngân hàng nếu chuyển khoản.
• Bằng chứng về việc đất đang có tranh chấp:
  • Thông báo của cơ quan có thẩm quyền (UBND xã/phường, Tòa án) về việc đang thụ lý giải quyết tranh chấp đất đai.
  • Vi bằng do Thừa phát lại lập ghi nhận về tình trạng tranh chấp.
  • Các tài liệu, hình ảnh, ghi âm khác chứng minh có người khác đang tranh chấp quyền sử dụng đối với mảnh đất đó.
• Các tài liệu khác (nếu có): Tin nhắn, email trao đổi giữa hai bên về việc giải quyết tranh chấp và tiền cọc.

Bước 2: Nộp hồ sơ khởi kiện

Theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 và Nghị quyết 81/2025/UBTVQH15, sau khi tổ chức lại Tòa án, Tòa án nhân dân khu vực nơi bị đơn cư trú có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất.

Hình thức nộp: Quý khách có thể nộp trực tiếp, gửi qua bưu điện hoặc nộp trực tuyến qua cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Bước 3: Tòa án xử lý đơn

Sau khi nhận hồ sơ, Tòa án sẽ xem xét và xử lý trong thời hạn 08 ngày làm việc:

• Hồ sơ hợp lệ: Tòa án sẽ ra thông báo nộp tiền tạm ứng án phí cho Quý khách.
• Hồ sơ cần sửa đổi, bổ sung: Tòa án sẽ ra thông báo yêu cầu sửa đổi, bổ sung trong thời hạn quy định.
• Trả lại đơn khởi kiện: Nếu vụ việc không thuộc thẩm quyền (chuyển Tòa) hoặc không đủ điều kiện khởi kiện.

Bước 4: Nộp tạm ứng án phí

• Mức tạm ứng án phí bằng 50% mức án phí phải nộp, tính trên số tiền Quý khách yêu cầu Tòa án giải quyết (bao gồm cả tiền cọc và tiền phạt cọc).
• Giữ lại biên lai nộp tiền và nộp lại cho Tòa án để hoàn tất thủ tục thụ lý vụ án.

Bước 5: Tòa án thụ lý và giải quyết vụ án

Sau khi nộp biên lai tạm ứng án phí, Tòa án sẽ ra thông báo thụ lý vụ án. Quá trình giải quyết sẽ trải qua các giai đoạn:

1. Hòa giải: Tòa án sẽ tiến hành hòa giải để các bên tự thỏa thuận. Nếu hòa giải thành, Tòa án sẽ ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự và quyết định này có hiệu lực pháp luật ngay.
2. Xét xử: Nếu hòa giải không thành, Tòa án sẽ mở phiên tòa xét xử. Tại phiên tòa, Hội đồng xét xử sẽ xem xét các chứng cứ và lời trình bày của các bên để ra bản án.

>>> Xem thêm: Yêu cầu bồi thường thiệt hại tiền đặt cọc mua nhà đất

Cân nhắc hoạt động tố giác hình sự về hành vi chiếm đoạt tài sản

Trong trường hợp Quý khách có bằng chứng cho thấy bên bán cố tình che giấu thông tin tranh chấp nhằm chiếm đoạt tiền cọc, bạn có thể cân nhắc thực hiện thủ tục tố giác tội phạm. Hành vi này có thể cấu thành:

• Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản (Điều 174 BLHS): Nếu bên bán biết rõ đất có tranh chấp trước khi nhận cọc nhưng vẫn cố tình giao dịch.
• Tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản (Điều 175 BLHS): Nếu ý định chiếm đoạt nảy sinh sau khi đã nhận cọc, thể hiện qua hành vi bỏ trốn, thách thức hoặc sử dụng hết tiền và không có khả năng trả lại.

Việc tố giác tội phạm sẽ được Cơ quan Cảnh sát điều tra xử lý, là một biện pháp mạnh mẽ hơn khởi kiện dân sự. Tuy nhiên, cần thu thập chứng cứ vững chắc để chứng minh được “ý định chiếm đoạt” của bên bán.

>>> Xem thêm: Hướng xử lý khi người bán đất nhận cọc rồi bỏ trốn

Dịch vụ luật sư tư vấn và nhận đòi lại cọc do đất có tranh chấp

Dịch vụ luật sư chuyên nghiệp đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ Quý khách hàng đòi lại tiền cọc khi đất dự định mua bị tranh chấp. Dịch vụ luật sư tư vấn và nhận đòi lại cọc do đất có tranh chấp của chúng tôi bao gồm các công việc như:

• Phân tích và đánh giá tính hợp pháp của hợp đồng đặt cọc và các căn cứ pháp lý để đòi lại tiền cọc khi đất có tranh chấp
• Soạn thảo thông báo đề nghị hoàn cọc với nội dung chuyên nghiệp và có căn cứ pháp lý vững chắc theo quy định
• Thu thập và xác minh các chứng cứ về tình trạng tranh chấp của bất động sản từ các cơ quan có thẩm quyền
• Đại diện Quý khách hàng trong các cuộc đàm phán và thương lượng với người bán để đạt được thỏa thuận hoàn trả
• Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện đầy đủ và đại diện tham gia tố tụng tại tòa án để bảo vệ quyền lợi hợp pháp
• Tư vấn về khả năng tố giác hình sự và hỗ trợ thực hiện thủ tục tố giác nếu có dấu hiệu tội phạm
• Theo dõi tiến độ giải quyết vụ việc và báo cáo định kỳ cho Quý khách hàng về tình hình xử lý
• Tư vấn về các biện pháp bảo toàn tài sản và thu hồi chi phí phát sinh trong quá trình giải quyết tranh chấp

Câu hỏi thường gặp (FAQ) về đòi lại tiền cọc khi đất dự định mua bị tranh chấp

Để tiện Quý khách hàng theo dõi, dưới đây, Chúng tôi đã tổng hợp một số câu hỏi thường gặp và giải đáp thắc mắc liên quan đến đòi lại tiền cọc khi đất dự định mua bị tranh chấp.

Ngoài tiền cọc và tiền phạt, có thể yêu cầu bên bán bồi thường các chi phí khác không?

Theo Điều 427 của Bộ luật Dân sự 2015, khi hợp đồng bị hủy bỏ, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bên có lỗi còn phải bồi thường thiệt hại. Do đó, Quý khách có thể yêu cầu bên bán bồi thường các chi phí hợp lý phát sinh trực tiếp từ việc giao kết hợp đồng, chẳng hạn như chi phí thẩm định pháp lý, phí công chứng, chi phí đi lại… miễn là Quý khách có đầy đủ hóa đơn, chứng từ để chứng minh cho các khoản phí này.

Nếu bên bán chỉ đồng ý trả lại tiền cọc gốc mà không chịu nộp phạt cọc, có nên chấp nhận không?

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, Quý khách có quyền yêu cầu cả tiền cọc và một khoản tiền phạt tương đương. Tuy nhiên, việc chấp nhận chỉ nhận lại tiền cọc gốc có thể là một giải pháp nhanh chóng, tiết kiệm thời gian và chi phí theo đuổi kiện tụng. Quý khách nên cân nhắc dựa trên thiện chí của bên bán và mong muốn kết thúc sự việc một cách ổn thỏa.

Có thể đòi lại cọc khi chỉ một phần diện tích đất bị tranh chấp không?

Có thể đòi lại theo Điều 425 Bộ luật dân sự 2015 về hủy bỏ hợp đồng khi không thể thực hiện một phần nghĩa vụ làm mục đích hợp đồng không đạt được. Điều 419 BLDS 2015 quy định nguyên tắc toàn vẹn trong thực hiện hợp đồng. Người mua có quyền hủy bỏ hợp đồng theo Điều 426 BLDS 2015 nếu phần diện tích tranh chấp ảnh hưởng đến mục đích sử dụng hoặc giá trị của toàn bộ thửa đất, làm không thể đạt được mục đích ban đầu của giao dịch.

Có thể đòi lại cọc khi hợp đồng đặt cọc không ghi rõ mục đích sử dụng tiền cọc không?

Có thể đòi lại theo nguyên tắc chung của Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 về đặt cọc. Theo khoản 1 Điều 328 BLDS 2015, đặt cọc là để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Việc không ghi rõ mục đích không ảnh hưởng đến bản chất pháp lý của việc đặt cọc theo Điều 117 BLDS 2015 về giao dịch dân sự. Khi không thể thực hiện giao dịch do đất có tranh chấp, người đặt cọc vẫn có quyền đòi lại theo quy định chung tại khoản 2 Điều 328 BLDS 2015.

Kết luận

Đòi lại tiền cọc khi đất dự định mua bị tranh chấp là quyền hợp pháp được pháp luật bảo vệ theo Bộ luật dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024. Việc thực hiện đúng quy trình từ thông báo đề nghị hoàn cọc, đàm phán thương lượng cho đến khởi kiện tại tòa án sẽ đảm bảo quyền lợi của Quý khách hàng được bảo vệ tối đa. Luật Long Phan PMT với đội ngũ luật sư chuyên nghiệp cam kết đồng hành cùng Quý khách hàng trong việc đòi lại tiền cọc và bảo vệ quyền lợi hợp pháp. Liên hệ hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí và hỗ trợ xử lý hiệu quả nhất.

Tags: đất có tranh chấp, đòi lại tiền cọc, hợp đồng đặt cọc, khởi kiện dân sự, Tố giác tội phạm, Tranh chấp đất đai