Thủ tục mua bán nhà hình thành trong tương lai chưa sổ

Thủ tục mua bán nhà hình thành trong tương lai chưa sổ là vấn đề pháp lý thường phát sinh trong thực tiễn giao dịch bất động sản tại các dự án chung cư, khu đô thị mới. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đòi hỏi tuân thủ các điều kiện, trình tự chặt chẽ theo quy định pháp luật hiện hành. Bài viết sau đây của Luật Long Phan PMT sẽ trình bày toàn bộ quy trình và lưu ý pháp lý liên quan đến giao dịch này.

***Note: Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà chưa xây xong hoặc đang xây dựng, chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng), thường trong các dự án chung cư, nhà liền kề, biệt thự. Văn bản pháp lý cao nhất để xác lập quyền sở hữu nhà là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Do đó, thủ tục mua bán nhà hình thành trong tương lai chưa sổ chính là thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. 

Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai chưa sổ

Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

• Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
• Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng không có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết theo quy định của pháp luật hoặc có tranh chấp về hợp đồng nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;
• Nhà ở, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý;
• Có hợp đồng mua bán, thuê mua được xác lập theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Cơ sở pháp lý: Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

>> Xem thêm: Tư vấn điều kiện nhà ở hình thành tương lai được giao dịch 

Thủ tục mua bán nhà hình thành trong tương lai chưa sổ mới nhất

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai chưa sổ được thực hiện như sau:

Bước 1: Chủ đầu tư được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó cho người bán để người bán thực hiện các thủ tục bán nhà cho bên mua. 

Bước 2: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thống nhất lập hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng theo mẫu tại Phụ lục XI ban hành kèm theo Nghị định số 96/2024/NĐ-CP.

Thành phần hợp đồng chuyển nhượng gồm:

• Hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư;
• Giấy tờ tùy thân của bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng;
• Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán;
• Văn bản xác nhận đồng ý của chủ đầu tư.

Lưu ý: Thành phần hồ sơ đều là bản sao y, tài liệu nào không thể sao y thì nộp bản photo và giải trình trong hợp đồng. Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng phải được lập thành 08 bản nộp cho các cơ quan có thẩm quyền liên quan; trường hợp công chứng hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng thì phải có thêm 01 bản để lưu tại tổ chức hành nghề công chứng.

Bước 3: Nộp hồ sơ đề nghị tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản thực hiện chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng. Hồ sơ đề nghị công chứng bao gồm: 

• Các bản chính hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng; 
• Bản chính hợp đồng đã ký lần đầu với chủ đầu tư dự án, trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở, công trình xây dựng trong tổng số nhà ở, công trình xây dựng đã mua, thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng thể hiện nhà ở, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư; 
• Giấy tờ chứng minh số tiền bên chuyển nhượng hợp đồng đã nộp cho chủ đầu tư dự án; 
• Bản chính hoặc bản sao có chứng thực của biên bản bàn giao nhà ở, công trình xây dựng (nếu có);
• Các giấy tờ khác (nếu có) theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại điểm này; trừ trường hợp các bên có nhu cầu thực hiện công chứng.

Bước 4: Các bên chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm nộp thuế, phí và lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định của pháp luật về thuế, phí, lệ phí.

Bước 5: Nộp hồ sơ đến chủ đầu tư dự án bất động sản để đề nghị chủ đầu tư xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng. Các giấy tờ trong hồ sơ bao gồm: 

• 08 bản chính hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kèm theo bản chính hợp đồng; 
• Trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở, công trình xây dựng trong tổng số nhà ở, công trình xây dựng đã mua, thuê mua theo hợp đồng: nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng có thể hiện nhà ở, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư; 
• Giấy tờ chứng minh đã nộp thuế hoặc được miễn, giảm thuế theo quy định của pháp luật về thuế.

Bước 6: Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đầy đủ các giấy tờ trên, chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm kiểm tra, xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản kinh phí nào. Sau khi xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng, chủ đầu tư giữ lại 02 bản chính hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng và trả lại cho bên nộp giấy tờ 06 hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kèm theo các giấy tờ đã nhận.

Bước 7: Kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng được chủ đầu tư xác nhận, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua với chủ đầu tư theo hợp đồng đã ký và hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng.

Lưu ý: Các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi được thực hiện theo thủ tục quy định tại Điều này, bên chuyển nhượng phải nộp đầy đủ hồ sơ của các lần chuyển nhượng trước đó khi làm thủ tục chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng được ký kết sau cùng theo quy định tại Điều này được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.

Cơ sở pháp lý: Điều 13 Nghị định số 96/2024/NĐ-CP.

Nghĩa vụ nộp thuế và lệ phí môn bài khi mua bán nhà hình thành trong tương lai chưa sổ

Các bên chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm nộp thuế, phí và lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định của pháp luật về thuế, phí, lệ phí. Theo đó, đối với bên chuyển nhượng, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải nộp thuế thu nhập cá nhân, trừ trường hợp thuộc thu nhập được miễn thuế quy định tại Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân. Ngoài thuế thu nhập cá nhân, do bên chuyển nhượng hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ nên họ còn phải nộp lệ phí môn bài, trừ trường hợp được miễn lệ phí môn bài tại Điều 3 Nghị định số 139/2016/NĐ-CP. 

Cơ sở pháp lý: Điều 13 Nghị định số 96/2024/NĐ-CP; điểm a khoản 5 Điều 3, Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2012); Điều 2, Điều 3 Nghị định số 139/2016/NĐ-CP.

>> Xem thêm: Thuế môn bài 2025 – Tổng hợp những quy định mới nhất 

Xác nhận của chủ đầu tư và ký phụ lục hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai giữa chủ mới (người mua) và chủ đầu tư

Các bên trong hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng nộp hồ sơ đến chủ đầu tư dự án bất động sản để đề nghị chủ đầu tư xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng. Các giấy tờ trong hồ sơ bao gồm: 

• 08 bản chính hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kèm theo bản chính hợp đồng; 
• Trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở, công trình xây dựng trong tổng số nhà ở, công trình xây dựng đã mua, thuê mua theo hợp đồng: nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng có thể hiện nhà ở, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư; 
• Giấy tờ chứng minh đã nộp thuế hoặc được miễn, giảm thuế theo quy định của pháp luật về thuế.

Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đầy đủ các giấy tờ trên, chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm kiểm tra, xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản kinh phí nào. Sau khi xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng, chủ đầu tư giữ lại 02 bản chính hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng và trả lại cho bên nộp giấy tờ 06 hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kèm theo các giấy tờ đã nhận.

Cơ sở pháp lý: Điều 13 Nghị định số 96/2024/NĐ-CP.

>> Xem thêm: Chủ đầu tư chậm bàn giao nhà: Hướng dẫn cách xử lý 

Các câu hỏi thường gặp về thủ tục mua bán nhà hình thành trong tương lai chưa sổ

Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp về thủ tục mua bán nhà hình thành trong tương lai chưa sổ.

Thời hạn thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản hiện nay là bao lâu?

Trong thời hạn tối đa 60 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án, phần dự án bất động sản của cấp có thẩm quyền, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm phải hoàn thành, theo khoản 6 Điều 10 Nghị định số 96/2024/NĐ-CP.

Ngoài nghĩa vụ nộp thuế và lệ phí môn bài thì có còn nộp các lệ phí, phí khác không?

Có, ngoài nghĩa vụ nộp thuế và lệ phí môn bài còn có cái lệ phí, phí khác như: lệ phí trước bạ; phí thẩm định hồ sơ; lệ phí cấp sổ đỏ; phí công chứng, chứng thực,… theo quy định của pháp luật.

Nếu bên bán vi phạm tiến độ bàn giao nhà, bên mua có thể làm gì?

Nếu bên bán vi phạm tiến độ bàn giao, bên mua có thể gửi thông báo vi phạm, đề nghị bàn giao nhà. Trường hợp bên mua muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng, bên mua có quyền đàm phán yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại hoặc khởi kiện đến tòa án buộc chủ đầu tư bàn giao nhà, bồi thường các khoản thiệt hại nếu đàm phán thỏa thuận không thành công. Trường hợp bên mua không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng, bên mua có quyền yêu cầu chấm dứt hợp đồng. Vấn đề này phải tuân theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Bộ luật Dân sự năm 2015 hiện hành và các quy định pháp luật khác có liên quan. 

Dịch vụ luật sư tư vấn và nhận ủy quyền thực hiện thủ tục mua bán nhà hình thành trong tương lai chưa sổ

Dịch vụ luật sư tư vấn mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Luật Long Phan PMT sẽ hỗ trợ Quý khách hàng các vấn đề sau:

• Tư vấn điều kiện pháp lý của dự án và quyền chuyển nhượng trước khi giao dịch.
• Kiểm tra hợp đồng mua bán, hợp đồng chuyển nhượng để đảm bảo không có điều khoản bất lợi.
• Hỗ trợ lập văn bản chuyển nhượng đúng quy định, công chứng (nếu có).
• Hỗ trợ kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân và các loại phí liên quan.
• Ký kết và theo dõi tiến độ bàn giao, thanh toán giữa các bên.
• Tư vấn và thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Kết luận

Thủ tục mua bán nhà hình thành trong tương lai chưa sổ đòi hỏi sự hiểu biết sâu sắc về pháp luật và kinh nghiệm thực tiễn để đảm bảo giao dịch thành công. Quý khách hàng nên tham khảo ý kiến của luật sư chuyên môn để tránh rủi ro pháp lý và tài chính không đáng có. Nếu còn vướng mắc, Quý khách vui lòng liên hệ hotline 1900.63.63.87 để được tư vấn và hỗ trợ thủ tục một cách nhanh chóng, hiệu quả.

Tags: chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, Mua bán nhà ở, Nhà ở hình thành trong tương lai, Thủ tục mua bán nhà đất