Tài sản trên đất của người khác có được đền bù khi thu hồi?

Tài sản trên đất của người khác có được đền bù khi thu hồi là vấn đề đã được quy định khá rõ ràng theo Luật Đất đai 2024. Trong thực tế, việc xác định quyền được bồi thường phụ thuộc vào tính hợp pháp của tài sản, mối liên hệ giữa chủ sở hữu tài sản với quyền chủ sử dụng đất và các quy định cụ thể của pháp luật về thu đất. Bài viết sẽ phân tích các trường hợp tài sản trên đất của những người khác được bồi thường và không được bồi thường khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất.

Nguyên tắc chung về bồi thường tài sản khi Nhà nước thu hồi đất

Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng quy định của pháp luật; vì lợi ích chung, sự phát triển bền vững, văn minh và hiện đại của cộng đồng, của địa phương; quan tâm đến đối tượng chính sách xã hội, đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Theo khoản 3, Điều 91, Luật Đất đai 2024 quy định Chủ sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật dân sự mà bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường thiệt hại; chủ cơ sở sản xuất, kinh doanh phải ngừng sản xuất, kinh doanh do Nhà nước thu hồi đất thì được xem xét hỗ trợ.

Đồng thời, Nhà nước có trách nhiệm hỗ trợ cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản để tạo điều kiện cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản có việc làm, có thu nhập, ổn định đời sống, sản xuất.

Tuy nhiên, không phải mọi tài sản trên đất đều được bồi thường khi Nhà nước thu hồi. Điều kiện quan trọng để được bồi thường thường là tính hợp pháp của tài sản và quyền sử dụng đất. Tài sản xây dựng trái phép, không có quy định pháp luật hoặc xây dựng đúng sau khi có thông báo thu hồi đất sẽ không được bồi thường theo quy định của Luật Đất đai 2024. Đồng thời, tùy từng trường hợp sẽ được bồi thường theo quy định tại Điều 102 – Điều 104, Luật Đất đai 2024

Trường hợp được bồi thường tài sản gắn liền với đất khi thu hồi đất

Khi kiểm tra vấn đề tài sản trên đất của người khác có thể được bù đắp khi thu hồi, luật pháp xác định các trường hợp được bồi thường thường xuyên. Tùy từng trường hợp mà điều kiện để được bồi thường được quy định tại Điều 102 – Điều 104, Luật Đất đai 2024 và không thuộc trường hợp được quy định tại Điều 105, Luật Đất đai 2024.

Nếu đáp ứng được các điều kiện của Luật Đất đai thì chủ sở hữu hợp pháp của tài sản trên đất của người khác khi bị thu hồi sẽ được bồi thường. Căn cứ quy định tại Điều 158 Bộ luật Dân sự 2015 về quyền sở hữu như sau: Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật. Theo đó, có thể hiểu chủ sở hữu là người hoặc tổ chức có quyền sở hữu đối với một tài sản, vật phẩm, hoặc một thực thể nào đó.

Đối với nhà ở, công trình xây dựng liền kề với đất

Nhà ở và công trình xây dựng liền kề với đất khi được thu hồi sẽ thường được bồi thường theo giá trị thực tế. Tuy nhiên, việc xây dựng tài sản trên đất thuộc sở hữu của người khác mà không có đồng ý hợp pháp sẽ tạo ra rủi ro về quyền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo Điều 102 Luật Đất đai 2024, các công trình xây dựng trái phép không được bồi thường Nhà nước thu hồi đất. Thực tế cho thấy, nhiều trường hợp dân dân tự ý xây dựng công trình trên trái đất của người khác đã gặp khó khăn khi yêu cầu bồi thường. Pháp luật Việt Nam bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu đất hợp pháp và không khuyến khích xây dựng trái phép trên đất của người khác.

Chi tiết việc bồi thường Đối với nhà ở, công trình phục vụ đời sống gắn liền với đất được hướng dẫn tại Điều 14 Nghị định 88/2024/NĐ – CP

Đối với nhà ở, công trình phục vụ đời sống gắn liền với đất

Đối với nhà ở, công trình phục vụ đời sống gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải tháo dỡ hoặc phá dỡ khi Nhà nước thu hồi đất thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật có liên quan.

Chủ sở hữu nhà ở, công trình được sử dụng các nguyên vật liệu còn lại của nhà ở, công trình.

Đối với nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất không thuộc trường hợp trên

Đối với nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ hoặc phá dỡ toàn bộ hoặc một phần thì được bồi thường thiệt hại như sau:

• Đối với nhà, công trình xây dựng bị tháo dỡ hoặc phá dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình xây dựng có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật về xây dựng;
• Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị tháo dỡ hoặc phá dỡ không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này thì được bồi thường thiệt hại theo thực tế.

Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất

Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành.

Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi

Theo Điều 103, Luật Đất đai 2024 thì khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng, vật nuôi thì tùy từng trường hợp mà việc bồi thường sẽ được thực hiện khách nhau. Đồng thời, Chủ sở hữu cây trồng, vật nuôi quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 103, Luật Đất đai 2024 được tự thu hồi cây trồng, vật nuôi trước khi bàn giao lại đất cho Nhà nước.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại về cây trồng, vật nuôi theo quy trình sản xuất do Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn hoặc do địa phương ban hành theo quy định của pháp luật; đơn giá bồi thường thiệt hại về cây trồng, vật nuôi quy định tại Điều này bảo đảm phù hợp với giá thị trường và phải xem xét điều chỉnh khi có biến động để làm căn cứ tính bồi thường khi thu hồi đất.

Đối với cây trồng

• Đối với cây hằng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch đối với cây trồng đó. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của loại cây trồng đó tại địa phương và đơn giá bồi thường;
• Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây.

Đối với cây lâu năm là loại cho thu hoạch nhiều lần mà đang trong thời kỳ thu hoạch thì mức bồi thường được tính bằng sản lượng vườn cây còn chưa thu hoạch tương ứng với số năm còn lại trong chu kỳ thu hoạch và đơn giá bồi thường;

• Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại.

Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp;

Đối với vật nuôi

Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với vật nuôi là thủy sản hoặc vật nuôi khác mà không thể di chuyển thì được bồi thường thiệt hại thực tế theo mức bồi thường cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định;

Bồi thường chi phí chuyển tài sản

Di chuyển tài sản khi Nhà nước thu hồi đất là vấn đề phát sinh nhiều chi phí cho người sử dụng đất. Theo Điều 104 Luật Đất đai 2024, khi Nhà nước thu hồi đất cần chuyển tài sản, người có tài sản sẽ được Nhà nước bồi thường chi phí để tháo dỡ, di chuyển và lắp đặt tài sản.

Trường hợp phải chuyển hệ thống máy móc, dây sản xuất, người sử dụng đất còn được bồi thường vì thiệt hại phát sinh trong quá trình tháo gỡ, vận chuyển và lắp đặt. Mức độ bồi thường cụ thể làm Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, đảm bảo phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng để được bồi thường chi phí di chuyển tài sản, người sử dụng đất phải chứng minh được quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản đó. Trường hợp tài sản trên đất của người khác, bồi thường chi phí di chuyển sẽ phụ thuộc vào thỏa thuận giữa chủ sở hữu tài sản và chủ sử dụng đất, đồng thời phải góp thêm các quy định của pháp luật về quyền sở hữu tai sản

Trường hợp không được bồi thường tài sản gắn liền với đất

Không phải mọi tài sản trên đất đều được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Điều 105 Luật Đất đai 2024 xác định các trường hợp không được bồi thường tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất. Điều này áp dụng cho tài sản trên đất của người sử dụng đất chính và tài sản trên đất của người khác. Cụ thể, các trường hợp không được bồi thường tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

1. Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp thu hồi đất quy định tại các khoản 1, 2, 4, 5 và 8 Điều 81, điểm b và điểm c khoản 1 Điều 82 của Luật Đất đai 2024
2. Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập trong thời hạn hiệu lực của thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của Luật này.
3. Tài sản gắn liền với đất là phần công trình xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn theo pháp luật về xây dựng mà đến thời điểm thu hồi đất giấy phép đã hết thời hạn.

Chủ sở hữu tài sản quy định tại khoản này được hỗ trợ để tháo dỡ, phá dỡ, di dời.

4. Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác mà chủ sở hữu công trình xác định không còn nhu cầu sử dụng trước thời điểm có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền.

Luật sư tư vấn thủ tục yêu cầu đền bù khi thu hồi đất

Thủ tục yêu cầu đền bù khi thu hồi đất, đặc biệt trong trường hợp tài sản trên đất của người khác, Đòi hỏi sự tư vấn nghiệp vụ từ luật sư. Luật sư sẽ giúp quý khách hàng nắm rõ quyền lợi và nghĩa vụ pháp lý, đồng thời hỗ trợ thực hiện các thủ tục cần thiết:

• Tư vấn giải pháp về quyền được bồi thường
• Đánh giá tính hợp pháp của tài sản trên đất để xác định khả năng được bồi thường
• Xác định giá trị bồi thường dự kiến ​​
• Soạn thảo đơn yêu cầu bồi thường
• Hỗ trợ thực hiện các liên kết thủ tục chính với việc nhận tiền bồi thường
• Đại diện bảo vệ quyền lợi của Quý khách hàng trường hợp phát sinh tranh chấp

Các câu hỏi thường gặp

Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp và câu trả lời sơ bộ cho các bạn đọc trong quá trình giải quyết bồi thường tài sản trên đất của người khác khi đất bị thu hồi

Ai được xem là chủ sở hữu tài sản để được bồi thường theo Luật Đất đai 2024?

Theo quy định của pháp luật dân sự, chủ sở hữu là cá nhân hoặc tổ chức có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của mình.

Những loại giấy tờ nào chứng minh quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản trên đất?

Các loại giấy tờ có thể bao gồm giấy phép xây dựng, hợp đồng mua bán, tặng cho, thừa kế, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình và các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật.

Nếu tôi xây nhà trên đất của người khác có sự đồng ý của họ bằng lời nói, liệu có được bồi thường khi thu hồi đất?

Sự đồng ý bằng lời nói thường khó chứng minh tính pháp lý. Để đảm bảo quyền lợi, cần có văn bản thỏa thuận rõ ràng về việc xây dựng và quyền sở hữu tài sản trên đất.

Cơ sở nào để xác định “giá trị thực tế” của nhà ở, công trình xây dựng để bồi thường?

Giá trị thực tế thường được xác định dựa trên giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương tại thời điểm thu hồi đất, có tính đến khấu hao và chất lượng còn lại.

Doanh nghiệp thuê đất của người khác và xây dựng nhà xưởng, khi thu hồi đất thì ai được bồi thường?

Việc bồi thường sẽ phụ thuộc vào thỏa thuận thuê đất và các quy định pháp luật liên quan đến quyền sở hữu tài sản trên đất thuê. Thông thường, doanh nghiệp là chủ sở hữu nhà xưởng sẽ được bồi thường giá trị nhà xưởng.

Thời gian tối đa để cơ quan nhà nước giải quyết khiếu nại lần đầu về quyết định bồi thường là bao lâu?

Thời gian giải quyết khiếu nại lần đầu thường không quá 30 ngày kể từ ngày thụ lý, đối với vụ việc phức tạp có thể kéo dài nhưng không quá 45 ngày.

Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu, doanh nghiệp có thể khiếu nại đến cơ quan nào?

Doanh nghiệp có quyền khiếu nại lần hai đến cơ quan hành chính cấp trên trực tiếp của người đã giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp có tranh chấp về quyền sở hữu tài sản trên đất của người khác, cơ quan nào sẽ giải quyết?

Tranh chấp về quyền sở hữu tài sản trên đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân theo thủ tục tố tụng dân sự.

Doanh nghiệp có được hỗ trợ chi phí ngừng sản xuất kinh doanh khi bị thu hồi đất có tài sản trên đất của người khác không?

Theo Điều 91 Luật Đất đai 2024, chủ cơ sở sản xuất, kinh doanh phải ngừng sản xuất, kinh doanh do Nhà nước thu hồi đất thì được xem xét hỗ trợ. Điều này có thể áp dụng cho doanh nghiệp dù tài sản đó có trên đất của người khác, tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể và quy định của địa phương.

Mức bồi thường cho cây trồng hàng năm được tính toán như thế nào?

Mức bồi thường cho cây trồng hàng năm được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch đối với cây trồng đó, dựa trên năng suất vụ cao nhất trong 03 năm liền kề và đơn giá bồi thường tại địa phương.

Chi phí di chuyển tài sản được bồi thường bao gồm những khoản nào?

Chi phí di chuyển tài sản có thể bao gồm chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt lại tài sản và các thiệt hại thực tế phát sinh trong quá trình di dời.

Luật sư có vai trò như thế nào trong quá trình yêu cầu đền bù khi thu hồi đất có tài sản trên đất của người khác?

Luật sư sẽ tư vấn về quyền lợi và nghĩa vụ pháp lý, đánh giá tính hợp pháp của tài sản, xác định giá trị bồi thường dự kiến, soạn thảo đơn yêu cầu, hỗ trợ thủ tục và đại diện bảo vệ quyền lợi khi có tranh chấp.

Những yếu tố nào quyết định việc bồi thường chi phí di chuyển tài sản trên đất của người khác?

Việc bồi thường chi phí di chuyển tài sản trên đất của người khác thường phụ thuộc vào thỏa thuận giữa chủ sở hữu tài sản và chủ sử dụng đất, đồng thời phải phù hợp với các quy định của pháp luật về quyền sở hữu tài sản.

Nếu giấy phép xây dựng có thời hạn đã hết trước thời điểm có quyết định thu hồi đất thì tài sản có được bồi thường không?

Theo Điều 105 Luật Đất đai 2024, tài sản là phần công trình xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn mà đến thời điểm thu hồi đất giấy phép đã hết thời hạn sẽ không được bồi thường.

Kết luận

Tài sản trên đất của người khác có thể bị đền bù khi thu hồi phụ thuộc vào tính hợp pháp của tài sản và mối quan hệ giữa chủ sở hữu tài sản với chủ sử dụng đất. Luật Đất đai 2024 xác định các trường hợp được bồi thường và không được bồi thường. Quý khách cần tư vấn chuyên sâu về vấn đề của mình, vui lòng liên hệ Luật Long Phan PMT qua Hotline 1900636387 để được hỗ trợ kịp thời và bảo vệ quyền lợi trong quá trình thu hồi đất và bồi thường tài sản.

>>> Xem thêm: Dịch vụ luật sư hành chính

Tags: Bồi thường thu hồi đất, Đền bù cây trồng khi thu hồi đất, Đền bù nhà ở khi thu hồi đất, quyền sở hữu tài sản, Tài sản trên đất của người khác