Phí chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở từ ngày 1/8/2024

Phí chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở là khoản tiền sử dụng đất người dân phải nộp khi được cơ quan nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, và mức thu hiện nay có sự khác biệt lớn tùy vào việc thửa đất trồng lúa có nằm cùng thửa với đất ở hay không. Luật Long Phan PMT nhận thấy nhiều hộ gia đình vẫn tính theo mức cũ, chưa cập nhật chính sách ưu đãi mới theo Nghị quyết 254/2025/QH15, dẫn đến nộp thừa hàng trăm triệu đồng. Bài viết dưới đây phân tích cách tính phí, các trường hợp được ưu đãi, và hướng xử lý đối với người đã nộp tiền trước ngày chính sách mới có hiệu lực — nội dung thuộc lĩnh vực thủ tục hành chính đất đai mà khách hàng thường cần tư vấn.

Điều kiện để được chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở

Điều kiện chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở gồm hai nhóm: căn cứ chung về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất áp dụng cho mọi loại chuyển mục đích, và điều kiện riêng chỉ áp dụng cho đất trồng lúa do đây là loại đất được kiểm soát chặt để bảo đảm an ninh lương thực. Ba nội dung dưới đây lần lượt làm rõ căn cứ chung, điều kiện riêng và trường hợp bị từ chối.

Căn cứ chung về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Đối với hộ gia đình, cá nhân, việc chuyển đất trồng lúa sang đất ở thuộc trường hợp phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024.

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở hoặc chuyển đất nông nghiệp trong khu dân cư sang đất ở, khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024 quy định căn cứ xem xét cho phép chuyển mục đích là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung, quy hoạch phân khu theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Do đó, trước khi thực hiện thủ tục, người sử dụng đất cần kiểm tra quy hoạch áp dụng đối với thửa đất để xác định khả năng được xem xét chuyển sang đất ở.

Điều kiện riêng bắt buộc đối với đất trồng lúa

Theo Điều 122 Luật Đất đai 2024, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang mục đích khác sau khi có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, đồng thời phải đáp ứng các căn cứ quy định tại Điều 116 Luật Đất đai 2024. 

Trường hợp đất trồng lúa không được chấp thuận chuyển mục đích

Việc đáp ứng điều kiện về quy hoạch không đồng nghĩa với việc đất trồng lúa đương nhiên được chuyển sang đất ở. Cơ quan có thẩm quyền còn phải xem xét các điều kiện riêng đối với đất trồng lúa theo Điều 122 Luật Đất đai 2024 và các quy định có liên quan.

Trường hợp thửa đất không đáp ứng căn cứ, điều kiện để được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc thuộc trường hợp pháp luật không cho phép chuyển mục đích thì cơ quan có thẩm quyền không chấp thuận việc chuyển sang đất ở. Vì vậy, trước khi nộp hồ sơ, người sử dụng đất nên kiểm tra quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các điều kiện áp dụng đối với thửa đất để xác định khả năng được xem xét chuyển mục đích.

Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai được xác định theo quy định sau khi có căn cứ cho phép chuyển mục đích. Do đó, người sử dụng đất nên kiểm tra điều kiện chuyển mục đích trước khi thực hiện các bước tiếp theo của thủ tục.

Cách tính phí chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở

Tiền sử dụng đất khi chuyển đất trồng lúa sang đất ở được xác định theo quy định về tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất. Tùy trường hợp, người sử dụng đất có thể phải nộp theo mức 100% chênh lệch hoặc được áp dụng chính sách đặc thù với mức 30%, 50% và 100% chênh lệch nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện luật định.

Công thức chung xác định tiền sử dụng đất phải nộp

Theo Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì tiền sử dụng đất được xác định bằng tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích trừ đi tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích, nếu có.

Đối với đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất hoặc có nguồn gốc nhận chuyển nhượng hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, tiền đất trước khi chuyển mục đích được xác định bằng diện tích đất nhân với giá đất của loại đất nông nghiệp tương ứng trong bảng giá đất. Trường hợp tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích nhỏ hơn hoặc bằng tiền đất trước khi chuyển mục đích thì số tiền sử dụng đất phải nộp bằng 0.

Đối với trường hợp thuộc chính sách đặc thù tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15, khoản chênh lệch này được áp dụng mức thu 30%, 50% hoặc 100% tùy theo diện tích chuyển mục đích và hạn mức giao đất ở tại địa phương.

Chính sách đặc thù: Đất trồng lúa cùng thửa đất đã có đất ở — chỉ nộp 30%/50% chênh lệch

Điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định chính sách đặc thù đối với trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất chuyển sang đất ở; hoặc đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng đã được tách thành thửa riêng trong các trường hợp luật định trước ngày 01/7/2014.

Khi đáp ứng điều kiện áp dụng chính sách, tiền sử dụng đất được tính theo các mức:

• 30% chênh lệch đối với diện tích chuyển mục đích trong hạn mức giao đất ở;
• 50% chênh lệch đối với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức giao đất ở;
• 100% chênh lệch đối với diện tích vượt quá 01 lần hạn mức giao đất ở.

Chính sách này chỉ được áp dụng một lần cho một hộ gia đình, cá nhân trên 01 thửa đất. Trường hợp có nhiều thửa đất đủ điều kiện, hộ gia đình, cá nhân được lựa chọn một thửa để áp dụng chính sách. Nghị định 50/2026/NĐ-CP cũng quy định việc xác định số lần chuyển mục đích và lựa chọn thửa đất được tính từ ngày 01/8/2024.

Trường hợp không thuộc chính sách đặc thù — tính theo quy định chung

Trường hợp đất trồng lúa được chuyển sang đất ở nhưng không thuộc phạm vi áp dụng chính sách đặc thù tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15, tiền sử dụng đất được xác định theo quy định chung.

Theo đó, hộ gia đình, cá nhân phải nộp tiền sử dụng đất theo mức 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển mục đích theo quy định.

Theo khoản 2 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền đất trước khi chuyển mục đích được tính bằng diện tích đất nhân với giá đất của loại đất nông nghiệp tương ứng trong bảng giá đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích. Trường hợp tiền đất sau khi chuyển mục đích nhỏ hơn hoặc bằng tiền đất trước khi chuyển thì tiền sử dụng đất phải nộp bằng không.

Tổng hợp mức thu theo từng trường hợp

Bảng dưới đây tổng hợp các trường hợp để người sử dụng đất tự đối chiếu trước khi ước tính số tiền phải nộp:

Trường hợp	Mức thu	Căn cứ pháp lý
Đất trồng lúa không thuộc trường hợp được áp dụng chính sách đặc thù	100% chênh lệch giá đất	Khoản 1, khoản 2 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP
Đất trồng lúa thuộc trường hợp đặc thù, diện tích trong hạn mức giao đất ở	30% chênh lệch giá đất	Điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15
Diện tích thuộc trường hợp đặc thù, vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức	50% chênh lệch giá đất	Điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15
Diện tích thuộc trường hợp đặc thù, vượt quá 01 lần hạn mức	100% chênh lệch giá đất	Điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15

Đã chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở từ 01/8/2024 đến trước 01/01/2026 có được tính lại tiền không?

Có thể được tính lại tiền sử dụng đất nếu trường hợp chuyển mục đích trước đó thuộc phạm vi áp dụng chính sách quy định tại Nghị quyết 254/2025/QH15 và đáp ứng các điều kiện theo Nghị định 50/2026/NĐ-CP. Quy định mới cho phép xác định số lần chuyển mục đích, hạn mức giao đất ở và thửa đất được lựa chọn để áp dụng chính sách từ ngày 01/8/2024.

Điều kiện được đề nghị tính lại tiền sử dụng đất

Theo Nghị định 50/2026/NĐ-CP, khi xác định việc áp dụng chính sách tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, việc tính số lần chuyển mục đích, xác định hạn mức giao đất ở và lựa chọn thửa đất để áp dụng chính sách được tính từ ngày 01/8/2024.

Do đó, trường hợp đã được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong khoảng thời gian từ ngày 01/8/2024 đến trước ngày chính sách mới được áp dụng vẫn có thể được xem xét tính lại tiền sử dụng đất nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện của trường hợp được hưởng chính sách. Không phải mọi trường hợp đã chuyển mục đích trong khoảng thời gian này đều mặc nhiên được tính lại.

Cách thức hoàn trả phần chênh lệch

Trường hợp số tiền sử dụng đất được xác định lại thấp hơn số tiền đã nộp, phần chênh lệch được xử lý theo cơ chế hoàn trả hoặc khấu trừ nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của Nghị định 50/2026/NĐ-CP.

Vì vậy, người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính trong giai đoạn từ ngày 01/8/2024 nên rà soát lại hồ sơ chuyển mục đích, nguồn gốc thửa đất, diện tích đã chuyển và số tiền sử dụng đất đã nộp để xác định có thuộc trường hợp được tính lại hay không.

Thời hạn đề nghị tính lại, hoàn trả phần chênh lệch

Đối với trường hợp thuộc diện được tính lại tiền sử dụng đất theo khoản 2 Điều 12 Nghị định 50/2026/NĐ-CP, người sử dụng đất phải nộp văn bản đề nghị tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất chậm nhất trước ngày 01/01/2027. Từ ngày 01/01/2027 trở đi, không áp dụng cơ chế tính, tính lại tiền sử dụng đất theo quy định này.

Do thời hạn không còn dài, người đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính trong giai đoạn thuộc diện chuyển tiếp nên chủ động rà soát hồ sơ và nộp đề nghị sớm. Sau khi tiếp nhận, bộ phận một cửa liên thông sẽ chuyển hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để xác định hạn mức giao đất ở và chuyển thông tin đến cơ quan thuế để thực hiện việc tính lại tiền sử dụng đất.

Trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất khi chuyển đổi đất trồng lúa

Ngoài việc xác định tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định về chuyển mục đích sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân thuộc các trường hợp được miễn, giảm theo Điều 18, Điều 19 Nghị định 103/2024/NĐ-CP có thể được áp dụng chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định. Chính sách này áp dụng đối với phần tiền sử dụng đất thuộc diện được miễn, giảm và không làm thay đổi nguyên tắc xác định số tiền sử dụng đất ban đầu.

Đối tượng được miễn tiền sử dụng đất

Theo Điều 18 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 291/2025/NĐ-CP, một số trường hợp được miễn tiền sử dụng đất khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở trong hạn mức đất ở.

Các đối tượng gồm:

• Thương binh hoặc bệnh binh không có khả năng lao động, hộ gia đình liệt sĩ không còn lao động chính, trong trường hợp thực hiện chính sách nhà ở, đất ở;
• Người nghèo;
• Hộ gia đình hoặc cá nhân là người dân tộc thiểu số sinh sống tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, địa bàn biên giới, hải đảo;
• Người phải di dời khi Nhà nước thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người và thuộc trường hợp được miễn theo quy định.

Việc miễn tiền sử dụng đất chỉ được áp dụng trong phạm vi, điều kiện và diện tích được quy định tại Điều 17, Điều 18 Nghị định 103/2024/NĐ-CP. Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện miễn, giảm, chính sách chỉ được hưởng một lần đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở khi được Nhà nước giao đất làm nhà ở, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc công nhận đất ở.

>>> Xem thêm: Khi nào chuyển mục đích sử dụng đất không cần xin phép

Đối tượng được giảm 50% tiền sử dụng đất

Theo Điều 19 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 291/2025/NĐ-CP, các trường hợp sau được giảm 50% tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất:

• Người nghèo; hộ gia đình hoặc cá nhân là người dân tộc thiểu số sinh sống tại các địa bàn không thuộc trường hợp được miễn tiền sử dụng đất theo điểm b khoản 1 Điều 18 Nghị định 103/2024/NĐ-CP;
• Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở, nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở và không có chỗ ở nào khác trong địa bàn đơn vị hành chính cấp xã nơi có đất bị thu hồi.

Đối với người nghèo và người dân tộc thiểu số, chính sách giảm tiền sử dụng đất chỉ áp dụng nếu người đó sinh sống (thường trú) tại nơi có đất và chỉ được hưởng một lần đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo khoản 1 Điều 17 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, đã được sửa đổi bởi Nghị định 291/2025/NĐ-CP.

Quy tắc áp dụng miễn, giảm một lần cho một hộ gia đình

Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất theo Điều 18, Điều 19 Nghị định 103/2024/NĐ-CP chỉ được hưởng chính sách miễn hoặc giảm một lần khi được Nhà nước giao đất làm nhà ở, được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khác sang đất ở hoặc được công nhận vào mục đích đất ở. Quy định này được đặt ra tại khoản 1 Điều 17 Nghị định 103/2024/NĐ-CP và đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 291/2025/NĐ-CP.

Do đó, trước khi đề nghị áp dụng chính sách miễn, giảm khi chuyển đất trồng lúa sang đất ở, người sử dụng đất cần kiểm tra xem hộ gia đình hoặc cá nhân đã từng được hưởng chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất hay chưa và trường hợp hiện tại có thuộc đúng đối tượng, điều kiện được hưởng hay không.

Ngoài tiền sử dụng đất, còn phải nộp những khoản phí nào khác?

Bên cạnh tiền sử dụng đất là khoản chiếm tỷ trọng lớn nhất, người sử dụng đất còn phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng đất sau chuyển mục đích, cùng các khoản lệ phí hành chính do địa phương quy định. Ba khoản phí, lệ phí phổ biến được trình bày riêng dưới đây để khách hàng dự trù đầy đủ chi phí trước khi nộp hồ sơ.

Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ áp dụng mức thu 0,5% tính trên giá đất theo bảng giá đất, theo khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 175/2025/NĐ-CP). Khoản này được miễn trong một số trường hợp nhất định theo Điều 9 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, ví dụ khi đăng ký lại quyền sử dụng đất do chuyển mục đích mà không phát sinh nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất.

Lệ phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận

Lệ phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quy định mức thu cụ thể theo thẩm quyền tại Luật Phí và lệ phí 2015. Vì vậy, mức phí thực tế có thể khác nhau tùy địa phương.

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản lệ phí người sử dụng đất có thể phải nộp khi được cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận hoặc thực hiện chứng nhận biến động về đất đai.

Mức thu cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quy định, nên có thể khác nhau giữa các địa phương và tùy thuộc vào loại Giấy chứng nhận, đối tượng sử dụng đất và trường hợp cấp Giấy chứng nhận.

Do đó, khi dự toán chi phí chuyển đất trồng lúa sang đất ở, người sử dụng đất cần kiểm tra mức lệ phí đang áp dụng tại địa phương nơi có đất thay vì áp dụng một mức chung trên toàn quốc.

>>> Xem thêm: các khoản thuế, phí phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất

Hồ sơ, trình tự thủ tục chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở

Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất ở hiện được thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai và quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương. Đối với các trường hợp thuộc phạm vi Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, khoản 1 Điều 15 của Nghị định này giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể trình tự, thủ tục hành chính về đất đai, thành phần hồ sơ và thời gian thực hiện.

Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa ban hành quy định mới, địa phương quyết định áp dụng trình tự, thủ tục hành chính về đất đai theo quy định của pháp luật trước ngày Nghị định 49/2026/NĐ-CP có hiệu lực hoặc quyết định trình tự, thủ tục hành chính đối với từng trường hợp cụ thể. Do đó, hồ sơ và trình tự thực hiện cần được đối chiếu với quy định đang được áp dụng tại địa phương nơi có đất, thay vì mặc nhiên áp dụng một quy trình thống nhất trên toàn quốc. 

Thành phần hồ sơ cần chuẩn bị

Thành phần hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất ở được thực hiện theo trình tự, thủ tục hành chính đang được áp dụng tại địa phương nơi có đất. Theo khoản 1 Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm quy định cụ thể thành phần hồ sơ

Thông thường hồ sơ gồm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ chứng minh nguồn gốc, hiện trạng thửa đất.

Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận, giải quyết hồ sơ

Việc tiếp nhận và giải quyết hồ sơ chuyển đất trồng lúa sang đất ở được thực hiện theo trình tự, thủ tục hành chính về đất đai đang được áp dụng tại địa phương nơi có đất.

Trường hợp chưa có quy định tại địa phương: Đối với hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất ở, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo điểm m khoản 1 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

Trình tự thực hiện thủ tục

Trình tự thực hiện gồm các bước sau:

1. Chuẩn bị hồ sơ theo thành phần đã nêu ở trên.
2. Nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
3. Cơ quan có thẩm quyền thẩm định hồ sơ, đối chiếu quy hoạch và điều kiện áp dụng cho đất trồng lúa.
4. Ra quyết định cho phép chuyển mục đích và chuyển thông tin đến cơ quan thuế để xác định tiền sử dụng đất.
5. Hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nhận Giấy chứng nhận đã cập nhật mục đích sử dụng.

Kinh nghiệm thực tế khi xử lý hồ sơ chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở

Qua các hồ sơ đã tiếp nhận, ba kinh nghiệm dưới đây là những điều chỉ nhận ra được khi đã trực tiếp xử lý nhiều hồ sơ chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở, không chỉ dừng lại ở việc đọc quy định trên giấy.

Chủ động rà soát khả năng được tính lại tiền sử dụng đất

Đối với trường hợp đã có quyết định cho phép chuyển mục đích trong thời gian thuộc diện chuyển tiếp và đã phát sinh nghĩa vụ tài chính, người sử dụng đất nên kiểm tra xem có thuộc trường hợp được tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất theo Nghị định 50/2026/NĐ-CP hay không.

Đặc biệt, đối với trường hợp thuộc khoản 2 Điều 12 Nghị định này, thời hạn nộp văn bản đề nghị tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất là trước ngày 01/01/2027. Do đó, không nên chỉ căn cứ vào số tiền đã được thông báo hoặc đã nộp mà bỏ qua khả năng được áp dụng chính sách mới.

Chứng minh nguồn gốc tách thửa trước 01/7/2014 có thể  khâu mất nhiều thời gian nhất

Đối với trường hợp muốn áp dụng chính sách tiền sử dụng đất theo điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15, việc xác định nguồn gốc đất có ý nghĩa quan trọng, đặc biệt với trường hợp đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng đã được tách thành thửa riêng trước ngày 01/7/2014.

Thực tế có thể phải đối chiếu sổ mục kê, bản đồ địa chính qua các thời kỳ, hồ sơ tách thửa và các tài liệu khác để xác định nguồn gốc sử dụng đất. Vì vậy, nên rà soát nguồn gốc đất ngay từ đầu thay vì chỉ tập trung vào việc tính số tiền phải nộp.

>>>Xem thêm: Cách chuyển đổi đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm

Rủi ro cần lưu ý khi chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở

Bên cạnh việc xác định đúng điều kiện chuyển mục đích, người sử dụng đất cần lưu ý các rủi ro liên quan đến nghĩa vụ tài chính và việc áp dụng chính sách tại thời điểm chuyển mục đích.

Rủi ro do chậm nộp hoặc ghi nợ tiền sử dụng đất

Người sử dụng đất chưa có khả năng nộp ngay tiền sử dụng đất có thể đề nghị ghi nợ theo quy định tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tuy nhiên cần lưu ý thời hạn thanh toán nợ và mức lãi chậm nộp phát sinh nếu không tất toán đúng hạn.

Rủi ro áp sai mức thu do chưa cập nhật quy định mới

Chính sách tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở đã có những thay đổi quan trọng với Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định 50/2026/NĐ-CP.

Tuy nhiên, mức thu 30%, 50% hoặc 100% không áp dụng cho mọi trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang đất ở mà chỉ áp dụng đối với trường hợp đáp ứng điều kiện của chính sách tương ứng. Vì vậy, cần xác định đúng nguồn gốc và tình trạng pháp lý của thửa đất trước khi áp dụng mức thu.

Rủi ro xác định sai hạn mức giao đất ở tại địa phương

Hạn mức giao đất ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và khác nhau giữa các địa phương, ảnh hưởng trực tiếp đến việc xác định diện tích áp mức 30%, 50% hay 100%. Nên xác nhận hạn mức cụ thể tại địa phương trước khi tự ước tính số tiền phải nộp, tránh chênh lệch lớn so với thông báo chính thức.

Câu hỏi thường gặp về phí chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở

Dưới đây là một số câu hỏi khách hàng thường đặt ra khi tìm hiểu về phí chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở. Các câu trả lời dựa trên quy định của Luật Đất đai 2024, Nghị định 103/2024/NĐ-CP, Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định 50/2026/NĐ-CP. Sáu câu hỏi dưới đây bao quát từ cách tính, điều kiện ưu đãi đến thời hạn đề nghị hoàn trả chênh lệch.

1. Tiền sử dụng đất khi chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở tính theo giá đất nào?

Tiền sử dụng đất được xác định theo giá đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, không phải thời điểm nộp hồ sơ. Đối với trường hợp thuộc cơ chế 30%, 50% và 100% theo điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15, mức chênh lệch cũng được xác định theo giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất..

2. Đất trồng lúa xen kẹt trong khu dân cư có được áp mức ưu đãi 30%/50% không?

Không phải cứ đất trồng lúa nằm trong khu dân cư là được áp dụng mức 30%/50%. Chính sách này áp dụng đối với trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất; hoặc đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng đã được tách thành thửa riêng trước ngày 01/7/2014 theo trường hợp được quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15.

Đối với trường hợp không thuộc chính sách này, tiền sử dụng đất được xác định theo quy định chung

3. Đã nộp đủ tiền sử dụng đất năm 2025 theo mức 100% thì có được hoàn trả không?

Có thể được tính lại nếu thuộc trường hợp chuyển tiếp và đáp ứng đầy đủ điều kiện áp dụng chính sách tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định 50/2026/NĐ-CP.

Đối với trường hợp thuộc diện được tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất theo quy định chuyển tiếp, người sử dụng đất phải thực hiện đề nghị trong thời hạn pháp luật quy định. Khi được tính lại, số tiền sử dụng đất đã nộp được đối chiếu, xử lý theo số tiền phải nộp sau khi tính lại; do đó không nên mặc nhiên gọi là “được hoàn trả” trong mọi trường hợp.

4. Chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở có bắt buộc phải có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh không?

Có thể. Theo Điều 122 Luật Đất đai 2024, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang mục đích khác sau khi Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đã ban hành Nghị quyết cho phép, trừ một số trường hợp dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Quốc hội hoặc Thủ tướng Chính phủ.

5. Mức ưu đãi 30%/50% có áp dụng được nhiều lần cho một hộ gia đình không?

Không. Theo khoản 1 Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP, việc tính tiền sử dụng đất theo mức ưu đãi chỉ được áp dụng một lần cho một hộ gia đình, cá nhân, trên một thửa đất do người sử dụng đất lựa chọn. Lần chuyển mục đích tiếp theo hoặc trên thửa đất khác phải nộp 100% chênh lệch.

6. Ngoài tiền sử dụng đất, khoản phí nào chiếm tỷ trọng lớn thứ hai khi chuyển đổi?

Lệ phí trước bạ với mức thu 0,5% tính trên giá đất theo bảng giá đất là khoản phí đáng chú ý tiếp theo, theo khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP. Khoản này được miễn trong một số trường hợp cụ thể quy định tại Điều 9 Nghị định 10/2022/NĐ-CP.

Kết luận

Phí chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở hiện nay chênh lệch lớn giữa trường hợp đất độc lập và đất cùng thửa với đất ở, và chính sách ưu đãi 30%/50% theo Nghị quyết 254/2025/QH15 còn được áp dụng hồi tố cho các giao dịch từ 01/8/2024. Xác định đúng trường hợp áp dụng, đúng hạn mức giao đất ở tại địa phương và tận dụng đúng thời hạn đề nghị tính lại trước 01/01/2027 là yếu tố quyết định giúp tránh nộp thừa hoặc bỏ lỡ quyền lợi. Luật Long Phan PMT sẵn sàng hỗ trợ khách hàng rà soát hồ sơ và tính toán chính xác số tiền phải nộp. Quý khách cần tư vấn cụ thể có thể liên hệ hotline 1900636387 để được hỗ trợ kịp thời. Tham khảo thêm bài viết Thuê dịch vụ luật sư ở Thành phố Hồ Chí Minh.

Tags: Cách tính tiền sử dụng đất, chuyển đất trồng lúa sang đất ở, Chuyển mục đích sử dụng đất, đất trồng lúa, hạn mức giao đất ở, Hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất, hoàn trả tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, phí chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở, thủ tục chuyển đất trồng lúa sang đất ở, Tiền sử dụng đất​