Thời hiệu khởi kiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thời hiệu khởi kiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thắc mắc của nhiều người khi xảy ra tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đây là thời hạn để các bên trong hợp đồng khởi kiện khi quyền và lợi ích của bản thân trong giao dịch dân sự bị xâm phạm. Bài viết dưới đây sẽ thông tin chi tiết về thời hiệu khởi kiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mời quý bạn đọc theo dõi.

Quy định về thời hiệu khởi kiện hợp đồng quyền chuyển sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Điều kiện để hợp đồng có hiệu lực

Theo Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015 thì: Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.

Bản chất của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng dân sự, nên vẫn phải đáp ứng các quy định của pháp luật về nội dung, hình thức của một văn bản hợp đồng. Để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp lý, cần đảm bảo các điều kiện sau:

Về chủ thể giao kết hợp đồng:

• Hợp đồng phải được ký kết bởi cả các bên tham gia giao dịch.
• Các bên tham gia ký kết phải có đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật.

Về sự tự nguyện trong giao kết hợp đồng

• Hợp đồng phải được ký kết trên cơ sở tự nguyện, tự do ý chí, không có sự cưỡng ép, lừa dối hay ép buộc từ bất kỳ bên nào.
• Các bên tự nguyện thỏa thuận các vấn đề nhằm làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình.

Về nội dung hợp đồng:

• Mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
• Hợp đồng phải thể hiện rõ ràng quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia.

Về hình thức hợp đồng:

• Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013.

Bên cạnh đó, các bên cần đáp ứng điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cụ thể:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Bên cạnh đó, ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai.

Lưu ý, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một văn bản pháp lý quan trọng ghi nhận sự thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng cần đáp ứng các điều kiện có hiệu lực như trên để bảo vệ quyền lợi của các bên một cách tốt nhất.

Cơ sở pháp lý: Điều 117, 118, 119,  Bộ luật Dân sự 2015, điểm a khoản 3 Điều 167, Điều 188 Luật Đất đai 2013

Thời hiệu khởi kiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay

Quyền khởi kiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tranh chấp dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Căn cứ theo Điều 186 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, Cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án (sau đây gọi chung là người khởi kiện) tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Như vậy, cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền khởi kiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án khi tranh chấp xảy ra.

Thời hiệu khởi kiện

Thời hiệu khởi kiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hướng dẫn cụ thể tại Bộ luật tố tụng Dân sự 2015 và Hướng dẫn 13/HD-VKSTC ngày 30/5/2023 của Viện Kiểm sát nhân dân Tối cao hướng dẫn một số nội dung cơ bản trong kiểm sát việc giải quyết các vụ án dân sự tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

Theo đó, thời hiệu khởi kiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

Một là, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 01/07/2016 (ngày Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 có hiệu lực):

• Căn cứ khoản 3 Điều 184 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, Tòa án chỉ áp dụng quy định về thời hiệu theo yêu cầu áp dụng thời hiệu của một bên hoặc các bên với điều kiện yêu cầu này phải được đưa ra trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án, quyết định giải quyết vụ việc.
• Theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện, thời hiệu yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
• Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm”

Hai là, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày 01/7/1996 (ngày Bộ luật Dân sự năm 1995 có hiệu lực) mà các văn bản pháp luật trước đây có quy định về thời hiệu:

Phải áp dụng các quy định về thời hiệu của các văn bản pháp luật đó để xác định thời hiệu còn hay hết, không phân biệt giao dịch dân sự đó được thực hiện xong trước ngày 01/7/1996 hay từ ngày 01/7/1996. Trường hợp từ ngày 01/7/1996, các bên tham gia giao dịch dân sự có thỏa thuận bổ sung thì cần phân biệt như sau:

• Trường hợp các bên đang tiếp tục thực hiện hợp đồng hoặc khi hết hạn thực hiện hợp đồng, có thoả thuận kéo dài thời hạn thực hiện hợp đồng đó thì việc xác định thời hiệu căn cứ vào thoả thuận của các bên và được thực hiện theo quy định của các văn bản pháp luật có hiệu lực tại thời điểm giao kết hợp đồng.
• Trường hợp các bên đang tiếp tục thực hiện hợp đồng, có thỏa thuận bổ sung mà thỏa thuận đó là một phần không tách rời của hợp đồng đó thì việc xác định thời hiệu đối với hợp đồng nói chung (bao gồm cả thoả thuận mới) được thực hiện theo quy định của các văn bản pháp luật có hiệu lực tại thời điểm có thỏa thuận bổ sung.
• Trường hợp các bên đang tiếp tục thực hiện hợp đồng, có thỏa thuận bổ sung mà thỏa thuận đó như một hợp đồng mới thay thế hợp đồng cũ hoặc hoàn toàn độc lập với hợp đồng cũ, thì việc xác định thời hiệu đối với thỏa thuận mới được thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự.

Ba là, Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 01/7/1996 đến trước ngày 01/01/2005 mà Bộ luật Dân sự và các văn bản pháp luật khác không quy định thời hiệu khởi kiện:

• Kể từ ngày 01/01/2005 (ngày Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2004 có hiệu lực), việc xác định thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án dân sự là 02 năm kể từ ngày 01/01/2005 nếu tranh chấp phát sinh trước ngày 01/01/2005 hoặc kể từ ngày phát sinh tranh chấp nếu tranh chấp phát sinh từ ngày 01/01/2005.
• Theo Điều 4 Nghị quyết số 02/2016/NQ-HĐTP ngày 30/6/2016 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, khi thụ lý, giải quyết vụ việc dân sự cần lưu ý: Thời điểm phát sinh tranh chấp, yêu cầu về dân sự quy định tại Điều 2 Nghị quyết số 103/2015/QH13 là ngày khởi kiện, ngày yêu cầu. Việc xác định ngày khởi kiện, ngày yêu cầu được thực hiện theo quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều 190 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015. Từ ngày 01/01/2017, Tòa án áp dụng quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự và Bộ luật Dân sự năm 2015 và luật khác có liên quan về thời hiệu khởi kiện, thời hiệu yêu cầu để thụ lý, giải quyết.

Bốn là, Đối với Hợp đồng về quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 01/01/2005 mà Bộ luật Dân sự và các văn bản pháp luật khác không quy định thời hiệu khởi kiện:

Thời hiệu khởi kiện được thực hiện theo quy định tại Điều 159 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2004 là 02 năm, kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, cơ quan, tổ chức, lợi ích công cộng, lợi ích của Nhà nước bị xâm phạm.

Như vậy thời hiệu khởi kiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được thực hiện theo quy định nêu trên.

>>> Xem thêm: Giải Quyết Tranh Chấp Hợp Đồng Nguyên Tắc Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất

Hồ sơ khởi kiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hồ sơ khởi kiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần những giấy tờ sau;

• Đơn khởi kiệntheo mẫu số 23-DS (Ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP ngày 13 tháng 01 năm 2017 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao).
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013;
• Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn;
• Bản sao chứng thực giấy tờ tùy thân như chứng minh nhân dân, hộ chiếu, căn cước công dân, sổ hộ khẩu… của người khởi kiện, người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan…
• Các giấy tờ liên quan khác.

Cơ sở pháp lý: Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015

>>>Xem thêm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất đai

Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất

>>>Xem thêm: Thủ tục khởi kiện đòi lại nhà đất đã bán do bên mua không thanh toán 

Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất vô hiệu

Theo Khoản 2 Tiểu mục 1 Mục II Hướng dẫn 13/HD-VKSTC về nội dung hướng dẫn thời hiệu yêu cầu tuyên bố hợp đồng về quyền sử dụng đất vô hiệu như sau:

Đối với hợp đồng về quyền sử dụng đất được giao kết từ ngày 01/01/2017 đến nay mà có yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu theo Điều 132 Bộ luật dân sự 2015, cần phân biệt:

Hợp đồng do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập thực hiện; hợp đồng được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép; hợp đồng do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình; hợp đồng không tuân thủ quy định về hình thức thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu là 02 năm kể từ một trong các thời điểm sau:

• Ngày người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự biết được hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác lập, thực hiện giao dịch;
• Ngày người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối;
• Ngày người có hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép;
• Ngày người không nhận thức, làm chủ được hành vi của mình xác lập giao dịch.

Hợp đồng, vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội, hợp đồng giả tạo thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu không bị hạn chế

Dịch vụ tư vấn khởi kiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Để việc khởi kiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra thuận lợi, quý khách hàng có thể tham khảo dịch vụ tư vấn khởi kiện liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng đất với phạm vi công việc như sau:

• Tư vấn tính hợp pháp của hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất đai, quyền sở hữu nhà ở.
• Tư vấn về thời hiệu khởi kiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• Tư vấn về xác định Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất
• Tư vấn hồ sơ, trình tự thủ tục khởi kiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• Tư vấn thu thập tài liệu chứng cứ để khởi kiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• Hỗ trợ soạn thảo đơn từ tài liệu cần thiết trong quá trình giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán đất
• Tham gia phiên tòa với tư cách là luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho khách hàng.

>>>Xem thêm: Tư Vấn Pháp Lý Hợp Đồng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất

Tư vấn khởi kiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bài viết trên đã tư vấn về thời hiệu khởi kiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chúng tôi hy vọng đã phần nào giải đáp được những thắc mắc của quý khách hàng liên quan đến vấn đề trên. Bên cạnh đó, để thủ tục và quá trình khởi kiện diễn ra nhanh chóng và bảo đảm quyền và lợi ích của bản thân thì lựa chọn luật sư tham gia vào quá trình tố tụng là một lựa chọn sáng suốt. Nếu quý khách hàng cần được hỗ trợ thì hãy liên hệ Hotline  1900.63.63.87 để được luật sư hợp đồng tư vấn và hỗ trợ.

Các bài viết liên quan đến tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất mà bạn quan tâm:

• Thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng mua bán nhà đất
• Thủ tục yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• Hợp đồng mua bán đất bị Tòa tuyên vô hiệu xử lý như thế nào?
• Thủ tục khởi kiện yêu cầu thực hiện chuyển nhượng đất theo hợp đồng đặt cọc