Nhà xây dựng không có giấy phép có được đền bù hay không phụ thuộc việc căn nhà có phải xin phép tại thời điểm xây dựng. Theo Luật Long Phan PMT, nhà miễn giấy phép vẫn được bồi thường; nhà buộc phải có phép mà không xin phép thì không được bồi thường. Bài viết hướng dẫn tự đánh giá hồ sơ và bảo vệ quyền lợi trong thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
Nhà xây dựng không có giấy phép có được đền bù khi thu hồi đất không?
Câu trả lời phụ thuộc hai yếu tố: căn nhà có thuộc diện phải xin phép tại thời điểm xây dựng không, và được xây trước hay sau thông báo thu hồi đất. Nhà miễn phép, xây trước thông báo thường được bồi thường; nhà buộc phải có phép mà không xin phép thì không được bồi thường về nhà.
Nhiều người thường đồng nhất “không có giấy phép” với “trái pháp luật”. Thực tế, pháp luật xây dựng luôn có nhóm công trình được miễn giấy phép. Vì vậy, câu hỏi đúng là “nhà có bắt buộc phải có giấy phép không”. Hai phần dưới đây làm rõ nguyên tắc áp dụng và quan hệ giữa bồi thường về nhà và bồi thường về đất.
Bồi thường về đất và bồi thường về tài sản trên đất là hai nội dung độc lập. Việc căn nhà không đủ điều kiện bồi thường không đương nhiên khiến người sử dụng đất mất quyền bồi thường về đất.
Theo quy định tại Điều 95 Luật Đất đai 2024, điều kiện bồi thường về đất chủ yếu gắn với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc việc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận. Giấy phép xây dựng không phải là điều kiện để được bồi thường về đất.
Trong thực tiễn áp dụng, nhiều gia đình nhận phương án ghi “không bồi thường” và hiểu nhầm là mất toàn bộ quyền lợi. Cần đọc kỹ phương án để tách riêng phần đất, phần nhà và các khoản hỗ trợ. Nếu hộ gia đình đang lo phương án bồi thường bị tính thiếu, có thể gửi trước bản sao thông báo thu hồi đất và Giấy chứng nhận để được rà soát sơ bộ.
>>> Xem thêm: Hướng dẫn tính giá bồi thường khi bị thu hồi đất theo luật đất đai 2024
Khi nào nhà không có giấy phép vẫn được bồi thường?
Nhà không có giấy phép vẫn được bồi thường khi thuộc trường hợp miễn giấy phép theo pháp luật tại thời điểm xây dựng, được xây trước thông báo thu hồi đất và không thuộc trường hợp thu hồi do vi phạm. Khi đáp ứng đủ các điều kiện này, căn nhà được xem là tài sản hợp pháp.
Việc xác định nhà có thuộc diện miễn phép cần đối chiếu với văn bản pháp luật xây dựng có hiệu lực tại thời điểm khởi công. Từ ngày 01/7/2026, Luật Xây dựng 2025 thay thế Luật Xây dựng 2014, nên nhà xây trước và sau mốc này được đánh giá theo hai bộ quy định khác nhau.
Nhà xây trước ngày 01/7/2026 thuộc diện miễn giấy phép
Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2016, 2018, 2019, 2020, 2024) là căn cứ quan trọng nhất với phần lớn nhà đang bị thu hồi đất, vì đa số được xây trước năm 2026. Các nhóm nhà được miễn giấy phép thường gặp trong hồ sơ thu hồi đất gồm:
- Nhà ở riêng lẻ dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt, theo điểm h khoản 2 Điều 89.
- Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn dưới 07 tầng thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết điểm dân cư nông thôn được phê duyệt, theo điểm i khoản 2 Điều 89.
- Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng, cũng theo điểm i khoản 2 Điều 89.
Các trường hợp miễn phép nêu trên không áp dụng cho nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa. Theo thực tiễn áp dụng, nhà nông thôn tại các xã chưa có quy hoạch điểm dân cư được duyệt ở thời điểm xây dựng thường được công nhận là miễn phép.
Đối với ngoại lệ nhà nằm trong khu bảo tồn, khu di tích, chủ nhà nên kiểm tra quyết định khoanh vùng bảo vệ di tích có trước hay sau thời điểm xây nhà. Nếu quyết định khoanh vùng ban hành sau, đây là căn cứ quan trọng để đề nghị xem xét căn nhà là tài sản hợp pháp, cần được trình bày bằng văn bản ngay khi lấy ý kiến phương án.
Nhà xây từ ngày 01/7/2026 theo Luật Xây dựng 2025
Theo quy định tại khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, công trình cấp IV và nhà ở riêng lẻ dưới 07 tầng có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m² được miễn giấy phép xây dựng nếu không nằm trong các khu vực có yêu cầu quản lý về quy hoạch, kiến trúc theo luật định.
Điểm mới là điều kiện tổng diện tích sàn dưới 500 m², bên cạnh tiêu chí số tầng. Bảng dưới đây giúp người đọc tự đối chiếu căn nhà với từng bộ quy định.
| Tiêu chí | Nhà xây trước 01/7/2026 | Nhà xây từ 01/7/2026 |
| Văn bản áp dụng | Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 | Khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025 |
| Giới hạn số tầng | Dưới 07 tầng | Dưới 07 tầng |
| Giới hạn diện tích sàn | Không quy định riêng | Tổng diện tích sàn dưới 500 m² |
| Điều kiện về vị trí | Khu vực không có quy hoạch được duyệt hoặc thuộc dự án có quy hoạch 1/500 | Ngoài khu vực có yêu cầu quản lý quy hoạch, kiến trúc |
| Hệ quả khi thu hồi đất | Được xem xét bồi thường như tài sản hợp pháp | Được xem xét bồi thường như tài sản hợp pháp |
Có thể hiểu, nhà được miễn phép vẫn phải tuân thủ quy hoạch, an toàn và phòng cháy chữa cháy. Nếu căn nhà xây vượt số tầng hoặc diện tích sàn so với ngưỡng miễn phép, phần vượt thường bị xác định là thuộc diện phải xin phép.
Nhà xây theo giấy phép có thời hạn đã hết hạn
Theo quy định tại khoản 3 Điều 105 Luật Đất đai 2024, phần công trình xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn mà đến thời điểm thu hồi đất giấy phép đã hết thời hạn thì không được bồi thường. Tuy nhiên, chủ sở hữu được hỗ trợ để tháo dỡ, phá dỡ, di dời.
Khoản 2 Điều 21 Nghị định 88/2024/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung 2026) giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định các trường hợp, biện pháp và mức hỗ trợ tháo dỡ, phá dỡ, di dời. Mức hỗ trợ này khác nhau giữa các tỉnh, thành phố.
Với ngoại lệ này, chủ nhà nên tìm lại giấy phép có thời hạn và kiểm tra việc gia hạn. Nếu cơ quan có thẩm quyền đã gia hạn hoặc phần nhà xây ngoài phạm vi giấy phép có thời hạn lại thuộc diện miễn phép, cần đề nghị tách phần này để xem xét bồi thường riêng.
Các trường hợp nhà không phép không được bồi thường
Nhà không phép không được bồi thường khi thuộc diện bắt buộc có giấy phép nhưng chủ nhà không xin phép, khi được xây trong thời hạn hiệu lực của thông báo thu hồi đất, hoặc khi đất bị thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai. Mỗi trường hợp có căn cứ và hệ quả pháp lý riêng.
Bảng dưới đây tổng hợp các trường hợp thường gặp để người đọc tự phân loại tình huống của mình.
| Trường hợp | Căn cứ pháp lý | Hệ quả đối với căn nhà |
| Nhà thuộc diện phải có giấy phép nhưng không xin phép | Khoản 2 Điều 105 Luật Đất đai 2024 | Không bồi thường giá trị nhà |
| Nhà xây trong thời hạn hiệu lực của thông báo thu hồi đất | Khoản 2 Điều 105 Luật Đất đai 2024 | Không bồi thường giá trị nhà |
| Đất bị thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai | Khoản 1 Điều 105 và Điều 81 Luật Đất đai 2024 | Không bồi thường tài sản trên đất |
| Phần công trình theo giấy phép có thời hạn đã hết hạn | Khoản 3 Điều 105 Luật Đất đai 2024 | Không bồi thường, được hỗ trợ tháo dỡ, di dời |
Nhà thuộc diện bắt buộc có giấy phép nhưng không xin phép
Đây là trường hợp phổ biến nhất tại đô thị, nơi nhà ở riêng lẻ thông thường phải xin giấy phép trước khi khởi công. Theo khoản 2 Điều 105 Luật Đất đai 2024, căn nhà như vậy là tài sản tạo lập trái quy định của pháp luật và không được bồi thường.
Theo thực tiễn áp dụng, quyết định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng trước đó thường được dùng làm căn cứ khẳng định tính trái pháp luật của công trình. Dù vậy, chủ nhà vẫn cần yêu cầu xem xét hỗ trợ theo khoản 2 Điều 108 Luật Đất đai 2024.
Nhà xây trong thời hạn hiệu lực thông báo thu hồi đất
Thông báo thu hồi đất là văn bản cơ quan có thẩm quyền gửi trước khi ban hành quyết định thu hồi. Theo khoản 9 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15, từ ngày 01/01/2026, thông báo phải gửi chậm nhất 60 ngày đối với đất nông nghiệp và 120 ngày đối với đất phi nông nghiệp trước khi có quyết định thu hồi.
Nhà, công trình xây dựng mới trong thời hạn hiệu lực của thông báo thu hồi đất không được bồi thường theo khoản 2 Điều 105 Luật Đất đai 2024. Quy định này áp dụng cả với nhà thuộc diện miễn phép, nhằm ngăn việc xây dựng đón đầu để hưởng bồi thường.
Người dân nên lưu giữ bằng chứng về thời điểm hoàn thành nhà như hóa đơn vật liệu, hợp đồng thi công, ảnh chụp có ngày giờ, biên lai điện nước. Đây là chứng cứ quyết định khi cơ quan bồi thường cho rằng nhà được xây sau thông báo thu hồi.
Đất bị thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai
Theo quy định tại khoản 1 Điều 105 Luật Đất đai 2024, tài sản gắn liền với đất thuộc một số trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai quy định tại Điều 81 Luật Đất đai 2024 không được bồi thường. Đây là trường hợp nặng nhất vì cả đất và nhà đều có thể không được bồi thường.
Bên cạnh đó, khoản 4 Điều 9 Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm nhà ở có vi phạm do lấn đất, chiếm đất kể từ ngày 01/7/2014 trở về sau thì Nhà nước không bồi thường về đất. Khi đó, nhà xây trên phần đất lấn chiếm thường cũng bị loại khỏi phương án bồi thường.
Mức bồi thường nhà ở khi đủ điều kiện
Khi căn nhà là tài sản hợp pháp, nhà ở được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương; công trình khác được bồi thường theo giá trị hiện có cộng một tỷ lệ phần trăm. Đơn giá cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
Mức bồi thường thực tế phụ thuộc vào loại công trình, kết quả kiểm đếm và bảng đơn giá của từng địa phương. Hai phần dưới đây phân biệt cách tính cho nhà ở và cho các công trình xây dựng khác.
Bồi thường nhà ở phục vụ đời sống
Theo quy định tại khoản 1 Điều 102 Luật Đất đai 2024, nhà ở, công trình phục vụ đời sống của hộ gia đình, cá nhân phải tháo dỡ hoặc phá dỡ toàn bộ, hoặc phá dỡ một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật, được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.
Cách tính này có lợi cho chủ nhà vì không trừ khấu hao. Đơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo khoản 4 Điều 102 Luật Đất đai 2024; cách xác định chi tiết xem tại bài mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Bồi thường nhà, công trình xây dựng khác
Theo quy định tại khoản 1 Điều 14 Nghị định 88/2024/NĐ-CP, nhà, công trình xây dựng khác theo điểm b khoản 2 Điều 102 Luật Đất đai 2024 được bồi thường bằng tổng giá trị hiện có của công trình bị thiệt hại và một khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có.
Giá trị hiện có được tính theo công thức tại khoản 1 Điều 14 Nghị định 88/2024/NĐ-CP, dựa trên giá trị xây mới và thời gian đã sử dụng. Theo khoản 3 Điều 14 Nghị định 88/2024/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung 2026), tổ chức thực hiện bồi thường có thể thuê đơn vị tư vấn xác định thiệt hại về nhà, công trình.
Các khoản hỗ trợ khi nhà không được bồi thường
Dù căn nhà không được bồi thường, người có đất thu hồi vẫn có thể nhận hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ tái định cư, hỗ trợ tháo dỡ, di dời và hỗ trợ khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định theo khoản 2 Điều 108 Luật Đất đai 2024.
Hỗ trợ khác bồi thường ở chỗ không bù đắp giá trị tài sản, mà nhằm bảo đảm chỗ ở và ổn định đời sống. Vì vậy, hỗ trợ có thể áp dụng cả khi căn nhà không hợp pháp. Các nhóm hỗ trợ cụ thể được trình bày dưới đây.
Các khoản hỗ trợ theo khoản 1 Điều 108 Luật Đất đai 2024
Theo quy định tại khoản 1 Điều 108 Luật Đất đai 2024, các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất gồm:
- Hỗ trợ ổn định đời sống.
- Hỗ trợ ổn định sản xuất, kinh doanh.
- Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm.
- Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở, với điều kiện được phân tích tại bài điều kiện hưởng chính sách tái định cư khi bị thu hồi đất.
- Hỗ trợ di dời vật nuôi.
- Hỗ trợ để tháo dỡ, phá dỡ, di dời tài sản là phần công trình xây dựng theo giấy phép có thời hạn đã hết hạn.
Mỗi khoản hỗ trợ có điều kiện áp dụng riêng, được hướng dẫn tại các Điều 19, 20, 21, 22 và 23 Nghị định 88/2024/NĐ-CP. Việc nhà không có giấy phép không phải là điều kiện loại trừ chung đối với các khoản hỗ trợ này.
Hỗ trợ khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định
Theo quy định tại khoản 2 Điều 108 Luật Đất đai 2024, căn cứ tình hình thực tế, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định biện pháp, mức hỗ trợ khác để bảo đảm có chỗ ở và ổn định đời sống cho người có đất thu hồi.
Theo thực tiễn áp dụng, đây là căn cứ mà nhiều địa phương dùng để hỗ trợ một tỷ lệ nhất định giá trị nhà xây không phép nhưng hình thành trước một mốc thời gian, hoặc là nơi ở duy nhất. Mức và điều kiện hỗ trợ cụ thể phải tra cứu theo quyết định của từng tỉnh, thành phố.
Chủ nhà nên đề nghị tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường cung cấp quyết định hỗ trợ của tỉnh áp dụng cho dự án. Nếu phương án không xem xét khoản hỗ trợ khác dù hộ gia đình đáp ứng điều kiện, có thể gửi hồ sơ để được đánh giá khả năng yêu cầu bổ sung trước khi phương án được phê duyệt.
>>> Xem thêm: Bồi thường tái định cư cho gia đình nhiều thế hệ năm 2026
Quy trình bảo vệ quyền lợi khi nhà bị từ chối bồi thường
Khi phương án xác định nhà không được bồi thường, chủ nhà cần thu thập chứng cứ, góp ý phương án trong thời gian niêm yết, rồi khiếu nại hoặc khởi kiện quyết định phê duyệt phương án nếu vẫn không đồng ý. Hành động sớm giúp giữ quyền lợi trước khi nhà bị tháo dỡ.
Quy trình gồm các bước nối tiếp từ giai đoạn kiểm đếm đến khởi kiện. Thứ tự dưới đây phản ánh cách xử lý hiệu quả trong đa số hồ sơ, kèm chứng cứ cần chuẩn bị.
Các bước thực hiện
Các bước bảo vệ quyền lợi khi nhà không phép bị từ chối bồi thường gồm:
- Kiểm tra thông báo thu hồi đất, ghi nhận ngày nhận thông báo và thời hạn hiệu lực để xác định nhà được xây trước hay sau thông báo.
- Tham gia đầy đủ việc điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm; yêu cầu ghi rõ năm xây dựng, số tầng, diện tích sàn vào biên bản.
- Gửi ý kiến bằng văn bản trong thời gian niêm yết công khai phương án, nêu rõ căn cứ miễn giấy phép hoặc căn cứ đề nghị hỗ trợ khác.
- Khiếu nại quyết định phê duyệt phương án trong thời hiệu 90 ngày kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định, theo Điều 9 Luật Khiếu nại 2011 (sửa đổi, bổ sung 2025); trình tự chi tiết xem tại bài thủ tục khiếu nại quyết định bồi thường đất không thỏa đáng.
- Khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án nhân dân khu vực trong thời hiệu 01 năm, theo điểm a khoản 2 Điều 116 Luật Tố tụng hành chính 2015 (sửa đổi, bổ sung 2019, 2024, 2025).
Việc khiếu nại hay khởi kiện không làm đình chỉ việc thi hành quyết định thu hồi đất trong đa số trường hợp. Vì vậy, chứng cứ về thời điểm và hiện trạng xây dựng cần được lập trước khi nhà bị tháo dỡ.
Hồ sơ, chứng cứ cần chuẩn bị
Thành phần hồ sơ, chứng cứ chứng minh tính hợp pháp hoặc thời điểm xây dựng căn nhà bao gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất.
- Văn bản xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm xây dựng, tình trạng quy hoạch tại thời điểm xây.
- Hợp đồng thi công, hóa đơn vật liệu, biên lai đóng tiền điện, nước tại địa chỉ.
- Ảnh chụp, ảnh vệ tinh có thể hiện thời điểm hiện diện của căn nhà.
- Biên bản kiểm đếm, phương án bồi thường được niêm yết, thông báo thu hồi đất.
Kinh nghiệm thực tế khi xử lý hồ sơ nhà không phép bị thu hồi đất
Phần lớn hồ sơ nhà không phép bị từ chối bồi thường không thua vì luật, mà vì thiếu chứng cứ về thời điểm xây dựng và tình trạng quy hoạch lúc xây. Hồ sơ được chuẩn bị ngay từ giai đoạn kiểm đếm có khả năng điều chỉnh phương án cao hơn rõ rệt.
Trong thực tế xử lý các vụ việc tương tự, sai lầm phổ biến mà khách hàng thường gặp là ký biên bản kiểm đếm có ghi “nhà xây dựng không phép” mà không ghi ý kiến. Biên bản này sau đó trở thành căn cứ chính để loại căn nhà khỏi phương án bồi thường.
Qua các hồ sơ đã tiếp nhận, nhiều căn nhà ở nông thôn hoặc ven đô được xây khi xã chưa có quy hoạch điểm dân cư nông thôn được duyệt. Cơ quan bồi thường lại áp quy hoạch được duyệt sau này để kết luận nhà phải có phép. Việc đối chiếu ngày phê duyệt quy hoạch với năm xây nhà thường làm thay đổi kết luận.
Một tình huống điển hình khác là nhà xây miễn phép, sau đó cơi nới thêm tầng và bị gộp toàn bộ thành nhà không phép. Cách xử lý phù hợp là đề nghị tách phần xây ban đầu để bồi thường, phần cơi nới đề nghị áp dụng chính sách hỗ trợ của địa phương.
Nhiều hộ gia đình chỉ tìm đến luật sư khi đã có quyết định cưỡng chế, lúc khả năng điều chỉnh phương án đã thấp hơn nhiều. Vì vậy, nên rà soát hồ sơ ngay khi nhận thông báo thu hồi đất.
Câu hỏi thường gặp về đền bù nhà không có giấy phép khi thu hồi đất
Phần này tổng hợp câu hỏi khách hàng thường đặt ra về việc nhà xây dựng không có giấy phép có được đền bù khi thu hồi đất. Mỗi câu trả lời nêu kết luận trước, kèm căn cứ pháp lý cụ thể. Người đọc có thể dùng để tự đánh giá sơ bộ trước khi làm việc với tổ chức bồi thường.
1. Nhà cấp 4 ở nông thôn không có giấy phép có được bồi thường không?
Có thể được bồi thường nếu nhà thuộc diện miễn giấy phép xây dựng tại thời điểm xây dựng và đáp ứng điều kiện bồi thường. Theo khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014, một số nhà ở riêng lẻ tại nông thôn thuộc diện miễn giấy phép. Khi Nhà nước thu hồi đất, việc bồi thường nhà ở được xem xét theo Điều 102 Luật Đất đai 2024.
2. Nhà xây không phép có được bồi thường về đất không?
Có thể được, vì bồi thường về đất được xem xét độc lập với bồi thường về nhà ở. Theo Điều 95 Luật Đất đai 2024, quyền được bồi thường về đất phụ thuộc vào điều kiện pháp lý của thửa đất, bao gồm Giấy chứng nhận hoặc việc đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định. Việc nhà không có giấy phép xây dựng không đương nhiên làm mất quyền được bồi thường về đất.
3. Xây nhà sau khi có thông báo thu hồi đất có được bồi thường không?
Không được bồi thường đối với nhà ở tạo lập trong thời hạn hiệu lực của thông báo thu hồi đất. Theo khoản 2 Điều 105 Luật Đất đai 2024, tài sản gắn liền với đất được tạo lập trong thời hạn này thuộc trường hợp không được bồi thường. Quy định áp dụng kể cả khi công trình thuộc diện miễn giấy phép xây dựng.
4. Nhà không được bồi thường có được hỗ trợ gì không?
Có thể được xem xét hỗ trợ nếu đáp ứng điều kiện theo quy định. Điều 108 Luật Đất đai 2024 quy định các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, bao gồm hỗ trợ ổn định đời sống, tái định cư và các hình thức hỗ trợ khác. Việc hỗ trợ cụ thể phụ thuộc vào hoàn cảnh thu hồi đất và chính sách do cơ quan có thẩm quyền ban hành, không đồng nghĩa mọi nhà không được bồi thường đều được hỗ trợ giá trị nhà.
5. Nhà cơi nới thêm tầng không xin phép được tính bồi thường thế nào?
Cần xem xét riêng phần nhà xây dựng hợp pháp và phần cơi nới không có giấy phép. Phần xây dựng ban đầu đáp ứng điều kiện được xem xét bồi thường theo Điều 102 Luật Đất đai 2024. Phần cơi nới vi phạm quy định xây dựng có thể không được bồi thường theo Điều 105. Chủ sở hữu nên đề nghị ghi nhận riêng từng hạng mục trong biên bản kiểm đếm để bảo vệ quyền lợi.
6. Không đồng ý phương án bồi thường nhà thì khiếu nại trong thời hạn bao lâu?
Thời hiệu khiếu nại quyết định hành chính là 90 ngày kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định, theo Điều 9 Luật Khiếu nại 2011. Nếu khởi kiện vụ án hành chính, thời hiệu thông thường là 01 năm theo điểm a khoản 2 Điều 116 Luật Tố tụng hành chính 2015. Người bị thu hồi đất cần xác định đúng quyết định bị khiếu nại hoặc khởi kiện và thực hiện thủ tục trong thời hạn luật định.
Thông tin liên hệ
Nếu căn nhà của gia đình đang bị xác định là xây dựng không phép và bị loại khỏi phương án bồi thường, Luật Long Phan PMT sẵn sàng rà soát thời điểm xây dựng, tình trạng quy hoạch và chuẩn bị văn bản góp ý, khiếu nại phù hợp với từng giai đoạn thu hồi đất.
Tham khảo ngay: Dịch vụ luật sư nhà đất
📞 Hotline: 1900 636 387
✉️ Email: pmt@luatlongphan.vn
💬 Zalo: 0939 846 973
📍 TRỤ SỞ CÔNG TY: Phòng A1, tầng 14, tòa nhà HM Town, 412 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường Bàn Cờ, TP. Hồ Chí Minh.
📍 Văn phòng tư vấn: Tầng 3, Tòa nhà An Phú Plaza, 117-119 Lý Chính Thắng, Phường Xuân Hòa, TP. Hồ Chí Minh.
📍 Văn phòng giao dịch tại Thủ Đức: Tầng trệt lửng, Lô thương mại TM7, số 17 đường số 3, Phường Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh.
📍 Chi nhánh tại Hà Nội: Tầng 6 Tòa nhà MD Complex, số 68 Nguyễn Cơ Thạch, Phường Từ Liêm, Thành phố Hà Nội.
Quý khách có thể gửi hồ sơ vụ việc qua Email hoặc Zalo nêu trên để được đánh giá sơ bộ.
Kết luận
Nhà xây dựng không có giấy phép có được đền bù khi thu hồi đất nếu thuộc diện miễn phép tại thời điểm xây dựng và hình thành trước thông báo thu hồi; nhà buộc phải có phép mà không xin phép thì không được bồi thường nhưng vẫn có thể được hỗ trợ. Để rà soát phương án hoặc chuẩn bị khiếu nại, liên hệ Luật Long Phan PMT qua hotline 1900636387.
📚 Bài viết được tư vấn chuyên môn dựa trên hệ thống văn bản pháp luật sau:
- Luật Đất đai 2024
- Luật Tố tụng hành chính 2015
- Luật Xây dựng 2025
- Nghị định 88/2024/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung 2026)
- Nghị quyết 254/2025/QH15
- Lưu ý: Các quy định pháp luật có thể thay đổi tùy theo thời điểm. Quý khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp Luật Long Phan PMT qua Hotline 1900.63.63.87 để được cập nhật tư vấn pháp lý mới nhất.
Tags: Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, Bồi thường nhà xây không phép, Bồi thường tài sản gắn liền với đất, Đền bù nhà không có giấy phép xây dựng, Hỗ trợ nhà xây không phép khi thu hồi đất, Khiếu nại phương án bồi thường đất, Mức bồi thường nhà ở, Nhà không phép có được bồi thường, Nhà miễn giấy phép xây dựng, Nhà xây trước thông báo thu hồi đất, Thủ tục bồi thường hỗ trợ tái định cư
Lưu ý: Nội dung bài viết công khai tại website của Luật Long Phan PMT chỉ mang tính chất tham khảo về việc áp dụng quy định pháp luật. Tùy từng thời điểm, đối tượng và sự sửa đổi, bổ sung, thay thế của chính sách pháp luật, văn bản pháp lý mà nội dung tư vấn có thể sẽ không còn phù hợp với tình huống Quý khách đang gặp phải hoặc cần tham khảo ý kiến pháp lý. Trường hợp Quý khách cần ý kiến pháp lý cụ thể, chuyên sâu theo từng hồ sơ, vụ việc, vui lòng liên hệ với Chúng tôi qua các phương thức bên dưới. Với sự nhiệt tình và tận tâm, Chúng tôi tin rằng Luật Long Phan PMT sẽ là nơi hỗ trợ pháp lý đáng tin cậy của Quý khách hàng.