Khởi kiện yêu cầu chủ đầu tư bồi thường khi chậm bàn giao nhà

Khởi kiện yêu cầu chủ đầu tư bồi thường khi chậm bàn giao nhà là thủ tục yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà. Để được bồi thường thiệt hại khi bị chậm tiến độ bàn giao nhà theo hợp đồng, bên mua nhà phải thực hiện thủ tục khởi kiện theo quy định pháp luật cùng các chứng cứ chứng minh yêu cầu của mình. Sau đây là các nội dung cơ bản mà Luật Long Phan PMT xin cung cấp về vấn đề trên.

Thu thập, xác định các căn cứ vi phạm của chủ đầu tư khi chậm bàn giao

Việc thu thập chứng cứ vi phạm của chủ đầu tư là bước đầu tiên trong quy trình khởi kiện yêu cầu bồi thường. Quý khách hàng cần xác định rõ căn cứ pháp lý và thực tế để chứng minh lỗi của chủ đầu tư. Theo Điều 410 Bộ luật Dân sự 2015, bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng nội dung, thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng. Do đó, khi có đủ căn cứ xác minh chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ thì Quý khách có quyền khởi kiện yêu cầu bồi thường vi phạm hợp đồng.

Đã hoặc chưa bàn giao nhà theo đúng thời hạn trong hợp đồng và các phụ lục đi kèm

Đầu tiên, Quý khách cần kiểm tra kỹ lưỡng hợp đồng mua bán nhà ở và các phụ lục đi kèm để xác định thời hạn bàn giao nhà cụ thể. Thời hạn này thường được quy định rõ ràng trong điều khoản về nghĩa vụ của chủ đầu tư, bao gồm cả việc hoàn thiện các thủ tục pháp lý liên quan. Việc so sánh thời gian thực tế với thời hạn cam kết sẽ tạo căn cứ để xác định mức độ vi phạm của chủ đầu tư.

Ngoài ra, Quý khách cần lưu ý các điều khoản về điều kiện bàn giao nhà trong hợp đồng. Bởi vì, thực tế chủ đầu tư có thể viện dẫn các trở ngại khách quan hoặc sự kiện bất khả kháng để biện minh cho việc chậm trễ theo khoản 1 Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015 để được loại trừ trách nhiệm dân sự.

Việc chậm bàn giao không xuất phát từ trở ngại khách quan

Theo khoản 2 Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015, chủ đầu tư chỉ được miễn trách nhiệm khi không thực hiện nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng. Do đó, Quý khách hàng cần phân tích kỹ lưỡng các lý do mà chủ đầu tư đưa ra để xác định tính chính đáng. Những trở ngại do quản lý kém, thiếu vốn, vi phạm quy hoạch hay chậm trễ trong việc xin phép xây dựng không thuộc diện sự kiện bất khả kháng.

Việc đánh giá này đòi hỏi Quý khách phải thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác nhau như báo chí, cơ quan quản lý nhà nước, và các chủ đầu tư khác trong khu vực. Ngoài ra, Quý khách so sánh tình hình thực hiện dự án với các dự án tương tự cũng giúp xác định liệu việc chậm trễ có phải do nguyên nhân khách quan hay không.

Các thiệt hại và các khoản tiền phạt mà có thể yêu cầu bồi thường chi trả

Theo quy định tại khoản 1 Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015 thì khi trong hợp đồng có ghi nhận điều khoản phạt vi phạm, Quý khách có thể căn cứ vào đó để yêu cầu chủ đầu tư phải có trách nhiệm thanh toán một khoản tiền xem như là nộp phạt cho hành vi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng giữa chủ đầu tư và Quý khách. Mức phạt sẽ do các bên thỏa thuận, luật không định tối thiểu cũng như tối đa.

Lưu ý: Trách nhiệm phạt vi phạm không dẫn đến đương nhiên loại trừ trách nhiệm bồi thường thiệt hại của chủ đầu tư

Bên cạnh tiền phạt vi phạm hợp đồng, theo Điểm d khoản 1 Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại khi giao nhà không đúng thời hạn. Các thiệt hại này bao gồm chi phí thuê nhà ở tạm thời, lãi suất vay ngân hàng phát sinh, chi phí di dời và lưu kho đồ đạc. Do đó, Quý khách hàng cần lập danh sách chi tiết các thiệt hại phát sinh do chủ đầu tư chậm bàn giao nhà và các chứng cứ chứng minh kèm theo về nguồn gốc của các khoản thiệt hại đó như các hợp đồng thuê nhà, biên lai thanh toán, sao kê ngân hàng về các khoản lãi suất phát sinh, và các hóa đơn chi phí liên quan.

Ngoài ra, theo khoản 2 Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015, thiệt hại còn bao gồm cả lợi ích bị mất như thu nhập dự kiến từ việc cho thuê lại căn hộ nếu có kế hoạch cụ thể và có thể chứng minh được.

>>> Xem thêm: Cách tính mức bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng

Thông báo vi phạm, buộc chủ đầu tư bồi thường khi chậm bàn giao nhà

Việc thông báo này thể hiện thiện chí của Quý khách trong việc tiếp tục thực hiện hợp đồng và tạo căn cứ pháp lý vững chắc cho các bước xử lý tiếp theo. Theo quy định pháp luật, việc thông báo vi phạm cần tuân thủ đúng thủ tục và nội dung để đảm bảo tính hiệu lực pháp lý.

Thứ nhất, về nội dung thông báo vi phạm cần nêu rõ

• Thông báo vi phạm cần nêu rõ các điều khoản trong hợp đồng mua bán căn hộ mà chủ đầu tư đã vi phạm, thời hạn bàn giao nhà đã cam kết và thời điểm thực tế chậm trễ;
• Trích dẫn cụ thể điều khoản nào trong hợp đồng đã bị vi phạm, kèm theo thời gian cụ thể để tạo căn cứ pháp lý rõ ràng;
• Xác định thời gian chậm trễ chính xác từ ngày đáng lẽ phải bàn giao đến thời điểm gửi thông báo;
• Trong thông báo, Quý khách cũng cần yêu cầu chủ đầu tư thực hiện ngay nghĩa vụ bàn giao nhà theo đúng tiến độ cam kết và đề cập đến các biện pháp xử phạt theo hợp đồng;
• Giới hạn thời hạn để chủ đầu tư khắc phục vi phạm, thường từ 15-30 ngày kể từ khi nhận được thông báo;
• Thể hiện rõ yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ trong thời hạn quy định.

Thứ hai, về phương thức gửi thông báo và lưu giữ bằng chứng

Quý khách hàng nên gửi thông báo ngay cho chủ đầu tư qua phương thức sau để đảm bảo chủ đầu tư nhận được và có bằng chứng về việc gửi thông báo:

Gửi bưu điện bảo đảm hoặc chuyển phát nhanh có xác nhận nhận của bưu cục, lưu giữ vận đơn, phiếu báo phát. Việc lưu giữ này rất quan trọng để chứng minh Quý khách đã có thiện chí trong việc tiếp tục thực hiện hợp đồng. Nếu chủ đầu tư không phản hồi hoặc phản hồi không thỏa đáng trong thời hạn quy định, Quý khách có đủ căn cứ để chuyển sang bước khởi kiện tại tòa án có thẩm quyền.

Thứ ba, đánh giá phản hồi của chủ đầu tư và chuẩn bị bước tiếp theo

Sau khi nhận được thông báo vi phạm, chủ đầu tư có thể có các phản ứng khác nhau như thừa nhận vi phạm và đề xuất giải pháp khắc phục, phủ nhận vi phạm với các lý do biện minh, hoặc hoàn toàn không phản hồi:

• Nếu chủ đầu tư thừa nhận và đưa ra lộ trình khắc phục cụ thể, Quý khách có thể cân nhắc đàm phán thêm;
• Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư phủ nhận vi phạm hoặc đưa ra lý do không thuyết phục, Quý khách cần chuẩn bị ngay hồ sơ khởi kiện;
• Việc không phản hồi của chủ đầu tư được coi là thái độ không hợp tác và tăng cường căn cứ cho việc khởi kiện.

Có thể thấy, khi thông báo được soạn thảo đầy đủ nội dung, gửi đúng phương thức và kèm theo bằng chứng cụ thể, Quý khách sẽ có cơ sở pháp lý vững chắc để buộc chủ đầu tư bồi thường thiệt hại hoặc tiến hành khởi kiện nếu cần thiết.

Khởi kiện đến tòa án yêu cầu chủ đầu tư bồi thường khi chậm bàn giao nhà

Khi thông báo vi phạm không mang lại kết quả tích cực, khởi kiện chủ đầu tư tại tòa án là biện pháp pháp lý mạnh mẽ nhất để buộc thực hiện nghĩa vụ và đòi bồi thường. Quý khách hàng cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và tuân thủ đúng thủ tục để đảm bảo vụ việc được thụ lý và giải quyết thuận lợi.

Thứ nhất, xác định thẩm quyền tòa án và chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 39 và điểm g khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Tòa án nhân dân cấp huyện nơi hợp đồng được thực hiện hoặc nơi chủ đầu tư đặt trụ sở chính có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở. Do đó, Quý khách hàng cần xác định chính xác tòa án có thẩm quyền dựa trên địa điểm thực hiện hợp đồng (thường là nơi có dự án) hoặc trụ sở của chủ đầu tư để nộp đơn khởi kiện.

Lưu ý quan trọng: Kể từ ngày 01/7/2025, Tòa án nhân dân cấp huyện sẽ không còn nữa, do đó theo Nghị quyết số 81/2025/UBTVQH15 ngày 27 tháng 6 năm 2025 của Ủy ban thường vụ Quốc hội, Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền giải quyết tranh chấp này.

Theo Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, hồ sơ khởi kiện phải bao gồm đơn khởi kiện theo Mẫu 23-DS ban hành kèm Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao ngày 13/01/2017, bản sao công chứng hợp đồng mua bán nhà ở và các phụ lục liên quan. Ngoài ra, cần có bản sao công chứng giấy tờ pháp lý của các bên tranh chấp như CCCD của người mua và Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư.

Thứ hai, về nội dung yêu cầu trong đơn khởi kiện

Đơn khởi kiện cần nêu rõ hai yêu cầu chính: buộc tiếp tục thực hiện hợp đồng và buộc bồi thường thiệt hại. Bởi theo quy định tạ khoản 1 Điều 5 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Tòa án chỉ giải quyết vụ án trong phạm vi yêu cầu trong đơn khởi kiện,

Về yêu cầu buộc tiếp tục thực hiện hợp đồng trong trường hợp Quý khách không muốn hủy bỏ hợp đồng: Theo khoản 1 Điều 413 Bộ luật Dân sự 2015, Quý khách có quyền yêu cầu tòa án buộc chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng.

Về yêu cầu bồi thường thiệt hại: Quý khách hàng cần chứng minh lỗi của chủ đầu tư và thiệt hại thực tế đã phát sinh để làm căn cứ yêu cầu bồi thường. Tòa án sẽ xem xét chứng cứ để xác định lỗi và mức bồi thường tương ứng theo nguyên tắc bồi thường toàn bộ thiệt hại quy định tại Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015.

Việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, xác định đúng thẩm quyền tòa án và nêu rõ yêu cầu trong đơn khởi kiện sẽ giúp Quý khách tăng khả năng được Tòa án chấp nhận và giải quyết vụ việc một cách hiệu quả.

>> Xem them bài viết có liên quan:

• • Chủ đầu tư chậm bàn giao nhà: Hướng dẫn cách xử lý
  • Hủy hợp đồng mua nhà ở dự án khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà

Dịch vụ luật sư giải quyết yêu cầu chủ đầu tư bồi thường khi chậm bàn giao nhà

Việc sử dụng dịch vụ luật sư chuyên nghiệp trong việc giải quyết tranh chấp với chủ đầu tư mang lại nhiều lợi ích thiết thực cho Quý khách hàng. Dịch vụ luật sư tại Luật Long Phan PMT bao gồm:

• Review hợp đồng mua bán nhà ở và các phụ lục liên quan;
• Hướng dẫn các phương án xử lý phù hợp (thương lượng, thông báo vi phạm, khởi kiện;
• Soạn thảo văn bản pháp lý gửi chủ đầu tư;
• Hướng dẫn chuẩn bị hồ sơ khởi kiện, hướng dẫn thu thập chứng cứ chứng minh, xác định Tòa án có thẩm quyền giải quyết;
• Soạn thảo đơn khởi kiện, đơn khiếu nại, đơn đề nghị áp dựng biện pháp khẩn cấp tạm thời, đơn đề nghị yêu cầu thi hành án;
• Đại diện theo ủy quyền đàm phán, thương lượng với chủ đầu tư;
• Đại diện theo ủy quyền nộp hồ sơ, theo dõi quá trình giải quyết, tham gia các buổi làm việc với Tòa án khi có yêu cầu.

Dịch vụ luật sư giải quyết yêu cầu chủ đầu tư bồi thường khi chậm bàn giao nhà tại Luật Long Phan PMT giúp Quý khách hàng bảo vệ quyền lợi một cách hiệu quả, chuyên nghiệp và đúng quy trình pháp lý. Nội dung dịch vụ của chúng tôi sẽ được thiết kế phù hợp với yêu cầu của từng cá nhân và từng trường hợp cụ thể.

Câu hỏi thường gặp về khởi kiện yêu cầu chủ đầu tư bồi thường khi chậm bàn giao nhà

Để giúp Quý khách hiểu rõ hơn về quy định khởi kiện yêu cầu chủ đầu tư bồi thường khi chậm bàn giao nhà, chúng tôi đã tổng hợp một số câu hỏi có liên quan:

Tôi có thể yêu cầu bồi thường những loại thiệt hại cụ thể nào khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà?

Bạn có thể yêu cầu bồi thường các loại thiệt hại khác nhau, bao gồm chi phí thuê nhà ở tạm thời, lãi suất vay ngân hàng phát sinh, chi phí di dời và lưu kho đồ đạc, và lợi ích bị mất như thu nhập dự kiến từ việc cho thuê lại căn hộ nếu có kế hoạch cụ thể và có thể chứng minh được.

Cơ sở pháp lý: Điểm d Khoản 1 Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Khoản 2 Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015.

Làm thế nào để định lượng các tổn thất tài chính phát sinh do chậm bàn giao nhà?

Để định lượng các tổn thất tài chính, hãy thu thập tài liệu chi tiết cho tất cả các chi phí, chẳng hạn như hợp đồng thuê nhà, biên lai thanh toán, sao kê ngân hàng thể hiện lãi suất, và hóa đơn cho các dịch vụ di chuyển và lưu kho. Đối với thu nhập bị mất, hãy trình bày các hợp đồng có thể xác minh hoặc kế hoạch cụ thể.

Cơ sở pháp lý: Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015 về nguyên tắc bồi thường thiệt hại toàn bộ.

Phương thức gửi thông báo vi phạm cho chủ đầu tư được khuyến nghị là gì?

Nên gửi thông báo vi phạm qua bưu điện bảo đảm hoặc chuyển phát nhanh có xác nhận nhận của bưu cục. Điều này đảm bảo chủ đầu tư nhận được thông báo và cung cấp bằng chứng không thể chối cãi về việc gửi và nhận, rất quan trọng cho các hành động pháp lý tiếp theo.

Cơ sở pháp lý: Không có quy định cụ thể về phương thức gửi thông báo trong Bộ luật Dân sự, nhưng việc đảm bảo bằng chứng là cần thiết theo nguyên tắc chứng minh trong tố tụng dân sự.

Tôi có thể yêu cầu thực hiện nghĩa vụ cụ thể (tức là buộc chủ đầu tư bàn giao tài sản) ngoài việc bồi thường bằng tiền không?

Có, bạn có quyền yêu cầu tòa án buộc chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng, cũng như yêu cầu bồi thường bằng tiền cho những thiệt hại đã phát sinh.

Cơ sở pháp lý: Khoản 1 Điều 413 Bộ luật Dân sự 2015.

Số tiền bồi thường được tòa án xác định như thế nào trong các trường hợp như vậy?

Tòa án xác định số tiền bồi thường dựa trên lỗi của chủ đầu tư đã được chứng minh và thiệt hại thực tế đã phát sinh và được chứng minh bởi nguyên đơn. Nguyên tắc bồi thường toàn bộ thiệt hại được áp dụng.

Cơ sở pháp lý: Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015.

Kết luận

Trường hợp chủ đầu tư chậm tiến độ bàn giao nhà dẫn đến thiệt hại, khi có đủ căn cứ, bên mua có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại. Mức bồi thường thiệt hại được xác định tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể. Nếu có thắc mắc cần được giải đáp hoặc có nhu cầu sử dụng dịch vụ luật sư, quý khách hàng có thể liên hệ qua số hotline: 1900.63.63.87  hoặc email pmt@luatlongphan.vn để được tư vấn luật kỹ hơn. Xin cảm ơn.

Tags: Bồi thường thiệt hại, chủ đầu tư chậm bàn giao nhà, khởi kiện chủ đầu tư, tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở, yêu cầu bồi thường do chậm bàn giao nhà đất