Hợp đồng mua bán đất hộ có hiệu lực khi có thành viên không ký tên?

Hợp đồng mua bán đất hộ có hiệu lực khi có thành viên không ký tên là câu hỏi thắc mắc của nhiều hộ gia đình hiện nay khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Để đảm bảo hiệu lực của hợp đồng, việc mua bán đất hộ phải thực hiện theo quy định của pháp luật. Bài viết dưới đây cung cấp thông tin pháp lý có liên quan về vấn đề này.

Mua bán đất hộ gia đình hiện nay

Quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Hộ gia đình sử dụng đất là gì?

Căn cứ khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình sử dụng đất là:

• Những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình
• Đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Điều kiện để hộ gia đình chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình chỉ được thực hiện khi đáp ứng các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất;
• Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
• Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
• Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.

Cơ sở pháp lý: khoản 1 Điều 188 và Điều 192 Luật đất đai 2013

Mua bán đất hộ gia đình cần chữ ký của những ai?

Theo Khoản 2 Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015, việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận; trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần tại Điều 209 Bộ luật Dân sự 2015. Đối với định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Đồng thời, theo quy định tại Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khi thực tiến hành hiện các giao dịch về mua bán đất các hợp đồng hay các văn bản liên quan của hộ gia đình sẽ phải được người có tên trên Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất hoặc người được ủy quyền theo quy định ký tên. Người này chỉ được thực hiện việc ký kết khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật (khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT).

Như vậy, mua bán đất hộ gia đình cần phải có chữ ký của tất cả các thành viên của hộ gia đình hoặc có văn bản ủy quyền (có công chứng, chứng thực) cho một người đại diện ký hợp đồng. Trường hợp hộ gia đình có thành viên chưa đủ tuổi thành niên thì người đại diện theo pháp luật của thành viên đó ký tên thay (Khoản 1 Điều 101 Bộ luật Dân sự 2015).

Hợp đồng mua bán đất hộ có hiệu lực khi có thành viên không ký tên hay không?

Hợp đồng mua bán đất hộ cần thành viên ký tên

Hiệu lực của hợp đồng mua bán đất hộ gia đình khi có thành viên không ký tên được xác định như sau:

• Trường hợp có thành viên không ký tên nhưng có văn bản ủy quyền hợp pháp: Hợp đồng mua bán đất hộ gia đình vẫn có hiệu lực theo quy định tại Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
• Có thành viên không ký tên và không có văn bản ủy quyền hoặc văn bản ủy quyền không hợp pháp nhưng thuộc các trường hợp tại khoản 1 Điều 142 Bộ luật Dân sự 2015 gồm có: (i) thành viên đó đã công nhận giao dịch; (ii) thành viên đó biết nhưng không phản đối giao dịch trong thời hạn hợp lý; (iii) thành viên đó có lỗi dẫn đến việc người đã giao dịch không biết hoặc không thể biết về việc người xác lập, thực hiện giao dịch với mình không có quyền đại diện thì hợp đồng mua bán đất hộ gia đình vẫn có hiệu lực.
• Có thành viên không ký tên, không có văn bản ủy quyền hoặc văn bản ủy quyền không hợp pháp và không thuộc trường hợp nào tại khoản 1 Điều 142 Bộ luật Dân sự 2015: hợp đồng mua bán đất hộ gia đình vô hiệu một phần đối với phần quyền sử dụng đất của thành viên không ký căn cứ khoản 2 Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015.

>>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp mua bán đất hộ gia đình không có sự đồng ý của các con

Luật sư tư vấn và giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất hộ gia đình

Hệ quả pháp lý khi hợp đồng mua bán đất hộ không hiệu lực

• Tư vấn thủ tục mua bán đất đứng tên hộ gia đình;
• Tư vấn thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án;
• Tư vấn và giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất hộ gia đình;
• Soạn thảo các văn bản, đơn từ cần thiết trong quá trình thực hiện thủ tục mua bán đất và thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất của hộ gia đình
• Đại diện bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng trong tranh chấp hợp đồng mua bán đất hộ gia đình;
• Các công việc khác theo thỏa thuận và thoe quy định pháp luật.

>>> Xem thêm: Tư vấn thủ tục mua bán đất đứng tên hộ gia đình

Mua bán đất của hộ gia đình tương đối phức tạp do đây là tài sản thuộc sở hữu chung cảu các thành viên trong hộ. Do đó, để hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực và tránh những rủi ro pháp lý sau này, các bên trong giao dịch cần nắm rõ các quy định pháp luật về mua bán đất hộ gia đình. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào khác hoặc có nhu cầu tư vấn luật đất đai, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua hotline 1900.63.63.87 để được hỗ trợ kịp thời.