Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung được không? Thủ tục

Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung là một giao dịch pháp lý phức tạp, yêu cầu các bên tham gia phải nắm vững quy định của Luật Nhà ở 2023 và Bộ luật Dân sự 2015. Bài viết này của Luật Long Phan PMT sẽ đi sâu phân tích điều kiện, thủ tục công chứng/chứng thực hợp đồng, đăng ký biến động theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP, cùng các vấn đề thuế và quyền ưu tiên mua. Qua đó, giúp bạn đọc thực hiện giao dịch an toàn, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Nội Dung Bài Viết

Toggle

Điều kiện mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung

Việc chuyển nhượng (mua bán) nhà ở nói riêng và chuyển nhượng bất động sản nói chung phải đáp ứng quy định pháp luật về nhà ở, đất đai, dân sự. Theo đó, ngoài việc phải đáp ứng điều kiện chung khi bán nhà ở, người bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải đáp ứng các điều kiện riêng biệt khác. Cụ thể như sau:

Điều kiện chung khi mua bán nhà ở

Theo quy định tại khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023, người sở hữu chỉ được bán nhà ở khi đáp ứng các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp.
• Không có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu.
• Đang trong thời hạn sở hữu.
• Không bị kê biên hoặc bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn.
• Không thuộc trường hợp thu hồi đất hoặc giải tỏa, phá dở nhà của cơ quan có thẩm quyền.

Điều kiện để mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất

Ngoài các điều kiện chung để bán nhà ở như trên, khi bán nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất (tức phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với căn nhà này), người bán cần lưu ý nội dung được quy định tại khoản 2 Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, việc bán nhà ở sở hữu chung hợp nhất phải được tất cả chủ sở hữu chung đồng ý. Việc đồng ý phải thể hiện bằng văn bản và có chữ ký xác nhận cả tất cả chủ sở hữu.

Thủ tục mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung theo quy định mới nhất

Như trên đã phân tích, mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải được những đồng sở hữu đồng ý. Việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung có hai thủ tục cần thực hiện như sau:

1. Công chứng/chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung.
2. Bàn giao nhà và đăng ký biến động chủ quyền nhà ở.

Công chứng/chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung

Khi mua bán nhà ở, hai bên phải lập hợp đồng mua bán nhà ở theo luật định và chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, tài liệu theo luật định. Đồng thời, theo quy định tại khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng mua bán phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.

Việc công chứng hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng. Theo Điều 42 Luật Công chứng 2014 (có hiệu lực đến ngày 01/7/2025 và được thay thế bởi Luật Công chứng 2024 tại Điều 44), công chứng viên chỉ được phép công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở.

Việc chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà theo quy định tại Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP.

Các lưu ý khi mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung

Khi mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung, các bên cần lưu ý các vấn đề về ủy quyền ký hợp đồng mua bán nahf ở và thuế thu nhập cá nhân đối với việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung.

Đồng sở hữu có thể ủy quyền cho người khác ký hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung

Theo quy định tại Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu nhà ở có quyền ủy quyền cho người khác thay mặt mình thực hiện giao dịch mua bán nhà ở. Việc ủy quyền này phải được lập thành văn bản và nên được công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo tính pháp lý và tránh tranh chấp sau này.

Ngoài ra, khi lập hợp đồng ủy quyền, cần lưu ý đến thời hạn ủy quyền, phạm vi ủy quyền và các điều khoản liên quan để đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên được xác định rõ ràng. Việc ủy quyền nên được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng để đảm bảo tính hợp pháp và được pháp luật công nhận.

Thuế thu nhập cá nhân đối với việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung

Khi bán nhà ở thuộc sở hữu chung, các chủ sở hữu cần lưu ý đến nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) để đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật. Căn cứ theo Điều 22 Nghị định 65/2013/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 12 Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP), người chuyển nhượng nhà ở phải chịu thuế thu nhập cá nhân là 2% giá chuyển nhượng. 

Vì nhà ở thuộc sở hữu chung, nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu.

Các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, có hai trường hợp được miễn thuế TNCN khi bán nhà, đất:

• Chuyển nhượng giữa người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng: Ví dụ: giữa vợ với chồng; cha mẹ với con; ông bà với cháu; anh chị em ruột với nhau.
• Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, một thửa đất: Trong trường hợp này, để được miễn thuế TNCN, cần đáp ứng đủ 03 điều kiện:
  • Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở.
  • Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tối thiểu 06 tháng.
  • Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.

>>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp mua bán nhà đất sổ chung

Câu hỏi thường gặp về thủ tục mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung

Dưới đây là các câu hỏi thường gặp về thủ tục mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung.

Pháp luật quy định những hình thức sở hữu chung nào đối với nhà ở và ảnh hưởng của từng hình thức đến việc mua bán ra sao?

Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS 2015) tại Điều 209 quy định hai hình thức chính là sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất. Đối với sở hữu chung theo phần, mỗi chủ sở hữu có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thỏa thuận hoặc pháp luật. Với sở hữu chung hợp nhất, như Điều 218 BLDS 2015 quy định, các đồng chủ sở hữu cùng nhau thực hiện việc định đoạt tài sản, đòi hỏi sự đồng ý của tất cả, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Khi một đồng sở hữu muốn bán phần nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần của mình, các đồng sở hữu khác có quyền ưu tiên mua không?

Có, theo Điều 223 BLDS 2015, trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Người bán phải thông báo về các điều kiện bán cho các đồng sở hữu khác. Nếu trong thời hạn 03 tháng đối với bất động sản kể từ ngày nhận được thông báo mà không có đồng sở hữu nào mua thì người bán mới có quyền bán cho người khác.

Trường hợp một trong các đồng sở hữu nhà ở bị mất tích hoặc không thể liên lạc được thì việc bán nhà sẽ được xử lý như thế nào?

Nếu một đồng sở hữu bị Tòa án tuyên bố mất tích theo quy định tại Điều 68 BLDS 2015, người quản lý tài sản của người đó (do Tòa án chỉ định) có thể tham gia vào giao dịch bán nhà theo quyết định của Tòa án vì lợi ích của người mất tích và các đồng sở hữu khác. Thủ tục này cần sự can thiệp pháp lý chặt chẽ để đảm bảo quyền lợi các bên.

Nếu các đồng sở hữu có mâu thuẫn, không thống nhất được việc bán nhà ở chung thì phải làm sao?

Khi không đạt được sự đồng thuận, các đồng sở hữu có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định pháp luật. Tòa án có thể quyết định việc phân chia tài sản chung bằng hiện vật hoặc bán tài sản để chia tiền theo phần quyền sở hữu, có xem xét đến công sức đóng góp và hoàn cảnh của từng người, căn cứ vào các quy định về chấm dứt sở hữu chung tại Điều 222 BLDS 2015.

Nếu nhà ở đồng sở hữu đang được thế chấp hoặc có các khoản nợ liên quan, việc mua bán sẽ giải quyết các nghĩa vụ này ra sao?

Việc bán nhà ở đang thế chấp phải được sự đồng ý bằng văn bản của bên nhận thế chấp theo Điều 321 BLDS 2015, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Các khoản nợ liên quan đến nhà ở phải được các đồng sở hữu thỏa thuận thanh toán từ tiền bán nhà hoặc theo một phương thức khác trước hoặc tại thời điểm giao dịch, đảm bảo giải chấp và quyền lợi cho bên mua.

Điều kiện “đang trong thời hạn sở hữu” đối với nhà chung cư khi bán được hiểu cụ thể là gì?

Đối với nhà chung cư, “thời hạn sở hữu” thường gắn liền với thời hạn sử dụng của công trình theo thiết kế và quy định pháp luật về nhà ở. Luật Nhà ở 2023 (Điều 58) quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư. Việc mua bán phải đảm bảo nhà chung cư đó vẫn còn trong thời hạn sử dụng được công nhận, không thuộc diện phải phá dỡ theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Nếu nhà ở thuộc sở hữu chung là do thừa kế mà có, cần lưu ý những thủ tục bổ sung nào trước khi bán?

Trước khi bán, các đồng thừa kế cần hoàn tất thủ tục khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản thừa kế theo quy định của pháp luật dân sự về thừa kế (Chương XXII BLDS 2015). Sau đó, cần đăng ký cập nhật thông tin chủ sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì mới đủ điều kiện thực hiện giao dịch mua bán.

Cơ chế giải quyết tranh chấp nào thường được áp dụng nếu phát sinh mâu thuẫn trong quá trình mua bán nhà ở đồng sở hữu?

Các bên có thể ưu tiên thương lượng, hòa giải. Nếu không thành công, tranh chấp sẽ được giải quyết tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo thủ tục tố tụng dân sự quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Hợp đồng mua bán đã công chứng/chứng thực sẽ là một trong những căn cứ quan trọng để Tòa án xem xét.

Hậu quả pháp lý nếu bán nhà ở đồng sở hữu mà không có sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu hoặc không công chứng/chứng thực hợp đồng là gì?

Nếu bán nhà thuộc sở hữu chung hợp nhất mà không có sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu, giao dịch đó có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu theo yêu cầu của đồng sở hữu bị xâm phạm quyền lợi (Điều 122, Điều 123 BLDS 2015). Hợp đồng mua bán nhà ở không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của Luật Nhà ở 2023 cũng có thể bị coi là vô hiệu về hình thức, trừ một số trường hợp ngoại lệ.

Sự khác biệt cơ bản giữa công chứng và chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở là gì và khi nào áp dụng mỗi loại?

Công chứng là việc công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự bằng văn bản (Luật Công chứng). Chứng thực là việc Ủy ban nhân dân cấp xã chứng thực về thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng (Nghị định 23/2015/NĐ-CP).

Theo Luật Nhà ở 2023, hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực. Việc lựa chọn phụ thuộc vào sự thuận tiện của các bên, tuy nhiên công chứng thường được ưu tiên cho các giao dịch bất động sản do tính chuyên nghiệp và phạm vi kiểm tra pháp lý sâu hơn.

Dịch vụ tư vấn, nhận ủy quyền thực hiện thủ tục mua bán nhà ở đồng sở hữu

Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý và nhận ủy quyền thực hiện thủ tục mua bán nhà ở đồng sở hữu. Dưới đây là phạm vi dịch vụ của Chúng tôi:

Tư vấn pháp lý về nhà ở đồng sở hữu

• Giải thích quy định pháp luật liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các đồng sở hữu trong giao dịch mua bán nhà.
• Hướng dẫn các bước cần thiết để thực hiện giao dịch mua bán nhà ở đồng sở hữu một cách hợp pháp.
• Hướng dẫn và hỗ trợ khách hàng trong việc công chứng hợp đồng mua bán nhà ở đồng sở hữu.

Soạn thảo và kiểm tra hợp đồng

• Soạn thảo hợp đồng mua bán nhà ở đồng sở hữu, đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành.
• Kiểm tra và chỉnh sửa hợp đồng do các bên cung cấp để đảm bảo tính hợp pháp và quyền lợi của khách hàng.

Đại diện theo ủy quyền

• Nhận ủy quyền từ các đồng sở hữu để thay mặt thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan đến giao dịch mua bán nhà.
• Thay mặt khách hàng làm việc với các cơ quan chức năng, như văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan thuế, để hoàn tất các thủ tục cần thiết.

Giải quyết tranh chấp (nếu có)

• Tư vấn và hỗ trợ khách hàng trong việc giải quyết các tranh chấp phát sinh liên quan đến giao dịch mua bán nhà ở đồng sở hữu.
• Đại diện khách hàng tham gia các phiên tòa hoặc làm việc với các cơ quan có thẩm quyền để bảo vệ quyền lợi của khách hàng.

Kết luận

Tags: điều kiện bán nhà đồng sở hữu, mua bán nhà ở sở hữu chung, pháp luật nhà ở, sở hữu chung nhà đất, tư vấn luật nhà đất