Giải quyết tranh chấp khi mua nhà đất sổ chung

Giải quyết ranh chấp mua bán nhà đất sổ chung để phân chia quyền sử dụng đất phù hợp. Pháp luật Việt Nam quy định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan trong giao dịch mua nhà đất chúng. Quý khách hàng cần nắm vững các quy định pháp lý về quyền sở hữu, thủ tục chuyển nhượng và giải quyết tranh chấp để đảm bảo quyền lợi. Bài viết phân tích cụ thể nguyên do và phương án giải quyết tranh chấp mua bán nhà đất sổ chung.

Điểm khác biệt giữa sổ nhà đất chung và sổ nhà đất riêng

Hình thức sử dụng đất ghi trong sổ đỏ gồm “sử dụng riêng” và “sử dụng chung” với người khác. Vậy, điểm khác biệt giữa sổ nhà đất chung và sổ nhà đất riêng như thế nào?

• Theo khoản 5 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, hình thức sử dụng đất tại trang 2 của Giấy chứng nhận được ghi như sau:
• Trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của một người sử dụng đất thì ghi “Sử dụng riêng” vào mục hình thức sử dụng.
• Trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người sử dụng đất thì ghi “Sử dụng chung” vào mục hình thức sử dụng.
• Người có quyền sử dụng đất
• Đối với sử dụng riêng thì thuộc quyền sử dụng của một người sử dụng đất như: Một cá nhân hoặc một hộ gia đình, hai vợ chồng, một cá nhân nước ngoài, một người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
• Đối với sở hữu chung thì thuộc quyền sử dụng của nhiều người sử dụng đất.
• Người có quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất
• Khi sử dụng riêng thì một cá nhân có toàn quyền quyết định; Một hộ gia đình buộc phải có văn bản ghi nhận sự đồng ý của tất cả các thành viên gia đình; Hai vợ chồng thì có sự đồng ý của cả vợ và chồng khi chuyển nhượng, tặng cho,…Trường hợp một người chết trước thì di sản thừa kế là một nửa giá trị thửa đất.
• Khi sử dụng chung, trường hợp quyền sử dụng đất phân chia được theo phần nếu muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định; Trường hợp quyền sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

Các tranh chấp liên quan khi mua nhà đất sổ chung

Thông thường, khi mua nhà đất sổ chung rất dễ phát sinh tranh chấp khi các bên không có sự đồng thuận trong việc sử dụng nhà đất.

Theo đó, khi khai thác quyền sử dụng đất hoặc khi định đoạt quyền sử dụng đất là rắc rối nhất. Vì đây là tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất nên khi muốn chuyển quyền sử dụng đất hoặc sử dụng vào các mục đích khác với thỏa thuận, người có nhu cầu phải được sự đồng ý của những người đồng sở hữu khác.

Trường hợp các bên trước khi góp tiền mua mảnh đất những người góp vốn không thỏa thuận rõ với nhau về việc sử dụng, định đoạt cũng như việc khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung này, rất dễ dẫn đến các tranh chấp liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên đồng sở hữu.

Quyền lợi khi giải quyết tranh chấp nhà đất sổ chung

Khi các chủ sở hữu đồng thuận mua bán bất động sản sổ chung, việc khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp được xem xét dựa trên tính hợp pháp của giao dịch. Tòa án công nhận hợp đồng nếu quá trình chuyển nhượng tuân thủ pháp luật, dù chưa đủ điều kiện tách thửa. Trường hợp giao dịch vi phạm quy định, tòa tuyên hủy hợp đồng, buộc các bên hoàn trả tài sản, tiền bạc đã giao dịch. Quyết định này áp dụng cho các loại nhà đất như đất ở, đất nông nghiệp, nhà chung cư.

Thủ tục khởi kiện tranh chấp nhà đất sổ chung

Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

Khi thực hiện thủ tục khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền. Người khởi kiện cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ tài liệu theo quy định tại Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Theo đó, Hồ sơ khởi kiện bao gồm các giấy tờ sau đây:

• Đơn khởi kiện theo mẫu số 23-DS,ban hành theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP.
• Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, căn cước công dân,…
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Hợp đồng mua nhà đất sổ chung.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp khi mua nhà đất sổ chung

Theo Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP thì đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, … thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.

Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp

1.Bước 1: Người có yêu cầu giải quyết việc tranh chấp nhà đất sở hữu chung nộp đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất đang tranh chấp;

Phương thức nộp đơn:

• Nộp trực tiếp tại Tòa án;
• Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
• Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án.

2. Bước 2: Tòa thụ lý và giải quyết

Nếu hồ sơ hợp lệ Tòa án tiến hành thông báo nộp tạm ứng án phí.

• Người khởi kiện nộp tạm ứng án phí tại cơ quan thuế theo thông báo tạm ứng án phí và mang biên lai nộp cho Tòa.
• Tòa án tiến hành thụ lý vụ án dân sự.

Lưu ý:

• Kể từ ngày nhận được giấy báo, người khởi kiện phải nộp tạm ứng án phí và nộp lại biên lai cho Tòa án trong thời hạn 07 ngày;
• Trường hợp được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán sẽ thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.

3. Bước 3: Thủ tục chuẩn bị xét xử và xét xử

Tòa án tổ chức hòa giải tại Tòa, nếu các bên không hòa giải thành thì sẽ Tòa sẽ đưa vụ án tranh chấp ra xét xử sơ thẩm.

4. Bước 4: Xét xử phúc thẩm

Trường hợp các bên không đồng ý với bản án sơ thẩm có quyền kháng cáo, hoặc Viện kiểm sát có quyền kháng nghị theo quy định để xét xử phúc thẩm vụ án.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về những vấn đề Tranh chấp đất đai khi mua nhà đất sổ chung. Trường hợp quý bạn đọc có thắc mắc hoặc có nhu cầu được tư vấn pháp luật đất đai, vui lòng liên hệ cho chúng tôi qua hotline bên dưới để được hỗ trợ kịp thời. Xin cảm ơn.

Tags: Tranh chấp lối đi chung