Thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở mới nhất 2026

Thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở là một quy trình pháp lý bắt buộc mà chủ đầu tư phải thực hiện trước khi khởi công công trình. Quy trình này bao gồm việc chuẩn bị hồ sơ, nộp tại cơ quan có thẩm quyền và tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, đất đai và quy hoạch. Bài viết dưới đây Luật Long Phan PMT sẽ tư vấn chi tiết đến Quý khách hàng về hồ sơ cũng như trình tự thực hiện thủ tục này.

Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng nhà ở theo cập nhật mới nhất

Quy định về thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng nhà ở đã có những thay đổi đáng kể nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính. Theo đó, việc xác định đúng cơ quan có thẩm quyền là bước đầu tiên để quy trình xin giấy phép được xử lý nhanh chóng.

Căn cứ theo quy định mới tại Khoản 3, Điều 103, Luật Xây dựng 2014 sửa đổi bổ sung 2020 và được hướng dẫn tại Khoản 1, Điều 4, Nghị định 140/2025/NĐ-CP, Ủy ban nhân dân cấp xã là cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ thuộc địa giới hành chính do mình quản lý. 

Đây là một điểm mới quan trọng, phân cấp mạnh mẽ cho chính quyền cơ sở, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân khi thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng. Quy định này thay thế cho các quy định trước đây, vốn giao thẩm quyền này cho Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với đa số trường hợp nhà ở riêng lẻ tại đô thị và nông thôn.

>>> Xem thêm: Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng theo quy định mới nhất

Điều kiện xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở

Để được cấp giấy phép xây dựng, chủ đầu tư phải đáp ứng đồng thời nhiều điều kiện pháp lý chặt chẽ. Các điều kiện này nhằm đảm bảo công trình xây dựng phù hợp với quy hoạch, an toàn và không xâm phạm đến quyền lợi của các chủ thể khác. Việc không đáp ứng đủ điều kiện là lý do phổ biến nhất khiến hồ sơ xin giấy phép xây dựng bị từ chối.

Theo quy định tại Điều 93, Luật Xây dựng 2014 (Sửa đổi, bổ sung 2020), các điều kiện chung để cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ bao gồm:

Thứ nhất: Phù hợp với mục đích sử dụng đất: 

Công trình phải được xây dựng trên thửa đất có mục đích sử dụng đất ở, được thể hiện rõ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ pháp lý tương đương.

Thứ hai: Bảo đảm an toàn: 

Thiết kế xây dựng phải đảm bảo an toàn cho chính công trình, các công trình lân cận và đáp ứng các yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng cháy chữa cháy. Đối với công trình có công trình liền kề, phải có bản cam kết của chủ đầu tư về việc bảo đảm an toàn cho công trình liền kề đó.

Thứ ba: Thiết kế xây dựng: 

Hồ sơ thiết kế phải được lập theo quy định, thể hiện đầy đủ các giải pháp kỹ thuật, kiến trúc và kết cấu của công trình.

• Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ phải đáp ứng yêu cầu thiết kế quy định tại khoản 3, Điều 79, Luật Xây dựng 2014.
• Hộ gia đình được tự thiết kế nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250m2 hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12 mét, phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt và chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng thiết kế, tác động của công trình xây dựng đến môi trường và an toàn của các công trình lân cận.

Thư tư: Hồ sơ xin cấp phép:

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng phải được lập theo quy định của pháp luật. Trường hợp có sai sót về thành phần hồ sơ cơ quan có thẩm quyền từ chối việc cấp phép xây dựng.

Quy định về Thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở mới nhất

Quy trình và thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở được quy định thống nhất nhằm đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả. Việc tuân thủ đúng trình tự các bước giúp Quý khách hàng tiết kiệm thời gian và tránh các yêu cầu bổ sung hồ sơ không đáng có. Nắm rõ quy định về thành phần hồ sơ, cách thức nộp và quy trình giải quyết là yếu tố then chốt để có được giấy phép xây dựng.

Hồ sơ cần chuẩn bị

Hiện nay theo quy định tại Khoản 4, Điều 3, Nghị định số 175/2024/NĐ-CP quy định Công trình xây dựng theo tuyến là công trình được xây dựng theo hướng tuyến trong một hoặc nhiều khu vực địa giới hành chính, như: đường bộ; đường sắt; luồng, kênh đường thủy nội địa; luồng, kênh hàng hải; tuyến cáp treo; đường dây tải điện; mạng cáp ngoại vi viễn thông, công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động; đường ống dẫn dầu, dẫn khí, cấp thoát nước; đập đầu mối công trình thủy lợi, thủy điện; hệ thống dẫn, chuyển nước; đê, kè và các công trình tương tự khác.

Từ quy định trên có thể suy ra việc xin cấp phép xây dựng nhà ở được tiến hành theo việc cấp phép theo dạng công trình không theo tuyến.

Hiện nay theo quy định tại Điều 95, Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020) và Khoản 1, Điều 55, Nghị định số 175/2024/NĐ-CP.

Thành phần hồ sơ xin cấp phép xây dựng đối với công trình không theo tuyến:

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng (theo Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định 175/2024/NĐ-CP).
• Một trong các giấy tờ hợp pháp về đất đai theo quy định tại Điều 53, Nghị định số 175/2024/NĐ-CP;
• Văn bản thông báo kết quả thẩm định của cơ quan chuyên môn về xây dựng (nếu có), hồ sơ bản vẽ thiết kế cơ sở đã đóng dấu xác nhận, báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng, kết quả thủ tục phòng cháy, chữa cháy, và kết quả thủ tục bảo vệ môi trường (áp dụng khi không thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng tại cơ quan chuyên môn về xây dựng).
• 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng đã được phê duyệt hoặc đóng dấu xác nhận, bao gồm: bản vẽ tổng mặt bằng, mặt bằng định vị công trình, bản vẽ kiến trúc (mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt), bản vẽ mặt bằng, mặt cắt móng, các bản vẽ kết cấu chính và bản vẽ đấu nối hạ tầng kỹ thuật.

>>> Xem thêm: Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định 175/2024/NĐ-CP

Cách thức nộp hồ sơ

Chủ đầu tư có thể lựa chọn một trong các phương thức nộp hồ sơ phù hợp để thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng. Các phương thức được quy định nhằm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người dân và doanh nghiệp:

• Nộp trực tiếp: Chủ đầu tư nộp hồ sơ tại Trung tâm phục vụ hành chính công hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Ủy ban nhân dân cấp xã.
• Nộp qua đường bưu điện: Hồ sơ được gửi qua dịch vụ bưu chính công ích đến địa chỉ của cơ quan có thẩm quyền.
• Nộp trực tuyến: Thực hiện trên Cổng Dịch vụ công Quốc gia hoặc Cổng Dịch vụ công cấp tỉnh nếu địa phương đã triển khai hệ thống này cho thủ tục cấp giấy phép xây dựng.

Quy trình giải quyết hồ sơ

Hiện nay quy trình giải quyết hồ sơ xin cấp phép xây dựng được thực hiện theo các bước chặt chẽ theo quy định tại Khoản 1, Điều 102, Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020):

Quy trình này được tiến hành qua các bước sau đây:

Bước 1: Quy trình Nộp và Tiếp nhận Hồ sơ ban đầu 

Chủ đầu tư có trách nhiệm chuẩn bị và nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tại đây, bộ phận tiếp nhận sẽ kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của các thành phần hồ sơ theo quy định.

• Trường hợp hồ sơ hợp lệ: Cơ quan tiếp nhận sẽ cấp giấy biên nhận cho chủ đầu tư, trên đó ghi rõ ngày nhận hồ sơ.
• Trường hợp hồ sơ chưa hợp lệ: Cán bộ tiếp nhận sẽ lập tức hướng dẫn chi tiết để chủ đầu tư bổ sung, hoàn thiện hồ sơ. Lưu ý, việc hướng dẫn này chỉ được thực hiện một lần duy nhất cho toàn bộ các thiếu sót của hồ sơ trong lần nộp đầu tiên.

Bước 2: Giai đoạn Thẩm định Hồ sơ và Kiểm tra Thực địa 

Trong thời hạn 07 ngày làm việc, tính từ ngày ghi trên giấy biên nhận hồ sơ, cơ quan cấp phép có trách nhiệm tổ chức thẩm định hồ sơ và tiến hành kiểm tra tại thực địa. Quá trình này nhằm đối chiếu thông tin trong hồ sơ thiết kế với hiện trạng khu đất và các quy hoạch liên quan. 

Nếu trong quá trình thẩm định phát hiện hồ sơ có sai sót hoặc cần làm rõ, cơ quan sẽ ra văn bản thông báo chính thức, nêu rõ các nội dung cần điều chỉnh hoặc bổ sung.

Bước 3: Quy trình Xử lý đối với Hồ sơ cần Bổ sung 

Sau khi nhận được văn bản yêu cầu, chủ đầu tư phải thực hiện việc chỉnh sửa, hoàn thiện hồ sơ theo các nội dung đã được thông báo.

• Trường hợp hồ sơ bổ sung vẫn chưa đáp ứng yêu cầu: Trong vòng 05 ngày làm việc kể từ khi nhận lại hồ sơ đã bổ sung, nếu hồ sơ vẫn không đạt, cơ quan cấp phép sẽ tiếp tục có văn bản hướng dẫn để chủ đầu tư hoàn thiện.
• Trường hợp hồ sơ vẫn không đạt sau lần bổ sung thứ hai: Nếu sau lần hướng dẫn này mà hồ sơ vẫn không được hoàn thiện đúng yêu cầu, trong thời hạn 03 ngày làm việc tiếp theo, cơ quan cấp phép sẽ ban hành văn bản thông báo từ chối cấp phép, trong đó phải giải thích rõ lý do.

Bước 4: Quy trình Lấy ý kiến của các Cơ quan Quản lý Nhà nước có liên quan 

Đối với những công trình có các yêu cầu kỹ thuật đặc thù hoặc liên quan đến phạm vi quản lý của các cơ quan khác (như phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường, an toàn di tích…), cơ quan cấp phép sẽ chủ động gửi văn bản để lấy ý kiến chuyên môn. 

Các cơ quan được lấy ý kiến có nghĩa vụ trả lời bằng văn bản trong thời hạn 12 ngày kể từ ngày nhận được công văn. Nếu quá thời hạn này mà không có văn bản phản hồi, pháp luật quy định rằng cơ quan đó được xem như đã đồng ý với các nội dung do cơ quan cấp phép đưa ra.

Bước 5: Ban hành Giấy phép Xây dựng hoặc Văn bản Từ chối 

Thời hạn cấp giấy phép được tính từ ngày cơ quan chức năng nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

• Thời hạn cấp phép: Đối với nhà ở riêng lẻ, thời gian cấp phép là 15 ngày. 
• Trường hợp cần gia hạn: Nếu vụ việc có tính chất phức tạp cần thêm thời gian xem xét, cơ quan cấp phép sẽ có thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư và báo cáo cấp trên trực tiếp quản lý, nhưng tổng thời gian gia hạn không được vượt quá 10 ngày so với quy định.

Ban hành quyết định:

• Nếu hồ sơ đủ điều kiện, cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp Giấy phép xây dựng.
• Nếu không đủ điều kiện, cơ quan sẽ ban hành văn bản từ chối, trong đó phải nêu rõ lý do từ chối và hướng dẫn cụ thể để chủ đầu tư có cơ sở khắc phục.

Chi phí dự kiến khi thực hiện xin cấp giấy phép xây dựng

Khi thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở, chủ đầu tư cần dự trù các khoản chi phí liên quan. Các chi phí này bao gồm lệ phí nhà nước và các chi phí dịch vụ khác cần thiết để hoàn thiện hồ sơ. Việc lập kế hoạch tài chính rõ ràng giúp quá trình xây dựng được chủ động và hiệu quả hơn. Chi phí để hoàn thành thủ tục xin giấy phép xây dựng bao gồm hai loại chính: lệ phí cấp phép và chi phí lập hồ sơ thiết kế. 

Hiện nay theo quy định tại Khoản 6, Điều 3, Thông tư 85/2019/TT-BTC Lệ phí cấp giấy phép xây dựng là khoản thu nộp vào ngân sách nhà nước, được quy định bởi Hội đồng nhân dân cấp tỉnh/thành phố. Do đó, mức lệ phí này sẽ khác nhau giữa các địa phương, thông thường dao động từ 50.000 đồng đến 100.000 đồng đối với nhà ở riêng lẻ. Quý khách hàng sẽ nộp khoản lệ phí này khi nhận kết quả là giấy phép xây dựng. 

Bên cạnh đó, một khoản chi phí đáng kể khác là chi phí lập hồ sơ thiết kế xây dựng. Chi phí này phụ thuộc vào quy mô, mức độ phức tạp của công trình và đơn giá của đơn vị tư vấn thiết kế. Đối với các công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô lớn hoặc yêu cầu kiến trúc đặc biệt, chi phí thiết kế sẽ cao hơn. Việc đầu tư vào một bộ hồ sơ thiết kế chất lượng không chỉ là yêu cầu bắt buộc của thủ tục xin giấy phép xây dựng mà còn đảm bảo chất lượng, tính thẩm mỹ và an toàn cho công trình sau này.

Dịch vụ Luật sư tư vấn xin giấy phép xây dựng nhà ở trọn gói của Luật Long Phan PMT

Thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở liên quan đến nhiều quy định pháp luật phức tạp và đòi hỏi sự chính xác cao trong quá trình chuẩn bị hồ sơ. Để đảm bảo quy trình diễn ra nhanh chóng, đúng pháp luật và tránh các rủi ro pháp lý, việc sử dụng dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp là một giải pháp hiệu quả. Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ hỗ trợ toàn diện, đồng hành cùng Quý khách hàng trong suốt quá trình này.

Chúng tôi sẽ thay mặt Quý khách hàng thực hiện các công việc sau:

• Phân tích và đánh giá tính pháp lý của các giấy tờ về quyền sử dụng đất, đảm bảo đủ điều kiện thực hiện thủ tục.
• Rà soát, đối chiếu hồ sơ thiết kế công trình với các quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị liên quan tại khu vực.
• Tư vấn toàn diện về các điều kiện cấp phép, các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng áp dụng theo quy định pháp luật mới nhất.

• Soạn thảo Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng và các văn bản cam kết liên quan theo đúng mẫu quy định.
• Hướng dẫn và hỗ trợ hoàn thiện các thành phần tài liệu, bản vẽ kỹ thuật trong bộ hồ sơ.
• Kiểm tra, hệ thống hóa toàn bộ hồ sơ, đảm bảo tính đầy đủ và chính xác trước khi nộp tại cơ quan nhà nước.

• Thay mặt khách hàng nộp hồ sơ, theo dõi chặt chẽ tiến trình xử lý và nhận kết quả là Giấy phép xây dựng.
• Đại diện giải trình, bổ sung hồ sơ khi có yêu cầu từ cơ quan chức năng, đảm bảo quá trình không bị gián đoạn.
• Thực hiện thủ tục khiếu nại,để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho khách hàng trong trường hợp có hành vi sai phạm, trái luật từ phía cơ quan nhà nước.

Với đội ngũ luật sư và chuyên gia pháp lý giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai và xây dựng, Luật Long Phan PMT cam kết mang đến cho Quý khách hàng dịch vụ tư vấn và hỗ trợ thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng một cách chuyên nghiệp nhất.

Câu hỏi thường gặp về thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở mới nhất

Dưới đây là những câu hỏi thường gặp về thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở mới nhất.

Theo quy định mới nhất, cơ quan nào có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ?

Theo quy định mới, Ủy ban nhân dân cấp xã là cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ thuộc địa giới hành chính do mình quản lý.

Căn cứ: Khoản 3, Điều 103, Luật Xây dựng 2014 SĐBS 2020 và Khoản 1, Điều 4, Nghị định 140/2025/NĐ-CP.

Hộ gia đình được phép tự thiết kế nhà ở riêng lẻ trong trường hợp nào?

Hộ gia đình được tự thiết kế nhà ở riêng lẻ khi công trình có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250m², dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12 mét và phải phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.

Căn cứ: Khoản 3, Điều 79, Luật Xây dựng 2014

Thời gian tối đa để cơ quan chức năng cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ là bao lâu?

Thời hạn cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ là 15 ngày, kể từ ngày cơ quan chức năng nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Căn cứ: Khoản 1, Điều 102, Luật Xây dựng 2014 SĐBS 2020

Hồ sơ xin cấp phép xây dựng nhà ở cần những thành phần chính nào?

Hồ sơ xin cấp phép xây dựng nhà ở bao gồm các thành phần chính: Đơn đề nghị cấp giấy phép, một trong các giấy tờ hợp pháp về đất đai, và 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng đã được phê duyệt.

Căn cứ: Điều 95, Luật Xây dựng 2014 SĐBS 2020 và Khoản 1, Điều 55, Nghị định số 175/2024/NĐ-CP

Lệ phí cấp giấy phép xây dựng được xác định dựa trên cơ sở nào?

Lệ phí cấp giấy phép xây dựng là khoản thu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh/thành phố quy định, do đó mức lệ phí sẽ khác nhau tùy theo từng địa phương.

Căn cứ: Khoản 6, Điều 3, Thông tư 85/2019/TT-BTC

Kết luận

Thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật về hồ sơ và trình tự thực hiện. Để đảm bảo quyền lợi và tiết kiệm thời gian, việc tìm đến một đơn vị tư vấn pháp lý chuyên nghiệp là lựa chọn tối ưu. Vui lòng liên hệ với Luật Long Phan PMT qua hotline: 1900636387 để nhận được sự hỗ trợ pháp lý toàn diện, hiệu quả và đáng tin cậy.

Tags: cấp giấy phép xây dựng, Chi phí xây dựng, Giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ, Hồ sơ xin giấy phép xây dựng, Thủ tục xin giấy phép xây dựng