Thời điểm xác lập quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà

Thời điểm xác lập quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà là một vấn đề pháp lý quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi và nghĩa vụ của các chủ thể liên quan trong các giao dịch bất động sản. Việc xác định chính xác thời điểm này không chỉ giúp đảm bảo tính hợp pháp của các quyền sở hữu và sử dụng mà còn ảnh hưởng đến việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ pháp lý liên quan đến tài sản. Bài viết sau đây giải đáp các nội dung liên quan đến vấn đề trên.

>> Xem thêm: Mua nhà ở hình thành trong tương lai

Xác lập quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà là gì

Xác lập quyền là việc quyền được chuyển giao từ chủ thể này sang chủ thể khác, có đăng ký và xác nhận của cơ quan có thẩm quyền

Đối với đất đai, chỉ có thể xác lập quyền sử dụng đất cũng bởi đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước đại diện quản lý. Còn với nhà và tài sản khác gắn liền với đất, ta có thể xác lập quyền sở hữu với chúng.

Căn cứ xác lập

Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 8 Bộ luật dân sự 2015, theo đó quyền dân sự được xác lập từ các căn cứ sau đây:

• Hợp đồng.
• Hành vi pháp lý đơn phương.
• Quyết định của Tòa án, cơ quan có thẩm quyền khác theo quy định của luật.
• Kết quả của lao động, sản xuất, kinh doanh; kết quả của hoạt động sáng tạo ra đối tượng quyền sở hữu trí tuệ.
• Chiếm hữu tài sản.
• Sử dụng tài sản, được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật.
• Bị thiệt hại do hành vi trái pháp luật.
• Thực hiện công việc không có ủy quyền.
• Căn cứ khác do pháp luật quy định.

Ý nghĩa của việc xác định thời điểm này

Khi xác định thời điểm xác lập quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, ta biết được khi nào các quyền này được chuyển giao, từ đó có thể xác định các quyền và nghĩa vụ đối với người chủ quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cũng như làm cơ sở để giải quyết nếu có tranh chấp trong quá trình chuyển giao quyền.

Cơ sở để giải quyết nếu có tranh chấp

Thời điểm xác lập quyền sử dụng đất

Theo Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015, khoản 7 Điều 95 và khoản 3 Điều 188 Luật Đất Đai 2013, thì việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Như vậy, đối với quyền sử dụng đất, thời điểm xác lập quyền sử dụng đất là thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho… quyền sử dụng đất không có tài sản gắn liền với đất, thì quyền sử dụng đất được xác lập cho người nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng và nhận tặng cho,… quyền sử dụng đất kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà

Theo quy định tại Điều 12 Luật Nhà ở 2014, khi chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn, đổi nhà, thừa kế nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở, bên thừa kế sẽ được xác định tùy từng trường hợp

Đối với giao dịch mua bán nhà ở:

• Giữa cá nhân với cá nhân: quyền sở hữu nhà ở được xác lập (chuyển cho) bên mua kể từ thời điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
• Giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua: thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư.
• Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: khoản 5 Điều 19 Luật kinh doanh bất động sản 2014, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng là thời điểm bên bán bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác

Xác lập quyền sở hữu nhà khi nào

Đối với giao dịch thuê mua nhà ở: thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Đối với giao dịch góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở: thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở.

Đối với giao dịch nhận thừa kế nhà ở: quyền sở hữu nhà ở được xác lập cho người nhận thừa kế nhà ở kể từ thời điểm mở thừa kế theo Điều 614 Bộ luật dân sự 2015.

Thời điểm xác lập quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà là yếu tố quan trọng không thể bỏ qua trong các giao dịch bất động sản và quản lý tài sản. Việc nắm rõ các quy định và quy trình liên quan giúp đảm bảo tính hợp pháp và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia. Nếu quý khách còn có thắc mắc liên quan đến vấn đề này hoặc cần hỗ trợ TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI, hãy liên hệ với chúng tôi qua HOTLINE 1900.63.63.87 để được hỗ trợ và tư vấn.

>> Xem thêm:

• Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức
• Xử lý tài sản sau khi bị cưỡng chế thu hồi đất như thế nào?
• Điều kiện để được bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai