Hợp đồng mua bán vay mượn tiền giữa cá nhân với cá nhân rất phổ biến hiện nay cùng với đó là việc cầm cố nhà đất để đảm bảo cho khoản vay. Tuy nhiên, theo quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai hiện hành, thì việc cầm cố nhà đất, giấy tờ nhà có “giấy viết tay” không được pháp luật thừa nhận. Vậy, khi phát sinh “tranh chấp” “chiếm đoạt” thì giải quyết như thế nào chúng ta cần tham khảo các vấn đề sau đây.
Pháp luật quy định về cầm cố tài sản
- Cầm cố tài sản là việc một bên gọi là bên cầm cố giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia gọi là bên nhận cầm cố để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
- Hợp đồng cầm cố tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.
- Cầm cố tài sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm bên nhận cầm cố nắm giữ tài sản cầm cố.
- Trường hợp bất động sản là đối tượng của cầm cố theo quy định của luật thì việc cầm cố bất động sản có HIỆU LỰC ĐỐI KHÁNG với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.
CSPL: Điều 309, 310 BLDS 2015
Nghĩa vụ của bên cầm cố:
- Giao tài sản (sổ hồng, giấy tờ nhà) cho bên nhận cầm cố theo đúng thỏa thuận.
- Báo cho bên nhận cầm cố về quyền của người thứ ba đối với tài sản cầm cố, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận cầm cố có quyền hủy hợp đồng cầm cố tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản cầm cố.
- Thanh toán cho bên nhận cầm cố chi phí hợp lý để bảo quản tài sản cầm cố, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
CSPL: Điều 311 BLDS 2015
Quyền của bên cầm cố:
- Yêu cầu bên nhận cầm cố chấm dứt việc sử dụng tài sản cầm cố trong trường hợp quy định tại (khoản 3 Điều 314 của Bộ luật) này nếu do sử dụng mà tài sản cầm cố có nguy cơ bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
- Yêu cầu bên nhận cầm cố trả lại tài sản cầm cố và giấy tờ liên quan, nếu có khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố chấm dứt.
- Yêu cầu bên nhận cầm cố bồi thường thiệt hại xảy ra đối với tài sản cầm cố.
- Được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản cầm cố nếu được bên nhận cầm cố đồng ý hoặc theo quy định của luật.
CSPL: Điều 312 BLDS 2015
Nghĩa vụ của bên nhận cầm cố:
- Bảo quản, giữ gìn tài sản cầm cố; nếu làm mất, thất lạc hoặc hư hỏng tài sản cầm cố thì phải bồi thường thiệt hại cho bên cầm cố.
- Không được bán, trao đổi, tặng cho, sử dụng tài sản cầm cố để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác.
- Không được cho thuê, cho mượn, khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản cầm cố, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Trả lại tài sản cầm cố và giấy tờ liên quan, nếu có khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
Điều 313 BLDS 2015
Quyền của bên nhận cầm cố:
- Yêu cầu người đang chiếm hữu, sử dụng trái pháp luật tài sản cầm cố trả lại tài sản đó.
- Xử lý tài sản cầm cố theo phương thức đã thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
- Được cho thuê, cho mượn, khai thác công dụng tài sản cầm cố và hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản cầm cố, nếu có thỏa thuận.
- Được thanh toán chi phí hợp lý bảo quản tài sản cầm cố khi trả lại tài sản cho bên cầm cố.
CSPL: Điều 314 BLDS 2015
Cầm nhà bằng giấy tay là cầm nhà hay cầm giấy tờ nhà?
- Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai. (Điều 105 BLDS 2015)
- Các quy định của pháp luật về cầm cố rất rõ ràng và khẳng định rằng cầm cố “bằng giấy tay” trong trường hợp này là cầm cố bất động sản là nhà, giấy tờ nhà (hay nói cách khác là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) thực chất không phải là giấy tờ có giá nên không phải là tài sản.
- Điều này đồng nghĩa với việc giấy tờ nhà không phải là đối tượng của cầm cố.
Tranh chấp nhà cầm bằng giấy tay giải quyết như thế nào?
- Tại Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Tại Khoản 1 Điều 10 Luật Nhà ở 2014 quy định: Đối với chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì có quyền Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.
- Trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó.
- Theo đó, dù là cầm cố nhà ở hay giấy tờ nhà thì giao dịch cầm cố vẫn bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật bởi trong các quyền của người sử dụng đất và người sở hữu nhà ở, Nhà nước không thừa nhận và nghiêm cấm việc cầm cố những đối tượng trên.
- Trong trường hợp này, bên có quyền và lợi ích bị xâm phạm có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân cấp huyện tuyên bố giao dịch cầm cố vô hiệu. Kèm theo đơn khởi kiện là những TÀI LIỆU CHỨNG CỨ chứng minh quyền và lợi ích bị xâm phạm. Sau đó Tòa án sẽ tiến hành xem xét và thụ lý theo thủ tục tố tụng dân sự.
Tham khảo: Đơn khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai
Hậu quả pháp lý của giao dịch cầm cố nhà bằng giấy tay vô hiệu
Căn cứ Điều 131 BLDS 2015 quy định:
- “Giao dịch dân sự vô hiệu” không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
- Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
- Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
- Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
- Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
- Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.
Như vậy, khi giao dịch cầm cố nhà bằng giấy tay vô hiệu, bên nhận cầm cố và bên cầm cố đều có lỗi. Trường hợp hành vi giao kết gây thiệt hại cho người thứ ba hoặc các chủ thể khác thì các bên phải bồi thường theo mức độ lỗi mà các bên gây ra.
Tham khảo: Giải quyết tranh chấp đất đai
Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi về tranh chấp các rủi ro trên của việc cầm cố nhà đất bằng giấy tay. Trong trường hợp quý bạn đọc có thắc mắc hay có vấn đề chưa rõ, xin vui lòng liên hệ với Công ty Luật Long Phan qua Hotline 1900636387 để được hỗ trợ và tư vấn nhanh chóng. Xin chân thành cảm ơn!
Tôi muốn hỏi tôi có làm giấy chuyển nhượng đất có nhà 300 triệu mỗi tháng tôi phải trả lời 15 triệu 2 thg nay khg có đóng tiền lời dờ họ đòi dang tên chư quyền nhà của tôi xin hỏi tôi phải làm sao
Kính chào bạn Nga,
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến luatlongphan.vn. Về vấn đề tranh chấp mà bạn vừa trình bày, chúng tôi xin tư vấn như sau:
Việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ chia ra làm hai trường hợp: Ký hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy tay và Ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng.
Theo trình bày của bạn thì bên bán đang muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác. Nếu vậy, bên bán phải thực hiện các thủ tục sau:
– Trường hợp ký kết bằng giấy tay, theo Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng sẽ chấm dứt khi một bên vi phạm NGHIÊM TRỌNG nghĩa vụ trong hợp đồng và bên còn lại phải gửi THÔNG BÁO chấm dứt hợp đồng bằng VĂN BẢN kèm theo những dẫn chứng cho thấy việc bạn đã vi phạm NGHIÊM TRỌNG nghĩa vụ trong hợp đồng.
– Trường hợp ký kết hợp đồng có công chứng, căn cứ Điều 51 Luật Công chứng 2014, bên bán và bạn phải cùng ký hợp đồng hủy bỏ hợp đồng tại Văn phòng công chứng đã từng ký kết Hợp đồng chuyển nhượng trước đây.
Nếu bên chuyển nhượng KHÔNG thực hiện các việc trên mà tự ý chuyển nhượng đất cho người khác, bạn có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện, nơi bên chuyển nhượng đang sinh sống để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Trên đây là nội dung tư vấn mang tính tham khảo của chúng dựa trên những thông tin mà bạn cung cấp. Trường hợp bạn muốn được tư vấn trực tiếp để hiểu rõ hơn về vấn đề, xin vui lòng liên hệ với chúng tôi qua địa chỉ:
CÔNG TY LUẬT LONG PHAN PMT
– Trụ sở chính: 50/6 Trường Sơn, phường 2, quận Tân Bình, Tp.HCM
– Cơ sở 02: Căn hộ Officetel 3.34, Tầng 3, Lô OT-X2, toà nhà Sunrise City North, 27 Nguyễn Hữu Thọ, phường Tân Hưng, quận 7, Tp.HCM.
– Điện thoại liên hệ: 1900.63.63.87
Trân trọng !
A oi cho e hỏi. Mẹ e lén tụi e đem cầm giấy tờ đất bằng giấy tay cho người . Giờ mẹ e bể nợ mẹ e đi rồi e gọi cho mẹ hỏi giấy tờ đất nhưng mẹ bảo mẹ đã cầm giấy tờ đất bằng tay 5.000.000.vnd . Khi tụi e biết dc mẹ cầm như vậy tụi e cũng lại nhà chủ cầm giấy tờ đất xin trả vốn 5.000.000vnd mà chủ cũng đồng ý roi tới tháng cuối e trả đủ số tiền trên rồi xin đem giấy về giờ bả nói ngang với e .giờ e fải làm sao để giai quyết ha a?
Chào bạn, theo quy định tại khoản 1 Điều 109 Bộ luật Dân sự 2015, Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản, trong đó giấy tờ đất không được xem là một trong những giấy tờ có giá và không phải là tài sản, theo quy định 309 Luật Dân sự 2015 quy định: Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Như vậy, việc cầm cố phải được thực hiện bằng tài sản, giấy tờ đất không phải tài sản nên không được xem là vật cầm cố. Như vậy, trường hợp người này không trả lại giấy tờ đất thì được xem như là mất giấy tờ đất,bạn có thực hiện thủ tục đăng ký lại sổ đất theo quy định tại Điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ- CP.
Trên đây là nội dung tư vấn mang tính tham khảo của chúng tôi dựa trên những thông tin mà bạn cung cấp. Trường hợp bạn muốn được tư vấn trực tiếp để hiểu rõ hơn về vấn đề trên, xin vui lòng liên hệ với chúng tôi qua hotline bên dưới để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời.
Xin ls giải đáp dùm e trường hợp như sau.
Phía gđ e trước kia có cố đất vuông tôm cho bên gđ chú lý ( hàng xóm ).thời hạn cố là 3n, với số tiền là 15 cây vàng.làm giấy viết tay và có 2 người kí làm chứng ( cũng hàng xóm).và trong giấy viết tay thì bên gđ ecó viết là.hết hạn 3n k có tiền chuộc lại thì vẫn cố tiếp cho bên chú lý làm tiếp.
Và đến hôm nay thì bên chú ly.đưa đơn kiện bên e và ra tòa..vậy bên e bị thiệt hại gì không ạ.do hoàn cảnh gđ e hiện tại cũng rất khó khăn chưa có tiền chuộc lại..thì phải làm sao ạ?.bên gđ e có bị xử phạt như thế nào không.và bên chú lý có bị xử phạt hì khác không.vì theo e biết bên cầm cố và ben nhận cầm cố đều sai như nhau đúng k ạ
Chào luật sư tôi nam nay 60 tuổi.theo doi thông tin trên mạng tôi muốn cầm cố một phong trọ kiểu chung cư cho dân văn phòng hay sinh viên thuê . với giá 100 triệu đồng hợp đồng trong vòng 3 năm chỉ đóng tiền điện nước phí xe gửi không phải đóng tiền thuê nhà trong 3 năm theo hợp đồng của chủ nhà trọ.. luật sư cho tôi hỏi khi ra công chứng ve 1 bên giữ 1 ban công chứng ..hay cần làm thêm hợp đồng gì nữa không cho đúng pháp lý.vi tôi không rành về giấy tờ nên xin ý kiến của luật sư . tôi xin chân thành cám ơn luật sư.
Chào chú,
Đối với hợp đồng dân sự, chú chỉ cần ra văn phòng công chứng, sau đó mỗi bên giữ một bản, văn phòng công chứng giữ một bản là được.
Trân trọng!
Tôi muốn hỏi là khi cầm cố tài sản mà không qua công chứng thì có bị bện cầm cố lấy mất không
Chào bạn,
tùy vào loại tài sản mà bạn đang cầm cố có phải đăng ký hay không, tuy nhiên, trường hợp tài sản trên không phải là bất động sản thì theo quy định tại khoản 1 Điều 310 Bộ luật Dân sự 2015 quy định Hợp đồng cầm cố tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác, như vậy, hợp đồng này không cần công chứng và bạn vẫn sẽ chuộc lại được tài sản đã cầm cố.
Trân trọng!
Cho mình em hỏi , ng ta có cầm cho mẹ e 1can nhà 10*4 , ng ta cầm nhưng ng ta xin muon lại đc 2 năm , họ tự sửa chữa nhà mà ko xin phép mẹ em , họ chia nhà ra làm 2 để ở . Giờ hết hợp đồng mẹ em xin lấy lại tiền họ ko đưa họ còn nói Ngang nữa , giờ nếu mà thưa ra thì dc ko ạ
Chào bạn, theo quy định pháp luật thì cầm cố là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, do đó, trừ khi người có nghĩa vụ phải thực hiện (tức là người kia) không thực hiện được nghĩa vụ trả lại tiền thì mẹ bạn có quyền xử lý tài sản đã cầm cố. Trường hợp người này có hành vi cản trở bạn xử lý tài sản cầm cố thì bạn có thể khởi kiện ra Tòa án để giải quyết tranh chấp.
Trân trọng!
Cho e hỏi ạh… nhà em đứng tên nhưng em đang ở nuoc ngoài nếu cha mẹ e cầm cố nhà của e thì cí đuọc không ạh??? E đang lo lắng ạh
Chào bạn,
Khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai. Như vậy, pháp luật Việt Nam không cho phép người sử dụng đất thực hiện giao dịch cầm cố tài sàn là sổ đất. Cho nên dù là bạn hay bố mẹ bạn thì cũng không thể thực hiện được giao dịch này. Trong trường họp bạn muốn thế chấp diện tích đất trên nhưng đang ở nước ngoài thì bạn có thể ủy quyền cho bố mẹ bạn ở Việt Nam thực hiện giao dịch trên.
Trân trọng!
Cam nhà không có sổ đỏ
Chào bạn, nội dung câu hỏi của bạn đã được chúng tôi phản hồi qua email. Bạn vui lòng xem mail để biết chi tiết.
Cho e hoi la e câm cô bia đất băng giấy viết tay co lan tay cua vk ck ho câm cô,còn bia đất thi e uy quyên cho họ, vây ho có quyên ban đất cua e ko,va giấy câm cô viết tay co hieu lực pháp ly ko an?
Chúng tôi sẽ liên hệ ngay với Qúy khách để tư vấn
Tôi có cầm bìa đỏ nhà cho người ta và viết giấy bán nhà trong vòng 1nam lấy lại với đk không trả được thì căn nhà thuộc về họ nay đã điền han trả những không có tiền vậy tôi bán cho người khác được không