Quyền khởi kiện của người mua nhà khi chủ đầu tư vi phạm

Quyền khởi kiện của người mua nhà khi chủ đầu tư vi phạm là cơ chế pháp lý bảo vệ lợi ích hợp pháp trong giao dịch bất động sản. Việc xác định căn cứ pháp lý, điều kiện khởi kiện, thẩm quyền giải quyết tranh chấp và chuẩn bị hồ sơ đầy đủ quyết định khả năng thắng kiện. Trong bài viết, Luật Long Phan PMT sẽ phân tích chi tiết quy trình khởi kiện và các yêu cầu pháp lý người mua nhà cần tuân thủ.

Căn cứ pháp lý xác lập quyền khởi kiện của người mua nhà

Hợp đồng mua bán nhà ở là căn cứ pháp lý đầu tiên xác lập quyền khởi kiện của người mua nhà khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ. Hợp đồng quy định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên, điều kiện bàn giao nhà, thời hạn hoàn thành công trình, chất lượng xây dựng và các cam kết khác. Khi chủ đầu tư không thực hiện đúng các điều khoản đã thỏa thuận, người mua nhà có căn cứ để khởi kiện yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền lợi hợp pháp.

Bộ luật Dân sự 2015 quy định trách nhiệm bồi thường thiệt hại, chịu phạt vi phạm hợp đồng khi một bên không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Các quy định này tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho quyền khởi kiện của người mua nhà.

Pháp luật tố tụng dân sự quy định điều kiện, quy trình và thủ tục khởi kiện vụ án tranh chấp dân sự. Điều 186 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 xác nhận quyền khởi kiện của cá nhân, tổ chức khi quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm. 

Chứng cứ chứng minh hành vi vi phạm của chủ đầu tư là yếu tố then chốt trong việc khởi kiện. Người mua nhà cần thu thập hợp đồng mua bán và phụ lục hợp đồng, chứng từ thanh toán, biên bản bàn giao (nếu có), thông báo chậm tiến độ, văn bản trao đổi giữa các bên, ảnh chụp hiện trạng công trình và các tài liệu liên quan khác. 

Lưu ý về điều kiện khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

Khi người mua nhà khởi kiện chủ đầu tư vi phạm hợp đầu cần lưu ý về thời hiệu khởi kiện và tư cách chủ thể.

Thời hiệu khởi kiện

Theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. Ví dụ: Hợp đồng quy định ngày 31/12/2023 phải bàn giao nhà. Nếu đến ngày 01/01/2024 chủ đầu tư chưa giao, thời hiệu 03 năm bắt đầu tính từ ngày này. Đến ngày 01/01/2027, nếu người mua mới nộp đơn kiện đòi bồi thường chậm bàn giao thì Tòa án có thể đình chỉ giải quyết do hết thời hiệu (nếu chủ đầu tư có yêu cầu áp dụng thời hiệu).

Theo Điều 157 Bộ luật Dân sự 2015, nếu trong quá trình tranh chấp, chủ đầu tư có văn bản thừa nhận nghĩa vụ (ví dụ: Biên bản xác nhận nợ, Thư cam kết mới) hoặc đã thực hiện xong một phần nghĩa vụ, thì thời hiệu khởi kiện sẽ được tính lại từ đầu kể từ thời điểm đó.

Có những yêu cầu liên quan đến hiệu lực của Hợp đồng thì việc xem xét thời hiệu quy định khác đi với quy định chung. Căn cứ Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là không bị hạn chế trong các trường hợp sau:

• Vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội (Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015)
• Vô hiệu do giả tạo (Điều 124 BLDS 2015)

Tư cách chủ thể có quyền khởi kiện

Tư cách chủ thể có quyền khởi kiện được xác định theo khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, người khởi kiện phải là người có quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm trực tiếp từ hành vi vi phạm của chủ đầu tư. Người mua nhà phải chứng minh mình là bên tham gia hợp đồng mua bán nhà ở, đã thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo thỏa thuận và bị thiệt hại do chủ đầu tư vi phạm hợp đồng.

Xác định phạm vi, yêu cầu khởi kiện chủ đầu tư vi phạm hợp đồng mua bán nhà

Việc xác định phạm vi và yêu cầu khởi kiện có ý nghĩa quan trong trong quá trình khởi kiện. Việc xác định đúng giúp quá trình được giải quyết nhanh hơn giảm chi phí và công sức cho người mua nhà.

Phạm vi

Phạm vi khởi kiện cần được xác định rõ ràng vì trong cấu trúc giao dịch bất động sản, người mua nhà thường phải tham gia nhiều hợp đồng liên quan. Bên cạnh hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư, người mua thường ký hợp đồng tư vấn môi giới với đơn vị phân phối và hợp đồng vay tín dụng, thế chấp với ngân hàng. Khi khởi kiện, người mua nhà cần xác định yêu cầu Tòa án chỉ giải quyết tranh chấp mua bán nhà với chủ đầu tư hay giải quyết đồng thời các giao dịch có liên quan như môi giới, vay tín dụng và thế chấp.

Yêu cầu khởi kiện

Trong đơn khởi kiện chủ đầu tư vi phạm, người khởi kiện có các quyền yêu cầu sau:

• Yêu cầu buộc chủ đầu tư thực hiện đúng hợp đồng áp dụng khi hợp đồng vẫn có giá trị pháp lý và người mua nhà muốn tiếp tục nhận nhà. 
• Yêu cầu bồi thường thiệt hại bao gồm thiệt hại thực tế do chậm bàn giao nhà như chi phí thuê nhà, thiệt hại do chất lượng công trình không đảm bảo và các thiệt hại khác có căn cứ. 
• Yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng được xác định theo điều khoản thỏa thuận hoặc theo quy định pháp luật nếu hợp đồng không quy định.
• Yêu cầu chấm dứt, hủy hợp đồng mua bán nhà ở áp dụng khi chủ đầu tư vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ, người mua nhà không còn tin tưởng vào khả năng thực hiện hợp đồng của chủ đầu tư. 
• Yêu cầu hoàn trả tiền và lãi phát sinh bao gồm toàn bộ số tiền người mua nhà đã thanh toán cộng với lãi suất tính từ ngày thanh toán đến ngày hoàn trả theo lãi suất thỏa thuận hoặc lãi suất pháp luật quy định. 
• Yêu cầu bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng áp dụng khi người mua nhà bị thiệt hại do hành vi vi phạm của chủ đầu tư gây ra nhưng không thuộc phạm vi hợp đồng quy định, như thiệt hại về uy tín, danh dự hoặc sức khỏe. 

>>> Xem thêm: Khởi kiện yêu cầu chủ đầu tư bồi thường khi chậm bàn giao nhà 

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp khi người mua nhà khởi kiện

Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp mua bán nhà ở theo quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 39, điểm g khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015; khoản 2 Điều 1 Luật số 85/2025/QH15, Tòa án nhân dân khu vực nơi bị đơn cư trú hoặc nơi có trụ sở của chủ đầu tư hoặc nơi hợp đồng thực hiện có thẩm quyền giải quyết vụ án.

Trọng tài thương mại Việt Nam có thẩm quyền giải quyết tranh chấp mua bán nhà ở nếu hợp đồng có điều khoản trọng tài hoặc các bên có thỏa thuận trọng tài sau khi phát sinh tranh chấp theo Điều 2, Điều 5 Luật Trọng tài thương mại 2010. 

>> Xem thêm: Điều kiện để đưa bất động sản vào kinh doanh

Hồ sơ khởi kiện người mua nhà cần chuẩn bị khi khởi kiện tranh chấp mua bán nhà

Đơn khởi kiện tranh chấp mua bán nhà ở theo mẫu 23-DS ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP và phải tuân thủ khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 về hình thức và nội dung. Đơn khởi kiện ghi rõ ngày tháng năm làm đơn, tên Tòa án nhận đơn, thông tin người khởi kiện và người bị. Trường hợp có người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan như ngân hàng cho vay, đơn vị môi giới, đơn khởi kiện phải ghi rõ thông tin của những người này.

Hợp đồng mua bán nhà ở và phụ lục hợp đồng là chứng cứ quan trọng nhất chứng minh quyền và nghĩa vụ của các bên. Hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại Luật Công chứng và Luật Nhà ở để có hiệu lực pháp lý. Phụ lục hợp đồng ghi nhận các thay đổi, bổ sung về thời hạn bàn giao, giá cả, phương thức thanh toán cũng cần được nộp kèm. Chứng từ thanh toán bao gồm biên lai, hóa đơn, lệnh chuyển khoản ngân hàng chứng minh người mua nhà đã thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo đúng thỏa thuận. 

Tài liệu chứng minh hành vi vi phạm của chủ đầu tư bao gồm thông báo chậm tiến độ, văn bản trao đổi giữa người mua nhà và chủ đầu tư, ảnh chụp hiện trạng công trình, báo cáo giám định chất lượng công trình, biên bản làm việc với cơ quan quản lý nhà nước. Tài liệu chứng minh thiệt hại bao gồm hợp đồng thuê nhà tạm, hóa đơn chi phí phát sinh, chứng từ chứng minh thu nhập bị giảm sút do không được sử dụng nhà ở. 

Câu hỏi thường gặp (FAQs) về Quyền khởi kiện của người mua nhà ở khi chủ đầu tư vi phạm

Dưới đây là các câu hỏi thường gặp (FAQs) về quyền khởi kiện của người mua nhà khi chủ đầu tư vi phạm:

Khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà, tôi có được kiện để hủy hợp đồng và đòi lại tiền không?

Quý khách có quyền khởi kiện yêu cầu hủy bỏ hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng và đòi lại tiền nếu việc chậm bàn giao được xác định là “vi phạm nghiêm trọng” nghĩa vụ hợp đồng, làm bạn không đạt được mục đích giao kết hợp đồng. Theo Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015, bên bị vi phạm có quyền hủy bỏ hợp đồng nếu bên kia vi phạm nghĩa vụ mà các bên đã thỏa thuận là điều kiện hủy bỏ hợp đồng, hoặc vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng. Trong hợp đồng mua bán nhà thường có điều khoản: “Nếu quá thời hạn X ngày kể từ ngày bàn giao dự kiến mà Bên Bán vẫn chưa bàn giao thì Bên Mua có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng“. Nếu chủ đầu tư vi phạm điều khoản này, bạn hoàn toàn có cơ sở pháp lý để khởi kiện đòi lại toàn bộ số tiền đã đóng cộng với tiền lãi và phạt vi phạm.

Thời hiệu để khởi kiện chủ đầu tư là bao lâu?

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán nhà là 03 năm, tính từ ngày người mua nhà biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015. Tuy nhiên, nếu trong quá trình đó chủ đầu tư có văn bản thừa nhận nợ hoặc cam kết lại tiến độ, thời hiệu sẽ được tính lại từ đầu kể từ ngày có văn bản mới đó.

Tôi phải nộp đơn kiện chủ đầu tư ở đâu?

Khi khởi kiện chủ đầu tư, Quý khách cần nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Cụ thể, Quý khách nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực nơi bị đơn cư trú hoặc nơi chủ đầu tư có trụ sở chính hoặc nơi hợp đồng được thực hiện theo khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 39, điểm g khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Nếu hợp đồng có điều khoản Trọng tài thương mại thì tôi có được kiện ra Tòa án không?

Không. Nếu hợp đồng mua bán nhà có điều khoản thỏa thuận chọn Trọng tài thương mại để giải quyết tranh chấp và thỏa thuận này có hiệu lực, Tòa án sẽ từ chối thụ lý đơn kiện và trả lại đơn cho bạn. Theo Điều 6 Luật Trọng tài thương mại 2010, khi đã có thỏa thuận trọng tài, các bên bắt buộc phải giải quyết tranh chấp tại Trung tâm Trọng tài đã chọn, trừ khi thỏa thuận đó vô hiệu hoặc không thể thực hiện được. Do đó, trước khi khởi kiện, bạn cần rà soát kỹ mục “Giải quyết tranh chấp” trong hợp đồng để nộp đơn đúng địa chỉ, tránh mất thời gian.

Dịch vụ luật sư hỗ trợ khởi kiện tranh chấp mua bán nhà ở

Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ pháp lý chuyên sâu hỗ trợ người mua nhà khởi kiện chủ đầu tư vi phạm hợp đồng. Khi Quý khách sử dụng dịch vụ, luật sư thực hiện các nhiệm vụ sau:

• Tư vấn quyền khởi kiện của người mua nhà,phân tích căn cứ pháp lý từ hợp đồng mua bán nhà ở và quy định pháp luật liên quan
• Xác định tư cách chủ thể có quyền khởi kiện, phạm vi và yêu cầu khởi kiện cụ thể đối với chủ đầu tư, ngân hàng, đơn vị môi giới nếu có liên quan
• Tư vấn lựa chọn cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp giữa Tòa án nhân dân và trọng tài thương mại dựa trên phân tích ưu nhược điểm của từng phương thức
• Soạn thảo đơn khởi kiện tranh chấp mua bán nhà ở, đảm bảo đầy đủ hình thức và nội dung theo yêu cầu
• Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện đầy đủ, lập danh mục tài liệu chi tiết và nộp hồ sơ đến Tòa án có thẩm quyền 
• Đại diện Quý khách tham gia tố tụng tại Tòa án hoặc trọng tài, bảo vệ quyền lợi trong phiên họp, tranh luận về chứng cứ và luận cứ pháp lý

Kết luận

Quyền khởi kiện của người mua nhà khi chủ đầu tư vi phạm là công cụ pháp lý hiệu quả bảo vệ lợi ích hợp pháp trong giao dịch bất động sản. Việc tuân thủ đúng quy về điều kiện, hồ sơ và thủ tục khởi kiện quyết định khả năng thắng kiện tại Tòa án hoặc trọng tài. Luật Long Phan PMT đồng hành cùng Quý khách từ tư vấn quyền khởi kiện, soạn thảo hồ sơ, đại diện tố tụng đến hỗ trợ thi hành án, cam kết bảo vệ tối đa quyền lợi của Quý khách. Liên hệ hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí và nhận hỗ trợ pháp lý chuyên nghiệp ngay hôm nay.

Tags: Bồi thường thiệt hại hợp đồng mua bán nhà, chậm bàn giao căn hộ, Khởi kiện chủ đầu tư vi phạm hợp đồng, khởi kiện tranh chấp hợp đồng, Phạt vi phạm hợp đồng, thời hiệu khởi kiện hợp đồng, Thủ tục khởi kiện chủ đầu tư, Tranh chấp mua bán nhà ở