Quy định pháp luật về quyền lợi của người ở chung cư cũ bị thu hồi

Quyền lợi của người ở chung cư cũ bị thu hồi nhằm đảm bảo cho những cá nhân, hộ gia đình đang sinh sống tại các chung cư đã cũ nhưng bị thu hồi. Nắm rõ quyền lợi của mình giúp người dân có thể tái định cư, ổn định cuộc sống. Hãy theo dõi bài viết dưới đây, Long Phan PMT sẽ cung cấp những quyền lời của người ở chung cư cũ bị thu hồi cần phải biết.

Tham gia lựa chọn doanh nghiệp để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Trường hợp thông thường

• Mỗi một căn hộ trong nhà chung cư tương ứng với một phiếu biểu quyết và có ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu căn hộ chung cư của nhà chung cư, khu chung cư đó tham gia;
• Doanh nghiệp được lựa chọn phải được tối thiểu 75% tổng số các chủ sở hữu nhà chung cư, khu chung cư tham gia đồng ý;
• Trường hợp có nhiều doanh nghiệp tham gia đăng ký làm chủ đầu tư thì lựa chọn doanh nghiệp nhận được tỷ lệ đồng ý cao nhất của các chủ sở hữu nhưng tối thiểu phải đạt trên 51% tổng số chủ sở hữu nhà chung cư, khu chung cư đó đồng ý;
• Việc tổ chức lựa chọn chủ đầu tư dự án phải được lập thành biên bản có chữ ký của đại diện Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có dự án, đại diện cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư và doanh nghiệp được lựa chọn.

Trường hợp nhà chung cư, khu chung cư có một phần diện tích thuộc sở hữu nhà nước 

Đại diện chủ sở hữu nhà nước đối với phần diện tích này tham gia lựa chọn chủ đầu tư dự án.

Đối với phần diện tích khác trong nhà chung cư không phải là căn hộ mà thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân hoặc của Nhà nước 

Hoạt động biểu quyết thực hiện như sau:

• Lấy tổng diện tích sử dụng phần diện tích này chia cho diện tích sử dụng căn hộ lớn nhất tại nhà chung cư hoặc khu chung cư đó để xác định tỷ lệ số phiếu biểu quyết của các chủ sở hữu
• Mỗi phần diện tích tương đương với diện tích căn hộ lớn nhất sau khi chia được tính bằng một phiếu biểu quyết
• Nếu diện tích còn lại sau khi chia lớn hơn 1/2 diện tích căn hộ quy định tại điểm này thì được tính tỷ lệ một phiếu biểu quyết của chủ sở hữu; trường hợp diện tích còn lại sau khi chia nhỏ hơn 1/2 diện tích căn hộ quy định tại điểm này thì không tính tỷ lệ một phiếu biểu quyết của chủ sở hữu.

Được hỗ trợ tái định cư

Đối với nhà ở, công trình xây dựng không thuộc sở hữu nhà nước

Trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư có nhu cầu tái định cư hoặc có địa điểm khác đề bố trí tái định cư và chủ sở hữu có nhu cầu

• Diện tích căn hộ tái định cư sau khi tính theo hệ số K được quy đổi thành tiền và được nêu rõ trong phương án bồi thường, làm cơ sở để xác định giá trị hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở tái định cư và nghĩa vụ thanh toán tiền chênh lệch của các bên.
• Đối với các chủ sở hữu tầng 1 mà có dành diện tích nhà để kinh doanh trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành và dự án có bố trí một phần diện tích để kinh doanh dịch vụ, thương mại theo quy hoạch được phê duyệt nếu các chủ sở hữu có nhu cầu thì được mua hoặc thuê một phần diện tích sàn kinh doanh thương mại, dịch vụ để kinh doanh
• Trường hợp giá trị căn hộ tái định cư lớn hơn giá trị căn hộ cũ sau khi quy đổi theo hệ số k quy định tại điểm a khoản này thì các bên ký hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở tái định cư và phải nộp thêm phần giá trị chênh lệch này, nếu chủ sở hữu không mua, thuê mua thì không được bố trí tái định cư và được thanh toán bằng tiền đối với toàn bộ giá trị được bồi thường theo quy định. Trường hợp giá trị căn hộ tái định cư nhỏ hơn giá trị căn hộ cũ sau khi quy đổi theo hệ số k quy định tại điểm a khoản này thì chủ đầu tư phải thanh toán cho chủ sở hữu phần giá trị chênh lệch này.

Trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư không có nhu cầu tái định cư

Chủ sở hữu căn hộ chung cư được bồi thường bằng tiền theo giá trị căn hộ được bồi thường sau khi quy đổi theo hệ số K quy định; trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu thì thực hiện mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Đối với chủ sở hữu nhà ở riêng lẻ

Trong trường này, chủ sở hữu được lựa chọn hình thức bồi thường bằng tiền hoặc tái định cư tại địa điểm khác.

Đối với nhà ở, công trình xây dựng thuộc sở hữu nhà nước

Trường hợp nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước thuộc diện phải phá dỡ thì người đang thuê được bố trí tái định cư theo quy định sau đây:

• Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì người đang thuê được bố trí thuê căn hộ có diện tích theo thiết kế được duyệt nhưng không thấp hơn diện tích sử dụng căn hộ cũ, trừ trường hợp không có nhu cầu thuê nhà ở; giá thuê nhà ở được áp dụng như đối với giá thuê nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước; nếu Nhà nước bán căn hộ này thì người đang thuê được mua theo quy định về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
• Trường hợp theo quy hoạch được duyệt không xây dựng lại nhà chung cư tại địa điểm cũ thì người đang thuê được bố trí thuê căn hộ tại địa điểm khác theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 20 và cơ chế quy định tại điểm a khoản này; nếu người đang thuê có nhu cầu thì được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Đối với các công trình hạ tầng xã hội, trụ sở, nhà làm việc thuộc sở hữu nhà nước trong phạm vi dự án (nếu có)

• Trường hợp khi thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà theo quy hoạch được duyệt vẫn bố trí các công trình hạ tầng xã hội, trụ sở, nhà làm việc trong dự án thì Nhà nước có trách nhiệm đầu tư, xây dựng hoặc giao cho chủ đầu tư thực hiện đầu tư xây dựng lại các công trình này; trường hợp chủ đầu tư quy định tại Điều 14, Điều 15 của Nghị định này thực hiện xây dựng thì sau khi bàn giao lại cho cơ quan có thẩm quyền, Nhà nước có trách nhiệm thanh toán toàn bộ các chi phí đã đầu tư xây dựng các công trình này cho chủ đầu tư bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước;
• Trường hợp theo quy hoạch được duyệt không xây dựng lại các công trình hạ tầng xã hội, trụ sở, nhà làm việc thì giải quyết theo quy định của pháp luật về đất đai.

Giải quyết chỗ ở tạm thời

Trong thời gian cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư được giải quyết chỗ ở tạm thời. Việc bố trí chỗ ở tạm thời được bảo đảm thuận tiện cho sinh hoạt của các chủ sở hữu, người sử dụng; bảo đảm yêu cầu về chất lượng, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng nhà ở theo các quy định sau:

• Trường hợp chủ sở hữu tự lo chỗ ở thì chủ đầu tư có trách nhiệm chi trả chi phí thuê nhà ở và các chi phí khác (nếu có) trong thời gian thực hiện dự án theo phương án bồi thường đã được phê duyệt.
• Trường hợp chủ sở hữu không thể tự lo chỗ ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với chủ đầu tư để bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu theo các hình thức: mua nhà ở thương mại hoặc sử dụng quỹ nhà tái định cư hoặc đầu tư xây dựng quỹ nhà bằng nguồn vốn từ ngân sách hoặc từ Quỹ đầu tư phát triển, Quỹ phát triển nhà ở của địa phương (nếu có) để bố trí chỗ ở tạm thời.
• Trường hợp đang thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm bố trí chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán tiền cho người sử dụng tự lo chỗ ở trong thời gian thực hiện dự án theo quy định pháp luật nhà ở.

Được bồi thường trong từng trường hợp

Nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước

Cư dân có nhu cầu tái định cư tại chỗ

Theo khoản 1 Điều 21 Nghị định 69/2021/NĐ-CP, phương án bồi thường thực hiện như sau:

• UBND tỉnh quyết định hệ số k bồi thường từ 01 đến 02 lần diện tích sử dụng căn hộ cũ ghi trong GCN hoặc diện tích đủ điều kiện để cấp GCN, làm cơ sở để chủ đầu tư lập phương án bồi thường. Trường hợp có diện tích ngoài diện tích được công nhận trong GCN hoặc ngoài diện tích đủ điều kiện được cấp GCN thì thực hiện giải quyết theo quy định pháp luật đất đai.
• Đối với chủ sở hữu tầng 01 mà có dành diện tích nhà để kinh doanh trước ngày 01/9/2021 và dự án có bố trí một phần diện tích để kinh doanh theo quy hoạch được phê duyệt, ngoài việc được bồi thường trên, nếu chủ sở hữu được mua hoặc thuê một phần diện tích sàn để kinh doanh; giá bán phần diện tích này được tính theo chi phí đầu tư xây dựng phân bổ trên 1m2 sàn cộng với 10% lợi nhuận định mức; giá thuê diện tích kinh doanh do các bên thỏa thuận.
• Nếu giá trị căn hộ tái định cư > giá trị căn hộ cũ sau khi quy đổi, các bên ký hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở tái định cư và phải nộp thêm phần giá trị chênh lệch này. Nếu chủ sở hữu đồng ý thì không được bố trí tái định cư và được thanh toán bằng tiền đối với toàn bộ giá trị được bồi thường. Nếu giá trị căn hộ tái định cư < giá trị căn hộ cũ sau khi quy đổi, chủ đầu tư phải thanh toán cho chủ sở hữu phần giá trị chênh lệch này.
• Đối với phần diện tích nhà sử dụng chung: áp dụng hệ số k = 1.

Cư dân không có nhu cầu tái định cư tại chỗ

Nếu chủ sở hữu căn hộ chung cư không có nhu cầu tái định cư tại chỗ mà chủ đầu tư có diện tích nhà, đất tại địa điểm khác để bố trí tái định cư và chủ sở hữu có nhu cầu thì được bố trí tái định cư theo cơ chế như đối với tái định cư tại chỗ.

Cư dân không có nhu cầu tái định cư: Nếu chủ sở hữu căn hộ chung cư không có nhu cầu tái định cư (không có nhu cầu tái định cư tại chỗ và tái định cư tại nơi khác) thì được bồi thường bằng tiền theo giá trị căn hộ sau khi quy đổi theo hệ số k quy định như trường hợp có nhu cầu tái định cư tại chỗ; trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu thì thực hiện mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

Căn cứ khoản 1 Điều 22 Nghị định 69/2021/NĐ-CP, nếu nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước thuộc diện phải phá dỡ thì người đang thuê được bố trí tái định cư theo quy định sau:

• Nếu phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì người đang thuê được bố trí thuê căn hộ có diện tích theo thiết kế được duyệt nhưng không thấp hơn diện tích sử dụng căn hộ cũ, trừ trường hợp không có nhu cầu thuê nhà ở; giá thuê nhà ở được áp dụng như đối với giá thuê nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước; nếu Nhà nước bán căn hộ này thì người đang thuê được mua theo quy định về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
• Trường hợp theo quy hoạch được duyệt không xây dựng lại nhà chung cư tại địa điểm cũ thì người đang thuê được bố trí thuê căn hộ tại địa điểm khác theo quy định và cơ chế như đối với trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư; nếu người đang thuê có nhu cầu thì được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Được lựa chọn hình thức bồi thường

Theo nguyên tắc, nội dung phương án bồi thường cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư quy định tại Điều 20 Nghị định 69/2021/NĐ-CP, trường hợp nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ nhưng theo quy hoạch được duyệt không thực hiện xây dựng lại nhà chung cư mà xây dựng công trình khác (bao gồm cả trường hợp quy gom quy định tại khoản 4 Điều 13 của Nghị định này) thì chủ sở hữu được lựa chọn hình thức bồi thường bằng tiền hoặc tái định cư tại địa điểm khác.

Được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở tái định cư

Điểm e khoản 1 Điều 20 Nghị định 69/2021/NĐ-CP nêu rõ, nếu không thuộc trường hợp nhà thuộc sở hữu nhà nước, chủ sở hữu được bố trí tái định cư sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật nhà ở và không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích được tái định cư (bao gồm cả trường hợp được bố trí tái định cư tại địa điểm khác hoặc trường hợp mua nhà ở tạm cư.

Được mua nhà ở bố trí tạm thời

Nếu nhà ở bố trí tạm thời thuộc diện được bán và chủ sở hữu đang ở nhà ở tạm thời có nhu cầu mua thì thực hiện bán nhà ở này cho các chủ sở hữu thay cho việc tái định cư. Giá bán nhà ở này và việc thanh toán tiền chênh lệch (nếu có) được xác định như đối với trường hợp bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nêu trong phương án bồi thường.

Được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở tái định cư, nhà ở bố trí tạm thời

Trong trường hợp không có nhu cầu sử dụng được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở tái định cư, nhà ở bố trí tạm thời (nếu được mua nhà ở này) như đối với chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản, người nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở tái định cư cuối cùng được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về nhà ở.

>>> Xem thêm: Trường hợp được hỗ trợ tái định cư khi nhà chung cư hết hạn sử dụng

>>> Xem thêm: Lập phương án hỗ trợ định cư khi nhà chung cư hết hạn sử dụng

Trên đây là nội dung tư vấn về quy định pháp luật về quyền lợi của người ở chung cư cũ bị thu hồi. Quý bạn đọc còn có thắc mắc hoặc cần TƯ VẤN LUẬT DÂN SỰ, vui lòng thông qua tổng đài 1900.63.63.87, Luật sư của Long Phan PMT hy vọng có thể giúp đỡ được nhiều người với nhiều nhu cầu dịch vụ pháp lý khác nhau. Hotline 1900.63.63.87 luôn sẵn sàng lắng nghe những thắc mắc từ quý khách hàng mọi lúc, mọi nơi, kết nối bạn đến với những tư vấn từ những luật sư giỏi về chuyên môn, nhiệt tình trong công việc.