Hướng dẫn giải quyết tranh chấp nhà đang thế chấp ngân hàng

Giải quyết tranh chấp nhà đang thế chấp ngân hàng được thực hiện theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, tranh chấp xảy ra về vấn đề này vô cùng phức tạp bởi nó liên quan đến quyền và lợi ích của bên thứ ba. Phạm vi bài viết dưới đây sẽ hướng dẫn bạn đọc hướng giải quyết đối với tranh chấp được nêu ở trên.

Thế chấp tài sản là gì?

Thế chấp tài sản là một trong chín biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015.

>> Xem thêm: Tư Vấn Tranh Chấp Hợp Đồng Thế Chấp Khi Sổ Đất Bị Hủy Hoặc Thu Hồi

Theo đó, thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là “bên thế chấp“) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (như vay vốn, trả nợ)và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao “tài sản cho người thứ ba giữ”.

Thế chấp nhà tại ngân hàng là việc bên thế chấp dùng tài sản là bất động sản (nhà) thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp là ngân hàng.

Quyền và nghĩa vụ của các bên

Nghĩa vụ của bên thế chấp

Căn cứ Điều 320 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015 quy định nghĩa vụ của bên thế chấp:

• Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp (như sổ đỏ) trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
• Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.
• Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
• Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
• Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
• Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm.
• Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
• Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của pháp luật.

Quyền của bên thế chấp

Căn cứ Điều 321 BLDS 2015 quy định quyền của bên thế chấp:

• Khai thác công dụng, hưởng lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.
• Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.
• Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
• Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp là nhà nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
• Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.

Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ với bên nhận thế chấp, bên thế chấp được quyền xóa thế chấp vay ngân hàng,

Thế chấp ngân hàng 

Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp

Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp

Căn cứ Điều 322 BLDS 2015 quy định nghĩa vụ của bên nhận thế chấp:

• Trả các giấy tờ cho bên thế chấp sau khi chấm dứt thế chấp đối với trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp.
• Thực hiện quy trình xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật.

Quyền của bên nhận thế chấp

Căn cứ Điều 323 BLDS 2015 quy định quyền của bên nhận thế chấp:

• Xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản thế chấp.
• Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp.
• Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng.
• Thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật.
• Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
• Giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
• Xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật.

Trong một số trường hợp, ngân hàng được bán đấu giá nhà đất mà không bị kiện, bạn đọc có thể tham khảo bài viết: Khi nào ngân hàng được bán đấu giá nhà đất thế chấp mà không cần khởi kiện

Giải quyết tranh chấp tại Tòa án

Hồ sơ khởi kiện

Đơn khởi kiện

Đơn khởi kiện phải tuân thủ nghiêm ngặt mẫu số 23 – DS ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao ban hành ngày 13/01/2017.

>>> Tải về: Mẫu đơn khởi kiện dân sự

Theo khoản 4, Điều 189, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì đơn khởi kiện phải có các nội dung chính sau đây:

• Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;
• Tên Tòa án nhận đơn khởi kiện;
• Thông tin pháp lý của người khởi kiện, người bị kiện, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan (nếu có)
• Quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;
• Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng (nếu có);
• Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.

Các tài liệu khác đính kèm theo đơn khởi kiện

1. Giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý

2. Tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện

Theo khoản 5, Điều 189, Bộ luật Tố tụng Dân sự thì kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.

Chứng cứ phải được sắp xếp theo trình tự thời gian và phân loại theo nội dung. Mỗi chứng cứ cần có bản gốc hoặc bản sao công chứng. Các loại chứng cứ bao gồm:

• Hợp đồng vay vốn, hợp đồng thế chấp
• Giấy tờ đất đai: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
• Biên bản làm việc, thư từ giao dịch

Tùy theo vụ việc, yêu cầu khởi kiện khác nhau sẽ tương ứng với các tài liệu, chứng cứ chứng minh khác nhau được liệu kê trong danh sách đính kèm Đơn khởi kiện

>> Xem thêm: Hướng giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê khi bên thuê không biết đất đang thế chấp tại ngân hàng

Quy trình khởi kiện tại tòa án

Bước 1: Nộp hồ sơ khởi kiện cho Tòa án

• Trực tiếp tại Tòa án
• Gửi đến Tòa án theo đường bưu chính
• Gửi trực tuyến qua Cổng Dịch vụ công Quốc gia (nếu có).

Bước 2: Tòa án nhận đơn và xử lý đơn khởi kiện

Sau khi được Chánh án phân công, Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện trong thời hạn 05 ngày làm việc và ban hành một trong các quyết định theo khoản 3, Điều 191, BLTTDS 2015

Bước 3: Nộp tạm ứng án phí

• Nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện về tiền tạm ứng án phí mà họ phải nộp (nếu có).
• Thời hạn đóng tạm ứng án phí: trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án

Bước 4: Tòa án thụ lý vụ án

Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày thụ lý vụ án, Thẩm phán phải thông báo bằng văn bản về việc Tòa án đã thụ lý vụ án cho đương sự và cho Viện kiểm sát cùng cấp.

Bước 5: Chuẩn bị xét xử

Tại giai đoạn chuẩn bị xét xử Thẩm phán thụ lý có thể thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo Điều 203, BLTTDS 2015

Bước 6: Mở phiên tòa sơ thẩm

• Phiên tòa sơ thẩm được mở theo quyết định của Tòa án
• Trường hợp không có kháng cáo/kháng nghị bản án thì Bản án có hiệu lực sau 01 tháng, kể từ ngày Tòa án cấp sơ thẩm tuyên án.

Cơ sở pháp lý: Từ Điều 189 đến Điều 269, BLTTDS 2015

Dịch vụ luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp nhà đang thế chấp ngân hàng

Luật Long Phan PMT chuyên cung cấp dịch vụ tưu vấn pháp lý trong lĩnh vực giải quyết tranh chấp nhà đất đang thế chấp

• Xem xét tính pháp lý của hợp đồng thế chấp
• Tư vấn quy trình đăng ký thế chấp hợp pháp
• Tư vấn phương thức giải quyết tranh chấp nhà đang thế chấp ngân hàng
• Tham gia bảo vệ quyền lợi hợp pháp của đương sự trong tranh chấp hợp đồng thế chấp tại Ngân hàng

Nội dung bài viết trên cũng đã phần nào giúp bạn đọc biết được cách thức giải quyết tranh chấp nhà đất thế chấp ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật. Nếu có thắc mắc liên quan đến nội dung trên hoặc được tư vấn luật dân sự quý bạn đọc vui lòng liên hệ với chúng tôi thông qua hotline 1900636387 để được gặp luật sư nhà đất hỗ trợ mọi vướng mắc pháp lý. Xin cảm ơn.