Đòi lại đất nhờ trông coi khi ở nước ngoài là tình huống chủ đất định cư hoặc làm việc xa quê, giao đất cho người khác giữ hộ, nhưng đến khi cần thì người trông coi không trả, thậm chí tự nhận là chủ. Luật Long Phan PMT phân tích quyền đòi lại tài sản, chứng cứ từ xa, ủy quyền khởi kiện và hướng giải quyết tranh chấp đất đai theo pháp luật hiện hành.
Lưu ý pháp lý quan trọng:
- Người được nhờ trông coi chỉ giữ đất hộ, nên chủ đất có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật theo khoản 1 Điều 166 Bộ luật Dân sự 2015. Khi quan hệ ủy quyền chấm dứt, người trông coi còn phải giao lại tài sản đã nhận và lợi ích thu được theo khoản 5 Điều 565 Bộ luật Dân sự 2015.
- Yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu và tranh chấp về quyền sử dụng đất không bị giới hạn bởi thời hiệu khởi kiện theo khoản 2 và khoản 3 Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015. Tuy nhiên, người chiếm hữu được suy đoán là ngay tình theo khoản 1 Điều 184 Bộ luật Dân sự 2015, nên chủ đất vắng mặt lâu ngày sẽ khó chứng minh hơn.
- Tranh chấp mà một bên có giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất thì Tòa án giải quyết theo khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai 2024 (sửa đổi, bổ sung 2024, 2025). Vì đối tượng tranh chấp là bất động sản, chỉ Tòa án nơi có đất có thẩm quyền theo điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2025).
- Giấy ủy quyền hoặc giấy xác nhận lập ở nước ngoài chỉ được Tòa án Việt Nam công nhận khi được công chứng, chứng thực và hợp pháp hóa lãnh sự, hoặc thuộc diện miễn theo điều ước quốc tế, theo khoản 2 Điều 478 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Từ ngày 11/9/2026, Việt Nam áp dụng Công ước Apostille nên nhiều giấy tờ chỉ cần Apostille.
Nhờ trông coi đất khác gì cho mượn đất và chiếm hữu không có căn cứ?
Nhờ trông coi là quan hệ giữ hộ, quản lý hộ vì lợi ích của chủ đất, không chuyển quyền sử dụng cho người trông coi. Khác với cho mượn để dùng riêng, người trông coi chỉ được làm những việc chủ đất cho phép và phải trả lại đất khi chủ đất yêu cầu.
Về bản chất, đây thường là quan hệ ủy quyền theo Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015: bên được ủy quyền làm công việc thay mặt bên ủy quyền, chỉ có thù lao khi có thỏa thuận hoặc luật quy định. Xác định đúng quan hệ quyết định bạn dựa vào điều khoản nào để đòi đất.
| Tiêu chí | Nhờ trông coi | Cho mượn đất | Chiếm hữu không có căn cứ |
|---|---|---|---|
| Mục đích | Giữ gìn, quản lý hộ chủ đất | Người mượn dùng cho nhu cầu riêng | Tự chiếm giữ, không có thỏa thuận |
| Quyền của người đang giữ đất | Chỉ trong phạm vi chủ đất cho phép | Sử dụng theo thỏa thuận | Không có quyền hợp pháp |
| Hướng đòi lại | Chấm dứt ủy quyền, yêu cầu giao lại | Yêu cầu trả lại tài sản đã mượn | Đòi lại tài sản theo Điều 166 |
Trường hợp cho mượn đất để canh tác hoặc ở riêng có cách xử lý khác nên bài này không bàn sâu. Nếu người trông coi vừa giữ đất vừa canh tác theo thỏa thuận miệng và cho rằng mình được mượn, bạn nên nêu rõ trong đơn khởi kiện mục đích ban đầu là trông coi, đồng thời chuẩn bị phương án đòi theo cả hai hướng để tránh bị bác vì xác định sai quan hệ.
Căn cứ pháp lý để đòi lại đất khi người trông coi không trả
Chủ đất có hai hướng yêu cầu song song: đòi lại tài sản từ người chiếm hữu không có căn cứ theo Điều 166 và yêu cầu bên được ủy quyền giao lại tài sản, lợi ích theo Điều 565 Bộ luật Dân sự 2015. Hai hướng này thường ghép chung trong một đơn khởi kiện.
Theo khoản 1 Điều 166 Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu và người có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng hoặc người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật.
Một đơn khởi kiện thường gồm các yêu cầu sau:
- Buộc người trông coi trả lại thửa đất và tài sản gắn liền với đất.
- Buộc giao lại hoa lợi, lợi tức đã thu được từ đất trong thời gian giữ hộ.
- Buộc bồi thường thiệt hại nếu người trông coi vi phạm nghĩa vụ, theo khoản 6 Điều 565 Bộ luật Dân sự 2015.
- Hủy giấy tờ, giao dịch mà người trông coi tự ý xác lập.
Về việc chấm dứt nhờ trông coi, khoản 1 Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép bên ủy quyền chấm dứt bất cứ lúc nào. Nếu không có thù lao, chỉ cần báo trước một thời gian hợp lý; nếu có thù lao, phải trả thù lao tương ứng phần việc đã làm và bồi thường thiệt hại. Bên ủy quyền cũng phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết.
Ngoại lệ cần lưu ý: theo khoản 2 Điều 166 Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu không được đòi lại tài sản từ người đang có quyền khác đối với tài sản đó, ví dụ người thuê đất hợp pháp còn thời hạn. Nếu người trông coi đã cho người khác thuê, bạn cần xác định ai ký, ai nhận tiền và có thẩm quyền hay không. Trong tình huống đó, bạn nên yêu cầu cả hai người và buộc giải trình số tiền thuê đã thu.
Chiếm hữu ngay tình, liên tục và nguy cơ mất đất khi để người trông coi giữ quá lâu
Người trông coi nhận đất từ chủ nên thường không được coi là chiếm hữu ngay tình, vì họ biết mình không có quyền. Nguy cơ thực tế nằm ở việc họ kê khai, đứng tên hoặc chuyển nhượng cho người khác khi chủ đất vắng mặt nhiều năm.
Điều 180 Bộ luật Dân sự 2015 coi chiếm hữu ngay tình là chiếm hữu mà người chiếm hữu có căn cứ để tin mình có quyền, còn Điều 181 xác định chiếm hữu không ngay tình là biết hoặc phải biết mình không có quyền. Theo Điều 184, người chiếm hữu được suy đoán là ngay tình và có quyền; chủ đất phải chứng minh ngược lại, nên thỏa thuận nhờ trông coi là chứng cứ then chốt.
| Yếu tố | Ý nghĩa với vụ việc | Chủ đất nên làm |
|---|---|---|
| Ngay tình (Điều 180, 181) | Người trông coi biết đất là của người khác thì không ngay tình | Lưu tin nhắn, thư điện tử thể hiện việc nhờ giữ hộ |
| Thời hiệu (Điều 236) | Cần chiếm hữu ngay tình, liên tục, công khai 30 năm với bất động sản | Phản đối bằng văn bản ngay khi phát hiện |
Điều 236 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thời hiệu 30 năm đối với bất động sản, nhưng đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên việc áp dụng với quyền sử dụng đất còn tùy quan điểm của Tòa án. Với nhà, công trình, cây lâu năm trên đất, vấn đề dễ đặt ra hơn.
Rủi ro lớn nhất trong thực tế là người thứ ba ngay tình: nếu người trông coi đã chuyển nhượng và người mua có đủ giấy tờ, việc đòi đất phức tạp hơn nhiều. Khi nghi ngờ có giao dịch, bạn nên ngăn chặn sớm theo hướng dẫn về thủ tục ngăn chặn giao dịch đất đang có tranh chấp.
Chứng cứ cần chuẩn bị khi đang ở nước ngoài
Bạn cần chứng minh ba điều: mình có quyền đối với thửa đất, mình chỉ nhờ trông coi chứ không chuyển nhượng hay cho tặng, và người kia đã từ chối trả. Mỗi điều cần tài liệu riêng, phần lớn thu thập được từ xa.
Theo khoản 1 Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, đương sự yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền của mình phải tự thu thập và giao nộp chứng cứ, nên bạn đừng chờ Tòa án thụ lý rồi mới tìm tài liệu.
Chứng cứ chứng minh quyền của bạn đối với thửa đất:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp về đất; hợp đồng, quyết định giao đất.
- Trích lục bản đồ, thông tin thửa đất xin từ cơ quan đăng ký đất đai thông qua người được ủy quyền.
Chứng cứ chứng minh quan hệ nhờ trông coi:
- Tin nhắn, thư điện tử, cuộc gọi có ghi âm trao đổi việc giao đất cho người kia giữ hộ.
- Giấy tờ giao nhận, xác nhận của người thân, hàng xóm biết sự việc.
- Chứng từ chuyển tiền chi phí, thù lao (nếu có), vì thanh toán định kỳ chứng minh người kia nhận làm công việc cho bạn.
Chứng cứ chứng minh việc người trông coi không trả:
- Văn bản yêu cầu trả đất gửi qua thư bảo đảm hoặc thư điện tử, kèm thời hạn bàn giao.
- Xác nhận của chính quyền cơ sở về người đang quản lý, sử dụng đất.
Theo khoản 1 đến khoản 3 Điều 95 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, tài liệu đọc được là chứng cứ khi là bản chính, bản sao công chứng, chứng thực hợp pháp hoặc do cơ quan có thẩm quyền xác nhận. Tài liệu nghe được, nhìn được cần kèm văn bản trình bày xuất xứ.
Trường hợp việc nhờ trông coi chỉ nói miệng, bạn vẫn có thể chứng minh bằng chuỗi sự kiện gián tiếp: người biết việc giao đất, thời điểm giao, các lần người kia thừa nhận qua điện thoại hoặc tin nhắn. Khi người kia chưa phủ nhận quyền của bạn, nên chủ động ghi lại sự thừa nhận đó.
Ủy quyền cho người khác thay mặt khởi kiện khi chủ đất ở nước ngoài
Chủ đất ở nước ngoài có thể ủy quyền cho người tại Việt Nam, như người thân khác hoặc luật sư, thay mặt khởi kiện và tham gia tố tụng. Giấy ủy quyền cần đúng nội dung, đúng hình thức và được Tòa án công nhận khi lập ở nước ngoài.
Theo Điều 186 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, cá nhân có thể tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện; đại diện theo ủy quyền được xác định theo Điều 85 cùng bộ luật. Giấy này khác với giấy ủy quyền sử dụng đất dùng cho giao dịch.
Theo khoản 2 Điều 478 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, cách hợp thức hóa tùy nơi lập giấy ủy quyền:
| Nơi lập giấy ủy quyền | Cách hợp thức hóa | Lưu ý |
|---|---|---|
| Tại nước ngoài, bằng tiếng nước ngoài | Công chứng theo pháp luật nước đó, hợp pháp hóa lãnh sự hoặc Apostille; kèm bản dịch công chứng | Kiểm tra nước đó có tham gia Công ước Apostille không |
| Tại cơ quan đại diện Việt Nam, công dân lập bằng tiếng Việt | Công chứng, chứng thực theo pháp luật Việt Nam | Có chữ ký của người lập |
Quy trình lập và sử dụng giấy ủy quyền khởi kiện từ nước ngoài:
- Xác định phạm vi ủy quyền: khởi kiện, hòa giải, nộp chứng cứ, thay đổi hoặc rút yêu cầu, nhận văn bản tố tụng, kháng cáo.
- Chọn người nhận ủy quyền không có xung đột lợi ích và dễ liên lạc, ưu tiên luật sư.
- Lập giấy ủy quyền, hoàn tất công chứng, chứng thực, Apostille hoặc hợp pháp hóa lãnh sự, kèm bản dịch công chứng nếu cần.
- Gửi bản chính về Việt Nam bằng bưu chính bảo đảm, giữ lại bản quét.
- Nộp kèm đơn khởi kiện và hỏi trước Tòa án về cách ký đơn.
Khoản 2 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 cho phép cá nhân nhờ người khác làm hộ đơn, nhưng phần tên, địa chỉ ghi của chính người khởi kiện và có chữ ký của họ. Vì vậy, giấy ủy quyền phải ghi rõ quyền khởi kiện thay.
Một ngoại lệ thường gặp là ủy quyền lại. Theo khoản 1 Điều 564 Bộ luật Dân sự 2015, bên được ủy quyền chỉ được ủy quyền lại khi bên ủy quyền đồng ý hoặc do sự kiện bất khả kháng, và không vượt quá phạm vi ban đầu. Bạn nên ghi rõ trong văn bản việc người được ủy quyền ủy quyền tiếp cho người khác có được phép hay không.
Đừng ủy quyền cho người có quan hệ thân thiết với chính người đang giữ đất, vì xung đột lợi ích dễ làm hồ sơ bị trì hoãn. Nếu buộc phải chọn người thân, hãy giới hạn phạm vi và yêu cầu báo cáo bằng văn bản mỗi bước.
Trình tự thông báo, hòa giải và khởi kiện đòi lại đất
Thông thường chủ đất đi từ thông báo chấm dứt nhờ trông coi, thương lượng, hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã rồi khởi kiện tại Tòa án nơi có đất. Với đất đã có giấy chứng nhận hoặc giấy tờ hợp lệ, Tòa án là cơ quan giải quyết tranh chấp.
Các bước thực hiện:
- Gửi thông báo chấm dứt nhờ trông coi bằng văn bản, nêu thời hạn bàn giao hợp lý theo khoản 1 Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015.
- Thương lượng trực tiếp hoặc qua người thân, lưu biên bản hoặc tin nhắn thể hiện kết quả.
- Yêu cầu hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất; hòa giải phải hoàn thành trong 30 ngày kể từ khi nhận đơn, theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024.
- Nếu hòa giải không thành, tìm hiểu thủ tục khởi kiện sau khi hòa giải không thành để chuẩn bị hồ sơ.
- Nộp đơn khởi kiện kèm chứng cứ, giấy ủy quyền hợp lệ và tạm ứng án phí.
- Trong lúc giải quyết, đề nghị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nếu có nguy cơ chuyển nhượng, tặng cho.
Với tranh chấp mà đã có giấy chứng nhận hoặc giấy tờ hợp lệ về đất, khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai 2024 giao cho Tòa án giải quyết. Hồ sơ và trình tự tương tự khởi kiện buộc trả lại đất đã lấn chiếm, dù tình huống của bạn là trông coi chứ không phải lấn chiếm.
Một ngoại lệ đáng chú ý: khi thửa đất chưa có giấy tờ, khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024 cho phép chọn nộp đơn tại Ủy ban nhân dân có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án. Nếu một bên là người gốc Việt định cư ở nước ngoài, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết theo điểm b khoản 3 Điều 236.
Bạn nên cân nhắc kỹ trước khi chọn con đường hành chính, vì quyết định của Ủy ban nhân dân vẫn có thể bị khởi kiện hoặc khiếu nại nên thời gian kéo dài. Nếu người trông coi có dấu hiệu chuyển nhượng, khởi kiện tại Tòa án kèm biện pháp khẩn cấp tạm thời thường an toàn hơn.
Thẩm quyền giải quyết và thủ tục tố tụng khi nguyên đơn ở nước ngoài
Tòa án nơi có đất giải quyết vì đối tượng tranh chấp là bất động sản. Theo thực tiễn áp dụng sau ngày 01/7/2025, Tòa án nhân dân khu vực xét xử sơ thẩm, kể cả vụ việc có đương sự ở nước ngoài. Nguyên đơn ở nước ngoài vẫn khởi kiện được nhưng cần tính trước việc tống đạt.
Tranh chấp đòi lại đất thuộc thẩm quyền Tòa án theo khoản 2 và khoản 9 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Điểm c khoản 1 Điều 39 xác định chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền, nên bạn không thể chọn Tòa án theo nơi cư trú.
Khi đương sự ở nước ngoài, Điều 474 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 cho phép Tòa án tống đạt nhiều cách: theo điều ước quốc tế, đường ngoại giao, bưu chính tới địa chỉ ở nước ngoài, hoặc gửi bưu chính cho người đại diện theo ủy quyền tại Việt Nam. Do đó, chỉ định đại diện tại Việt Nam giúp rút ngắn đáng kể thời gian tống đạt.
Để vụ án không bị kéo dài, bạn nên:
- Ghi đầy đủ địa chỉ ở nước ngoài, số điện thoại, thư điện tử và người đại diện tại Việt Nam.
- Gửi lời khai, chứng cứ đúng hạn và nêu rõ có đề nghị xét xử vắng mặt hay không.
Điều 477 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định Tòa án hoãn phiên hòa giải hoặc phiên tòa khi đương sự ở nước ngoài chưa gửi lời khai, chứng cứ và không xin vắng mặt. Tòa án có thể xét xử vắng mặt khi đã tống đạt xong, đương sự đã gửi đủ tài liệu và đề nghị xét xử vắng mặt.
Nếu người trông coi cũng ở nước ngoài hoặc không rõ địa chỉ, vụ án có thể kéo dài, thậm chí bị đình chỉ khi không cung cấp được địa chỉ đúng. Bạn nên thu thập địa chỉ mới nhất qua người thân của họ và nộp cho Tòa án ngay từ đầu.
Thanh toán công trông coi, chi phí duy trì đất và hoa lợi
Quan hệ nhờ trông coi không đương nhiên có thù lao. Bên ủy quyền chỉ trả thù lao khi có thỏa thuận hoặc pháp luật quy định, nhưng luôn phải hoàn trả chi phí hợp lý mà người trông coi đã bỏ ra. Khoản này thường là điểm người trông coi viện dẫn để giữ đất.
Theo khoản 3 Điều 567 Bộ luật Dân sự 2015, bên ủy quyền phải thanh toán chi phí hợp lý mà bên được ủy quyền đã bỏ ra, và trả thù lao nếu có thỏa thuận. Điều 562 cùng bộ luật khẳng định thù lao chỉ phát sinh khi có thỏa thuận hoặc luật quy định.
| Khoản | Có phải trả không | Căn cứ | Chứng từ nên có |
|---|---|---|---|
| Thù lao trông coi | Chỉ khi có thỏa thuận | Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 | Tin nhắn, thỏa thuận thể hiện mức công |
| Chi phí hợp lý đã bỏ ra | Có | Khoản 3 Điều 567 | Hóa đơn, biên lai thuế, chi phí rào, sửa chữa |
| Hoa lợi, lợi tức thu từ đất | Giao lại cho chủ đất | Khoản 5 Điều 565 | Sổ ghi chép, lời khai |
Khác với việc đòi lại đất, yêu cầu thanh toán thù lao hoặc chi phí phát sinh từ hợp đồng nên áp dụng thời hiệu khởi kiện 3 năm theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015, tính từ ngày người có quyền biết hoặc phải biết quyền lợi bị xâm phạm.
Người trông coi thường đòi đối trừ công trông coi với việc trả đất. Đây là hai quan hệ độc lập: bạn nên đối chiếu công nợ bằng văn bản, thanh toán chi phí có chứng từ hợp lệ và không chấp nhận việc giữ đất làm điều kiện thanh toán.
Án phí và chi phí khi khởi kiện đòi lại đất
Án phí sơ thẩm tranh chấp đất đai tính theo Danh mục án phí, lệ phí Tòa án kèm Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14. Mức cụ thể phụ thuộc việc yêu cầu của bạn được xác định là có giá ngạch hay không có giá ngạch.
Tranh chấp không có giá ngạch chịu án phí sơ thẩm 300.000 đồng. Tranh chấp có giá ngạch tính theo tỷ lệ phần trăm giá trị tranh chấp, từ 5% với phần giá trị đến 400.000.000 đồng và giảm dần theo bậc.
Ngoài án phí, nên dự trù chi phí công chứng, dịch thuật, Apostille, bưu chính quốc tế, định giá và đo đạc, vốn thường lớn hơn án phí khi hồ sơ phát sinh ở nước ngoài.
>>> Xem thêm: Chi phí dự kiến khi giải quyết tranh chấp đất đai mới nhất
Kinh nghiệm thực tế khi xử lý đất nhờ trông coi của người ở nước ngoài
Trong thực tế xử lý các vụ việc tương tự, sai lầm phổ biến nhất của chủ đất là tin vào lời hứa miệng và không giữ chứng cứ nào về việc giao đất. Khi quan hệ xấu đi, họ phải chứng minh mọi thứ từ xa, trong lúc người trông coi đang trực tiếp quản lý đất.
Một tình huống điển hình là người trông coi chuyển dần từ giữ hộ sang canh tác rồi nhận là đất cha mẹ cho. Khi đó, tin nhắn cũ nhờ giữ đất, chứng từ thuế và xác nhận của người thân thường quyết định hướng vụ việc.
Một sai lầm khác là về nước ngắn hạn và ký ngay giấy cam kết hoặc xác nhận đã nhận tiền do người trông coi đưa. Sau đó, những giấy tờ này bị dùng như bằng chứng bạn đã chuyển nhượng hoặc chấp nhận để họ sử dụng lâu dài.
Cũng thường gặp giấy ủy quyền lập ở nước ngoài thiếu bước hợp pháp hóa hoặc bản dịch, khiến Tòa án trả lại hồ sơ và mất nhiều tháng làm lại. Hỏi trước yêu cầu của Tòa án nơi nộp đơn giúp tránh việc này.
Cuối cùng, nên rà soát hiện trạng pháp lý thửa đất trước khi khởi kiện: ai đang đứng tên, có thế chấp hay giao dịch đang làm thủ tục không.
Câu hỏi thường gặp về đòi lại đất nhờ trông coi khi ở nước ngoài
Người ở nước ngoài thường hỏi về thời hiệu, chứng cứ, ủy quyền và việc có phải về nước hay không. Các câu trả lời dưới đây dựa trên quy định hiện hành về dân sự, tố tụng dân sự và đất đai. Mỗi vụ việc có hồ sơ khác nhau nên cần đối chiếu giấy tờ cụ thể.
1. Tôi ở nước ngoài nhiều năm, người trông coi nói đã giữ đất lâu nên là của họ, có đúng không?
Không đương nhiên đúng. Khoản 2 và khoản 3 Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015 không áp dụng thời hiệu khởi kiện với yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu và tranh chấp về quyền sử dụng đất. Chiếm hữu của người biết mình không có quyền là không ngay tình theo Điều 181. Tuy vậy, bạn nên phản đối bằng văn bản sớm để tránh bất lợi về chứng cứ.
2. Nhờ trông coi chỉ bằng lời nói thì có đòi lại được không?
Có thể, nhưng bạn phải chứng minh. Theo khoản 1 Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người yêu cầu phải tự giao nộp chứng cứ. Tin nhắn, thư điện tử, ghi âm và lời xác nhận của người biết việc được xem xét theo Điều 95 cùng bộ luật. Khi thiếu văn bản, chứng cứ gián tiếp và sự thừa nhận của người trông coi rất quan trọng.
3. Tôi có phải về nước để khởi kiện không?
Không bắt buộc về nước nếu có người đại diện hợp lệ. Điều 186 và Điều 85 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 cho phép khởi kiện thông qua người đại diện, trong đó có đại diện theo ủy quyền. Điều 477 cùng bộ luật còn quy định việc xét xử vắng mặt khi đương sự ở nước ngoài gửi đủ tài liệu và đề nghị. Một số bước vẫn có thể cần bạn trực tiếp tham gia.
4. Giấy ủy quyền lập ở nước ngoài có cần hợp pháp hóa lãnh sự không?
Tùy trường hợp. Khoản 2 Điều 478 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 yêu cầu giấy tờ do cá nhân ở nước ngoài lập phải được công chứng, chứng thực và hợp pháp hóa lãnh sự, hoặc thuộc diện miễn theo điều ước quốc tế. Từ ngày 11/9/2026, Apostille thay hợp pháp hóa lãnh sự giữa Việt Nam và các nước thành viên Công ước. Giấy tờ tiếng nước ngoài cần bản dịch công chứng.
5. Người trông coi đã bán đất cho người khác thì còn đòi được không?
Vẫn có thể yêu cầu, nhưng khó hơn. Khoản 1 Điều 166 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép đòi lại tài sản từ người chiếm hữu không có căn cứ, còn người thứ ba được suy đoán ngay tình theo khoản 1 Điều 184. Bạn cần chứng minh người trông coi không có quyền định đoạt và xem xét hiệu lực giao dịch. Nên ngăn chặn giao dịch ngay khi phát hiện.
6. Tôi có phải trả công trông coi nhiều năm cho người đó không?
Chỉ phải trả thù lao khi có thỏa thuận, theo Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015. Tuy nhiên, bạn phải thanh toán chi phí hợp lý mà họ đã bỏ ra theo khoản 3 Điều 567. Người trông coi không có quyền giữ đất để đòi tiền; hai việc này được giải quyết độc lập. Yêu cầu thanh toán phát sinh từ hợp đồng có thời hiệu 3 năm theo Điều 429.
Kết luận
Đòi lại đất nhờ trông coi khi ở nước ngoài đòi hỏi làm đúng thứ tự: chứng minh quan hệ giữ hộ, chấm dứt ủy quyền bằng văn bản, ủy quyền đúng hình thức cho người đại diện tại Việt Nam và khởi kiện đúng Tòa án nơi có đất. Giữ chứng cứ càng sớm, rủi ro càng thấp. Nếu bạn đang gặp tình huống tương tự, Luật Long Phan PMT có thể rà soát chứng cứ, soạn giấy ủy quyền, xây dựng đơn khởi kiện và đại diện làm việc với Tòa án thay bạn. Bạn có thể gọi hotline 1900636387 hoặc tham khảo Dịch vụ Luật sư về tranh chấp đất đai để trao đổi về hồ sơ của mình.
📚 Bài viết được tư vấn chuyên môn dựa trên hệ thống văn bản pháp luật sau:
- Bộ luật Dân sự 2015
- Bộ luật Tố tụng dân sự 2015
- Luật Đất đai 2024 (sửa đổi, bổ sung 2024, 2025)
- Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14
- Công ước Apostille có hiệu lực với Việt Nam từ 11/9/2026
- Lưu ý: Các quy định pháp luật có thể thay đổi tùy theo thời điểm. Quý khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp Luật Long Phan PMT qua Hotline 1900.63.63.87 để được cập nhật tư vấn pháp lý mới nhất.
Tags: chiếm hữu đất không có căn cứ, chiếm hữu ngay tình, chủ đất ở nước ngoài, chứng cứ đòi lại đất, công trông coi đất., đòi lại đất nhờ trông coi khi ở nước ngoài, đòi lại đất từ người trông coi, giấy ủy quyền khởi kiện, Hòa giải tranh chấp đất đai, hợp pháp hóa lãnh sự giấy ủy quyền, Khởi kiện đòi lại đất, người trông coi không trả đất, nhờ trông coi đất, thời hiệu tranh chấp đất đai, Thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai, Tòa án nơi có đất, tranh chấp đất đai với người trông coi, ủy quyền khởi kiện đất đai
xin chào đoàn luật sư cháu có 1 chuyện muốn nhờ . như sau năm 1990 nhà nước có nhu cầu chia đất và bà chau có mua 1 lô đất và đến và từ lúc chia là bố cháu nhận và lúc đoa chỉ là 1 cái mương và bố mẹ cháu đã vượt lập cho đến bây giờ bố mẹ cháu có làm nhà trên thửa đất từ năm1990 đến nay. và đến năm 2015 nhà xuống cấp và cháu có làm nhà và ông đã cho chau xây.và ở được mấy nam .nhưng 1 năm về đây các cô các bác về đòi bán và đuổi ngà chau đi giơ cháu phải làm sao ạ
Đối với câu hỏi của bạn, thông tin bạn cung cấp cho chúng tôi chưa cụ thể, rõ ràng, nên chúng tôi không thể biết chính xác được tình trạng pháp lý của bạn. Do đó, bạn cần xác định rõ các thông tin sau:
1. Ông bà bạn khi nhận thửa đất này đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa?
2. Việc cha mẹ bạn hiện đang sống trên thửa đất này dạng gì? (Ông bà để lại thừa kế hay Thừa kế theo pháp luật?)
Dựa trên những thông tin trên, chúng tôi đưa ra các trường hợp khái quát sau:
Trường hợp 01: Trong trường hợp ông bà bạn đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và để lại thừa kế cho cha mẹ bạn theo di chúc, căn cứ Khoản 1, 2, Điều 626, Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền của người lập di chúc:
“1. Chỉ định người thừa kế; truất quyền hưởng di sản của người thừa kế.
2. Phân định phần di sản cho từng người thừa kế…”
Theo đó, nếu nội dung di chúc thể hiện rõ ông bà bạn để lại thửa đất cho cha mẹ bạn và di chúc hợp pháp theo Điều 630, Bộ luật Dân sự thì cha mẹ có quyền sử dụng đối với thửa đất này. Việc các cô, các bác đòi bán là không hợp lý.
Trường hợp 02: Ông bà bạn có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đã mất, không để lại di chúc. Căn cứ Khoản 1, Điều 650, Bộ luật Dân sự 2015 về chia thừa kế theo pháp luật:
“1. Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong trường hợp sau đây:
a) Không có di chúc;
b) Di chúc không hợp pháp…”
Theo đó tài sản của ông bà bạn bao gồm thửa đất sẽ được chia thừa kế theo pháp luật.
Mặt khác, căn cứ Điều 652, Bộ luật Dân sự quy định về hàng thừa kế theo pháp luật:
“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
a, Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
b, Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại…”
Theo đó, cha mẹ, cô, bác bạn sẽ thuộc hàng thừa kế thứ nhất, nên di sản thừa kế của ông bà bạn sẽ được chia theo nguyên tắc hưởng phần di sản bằng nhau. Do đó trong trường hợp này, thửa đất là tài sản chung và cô, bác bạn có quyền với nó. Việc cô bác bạn đòi là có căn cứ pháp lý.
Trường hợp 03: Ông bà bạn chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất này và hiện nay lại xảy ra tranh chấp quyền sử dụng nó. Do đó để giải quyết tranh chấp này, bạn có hai cách tại Khoản 2, Điều 203, Luật Đất đai:
• Cách 01: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền cụ thể: Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết đối với trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau.
• Cách 02: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân nơi có đất xảy ra tranh chấp theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
Tuy nhiên, bạn cần lưu ý rằng đây là tranh chấp đất đai, nên căn cứ Khoản 1, Điều 202, Luật Đất đai 2013: “Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.” Bạn phải để cha, mẹ và các cô, bác bạn tự tiến hành hòa giải hoặc hòa giải thông qua Ủy ban nhân dân cấp Xã nơi có thửa đất trước.
Nếu không tiến hành hòa giải cơ sở trước theo quy định thì đây có thể là căn cứ để Tòa án trả đơn khởi kiện của bạn theo điểm b, Khoản 1, Điều 192, Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.