Đòi lại đất do đi nước ngoài bị người khác chiếm hữu: Hướng dẫn

Đòi lại đất do đi nước ngoài bị người khác chiếm hữu là vấn đề pháp lý phức tạp mà nhiều người Việt Nam sinh sống tại nước ngoài phải đối mặt. Việc vắng mặt lâu dài tạo cơ hội cho hàng xóm hoặc người khác sử dụng thửa đất của mình. Quy trình đòi lại quyền sử dụng đất phụ thuộc vào thời gian chiếm hữu, tình trạng pháp lý hiện tại và khả năng chứng minh quyền sở hữu quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Lưu ý về các trường hợp không đòi lại được đất khi đi nước ngoài

Quý khách hàng cần hiểu rõ những trường hợp không thể đòi lại quyền sử dụng đất sau khi đi nước ngoài. Pháp luật Việt Nam quy định cụ thể các tình huống mà việc chiếm hữu quyền sử dụng đất dù không có căn cứ pháp luật nhưng vẫn có thể trở thành hợp pháp. Việc nắm rõ các quy định này giúp Quý khách đánh giá khả năng thành công trong quá trình đòi lại đất.

Trường hợp điển hình cho loại tranh chấp này là chủ đất đi nước ngoài trong thời gian dài và người khác đến canh tác, chiếm hữu sử dụng lâu dài

Nhà nước đã quản lý, bố trí và công nhận quyền sử dụng cho người khác

Tại Điều 1, Nghị quyết số 23/2003/QH11 quy định Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại nhà đất mà Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa liên quan đến nhà đất.

Theo khoản 5 Điều 26 Luật Đất đai 2013 và khoản 2 Điều 17 Luật Đất đai 2024 (Luật Đất đai hiện hành) quy định Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà nước cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

Như vậy căn cứ theo các quy định trên thì trong trường hợp Nhà nước cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước thì việc đòi lại đất khi đi đi nước ngoài

Quyền sử dụng đất đã được người khác chiếm hữu trên 30 năm

Một trường hợp có thể không đòi lại được đất khi chủ sử dụng đất đi nước ngoài là trường hợp quyền sử dụng đất đã được người khác chiếm hữu trên 30 năm.

Cụ thể tại Điều 236 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định như sau người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn 30 năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.

Như vậy, nếu người đang sử dụng đất chứng minh được họ đã sử dụng thửa đất một cách ngay tình, liên tục và công khai trong 30 năm, đây sẽ là một yếu tố gây bất lợi lớn cho quý khách. Tòa án có thể áp dụng quy định trên để công nhận quyền sở hữu cho người đang chiếm hữu.

Việc xác định thời điểm bắt đầu chiếm hữu rất quan trọng trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai. Tòa án sẽ xem xét các bằng chứng như lời khai của hàng xóm, giấy tờ chứng minh nguồn gốc, quá trình sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất, việc đầu tư cải tạo đất.

Do đó trường hợp người đi nước ngoài vắng mặt quá 30 năm mà không có biện pháp bảo vệ đất, khả năng đòi lại rất thấp. Tuy nhiên, nếu có bằng chứng chứng minh việc chiếm hữu không ngay tình thì Quý khách vẫn có cơ hội thắng kiện.

Hồ sơ chứng cứ cần chuẩn bị khi đòi lại đất do đi nước ngoài bị người khác chiếm hữu

Việc chuẩn bị hồ sơ chứng cứ đầy đủ và thuyết phục là yếu tố quyết định thành công trong quá trình đòi lại đất. Quý khách hàng cần thu thập các loại giấy tờ khác nhau để chứng minh quyền sở hữu hợp pháp và thời điểm bị xâm phạm quyền lợi. Mỗi loại chứng cứ có vai trò riêng trong việc xây dựng cơ sở pháp lý vững chắc.

• Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là chứng cứ quan trọng nhất chứng minh quyền sở hữu hợp pháp. Quý khách cần cung cấp bản gốc hoặc bản sao có chứng thực của sổ đỏ.
• Hợp đồng mua bán đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng là chứng cứ hữu ích. Các giấy tờ này chứng minh quá trình chuyển giao quyền sử dụng đất hợp pháp. Đặc biệt quan trọng là hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực theo đúng quy định pháp luật tại thời điểm giao dịch.
• Ngoài ra, quý khách còn có thể cung cấp các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp do chế độ cũ cấp cho mình
• Giấy tờ về việc nộp thuế sử dụng đất, lệ phí trước bạ là bằng chứng bổ sung quan trọng. Các hóa đơn thuế chứng minh Quý khách đã thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Việc nộp thuế đều đặn thể hiện ý thức chủ sở hữu và quyền sử dụng đất hợp pháp.
• Lời khai của nhân chứng là hàng xóm, trưởng ấp, những người sinh sống lâu dài ở khu vực cần được ghi nhận chính xác cũng được xem là chứng cứ quan trọng.

Hòa giải cơ sở tranh chấp đòi lại đất bị chiếm hữu

Hòa giải cơ sở là bước đầu tiên và quan trọng trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai bị chiếm hữu khi đi nước ngoài. Quá trình này giúp các bên tiết kiệm thời gian, chi phí và duy trì mối quan hệ hàng xóm tốt đẹp.

Quý khách hàng cần nộp đơn đề nghị hòa giải đến Ủy ban nhân dân phường/xã nơi có thửa đất tranh chấp. Đơn phải nêu rõ yêu cầu hòa giải, thông tin các bên tranh chấp và nội dung cụ thể vụ việc. Kèm theo đơn là các chứng cứ chứng minh quyền sở hữu quyền sử dụng đất và việc bị chiếm hữu không hợp pháp. Quy trình tổ chức hòa giải được thực hiện theo quy định của Điều 235 Luật Đất đai 2024. Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai;

Trong buổi hòa giải, các bên sẽ trình bày quan điểm và xuất trình chứng cứ chứng minh quyền lợi của mình. Quý khách cần trình bày rõ ràng về quyền sở hữu đất hợp pháp và thời điểm bị chiếm hữu. Đồng thời giải thích lý do vắng mặt lâu dài và các biện pháp đã thực hiện để bảo vệ đất.

Nếu hòa giải thành công, các bên sẽ ký biên bản thỏa thuận hòa giải thành. Hòa giải không thành công sẽ được lập biên bản ghi nhận và Quý khách có quyền khởi kiện ra tòa án. Biên bản hòa giải không thành công là điều kiện bắt buộc để tòa án thụ lý vụ việc.

Khởi kiện đến tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đòi lại đất bị chiếm hữu do đi nước ngoài

Khi hòa giải cơ sở không thành công, Quý khách hàng có quyền khởi kiện ra tòa án để đòi lại đất. Việc khởi kiện cần tuân thủ đúng thủ tục tố tụng dân sự và nộp đơn đến tòa án có thẩm quyền xét xử. Quá trình tố tụng đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng về mặt pháp lý và chứng cứ.

Tranh chấp quyền sử dụng đất, Đòi lại tài sản do chiếm hữu, sử dụng tài sản, được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân nơi có đất theo khoản 2 và khoản 9 Điều 26 và điểm c, khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.  Việc xác định đúng thẩm quyền tòa án giúp tránh trường hợp đơn kiện bị trả lại.

Đơn khởi kiện phải đảm bảo được các nội dung chính khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Kèm theo đơn khởi kiện phải có các tài liệu chứng cứ chứng minh tư cách pháp lý của người khởi kiện và tài liệu chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của mình như chúng tôi có đề cập ở phần hồ sơ chứng cứ cần chuẩn bị khi đòi lại đất

Quy trình nộp đơn và giải quyết tranh chấp tại tòa án được quy định tại Chương XII đến Chương XVIII Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 bao gồm các bước cơ bản sau:

• Nộp đơn khởi kiện
• Tòa án tiếp nhận và xem xét xử lý đơn khởi kiện
• Thụ lý vụ án
• Giai đoạn chuẩn bị xét xử
• Mở phiên tòa xét xử sơ thẩm
• Xét xử phúc thẩm nếu có kháng cáo/kháng nghị

Câu hỏi thường gặp (FAQ) về đòi lại đất do đi nước ngoài bị người khác chiếm hữu

Để tiện theo dõi, dưới đây, Chúng tôi đã tổng hợp một số câu hỏi thường gặp về đòi lại đất do đi nước ngoài bị người khác chiếm hữu.

Làm thế nào để tôi có thể tiến hành thủ tục pháp lý tại Việt Nam khi đang ở nước ngoài?

Quý khách có thể thực hiện thủ tục thông qua một người đại diện hợp pháp tại Việt Nam. Để làm điều này, Quý khách cần lập một Giấy ủy quyền hoặc Hợp đồng ủy quyền, trong đó nêu rõ phạm vi và nội dung công việc được ủy quyền. Giấy ủy quyền này phải được chứng thực bởi cơ quan đại diện ngoại giao của Việt Nam ở nước ngoài (Đại sứ quán hoặc Lãnh sự quán) trước khi được gửi về Việt Nam để có giá trị pháp lý.

“Chiếm hữu ngay tình” được định nghĩa chính xác là gì?

Chiếm hữu ngay tình là việc một người chiếm hữu tài sản mà không biết và không thể biết rằng việc chiếm hữu đó không có cơ sở pháp luật. Trong tranh chấp đất đai, nếu người sử dụng đất có thể chứng minh họ đã quản lý đất một cách công khai và cho rằng họ có quyền làm như vậy (ví dụ, do nhầm lẫn về ranh giới hoặc nhận chuyển nhượng từ người không có quyền bán), thì đó có thể được xem là ngay tình. Tuy nhiên, nếu họ biết rõ đất đó thuộc về người khác thì không được coi là ngay tình.

Làm cách nào để phòng ngừa việc đất bị bị sử dụng, chiếm hữu khi tôi ở nước ngoài?

Để phòng ngừa, Quý khách nên thực hiện các biện pháp như: nhờ người thân hoặc bạn bè tin cậy thường xuyên trông nom, kiểm tra hiện trạng đất; xây dựng hàng rào kiên cố để xác định rõ ranh giới; duy trì việc nộp thuế sử dụng đất đầy đủ và đều đặn; giữ liên lạc với hàng xóm để nắm bắt tình hình và có thể nhờ họ làm chứng nếu cần.

Thời hiệu khởi kiện đòi lại đất bị chiếm hữu là bao lâu?

Đối với yêu cầu đòi lại tài sản thuộc quyền sở hữu của mình (bao gồm quyền sử dụng đất), Bộ luật Dân sự không quy định thời hiệu khởi kiện. Điều này có nghĩa là bạn có quyền khởi kiện bất cứ lúc nào sau khi phát hiện hành vi chiếm hữu. Lưu ý rằng quy định 30 năm trong bài viết là điều kiện để người chiếm hữu xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu, không phải là thời hiệu để Quý khách mất quyền khởi kiện.

Ngoài việc hòa giải, Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã/phường có vai trò gì khác?

UBND cấp xã có trách nhiệm quản lý đất đai tại địa phương. Ngoài việc tổ chức hòa giải bắt buộc, họ còn là nơi cung cấp các hồ sơ, bản đồ địa chính liên quan đến thửa đất, xác nhận các giấy tờ cần thiết như tình trạng sử dụng đất, quá trình sử dụng đất và phối hợp với tòa án trong quá trình giải quyết tranh chấp như thực hiện thủ tục thẩm định tại chỗ,…

Các chi phí chính liên quan đến việc đòi lại đất là gì?

Các chi phí chính bao gồm: tạm ứng án phí, án phí Tòa án (mức phí do pháp luật quy định), chi phí đo đạc, thẩm định tại chỗ, định giá/thẩm định giá để giá trị đất trong trường hợp cần thiết và phí dịch vụ pháp lý nếu Quý khách thuê luật sư. Việc chuẩn bị tài chính cho các khoản này là cần thiết để theo đuổi vụ việc đến cùng.

Nếu người chiếm hữu đã bán đất cho một bên thứ ba thì sao?

Đây là một tình huống phức tạp. Việc đòi lại đất phụ thuộc vào việc bên thứ ba có phải là “người thứ ba ngay tình” hay không và giao dịch đó đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước chưa. Nếu giao dịch là bất hợp pháp, Quý khách có thể yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu. Tuy nhiên, nếu bên thứ ba được pháp luật bảo vệ – người thứ ba ngay tính, Quý khách có thể không đòi lại được đất nhưng có quyền khởi kiện người đã chiếm hữu và bán đất trái phép để yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Trường hợp của tôi không có Sổ đỏ, khả năng thắng kiện có cao không?

Mặc dù Sổ đỏ là bằng chứng pháp lý mạnh nhất, việc thiếu nó không có nghĩa là Quý khách sẽ thua kiện. Quý khách vẫn có thể thắng nếu cung cấp được các loại giấy tờ khác có giá trị chứng minh nguồn gốc và quá trình sử dụng đất ổn định, không tranh chấp trước khi đi nước ngoài, chẳng hạn như các giấy tờ về việc nộp thuế, giấy tờ mua bán viết tay, hoặc các văn bản xác nhận của chính quyền chế độ cũ. Do đó không có sổ đỏ không đồng nghĩa với việc sẽ bị thua kiện khi thực hiện thủ tục đòi lại đất do đi nước ngoài bị người khác chiếm hữu.

Nhà nước có thể thu hồi đất của tôi nếu không sử dụng trong thời gian dài ở nước ngoài không?

Có. Theo quy định của Luật Đất đai, Nhà nước có thể thu hồi đất trong trường hợp người sử dụng đất cố ý không sử dụng đất trong một khoảng thời gian nhất định. Đây là một rủi ro pháp lý riêng biệt bên cạnh nguy cơ bị người khác chiếm hữu bất hợp pháp.

Dịch vụ luật sư giải quyết tranh chấp đất đai

Dịch vụ luật sư chuyên nghiệp đóng vai trò then chốt trong việc giải quyết thành công các vụ tranh chấp đất đai khi đi nước ngoài bị chiếm hữu bất hợp pháp. Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý toàn diện với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai. Sự hỗ trợ chuyên môn giúp Quý khách hàng tối ưu hóa cơ hội thành công và tiết kiệm thời gian, chi phí.

Các nhiệm vụ luật sư thực hiện cho khách hàng:

• Phân tích hồ sơ pháp lý và đánh giá chứng cứ
• Thu thập chứng cứ và hoàn thiện hồ sơ khởi kiện
• Soạn thảo đơn yêu cầu hòa giải, đơn khởi kiện và các văn bản pháp lý cần thiết
• Đại diện khách hàng trong quá trình hòa giải tại UBND
• Tham gia phiên tòa sơ thẩm và phúc thẩm
• Theo dõi quá trình thi hành án và đảm bảo quyền lợi khách hàng được bảo vệ triệt để

>>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp đất đai của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Kết luận

Việc đòi lại đất do đi nước ngoài bị người khác chiếm hữu đòi hỏi sự hiểu biết sâu về pháp luật và quy trình xử lý chuyên nghiệp. Để thực hiện đòi lại phần đất bị chiếm hữu trong thời gian dài cần có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về hồ sơ tài liệu và thực hiện đúng trình tự thủ tục theo quy định. Liên hệ với Luật Long Phan PMT qua hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí và xây dựng chiến lược pháp lý hiệu quả nhất khi quý khách cần đòi lại đất do đi nước ngoài bị người khác chiếm hữu.

>> Xem thêm các bài viết liên quan đến tranh chấp đất đai có yếu tố nước ngoài:

• Hướng dẫn người Việt định cư ở nước ngoài đòi lại phần đất thừa kế bị chiếm đoạt
• Thủ tục người nước ngoài đòi lại đất nhờ đứng tên giùm
• Thủ tục đòi lại đất khai hoang sau khi xuất cảnh định cư nước ngoài
• Ủy quyền cho luật sư giải quyết tranh chấp đất khi đang ở nước ngoài

Tags: chiếm hữu đất, chiếm hữu ngay tình, đòi lại đất, Người Việt Nam ở nước ngoài, Tranh chấp đất đai