Chênh lệch giá trị tài sản lúc bắt đầu giao dịch đến khi phát sinh tranh chấp có được xem là thiệt hại

Giá trị tài sản trong nền kinh tế thị trường ngày nay luôn biến động và có sự thay đổi liên tục. Do vậy, giá trị tài sản giữa lúc các bên bắt đầu giao dịch đến khi xảy ra tranh chấp sẽ phát sinh phần chênh lệch. Điều này sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên tham gia hợp đồng và cần đặt ra nghĩa vụ bồi thường thiệt hại. Trong bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ cung cấp cho quý độc giả những thông tin về khoản chênh lệch giá trị tài sản lúc bắt đầu giao dịch đến khi phát sinh tranh chấp có được xem là thiệt hại cùng các thông tin liên quan.

Tư vấn xác định chênh lệch giá trị tài sản tại thời điểm tranh chấp hợp đồng

Chênh lệch giá trị tài sản được xem là phần thiệt hại được bồi thường

Chênh lệch giá trị tài sản là phần giá trị của tài sản được tăng thêm hay giảm đi trong quá trình bắt đầu thực hiện hợp đồng đến khi xảy ra sự kiện tranh chấp. Khoản chênh lệch này được xem là phần thiệt hại cần được bồi thường cho các bên tham gia ở những loại hợp đồng nhất định.

Trong trường hợp tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở

Trong các giao dịch mua bán nhà ở, khi không đảm bảo được các điều kiện để có hiệu lực của hợp đồng và bị tuyên bố vô hiệu, Toà án cần xác định các khoản thiệt hại trong đó có việc xác định giá trị chênh lệch của tài sản giữa lúc bắt đầu thực hiện hợp đồng với lúc xét xử sơ thẩm, tức thời điểm tranh chấp được thụ lý giải quyết.

Cụ thể:

• Trong trường hợp, bên mua có lỗi làm cho hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, bên mua sẽ có nghĩa vụ giao lại nhà cho bên bán ( nếu đã nhận) và bồi thường thiệt hại. Khoản bồi thường được xác định như sau:

Bồi thường thiệt hại cho bên bán =  khoản tiền do bên bán phải bỏ ra để sửa chữa, khôi phục lại tình trạng ban đầu do bên mua làm hư hỏng hoặc tháo dỡ nhà (nếu bên mua có lỗi làm cho nhà ở bị hư hỏng hoặc tháo dỡ)  + khoản tiền chênh lệch giá nhà giữa lúc bắt đầu hợp đồng đến lúc tranh chấp

• Trong trường hợp bên có lỗi dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu là bên bán thì bên bán sẽ có nghĩa vụ trả lại cho bên mua số tiền đã nhận và bồi thường thiệt hại. Khoản bồi thường được Tòa án xác định như sau:

Bồi thường cho bên mua =  Khoản tiền bên mua đã cải tạo, sửa chữa nhà làm tăng giá trị nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất (trừ trường hợp bên bán phản đối hoặc cơ quan có thẩm quyền không cho phép mà bên mua vẫn cố tình cải tạo, sửa chữa) + bồi thường khoản tiền chênh lệch giá nhà giữa lúc bắt đầu hợp đồng đến lúc xảy ra tranh chấp

Như vậy, trong cả hai trường hợp trên, bất kỳ bên nào làm cho hợp đồng mua bán nhà bị vô hiệu thì đều có quyền yêu cầu tòa án định giá hoặc thẩm định giá tài sản hiện tại  hoặc Tòa án tự mình xác định khoản chênh lệch giá trị tài sản nhà từ lúc bắt đầu giao dịch đến lúc xảy ra tranh chấp vào trong khoản tiền phải bồi thường thiệt hại cho các bên còn lại nếu giá nhà theo thị trường cao hoặc thấp hơn giá mà các bên đã thỏa thuận.

Mặt khác, tuy hợp đồng chính vô hiệu song những thỏa thuận về biện pháp bảo đảm có thể không vô hiệu nên Nghị quyết 01/2003-NQ-HĐTP đã quy định chỉ khi “không có đặt cọc và các bên không có thỏa thuận khác… thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch…”. Do vậy, các bên và Tòa án cũng phải xác định rõ ràng về việc không có thỏa thuận nào khác thì mới áp dụng cơ chế bồi thường thiệt hại.

Giá trị nhà tăng lên là khoản chênh lệch phải bồi thường

Trong tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tương tự hợp đồng nhà ở, tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi bị xác định vô hiệu vấn đề tiền chênh lệch giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng được Tòa án xác định là khoản thiệt hại cần được bồi thường cho các bên.

Dựa trên tinh thần của Nghị quyết 02/2004 NQ-HĐTP, trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có thoả thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại quy định tại Bộ luật Dân sự để bảo đảm thực hiện hợp đồng thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác (nếu có).

Như vậy bồi thường thiệt hại của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được xác định như sau:

• Trường hợp bên nhận chuyển nhượng là bên có lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu

Khoản bồi thường cho bên chuyển nhượng = Khoản tiền mà bên chuyển nhượng phải bỏ ra để khôi phục lại tình trạng ban đầu của diện tích đất do bên nhận chuyển nhượng đã làm huỷ hoại đất + khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất

• Trường hợp bên chuyển nhượng là bên có lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu

Khoản bồi thường cho bên chuyển nhượng = khoản tiền mà bên nhận chuyển nhượng đã đầu tư để cải tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất, giá trị công trình, tài sản, cây lâu năm… + khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất

>>Xem thêm: Tranh chấp dân sự là gì? Quy trình giải quyết tranh chấp dân sự

Cách thức xác định khoản chênh lệch giá trị tài sản

Nếu các bên trong hợp đồng không thoả thuận được về giá trị quyền sử dụng đất, giá trị nhà và giá trị thiệt hại, thì Tòa án yêu cầu cơ quan chuyên môn định giá hoặc ra quyết định thành lập hội đồng định giá.

Giá nhà và giá trị quyền sử dụng đất được bồi thường sẽ xác định theo giá thị trường chuyển nhượng tại địa phương nơi có nhà đất đang tranh chấp đối với từng loại nhà, đất vào thời điểm xét xử sơ thẩm.

Tuy nhiên, trong trường hợp Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có quy định giá đất cụ thể phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị trường tại địa phương hoặc các Trung tâm giao dịch bất động sản hoạt động hợp pháp có niêm yết giá giao dịch chuyển nhượng đất tại địa phương, thì Toà án có thể căn cứ vào giá do Uỷ ban nhân dân quy định hoặc giá niêm yết của các Trung tâm giao dịch để xác định giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất, mà không nhất thiết phải thành lập Hội đồng định giá.

>>>Xem thêm:Tranh chấp dân sự là gì? Quy trình giải quyết tranh chấp dân sự

Từ đây, căn cứ vào giá nhà, giá chuyển nhượng tăng hay giảm thực tế để tính khoản chênh lệch giá trị tài sản tức khoản tiền mà các bên phải thanh toán cho nhau khi tranh chấp.

Trên tinh thần Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP và Nghị quyết 02/2004 NQ-HĐTP, khoản tiền chênh lệch được tính theo tỷ lệ số tiền bên mua đã trả cho bên bán khi thực hiện hợp đồng.

Khoản chênh lệch giá trị tài sản là khoản tiền các bên phải thanh toán cho nhau

>>>Xem thêm: Cách tính mức bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng

Thủ tục yêu cầu bồi thường giá trị chênh lệch thiệt hại

Để yêu cầu bồi thường giá trị tài sản chênh lệch trong hợp đồng bị vô hiệu, các bên cần phải thực hiện thủ tục sau :

• Bên có yêu cầu bồi thường có thể yêu cầu việc bồi thường giá trị chênh lệch cùng lúc với việc yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Khi này, thủ tục để yêu cầu bồi thường thiệt hại giá trị tài sản chênh lệch sẽ tuân theo quy định của Bộ luật dân sự về giải quyết tranh chấp giao dịch dân sự theo thủ tục chung. Bên có yêu cầu bồi thường thiệt hại sẽ cung cấp các chứng cứ, tài liệu để chứng minh cho việc giá trị tài sản đã tăng hoặc giảm so với giá thị trường và yêu cầu bên còn lại thực hiện việc bồi thường.
• Trường hợp bên có yêu cầu không thực hiện việc yêu cầu bồi thường cùng lúc với việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu, thì có thể khởi kiện một vụ án riêng biệt để yêu cầu bồi thường. Trong trường hợp này, bên có yêu cầu bồi thường sẽ thực hiện việc là đơn khởi kiện ra tòa án có thẩm quyền đồng thời cung cấp các chứng cứ cho thấy thiệt hại cần bồi thường để Tòa án giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự.

Trong cả hai loại hợp đồng trên, bên có yêu cầu bồi thường do chênh lệch tài sản lúc bắt đầu giao dịch đến khi phát sinh tranh chấp đều có quyền yêu cầu tòa án định giá hoặc thẩm định giá tài sản hiện tại để xác định khoản chênh lệch.

>>>Xem thêm: Tư vấn giải quyết tranh chấp về tài sản thừa kế không có di chúc

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi liên quan đến Chênh lệch giá trị tài sản lúc bắt đầu giao dịch đến khi phát sinh tranh chấp có được xem là thiệt hại? Qua nội dung tư vấn như trên các bên tham gia hợp đồng sẽ biết về các xác định khoản chênh lệch tài sản trong quá trình thực hiện giải quyết tranh chấp hợp đồng. Nếu quý đọc giả còn thắc mắc liên quan đến vấn đề này hoặc có nhu cầu tìm TƯ VẤN LUẬT HỢP ĐỒNG để hỗ trợ, vui lòng liên hệ qua HOTLINE: 1900.63.63.87. Xin cám ơn!