Doanh nghiệp giải thể chấm dứt hợp đồng thuê nhà xưởng được trong tình huống thuộc dự thảo án lệ số 18/2026: khi bên thuê đã thực hiện thủ tục giải thể và gửi thông báo chấm dứt, hợp đồng thuê chấm dứt, còn bên cho thuê không thể đòi xác nhận giải thể hoàn tất. Luật Long Phan PMT phân tích vụ việc này trong nhóm dịch vụ giải thể & phá sản doanh nghiệp. Dự thảo án lệ do Vụ Pháp chế và Quản lý khoa học Tòa án nhân dân tối cao đề xuất và đang chờ Hội đồng Thẩm phán xem xét thông qua.
Lưu ý pháp lý quan trọng:
- Doanh nghiệp chỉ được giải thể khi bảo đảm thanh toán hết nợ, nghĩa vụ tài sản khác và không trong quá trình giải quyết tranh chấp tại Tòa án hoặc Trọng tài, theo khoản 2 Điều 207 Luật Doanh nghiệp 2020 (sửa đổi, bổ sung 2025).
- Hợp đồng chấm dứt theo thỏa thuận của các bên, theo khoản 2 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015. Điều khoản “bên nào giải thể thì hợp đồng chấm dứt” cần quy định rõ mốc thời điểm chấm dứt.
- Bên thuê phải trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo tình trạng đã thỏa thuận, theo khoản 1 Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015.
- Khi đơn phương chấm dứt, bên chấm dứt phải thông báo ngay và hợp đồng chấm dứt từ khi bên kia nhận được thông báo, theo khoản 2, khoản 3 Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015. Dự thảo án lệ số 18/2026 chỉ có giá trị tham khảo cho đến khi được thông qua và công bố.
Bối cảnh vụ án bên thuê nhà xưởng giải thể, bên cho thuê từ chối chấm dứt hợp đồng
Bên thuê là doanh nghiệp đã quyết định giải thể và thông báo bàn giao nhà xưởng, nhưng bên cho thuê từ chối chấm dứt hợp đồng vì chưa có xác nhận giải thể hoàn tất. Tranh chấp được giải quyết theo thủ tục giám đốc thẩm.
Dự thảo án lệ số 18/2026 được xây dựng từ Quyết định giám đốc thẩm số 07/2024/KDTM-GĐT ngày 21/3/2024 của Tòa án nhân dân cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh. Đây là tình huống tham khảo cho vụ việc tương tự; việc trở thành án lệ thuộc thẩm quyền của Hội đồng Thẩm phán.
Hợp đồng thuê nhà xưởng và điều khoản chấm dứt khi một bên giải thể
Hợp đồng thuê có thời hạn 05 năm, từ 01/01/2019 đến 31/12/2023, với khoản đặt cọc 3,7 tỷ đồng. Điều 8 quy định hợp đồng chấm dứt khi một bên phá sản, giải thể.
Theo Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Theo khoản 2 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng chấm dứt theo thỏa thuận của các bên, nên Điều 8 là thỏa thuận hợp pháp. Điểm yếu của điều khoản là chỉ nêu sự kiện giải thể mà không nêu mốc tính, và đây là nguồn gốc của tranh chấp.
Diễn biến từ quyết định giải thể đến các lần thông báo chấm dứt
| Mốc thời gian | Diễn biến |
| 29/3/2021 | Mốc khởi đầu chuỗi diễn biến giải thể của bên thuê |
| 09/4/2021, 04/6/2021, 16/6/2021 | Các mốc bên thuê gửi thông báo về việc chấm dứt hợp đồng và bàn giao nhà xưởng |
| 30/6/2021 | Hạn bàn giao nhà xưởng nêu trong thông báo |
| 01/7/2021 | Ngày hợp đồng thuê chấm dứt theo xác định của Tòa án |
Bên thuê gửi thông báo nhiều lần, có ấn định hạn bàn giao; đây là chi tiết quyết định mốc chấm dứt.
Vấn đề pháp lý: chưa có xác nhận giải thể hoàn tất, bên thuê có được chấm dứt hợp đồng thuê không?
Có, nếu hợp đồng cho phép chấm dứt khi bên thuê giải thể và bên thuê đã làm thủ tục giải thể, gửi thông báo hợp lệ. Việc doanh nghiệp giải thể chấm dứt hợp đồng thuê không phụ thuộc “xác nhận giải thể hoàn tất”; thanh lý hợp đồng thuê là một bước để hoàn tất giải thể.
Điều kiện giải thể và vòng luẩn quẩn thanh lý hợp đồng thuê
Theo khoản 2 Điều 207 Luật Doanh nghiệp 2020, doanh nghiệp chỉ được giải thể khi bảo đảm thanh toán hết nợ, nghĩa vụ tài sản khác và không trong quá trình giải quyết tranh chấp tại Tòa án hoặc Trọng tài. Theo điểm c khoản 1 Điều 208 Luật Doanh nghiệp 2020, nghị quyết giải thể phải nêu thời hạn, thủ tục thanh lý hợp đồng và thanh toán nợ.
Vòng luẩn quẩn xuất hiện khi bên cho thuê đòi xác nhận giải thể. Theo khoản 7 Điều 208 Luật Doanh nghiệp 2020, hồ sơ giải thể được gửi trong 05 ngày làm việc kể từ ngày thanh toán hết các khoản nợ. Hợp đồng thuê còn hiệu lực thì nghĩa vụ tiền thuê còn treo, doanh nghiệp chưa hoàn tất giải thể; nhưng bên cho thuê lại chỉ chấp nhận chấm dứt khi đã giải thể xong.
Vụ việc xảy ra năm 2021 nên áp dụng Luật Doanh nghiệp 2020, có hiệu lực từ 01/01/2021. Luật số 76/2025/QH15 (hiệu lực từ 01/7/2025) sửa đổi điểm c khoản 1 Điều 207 nhưng không đổi nội dung khoản 2 về điều kiện giải thể. Trình tự đăng ký giải thể hiện nay được hướng dẫn tại Điều 64 Nghị định 168/2025/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Điều 13 Nghị định 296/2026/NĐ-CP).
Trường hợp ngoại lệ là doanh nghiệp đang có tranh chấp về chính hợp đồng thuê tại Tòa án hoặc Trọng tài. Theo khoản 2 Điều 207 Luật Doanh nghiệp 2020, doanh nghiệp khi đó chưa đủ điều kiện giải thể. Lời khuyên dành cho bên thuê: nên chốt tranh chấp bằng thỏa thuận hoặc phán quyết có hiệu lực trước khi thông qua nghị quyết giải thể.
Ngoài ra, điểm e khoản 1 Điều 211 Luật Doanh nghiệp 2020 hoạt động bị cấm kể từ khi có quyết định giải thể là chấm dứt thực hiện hợp đồng đã có hiệu lực. Có thể hiểu là hợp đồng thuê phải chấm dứt theo cơ chế thanh lý ghi trong nghị quyết giải thể (điểm c khoản 1 Điều 208) và theo thỏa thuận hai bên, không phải do bên thuê tự ngừng thực hiện. Lời khuyên dành cho bên thuê, nên ghi thủ tục thanh lý hợp đồng thuê vào nghị quyết giải thể và không tự dừng thanh toán hay rời nhà xưởng khi chưa gửi thông báo hợp lệ.
Điều khoản chấm dứt khi bên thuê giải thể không nói rõ thời điểm nào được tính
Thỏa thuận chấm dứt theo khoản 2 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015 chỉ có giá trị thực tiễn khi xác định được thời điểm chấm dứt, vì từ mốc đó mới tính được tiền thuê, tiền cọc và nghĩa vụ bàn giao.
Với điều khoản chỉ ghi “bên nào giải thể thì hợp đồng chấm dứt”, có ít nhất bốn mốc có thể được viện dẫn, ngày thông qua nghị quyết giải thể, ngày gửi thông báo, ngày cơ quan đăng ký kinh doanh đăng tải tình trạng đang làm thủ tục giải thể, và ngày doanh nghiệp chuyển sang tình trạng đã giải thể. Mỗi mốc kéo theo số tháng tiền thuê khác nhau nên mỗi bên chọn mốc có lợi cho mình.
Theo thực tiễn áp dụng, khi doanh nghiệp giải thể chấm dứt hợp đồng thuê mà hợp đồng không nêu mốc, mốc chắc nhất là ngày bên kia nhận được thông báo kèm hạn bàn giao, cũng là hướng của dự thảo án lệ số 18/2026.
Trường hợp ngoại lệ là hợp đồng không có điều khoản tương tự Điều 8 nêu trên. Khi đó, bên thuê phải chứng minh mình thuộc một trong các trường hợp được đơn phương chấm dứt theo khoản 1 Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015. Lời khuyên dành cho bên thuê, nên đề nghị bên cho thuê ký văn bản thỏa thuận chấm dứt, nêu rõ ngày chấm dứt, ngày bàn giao và cách đối trừ tiền cọc, thay vì chỉ gửi thông báo đơn phương.
>>> Xem thêm: Điều kiện và thủ tục giải thế công ty cổ phần
Lập luận của các bên trong vụ án tranh chấp hợp đồng thuê nhà xưởng
Bên thuê cho rằng giải thể và thông báo bàn giao đã đủ căn cứ chấm dứt hợp đồng và đòi lại tiền cọc. Bên cho thuê cho rằng chưa có xác nhận giải thể thì bên thuê chưa có căn cứ chấm dứt. Đây là lập luận của từng bên, Tòa án đánh giá ở phần nhận định.
Bên thuê đề nghị chấm dứt để hoàn tất thủ tục giải thể
Bên thuê viện dẫn tác động của dịch bệnh Covid-19 đến hoạt động kinh doanh, sau đó ra quyết định giải thể, gửi thông báo bàn giao nhà xưởng và đề nghị trả lại tiền cọc.
Yêu cầu chấm dứt của bên thuê gắn với khoản 2 Điều 207 Luật Doanh nghiệp 2020, chỉ khi xử lý xong hợp đồng thuê, bên thuê mới đủ điều kiện hoàn tất giải thể.
Bên cho thuê yêu cầu phải có xác nhận giải thể mới chấp nhận
Bên cho thuê cho rằng bên thuê không có căn cứ chấm dứt, phải tiếp tục trả tiền thuê và không được nhận lại tiền cọc, trừ khi có xác nhận giải thể hoàn tất.
Lập luận này có điểm tựa ở khoản 1 Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015, một bên chỉ được đơn phương chấm dứt khi có thỏa thuận, khi bên kia vi phạm nghiêm trọng hoặc khi luật có quy định. Theo khoản 5 Điều 428, đơn phương chấm dứt không có căn cứ thì bên chấm dứt bị xác định là bên vi phạm. Nội dung quy định Điều 8 là yếu tố phân định căn cứ chấm dứt hợp đồng.
Tòa án nhận định thế nào về việc chấm dứt hợp đồng thuê khi bên thuê giải thể?
Theo nội dung dự thảo án lệ số 18/2026, bên cho thuê không thể buộc bên thuê phải có xác nhận giải thể hoàn tất mới chấp nhận chấm dứt. Tòa án xác định thời điểm chấm dứt là ngày 01/7/2021, tức ngày tiếp theo của hạn bàn giao 30/6/2021 nêu trong thông báo.
Vì sao doanh nghiệp chỉ giải thể được khi đã thanh lý hợp đồng thuê?
Ở đoạn 4 phần “Nhận định của Tòa án”, Tòa án gắn điều kiện giải thể với việc thanh toán hết nợ và nghĩa vụ tài sản khác theo khoản 2 Điều 207 Luật Doanh nghiệp 2020. Có thể hiểu là doanh nghiệp phải xử lý xong hợp đồng thuê, gồm bàn giao tài sản và tiền thuê, mới hoàn tất giải thể.
Nếu buộc phải có xác nhận giải thể trước rồi mới chấm dứt hợp đồng thuê, doanh nghiệp không thể đáp ứng điều kiện giải thể, nên cách hiểu của bên cho thuê mâu thuẫn với điều kiện luật định.
Yêu cầu xác nhận giải thể của bên cho thuê và thời điểm chấm dứt hợp đồng
Ở đoạn 5, Tòa án xác định thời điểm chấm dứt là ngày 01/7/2021, tức ngày tiếp theo của hạn thông báo 30/6/2021. Mốc này bám vào thông báo của bên thuê, phù hợp khoản 3 Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng chấm dứt từ thời điểm bên kia nhận được thông báo.
Bảng dưới đây phân biệt hai cơ chế chấm dứt thường bị nhầm lẫn.
| Tiêu chí | Chấm dứt theo thỏa thuận (khoản 2 Điều 422) | Đơn phương chấm dứt (Điều 428) |
| Căn cứ | Thỏa thuận của các bên, kể cả điều khoản dự liệu sẵn như Điều 8 | Các trường hợp tại khoản 1 Điều 428: có thỏa thuận, bên kia vi phạm nghiêm trọng hoặc luật có quy định |
| Điều kiện | Có đồng thuận hoặc sự kiện đã thỏa thuận trước xảy ra | Thuộc căn cứ luật định; nếu không, bên chấm dứt bị xem là bên vi phạm (khoản 5 Điều 428) |
| Thông báo | Theo cách các bên đã thỏa thuận | Phải thông báo ngay; không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường (khoản 2 Điều 428) |
| Thời điểm hiệu lực | Theo mốc các bên thỏa thuận | Từ khi bên kia nhận được thông báo (khoản 3 Điều 428) |
Trường hợp ngoại lệ là thông báo của bên thuê không chứng minh được thời điểm bên cho thuê nhận. Khi đó, mốc chấm dứt theo khoản 3 Điều 428 khó xác định và bên cho thuê có thể tranh luận rằng hợp đồng vẫn tiếp tục. Lời khuyên dành cho bên thuê, nên gửi thông báo bằng bưu điện có xác nhận đã nhận, tới đúng địa chỉ trong hợp đồng, và lưu biên nhận cùng ngày phát.
Kết quả giải quyết và hậu quả pháp lý sau khi hợp đồng thuê chấm dứt
Tòa giám đốc thẩm giữ nguyên bản án phúc thẩm, theo đó hợp đồng thuê nhà xưởng chấm dứt từ 01/7/2021. Từ mốc này, các bên phải xử lý việc bàn giao nhà xưởng, khoản cọc 3,7 tỷ đồng và các nghĩa vụ tài chính phát sinh.
Thời điểm chấm dứt, hoàn trả tiền cọc và bàn giao nhà xưởng
Theo khoản 1 Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015, bên thuê phải trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo tình trạng đã thỏa thuận; nếu giá trị tài sản giảm sút, bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường.
Đối với khoản cọc, khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định khi hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại hoặc trừ vào nghĩa vụ trả tiền; bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ thỏa thuận khác. Theo nhận định chuyên môn, kết quả phụ thuộc vào việc chấm dứt có căn cứ hay không và tùy thuộc vào thỏa thuận về cọc trong hợp đồng.
Công trình xây dựng vi phạm phải tháo dỡ và quyền khởi kiện tiền thuê bằng vụ án khác
Ở các đoạn 6 đến 9 phần “Nhận định của Tòa án”, dự thảo án lệ xử lý hai vấn đề đi kèm: công trình xây dựng vi phạm phải tháo dỡ, và yêu cầu về tiền thuê được giải quyết bằng vụ án khác nếu bên cho thuê khởi kiện.
Theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng là 03 năm kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. Bên cho thuê muốn đòi tiền thuê cần theo dõi thời hiệu này.
Bài học pháp lý cho bên thuê và bên cho thuê khi một bên giải thể
Với tình huống doanh nghiệp giải thể chấm dứt hợp đồng thuê, bên thuê cần gửi thông báo có hạn bàn giao cụ thể và lập biên bản hiện trạng. Bên cho thuê cần soạn điều khoản giải thể có mốc rõ ràng và không từ chối nhận lại tài sản chỉ vì chưa có xác nhận giải thể.
Bên thuê đang giải thể cần chuẩn bị gì
Theo khoản 2 Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 208 Luật Doanh nghiệp 2020, bên thuê nên thực hiện theo trình tự sau:
- Rà soát hợp đồng thuê, điều khoản chấm dứt khi giải thể, cọc, thời hạn báo trước, địa chỉ nhận thông báo.
- Ghi vào nghị quyết giải thể thời hạn, thủ tục thanh lý hợp đồng thuê, theo điểm c khoản 1 Điều 208 Luật Doanh nghiệp 2020.
- Gửi nghị quyết và biên bản họp đến cơ quan đăng ký kinh doanh, cơ quan thuế, người lao động trong 07 ngày làm việc kể từ ngày thông qua, theo khoản 3 Điều 208 Luật Doanh nghiệp 2020.
- Gửi thông báo chấm dứt bằng văn bản, nêu căn cứ, hạn bàn giao cụ thể và lưu chứng cứ ngày bên cho thuê nhận.
- Lập biên bản hiện trạng, kiểm kê tài sản; mời bên cho thuê nhận bàn giao, có người làm chứng nếu không hợp tác.
- Thanh toán tiền thuê đến mốc chấm dứt, chốt đối trừ tiền cọc bằng biên bản.
- Nộp hồ sơ giải thể trong 05 ngày làm việc kể từ ngày thanh toán hết các khoản nợ, theo khoản 7 Điều 208 Luật Doanh nghiệp 2020.
Theo khoản 5 Điều 208 Luật Doanh nghiệp 2020, nợ lương, bảo hiểm và quyền lợi người lao động được thanh toán trước, sau đó đến nợ thuế, rồi các khoản nợ khác. Có thể hiểu là tiền thuê nhà xưởng thuộc nhóm nợ khác, nên cần lập kế hoạch thanh toán đúng thứ tự ưu tiên.
Bên cho thuê cần soạn và xử lý điều khoản chấm dứt thế nào
Rủi ro lớn nhất của bên cho thuê là từ chối nhận lại tài sản và đòi giấy tờ giải thể. Theo tinh thần dự thảo án lệ số 18/2026, việc từ chối không làm lùi mốc chấm dứt nếu bên thuê đã thông báo hợp lệ.
Khi soạn hợp đồng, bên cho thuê nên xử lý điều khoản chấm dứt như sau:
- Quy định rõ giải thể, phá sản là căn cứ chấm dứt và nêu mốc cụ thể, ví dụ ngày bên kia nhận thông báo kèm hạn bàn giao.
- Ràng buộc nghĩa vụ bàn giao đúng hạn, lập biên bản hiện trạng và chế tài khi bàn giao chậm.
- Thỏa thuận cách đối trừ tiền cọc, tiền thuê còn nợ và chi phí khôi phục hiện trạng.
- Cấm xây dựng, cải tạo khi chưa có văn bản đồng ý, vì công trình vi phạm sẽ phải tháo dỡ.
Trường hợp ngoại lệ là thông báo của bên thuê không hợp lệ, ví dụ gửi sai địa chỉ hoặc chưa nêu căn cứ chấm dứt. Lời khuyên dành cho bên cho thuê: nên phản hồi bằng văn bản ngay, nêu lý do không chấp nhận và đề xuất ngày bàn giao, vì im lặng khiến mốc chấm dứt bị tranh cãi.
Trách nhiệm của người quản lý nếu hồ sơ giải thể không chính xác
Theo khoản 2 Điều 210 Luật Doanh nghiệp 2020, người đại diện theo pháp luật, Giám đốc hoặc Tổng giám đốc, chủ sở hữu công ty và các thành viên quản lý chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của hồ sơ giải thể. Theo khoản 3 Điều 210, nếu hồ sơ không chính xác hoặc giả mạo, những người này phải liên đới thanh toán quyền lợi của người lao động, số thuế và các khoản nợ chưa thanh toán, đồng thời chịu trách nhiệm cá nhân trong 05 năm kể từ ngày nộp hồ sơ giải thể.
Kinh nghiệm thực tế khi xử lý hồ sơ chấm dứt hợp đồng thuê của doanh nghiệp đang giải thể
Trong thực tế xử lý các vụ việc doanh nghiệp giải thể chấm dứt hợp đồng thuê, sai lầm phổ biến nhất là bên thuê chỉ thông báo miệng hoặc gửi email mà không ấn định hạn bàn giao. Khi tranh chấp, bên thuê không chứng minh được ngày bên cho thuê nhận thông báo, nên mỗi bên tính một mốc chấm dứt và một mức tiền thuê khác nhau.
Qua các hồ sơ đã tiếp nhận, một sai lầm khác là không lập biên bản bàn giao, bên thuê vẫn giữ chìa khóa hoặc hàng hóa, bên cho thuê không xác nhận đã nhận lại, nên nghĩa vụ trả tài sản theo khoản 1 Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015 thiếu chứng cứ.
Về phía bên cho thuê, tình huống thường gặp là im lặng, không nhận cũng không từ chối, hoặc viện dẫn quy định cấm chấm dứt hợp đồng sau quyết định giải thể để yêu cầu tiếp tục trả tiền. Cách xử lý hiệu quả là đưa việc thanh lý hợp đồng thuê vào nghị quyết giải thể từ đầu và chốt bằng thỏa thuận có chữ ký hai bên.
>> Xem thêm: Hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà xưởng
Giới hạn khi áp dụng vào tình huống tương tự
Kết quả trong dự thảo án lệ số 18/2026 gắn với hai yếu tố: điều khoản hợp đồng cho phép chấm dứt khi một bên giải thể và chứng cứ về thông báo hợp lệ có hạn bàn giao. Nếu thiếu một trong hai yếu tố, kết quả có thể khác.
Dự thảo án lệ chưa phải án lệ được công bố nên chỉ là tài liệu tham khảo; mỗi vụ việc cần đánh giá theo hợp đồng, quá trình thông báo và tình trạng bàn giao thực tế.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Nếu bạn đang gặp tình huống doanh nghiệp giải thể chấm dứt hợp đồng thuê nhưng bên cho thuê từ chối, hoặc bạn là bên cho thuê nhận thông báo từ bên thuê đang giải thể, hãy gửi hợp đồng thuê, nghị quyết giải thể và các thông báo đã trao đổi để luật sư xác định mốc chấm dứt, xử lý tiền cọc và phương án bàn giao.
Tham khảo ngay: Dịch vụ giải thể & phá sản doanh nghiệp
📞 Hotline: 1900 636 387
✉️ Email: pmt@luatlongphan.vn
💬 Zalo: 0939 846 973
📍 TRỤ SỞ CÔNG TY: Phòng A1, tầng 14, tòa nhà HM Town, 412 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường Bàn Cờ, TP. Hồ Chí Minh.
📍 Văn phòng tư vấn: Tầng 3, Tòa nhà An Phú Plaza, 117-119 Lý Chính Thắng, Phường Xuân Hòa, TP. Hồ Chí Minh.
📍 Văn phòng giao dịch tại Thủ Đức: Tầng trệt lửng, Lô thương mại TM7, số 17 đường số 3, Phường Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh.
📍 Chi nhánh tại Hà Nội: Tầng 6 Tòa nhà MD Complex, số 68 Nguyễn Cơ Thạch, Phường Từ Liêm, Thành phố Hà Nội.
Quý khách có thể gửi hồ sơ vụ việc qua Email hoặc Zalo nêu trên để được đánh giá sơ bộ.
Câu hỏi thường gặp về doanh nghiệp giải thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê
Các câu hỏi dưới đây là thắc mắc bên thuê và bên cho thuê thường đặt ra khi một bên đang giải thể. Kết quả cụ thể phụ thuộc vào hợp đồng và chứng cứ từng vụ việc.
1. Công ty đang làm thủ tục giải thể có được chấm dứt hợp đồng thuê nhà xưởng không?
Có. Việc doanh nghiệp giải thể chấm dứt hợp đồng thuê nhà xưởng là hợp pháp nếu hợp đồng có điều khoản cho phép hoặc hai bên thỏa thuận chấm dứt. Theo khoản 2 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng chấm dứt theo thỏa thuận của các bên. Nếu hợp đồng không có điều khoản này, công ty cần có căn cứ đơn phương chấm dứt theo khoản 1 Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 hoặc thỏa thuận riêng với bên cho thuê.
2. Bên cho thuê có quyền đòi xác nhận giải thể hoàn tất mới chấp nhận chấm dứt không?
Theo dự thảo án lệ số 18/2026, bên cho thuê không thể đòi xác nhận giải thể hoàn tất làm điều kiện chấp nhận chấm dứt. Khoản 2 Điều 207 Luật Doanh nghiệp 2020 chỉ cho giải thể khi đã bảo đảm thanh toán hết nợ và nghĩa vụ tài sản khác, nên hợp đồng thuê phải được xử lý trước. Dự thảo án lệ này chỉ có giá trị tham khảo cho đến khi được thông qua và công bố.
3. Hợp đồng thuê chấm dứt từ thời điểm nào?
Trường hợp đơn phương chấm dứt, hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt, theo khoản 3 Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015. Trong tình huống của dự thảo án lệ số 18/2026, Tòa án xác định thời điểm chấm dứt là ngày 01/7/2021, tức ngày tiếp theo của hạn thông báo 30/6/2021. Nếu hợp đồng đã có mốc chấm dứt khi giải thể, nên áp dụng mốc đó và lưu chứng cứ ngày nhận thông báo.
4. Doanh nghiệp giải thể có bị mất tiền cọc, phải trả tiền thuê còn lại không?
Không mặc nhiên mất cọc; kết quả phụ thuộc vào việc chấm dứt có căn cứ hay không và phụ thuộc thỏa thuận về cọc. Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, khi hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại hoặc trừ vào nghĩa vụ trả tiền; bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì mất cọc, trừ thỏa thuận khác. Tiền thuê phải thanh toán đến thời điểm hợp đồng chấm dứt, trước khi giải thể theo khoản 2 Điều 207 Luật Doanh nghiệp 2020.
5. Người đại diện theo pháp luật có chịu trách nhiệm cá nhân nếu hồ sơ giải thể không chính xác?
Có. Theo khoản 3 Điều 210 Luật Doanh nghiệp 2020, nếu hồ sơ giải thể không chính xác hoặc giả mạo, người đại diện theo pháp luật và các chức danh quản lý nêu tại khoản 2 Điều 210 phải liên đới thanh toán quyền lợi của người lao động, số thuế và nợ chưa thanh toán. Trách nhiệm cá nhân kéo dài 05 năm kể từ ngày nộp hồ sơ giải thể.
6. Bên cho thuê không chịu nhận lại nhà xưởng thì bên thuê xử lý thế nào?
Bên thuê nên lập chứng cứ về việc đã sẵn sàng trả tài sản. Theo khoản 2 Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015, bên chấm dứt phải thông báo ngay cho bên kia; theo khoản 1 Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015, bên thuê phải trả lại tài sản trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên. Bên thuê nên gửi thông báo có hạn bàn giao, lập biên bản hiện trạng có người làm chứng và lưu chứng cứ bên cho thuê từ chối hoặc im lặng.
Kết luận
Doanh nghiệp giải thể chấm dứt hợp đồng thuê nhà xưởng không cần chờ xác nhận giải thể hoàn tất, nhưng cần điều khoản hợp đồng, thông báo có hạn bàn giao và chứng cứ ngày bên kia nhận. Luật Long Phan PMT hỗ trợ rà soát hợp đồng, soạn thông báo cho cả hai bên qua hotline 1900636387. Dự thảo án lệ số 18/2026 chỉ mang tính tham khảo cho đến khi được thông qua.
📚 Bài viết được tư vấn chuyên môn dựa trên hệ thống văn bản pháp luật sau:
- Luật Doanh nghiệp 2020
- Bộ luật Dân sự 2015
- Nghị định 168/2025/NĐ-CP
- Lưu ý: Các quy định pháp luật có thể thay đổi tùy theo thời điểm. Quý khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp Luật Long Phan PMT qua Hotline 1900.63.63.87 để được cập nhật tư vấn pháp lý mới nhất.
Tags: chấm dứt hợp đồng thuê, chấm dứt hợp đồng thuê nhà xưởng, doanh nghiệp giải thể, Giải thể doanh nghiệp, hợp đồng thuê nhà xưởng, quyền và nghĩa vụ bên cho thuê, quyền và nghĩa vụ bên thuê, thanh lý hợp đồng thuê, thông báo chấm dứt hợp đồng, Thủ tục giải thể doanh nghiệp, tiền cọc thuê nhà xưởng, tranh chấp hợp đồng thuê nhà xưởng
Lưu ý: Nội dung bài viết công khai tại website của Luật Long Phan PMT chỉ mang tính chất tham khảo về việc áp dụng quy định pháp luật. Tùy từng thời điểm, đối tượng và sự sửa đổi, bổ sung, thay thế của chính sách pháp luật, văn bản pháp lý mà nội dung tư vấn có thể sẽ không còn phù hợp với tình huống Quý khách đang gặp phải hoặc cần tham khảo ý kiến pháp lý. Trường hợp Quý khách cần ý kiến pháp lý cụ thể, chuyên sâu theo từng hồ sơ, vụ việc, vui lòng liên hệ với Chúng tôi qua các phương thức bên dưới. Với sự nhiệt tình và tận tâm, Chúng tôi tin rằng Luật Long Phan PMT sẽ là nơi hỗ trợ pháp lý đáng tin cậy của Quý khách hàng.