Khởi kiện hủy hợp đồng mua bán đất đã lập vi bằng – Thủ tục

Khởi kiện hủy hợp đồng mua bán đất đã lập vi bằng được tiến hành giải quyết tại Tòa án Nhân dân có thẩm quyền. Người có quyền bị xâm phạm bởi hợp đồng mua bán đất đã lập vi bằng thì có thể tiến hành khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. Để đơn khởi kiện được Tòa án thụ lý, người khởi kiện cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và xác định đúng Tòa án có thẩm quyền. Bài viết sau đây sẽ cung cấp đầy đủ thông tin chi tiết thủ tục này.

Thời hiệu khởi kiện hủy hợp đồng mua bán đất đã lập vi bằng

Theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015 có quy thời hiệu khởi kiện về hợp đồng như sau: “Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.”

Đối chiếu quy định trên, thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất đã lập vi bằng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. Ngoài ra, người khởi kiện cũng cần lưu ý đến các trường hợp thời gian không tính vào thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự theo Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015 và các trường hợp bắt đầu lại thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự theo Điều 257 BLDS 2015.

Thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng mua bán đất đã lập bằng vi bằng

Trình tự thủ tục hủy hợp đồng mua bán đất đã lập bằng vi bằng bao gồm thẩm quyền của Tòa án, quy trình thực hiện và thời hạn giải quyết theo quy định pháp luật.

Tòa án có thẩm quyền tiếp nhận và giải quyết

Để xác định thẩm quyền giải quyết của tòa án trong vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán đất đã được lập vi bằng sẽ dựa vào quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Theo đó tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất đã được lập vi bằng được các định là tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự theo khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Vì vậy, căn cứ theo quy định của điểm a, khoản 1, Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm đối với các tranh chấp này.

Ngoài ra, người khởi kiện cần lưu ý đến các trường hợp được lựa chọn thẩm quyền tòa án của nguyên đơn theo điểm a, điểm c và điểm g, Điều 40 BLTTDS 2015 cụ thể:

• Nếu không biết nơi cư trú, làm việc, trụ sở của bị đơn thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, có trụ sở cuối cùng hoặc nơi bị đơn có tài sản giải quyết;
• Nếu bị đơn không có nơi cư trú, làm việc, trụ sở ở Việt Nam hoặc vụ án về tranh chấp việc cấp dưỡng thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi mình cư trú, làm việc, có trụ sở giải quyết;
• Nếu tranh chấp phát sinh từ quan hệ hợp đồng thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi hợp đồng được thực hiện giải quyết;

Đơn khởi kiện và thành phần hồ sơ khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán đất đã lập vi bằng

Người khởi kiện hủy Hợp đồng mua bán đất đã lập vi bằng cần chuẩn bị bộ hồ sơ theo hướng dẫn của khoản 4 và khoản 5 Điều 189, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 như sau:

Đơn khởi kiện theo Mẫu 23-DS ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao ban hành ngày 13/01/2017

Kèm theo đơn khởi kiện người khởi kiện phải nộp các tài liệu chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của mình bao gồm:

• Giấy tờ pháp lý của người khởi kiện như CCCD/Hộ chiếu
• Hợp đồng mua bán đất đã được lập vi bằng
• Biên bản, chứng từ liên quan đến giao dịch…

Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.

Thời hạn giải quyết vụ kiện hủy hợp đồng mua bán đất qua vi bằng

Thời gian tiếp nhận và xử lý đơn khởi kiện từ khi tiếp nhận là 08 ngày làm việc.

Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí. Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

Tòa án tiến hành thủ tục hòa giải và chuẩn bị xét xử trong thời hạn 04 tháng kể từ ngày thụ lý. Trường hợp phức tạp, thời gian này có thể được kéo dài nhưng không quá 06 tháng.

Thời gian chuẩn bị xét xử thường kéo dài hơn do cần thu thập nhiều bằng chứng, xác định tình trạng thửa đất và có thể cần thực hiện giám định liên quan đến vi bằng.

Sau khi kết thúc giai đoạn chuẩn bị xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa trong thời hạn 01 tháng kể từ ngày đã quyết định đưa ra xét xử.

Như vậy, tổng thời gian giải quyết tranh chấp  từ khi tiếp nhận, thụ lý đến khi xét xử sơ thẩm thường kéo dài từ 05 đến 07 tháng và có thể kéo dài hơn nếu sự việc phức tạp.

Các căn cứ hủy bỏ hợp đồng mua bán đất qua vi bằng

Căn cứ theo quy định tại Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015 thì có 03 trường hợp yêu cầu hủy bỏ hợp đồng:

• Vi phạm điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
• Vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;
• Trường hợp khác do pháp luật quy định

Khi xét về tính hiệu lực của hợp đồng bị yêu cầu hủy bỏ thì Hợp đồng này phải có hiệu lực tại thời điểm giao kết nhưng vì phát sinh yếu tố dẫn đến hủy hợp đồng nên hiệu lực này không được công nhận. Tuy nhiên, căn cứ theo điểm a, khoản 3, Điều 27 Luật Đất đai 2024 thì Hợp đồng mua bán đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Lưu ý đối với khởi kiện hủy bỏ hợp đồng mua bán đất qua vi bằng

Theo khoản 2, Điều 117 và khoản 2, Điều 129, BLDS 2015 đối với hợp đồng mua bán đất mà không tiến hành công chứng chứng thực mà mua bán thông qua vi bằng thì có thể bị tòa án tuyên vô hiệu do vi phạm về hình thức. Như vậy, ngay từ đầu hợp đồng mua bán đất bằng vi bằng ngay từ đầu đã không có hiệu lực pháp luật do không đáp ứng về mặt hình thức. Vì vậy, cần cân nhắc xem xét lại yêu cầu tòa tuyên hủy hay tuyên vô hiệu đối với hợp đồng mua bán đất qua vi bằng.

Do đó, đối với việc hợp đồng mua bán đất lập qua vi bằng, căn cứ phổ biến nhất để chấm dứt hợp đồng là vi phạm về hình thức nên yêu cầu tuyên vô hiệu thay vì yêu cầu hủy bỏ. Ngoài ra, hợp đồng mua bán đất qua vi bằng vẫn có thể được yêu cầu tuyên vô hiệu dựa trên các cơ sở khác như: Giao dịch giả tạo; Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn, Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép hoặc Vi phạm điều cấm luật hoặc trái đạo đức xã hội tùy thuộc vào từng vụ việc, hồ sơ có trong vụ án

Bên bán đất có phải hoàn trả khoản tiền chênh lệch do giá đất tăng lên hay không?

Khi hợp đồng vô hiệu nêu trên các bên đều phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, khôi phục lại tình trạng ban đầu, hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết. Nếu giá đất tăng lên cao hơn so với số tiền đã nhận tại thời điểm ban đầu, Mục 2 Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP quy định tùy trường hợp mà Tòa án sẽ buộc bên chuyển nhượng phải thanh toán cho bên nhận chuyển nhượng khoản tiền đã nhận theo giá đất thực tế trên thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm.

Cụ thể theo quy định tại điểm c, tiểu mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình có quy định trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có thoả thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại quy định Điều 379  Bộ luật dân sự để bảo đảm thực hiện hợp đồng thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có.

Luật sư hỗ trợ thủ tục khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán đất qua vi bằng

Trong mọi tranh chấp, đặc biệt là tranh chấp liên quan đến đất đai, có giá trị lớn hoặc tính chất tranh chấp có nhiều vấn đề phức tạp các bên tranh chấp nên tìm đến Luật sư nhà đất và được hỗ trợ pháp lý để đạt được kết quả tốt nhất.

• Tư vấn pháp lý về phương án giải quyết
• Thu thập, phân tích và đánh giá các chứng cứ liên quan đến vụ án
• Soạn thảo đơn khởi kiện
• Đại diện Quý khách hàng nộp đơn khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền
• Tham gia các buổi làm việc, buổi hòa giải, phiên tiếp cận công khai chứng cứ, phiên tòa
• Soạn thảo đơn kháng cáo
• Tham gia phiên tòa phúc thẩm
• Hỗ trợ thủ tục thi hành án

Kết luận

Như vậy, trên thực tế thì khi khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán đất thông qua vi bằng thì yêu cầu khởi kiện thông thường là yêu cầu tuyên bố hợp đồng mua bán bằng vi bằng vô hiệu do vi phạm về mặt hình thức chứ không phải yêu cầu hủy bỏ hợp đồng, bởi sẽ không phù hợp với các căn cứ yêu cầu hủy bỏ hợp đồng theo Điều 423, BLDS 2015. Nếu quý khách hàng cần tư vấn chi tiết hơn về thủ tục khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán đất qua vi bằng hoặc cần sử dụng dịch vụ luật sư, vui lòng liên hệ với Luật Long Phan PMT qua hotline 1900636387 để được tư vấn một cách cụ thể và chi tiết hơn

Tags: Giải quyết tranh chấp đất đai​, hợp đồng mua bán đất, hủy hợp đồng, hủy hợp đồng mua bán đất, Luật Đất đai 2024, Tư vấn pháp luật đất đai, vi bằng