Xử lý hợp đồng mua bán nhà ở khi một bên chết

Xử lý hợp đồng mua bán nhà ở khi một bên chết cần phải xác định người thừa kế để tiếp tục thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan. Theo quy định, hợp đồng đã ký kết không đương nhiên vô hiệu mà vẫn giữ nguyên giá trị pháp lý. Bên còn lại cần phối hợp với người thừa kế để hoàn tất thủ tục khai nhận di sản hoặc thỏa thuận thanh lý. Điều này đảm bảo giao dịch được tiếp nối hoặc chấm dứt đúng trình tự pháp luật. Để giúp Quý khách nắm rõ quy trình này, Luật Long Phan PMT xin hướng dẫn chi tiết trong bài viết sau.

Nguyên tắc pháp lý chung khi cá nhân giao kết hợp đồng chết

Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc loại nghĩa vụ tài sản có tính chất chuyển giao được, không gắn liền với nhân thân của các bên tham gia giao dịch. Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ các trường hợp chấm dứt hợp đồng, trong đó hợp đồng chỉ chấm dứt khi cá nhân giao kết hợp đồng chết mà hợp đồng phải do chính cá nhân đó thực hiện hoặc các bên có thỏa thuận khác. Nguyên tắc này không áp dụng cho hợp đồng mua bán nhà ở vì đây là loại giao dịch tài sản thuần túy.

Theo quy định tại Điều 615 Bộ luật Dân sự 2015, quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở được coi là di sản thừa kế. Người thừa kế hợp pháp có trách nhiệm tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại. Điều này đảm bảo quyền lợi cho cả bên bán và bên mua trong giao dịch bất động sản, tránh tình trạng hợp đồng bị chấm dứt đột ngột gây thiệt hại cho các bên.

Xử lý hợp đồng mua bán nhà ở trong trường hợp bên bán nhà ở chết

Việc bên bán chết trong quá trình giao dịch là sự kiện pháp lý làm phát sinh quyền và nghĩa vụ thừa kế. Tùy thuộc vào thời điểm và hình thức pháp lý của hợp đồng đã ký kết, người mua cần xác định rõ giá trị hiệu lực của giao dịch để lựa chọn phương án yêu cầu những người thừa kế tiếp tục thực hiện nghĩa vụ hoặc khởi kiện ra Tòa án. Quy trình xử lý cụ thể được phân định dựa trên hai tình trạng hồ sơ sau:

Hợp đồng đã công chứng nhưng chưa sang tên

Khi bên bán nhà ở qua đời, việc xử lý hợp đồng phụ thuộc vào tình trạng pháp lý của giao dịch và mức độ hoàn thành nghĩa vụ. Hợp đồng đã công chứng nhưng chưa sang tên là trường hợp phổ biến trong thực tế. Căn nhà vẫn được coi là di sản của người chết, người thừa kế có quyền và nghĩa vụ tiếp tục thực hiện hợp đồng theo đúng thỏa thuận ban đầu.

Người thừa kế của bên bán có quyền yêu cầu người mua thanh toán phần tiền còn lại theo hợp đồng đã ký kết. Đồng thời, họ có nghĩa vụ bàn giao nhà và toàn bộ hồ sơ pháp lý nhà đất cho người mua theo đúng cam kết. Người mua tiến hành thủ tục đăng ký biến động nhà đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 133 Luật Đất đai 2024. Trường hợp cơ quan đăng ký yêu cầu bổ sung giấy tờ, các đồng thừa kế phải khai nhận di sản thừa kế từ người bán đã chết và ký bổ sung các văn bản cần thiết.

Hợp đồng chưa công chứng (chỉ viết tay, đặt cọc)

Theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng mua bán nhà ở bắt buộc phải công chứng, vi phạm quy định này sẽ bị tuyên vô hiệu về hình thức theo quy định tại khoản 2 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015. Tuy nhiên, luật cũng cho phép Tòa án công nhận hiệu lực giao dịch nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015. Điều này tạo cơ hội cho người mua bảo vệ quyền lợi thông qua con đường pháp lý.

Người mua có thể yêu cầu người thừa kế khai nhận di sản thừa kế là căn nhà và tiếp tục giao kết hợp đồng có công chứng để hoàn tất giao dịch. 

Trường hợp người thừa kế không hợp tác, người mua có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận giao dịch hoặc yêu cầu hoàn trả tiền đã thanh toán cộng với bồi thường thiệt hại nếu có căn cứ. 

>> Xem thêm: Việt kiều mua đất ở Việt Nam có được không? Điều kiện mua? 

Xử lý hợp đồng mua bán nhà ở trong trường hợp bên mua nhà ở chết

Việc xử lý hậu quả pháp lý khi bên mua qua đời phụ thuộc vào giai đoạn thực hiện của hợp đồng và công chứng chứng thực tại thời điểm sự kiện xảy ra. Những người thừa kế cần thực hiện thủ tục khai nhận di sản để tiếp quản vị thế của bên mua để đàm phán tiếp tục thanh toán phần còn thiếu hoặc nhận lại khoản tiền đã đặt cọc. Quy trình xử lý đối với từng mức độ hoàn thành nghĩa vụ tài chính được phân định như sau:

Bên mua chết sau khi đã ký hợp đồng công chứng và đã thanh toán 2/3 số tiền theo nghĩa vụ mua

Khi bên mua qua đời sau khi ký hợp đồng công chứng và thanh toán ít nhất hai phần ba số tiền theo nghĩa vụ mua, quyền nhận nhà và quyền yêu cầu sang tên trở thành di sản thừa kế hợp pháp. Nghĩa vụ thanh toán phần tiền còn lại cũng được coi là nghĩa vụ tài sản để lại trong di sản của người chết. Người thừa kế của bên mua phải thực hiện thủ tục thừa kế theo quy định tại theo khoản 1 Điều 615 Bộ luật Dân sự 2015 trước khi tiếp tục giao dịch với bên bán.

Người thừa kế tiếp tục thanh toán số tiền còn lại theo hợp đồng, nhận bàn giao nhà và hồ sơ pháp lý từ bên bán. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ thanh toán, người thừa kế có quyền đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp có nhiều người thừa kế, các bên có thể thỏa thuận cử đại diện đứng tên hoặc đăng ký sở hữu chung theo tỷ lệ phần di sản mỗi người nhận được.

Hợp đồng chưa công chứng (chỉ viết tay, đặt cọc)

Hợp đồng chưa công chứng (chỉ viết tay hoặc đặt cọc) khi bên mua qua đời người thừa kế có thể thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế, bao gồm quyền tiếp tục giao dịch và quyền yêu cầu buộc thực hiện giao dịch mua nhà. Sau khi hoàn tất thủ tục thừa kế, người thừa kế yêu cầu bên bán tiếp tục thực hiện giao dịch theo đúng thỏa thuận ban đầu. Trường hợp bên bán từ chối hợp tác, người thừa kế khởi kiện đến Tòa án yêu cầu công nhận giao dịch theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.

Bên mua chết trước khi thanh toán đủ tiền

Trường hợp này, người thừa kế chỉ phải thực hiện nghĩa vụ trong phạm vi di sản theo Điều 615 Bộ luật Dân sự 2015. Nếu di sản đủ để thanh toán phần còn lại, người thừa kế tiếp tục hợp đồng như bình thường. Nếu di sản không đủ, người thừa kế có thể bỏ tiền riêng để hoàn tất giao dịch hoặc đề nghị thanh lý hợp đồng, hoàn trả theo giá trị thực tế đã thực hiện. Bên bán có quyền yêu cầu thanh lý hợp đồng và giữ lại khoản tiền đã nhận theo tỷ lệ phù hợp với thiệt hại thực tế.

Lưu ý trường hợp Hợp đồng mua bán nhà ở có điều khoản đặc biệt

Hợp đồng mua bán nhà ở có thể chứa các điều khoản đặc biệt về xử lý khi một bên chết, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ của người thừa kế. Các bên có quyền thỏa thuận chấm dứt hợp đồng khi một bên qua đời theo khoản 3 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015. Điều khoản xử lý tiền đã thanh toán quy định rõ cách thức hoàn trả, khấu trừ hoặc thanh lý trong trường hợp hợp đồng chấm dứt do một bên chết. Hợp đồng có thể quy định bên nhận tiền giữ lại một tỷ lệ phần trăm để bù đắp thiệt hại hoặc hoàn trả toàn bộ cho người thừa kế. Điều khoản phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại xác định mức độ trách nhiệm khi các bên không thực hiện đúng nghĩa vụ sau sự kiện một bên chết.

Thỏa thuận giữa các bên được ưu tiên áp dụng miễn không trái với quy định bắt buộc của pháp luật. Tòa án tôn trọng ý chí tự do của các bên trong việc xác lập quan hệ hợp đồng. Quý khách cần đọc kỹ toàn bộ điều khoản hợp đồng, đặc biệt các phần liên quan đến chấm dứt hợp đồng, xử lý tiền thanh toán, trách nhiệm bồi thường để hiểu rõ quyền lợi khi xảy ra sự kiện bất ngờ.

Trường hợp hợp đồng không có điều khoản đặc biệt, các bên áp dụng quy định chung của Bộ luật Dân sự 2015 về thừa kế và thực hiện nghĩa vụ tài sản. Người thừa kế cần xác minh chính xác nội dung hợp đồng, tránh hiểu lầm dẫn đến tranh chấp pháp lý. Luật Long Phan PMT soát xét điều khoản hợp đồng, phân tích rủi ro pháp lý và tư vấn Quý khách phương án xử lý tối ưu dựa trên quy định luật hiện hành.

>>> Xem thêm: Hướng dẫn quy trình ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 

Rủi ro thường gặp và khuyến nghị thực tiễn khi một bên trong hợp đồng mua bán nhà ở chết

Trong thực tiễn giao dịch nhà ở, việc một bên trong hợp đồng mua bán nhà ở chết thường kéo theo hàng loạt vướng mắc pháp lý về hiệu lực hợp đồng, nghĩa vụ thanh toán – bàn giao, quyền thừa kế và thủ tục sang tên. Nếu không xử lý đúng quy định, các bên còn lại rất dễ rơi vào tình trạng hợp đồng bị đình trệ, phát sinh tranh chấp với người thừa kế hoặc không thể hoàn tất thủ tục công chứng và đăng ký biến động. Vì vậy, việc nhận diện sớm các rủi ro và áp dụng giải pháp phù hợp là yếu tố quyết định để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên. Dưới đây là các rủi ro thường gặp và khuyến nghị thực tiễn khi xử lý hợp đồng mua bán nhà ở trong trường hợp một bên chết.

Rủi ro phổ biến

• Tranh chấp thừa kế giữa các đồng thừa kế là rủi ro phổ biến khi xử lý hợp đồng mua bán nhà ở sau khi một bên chết. Các đồng thừa kế có thể có quan điểm khác nhau về việc tiếp tục hay chấm dứt hợp đồng, phân chia giá trị di sản, hoặc quyền đại diện ký kết giấy tờ pháp lý. 
• Người thừa kế không hợp tác ký hồ sơ tạo trở ngại lớn trong việc hoàn tất thủ tục sang tên nhà đất. 
• Trường hợp người mua đã thanh toán đủ tiền nhưng chưa được sang tên khi bên bán chết, nguy cơ mất quyền sở hữu nhà rất cao nếu người thừa kế từ chối bàn giao hồ sơ. 
• Hợp đồng viết tay hoặc chỉ đặt cọc không chặt chẽ dễ bị Tòa án tuyên vô hiệu về hình thức, người mua chỉ được hoàn trả tiền mà không nhận được nhà.

Khuyến nghị

Luật Long Phan PMT khuyến nghị Quý khách luôn công chứng hợp đồng ngay sau khi thỏa thuận các điều kiện giao dịch. Công chứng hợp đồng sớm;

1.Thanh toán qua ngân hàng: Toàn bộ hoặc phần lớn giá trị thanh toán nên thực hiện qua chuyển khoản ngân hàng, thể hiện rõ:

• Người chuyển – người nhận;
• Nội dung thanh toán (đợt 1/đợt 2, đặt cọc, thanh toán theo hợp đồng…);
• Mốc thời gian và số tiền cụ thể.

Đây là chứng cứ quan trọng để chứng minh việc thực hiện nghĩa vụ và làm căn cứ yêu cầu người thừa kế tiếp tục thực hiện hợp đồng hoặc hoàn trả tiền trong trường hợp hợp đồng không thể tiếp tục.

2. Ghi rõ điều khoản xử lý khi một bên chết: Hợp đồng cần có điều khoản riêng quy định về sự kiện một bên chết (sự kiện bất khả kháng/biến cố), trong đó làm rõ:

• Giao dịch có tiếp tục thực hiện hay không;
• Nghĩa vụ của bên chết được chuyển giao cho người thừa kế theo quy định thừa kế;
• Cách xử lý tiền đã thanh toán/đặt cọc;
• Cơ chế giải quyết khi người thừa kế không hợp tác (hoàn tiền, phạt cọc, bồi thường thiệt hại…).

Điều khoản này giúp giảm đáng kể tranh chấp vì “không có thỏa thuận rõ ràng”.

Khi có sự kiện chết:

1.Tạm dừng giao dịch: Ngay khi phát sinh sự kiện chết, Quý khách nên tạm dừng việc ký kết bổ sung, giao tiền, giao nhà hoặc bàn giao giấy tờ, đồng thời:

• Lập biên bản ghi nhận tình trạng thực tế;
• Bảo quản hợp đồng, giấy tờ và chứng cứ thanh toán;
• Tránh phát sinh giao dịch mới làm tăng rủi ro vô hiệu hoặc tranh chấp

2.Xác minh người thừa kế hợp pháp: Quý khách cần xác định rõ:

• Ai là người thừa kế hợp pháp (theo di chúc hoặc theo pháp luật);
• Có tranh chấp thừa kế hay không;
• Phần nhà ở/quyền sử dụng đất là tài sản riêng hay tài sản chung vợ chồng;
• Di sản còn nghĩa vụ tài chính nào chưa hoàn thành.

Việc xác minh đúng người thừa kế là điều kiện tiên quyết để tiếp tục giao dịch, tránh trường hợp “làm việc sai người” dẫn đến rủi ro không sang tên được.

Thực hiện đúng trình tự thừa kế trước khi sang tên: Trong đa số trường hợp, để tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở, các bên cần thực hiện đúng thủ tục thừa kế, như:

• Khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản tại tổ chức công chứng;
• Hoàn tất nghĩa vụ thuế, phí liên quan đến thừa kế (nếu có);
• Đăng ký biến động/đứng tên người thừa kế trước, hoặc người thừa kế ký tiếp các thủ tục chuyển nhượng theo đúng quy định.

Chỉ khi hoàn tất đúng trình tự này, việc sang tên mới đảm bảo hợp pháp và tránh nguy cơ bị khiếu kiện sau này.

Hướng giải quyết khi phát sinh tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở

Theo nguyên tắc thừa kế tại khoản 1 Điều 615 Bộ luật Dân sự 2015, những người thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại. Do đó, tranh chấp trong trường hợp này thực chất là tranh chấp giữa bên còn lại của hợp đồng và những người thừa kế của bên đã mất. Hướng giải quyết tối ưu tuân theo trình tự: Ưu tiên thương lượng để tiếp tục thực hiện hợp đồng; Hòa giải cơ sở; Khởi kiện ra Tòa án (để yêu cầu công nhận hiệu lực hợp đồng hoặc hủy bỏ hợp đồng và đòi bồi thường).

Thương lượng và Hòa giải: Đây là bước đi tiền tố tụng quan trọng nhất. Thay vì khởi kiện ngay, cần xác định ai là người thừa kế hợp pháp của bên đã mất (thông qua di chúc hoặc hàng thừa kế theo pháp luật).

1. Cơ chế chuyển giao nghĩa vụ: Căn cứ Điều 615 Bộ luật Dân sự 2015, người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản (tiếp tục bán nhà hoặc tiếp tục trả tiền mua nhà) do người chết để lại.
2. Nội dung thương lượng:
   • Nếu bên bán chết: Bên mua cần làm việc với các đồng thừa kế để yêu cầu họ thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế, sau đó tiếp tục ký văn bản chuyển nhượng/sang tên theo hợp đồng cũ.
   • Nếu bên mua chết: Bên bán làm việc với người thừa kế của bên mua để yêu cầu thanh toán nốt số tiền còn thiếu và nhận bàn giao nhà.
3. Hòa giải cơ sở: Nếu các bên không tìm được tiếng nói chung (ví dụ: người thừa kế không chịu bán nữa vì giá đất tăng), việc gửi đơn yêu cầu hòa giải tại UBND cấp xã. Biên bản hòa giải thành có giá trị pháp lý ràng buộc, giúp tiết kiệm chi phí tố tụng.

Khởi kiện ra Tòa án: Khi thơng lượngư thất bại thì việc khởi kiện đến Tòa án là cần thiết. Tùy vào tình trạng thực hiện hợp đồng trước khi một bên chết, người khởi kiện có thể lựa chọn một trong hai hướng tấn công pháp lý sau:

Trường hợp A: Yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực hợp đồng: Theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, nếu giao dịch dân sự vi phạm quy định về hình thức (chưa công chứng/chứng thực) nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện được ít nhất hai phần ba (2/3) nghĩa vụ trong giao dịch thì Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó theo yêu cầu của một bên.

Trường hợp B: Yêu cầu tuyên Hợp đồng vô hiệu và Giải quyết hậu quả: Áp dụng khi hợp đồng mới chỉ ở giai đoạn đặt cọc hoặc chưa thực hiện đủ 2/3 nghĩa vụ hoặc hợp đồng có vi phạm nghiêm trọng khác.

1. Cơ sở pháp lý: Căn cứ Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu.
2. Hệ quả: Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
   • Bên bán (người thừa kế) phải trả lại tiền cọc/tiền mua cho bên mua.
   • Bên mua trả lại nhà (nếu đã nhận).
   • Bồi thường thiệt hại: Nếu việc một bên chết là sự kiện bất khả kháng thì thường không phạt cọc. Tuy nhiên, nếu người thừa kế cố tình chây ỳ, không chịu thực hiện nghĩa vụ hoàn trả kéo dài gây thiệt hại, bên khởi kiện có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại thực tế và lãi suất chậm trả.

Dịch Vụ Pháp Lý Của Luật Long Phan PMT

Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ pháp lý chuyên sâu trong xử lý hợp đồng mua bán nhà ở khi một bên chết. Khi Quý khách sử dụng dịch vụ, luật sư thực hiện các nhiệm vụ sau:

• Phân tích tình trạng pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở, xác định giai đoạn thực hiện, nghĩa vụ đã hoàn thành và nghĩa vụ còn lại của các bên.
• Soát xét hồ sơ pháp lý nhà đất, giấy tờ thanh toán, biên bản bàn giao, các tài liệu liên quan để đánh giá chính xác tình trạng giao dịch.
• Tư vấn quyền và nghĩa vụ của người thừa kế theo quy định tại Điều 422, Điều 615 Bộ luật Dân sự 2015 và các quy định pháp luật liên quan.
• Hướng dẫn thủ tục thừa kế, chuẩn bị hồ sơ khai nhận di sản, thỏa thuận phân chia di sản hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết thừa kế.
• Đại diện thương lượng với người thừa kế của bên đối diện để tìm phương án xử lý hợp đồng phù hợp với lợi ích của Quý khách.
• Soạn thảo văn bản thỏa thuận tiếp tục thực hiện hợp đồng, văn bản thanh lý hợp đồng hoặc các văn bản pháp lý cần thiết khác.
• Đại diện Quý khách làm việc với cơ quan đăng ký nhà đất, hoàn tất thủ tục sang tên quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.
• Khởi kiện tại Tòa án yêu cầu công nhận hợp đồng, buộc tiếp tục thực hiện hợp đồng, tuyên vô hiệu hợp đồng hoặc giải quyết tranh chấp theo quy định.
• Thu thập chứng cứ, chuẩn bị hồ sơ vụ án, lập đơn khởi kiện, tham gia phiên tòa và bảo vệ quyền lợi của Quý khách trong quá trình tố tụng.
• Tư vấn phương án bồi thường thiệt hại, tính toán giá trị thiệt hại và yêu cầu bồi thường từ bên có lỗi.
• Hỗ trợ thi hành án, đảm bảo Quý khách nhận được đầy đủ quyền lợi theo bản án hoặc quyết định của Tòa án.
• Theo dõi, cập nhật tiến độ giải quyết vụ việc, báo cáo định kỳ và tư vấn kịp thời khi có phát sinh mới trong quá trình xử lý.

Câu hỏi liên quan (FAQs) về hướng xử lý hợp đồng mua bán nhà ở khi một bên chết

Dưới đây là những giải đáp cho các câu hỏi thường gặp nhất giúp Quý khách định hướng xử lý tình huống này một cách an toàn và đúng luật.

Nếu người bán chết sau khi công chứng hợp đồng nhưng chưa kịp sang tên thì hợp đồng có bị vô hiệu không?

Hợp đồng không bị vô hiệu. Theo quy định pháp luật, hợp đồng mua bán nhà ở đã công chứng có hiệu lực ngay tại thời điểm ký kết và công chứng viên đóng dấu. Việc bên bán qua đời sau thời điểm này không làm chấm dứt hợp đồng vì đây là nghĩa vụ tài sản, không phải nghĩa vụ gắn liền với nhân thân. Trong trường hợp này, quyền và nghĩa vụ của bên bán sẽ được chuyển giao cho những người thừa kế hợp pháp của họ. Cụ thể, người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện các thủ tục còn lại như bàn giao hồ sơ giấy tờ, phối hợp sang tên cho người mua theo Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015. Nếu người thừa kế không hợp tác, người mua hoàn toàn có quyền khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng hoặc công nhận giao dịch đã hoàn thành để tự mình đi làm thủ tục sang tên.

Người mua cần làm gì nếu bên bán chết khi hợp đồng mới chỉ là giấy viết tay và đã trả 2/3 tiền?

Quý khách cần yêu cầu những người thừa kế của bên bán tiếp tục thực hiện hợp đồng. Nếu họ từ chối, Quý khách có quyền khởi kiện ra Tòa án yêu cầu công nhận hiệu lực của hợp đồng. Mặc dù hợp đồng mua bán nhà đất bằng giấy viết tay thường bị coi là vô hiệu về hình thức (do thiếu công chứng), nhưng theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ (ở đây là bạn đã trả 2/3 số tiền), Tòa án có thể ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó mà không cần phải thực hiện thủ tục công chứng lại. Sau khi có quyết định của Tòa án, bạn có thể dùng văn bản này để đi làm thủ tục sang tên sổ đỏ.

Nếu người mua chết, những người thừa kế có bắt buộc phải tiếp tục mua căn nhà đó không?

Về nguyên tắc, quyền và nghĩa vụ tài sản (bao gồm nghĩa vụ thanh toán tiền mua nhà) sẽ chuyển cho người thừa kế trong phạm vi di sản để lại. Do đó, người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng nếu di sản của người chết đủ để chi trả. Cụ thể, theo Điều 615 Bộ luật Dân sự 2015, người thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại. Nếu người mua đã đặt cọc hoặc thanh toán một phần, người thừa kế sẽ tiếp quản vị trí của người mua để thanh toán nốt và nhận nhà. Tuy nhiên, nếu di sản để lại không đủ để thanh toán phần còn thiếu và người thừa kế không muốn bỏ tiền túi ra, các bên có thể thỏa thuận chấm dứt (thanh lý) hợp đồng và xử lý khoản tiền đã đóng theo thỏa thuận hoặc quy định pháp luật.

Người thừa kế của bên bán có quyền đòi thêm tiền hoặc hủy hợp đồng không?

Người thừa kế không có quyền đơn phương thay đổi giá bán hoặc hủy bỏ hợp đồng đã ký kết hợp pháp chỉ vì lý do người bán đã mất. Họ chỉ là người tiếp quản quyền và nghĩa vụ của người chết, nghĩa là họ phải tôn trọng toàn bộ các điều khoản mà người bán (người để lại di sản) đã thỏa thuận trước đó. Mọi yêu cầu tăng giá hay hủy hợp đồng đều không có cơ sở pháp lý, trừ khi trong hợp đồng ban đầu có điều khoản đặc biệt cho phép chấm dứt khi một bên qua đời. Nếu họ cố tình gây khó dễ, người mua có quyền yêu cầu Tòa án can thiệp buộc thực hiện đúng hợp đồng và bồi thường thiệt hại (nếu có).

Tôi nên làm gì để tránh rủi ro nếu người bán đã già yếu, bệnh tật?

Quý khách nên ưu tiên công chứng hợp đồng mua bán ngay lập tức và thanh toán phần lớn tiền qua ngân hàng để có bằng chứng rõ ràng. Ngoài ra, nên thêm điều khoản xử lý cụ thể trong hợp đồng cho tình huống một bên qua đời. Việc công chứng sớm giúp xác lập hiệu lực pháp lý của giao dịch, bảo vệ Quý khách khỏi rủi ro hợp đồng bị tuyên vô hiệu. Đồng thời, trong hợp đồng nên có điều khoản dự phòng ghi rõ: “Nếu một trong hai bên qua đời, người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không được thay đổi các điều kiện đã thỏa thuận”. Điều này giúp hạn chế tranh chấp và là cơ sở pháp lý vững chắc nếu sau này phải làm việc với những người thừa kế của bên bán.

Kết luận

Xử lý hợp đồng mua bán nhà ở khi một bên chết đòi hỏi hiểu biết chính xác về quy định thừa kế, nghĩa vụ tài sản và trình tự thủ tục pháp lý. Việc áp dụng đúng Điều 422, Điều 615 Bộ luật Dân sự 2015 giúp Quý khách bảo vệ quyền lợi, tránh rủi ro tranh chấp và hoàn tất giao dịch theo đúng thỏa thuận. Luật Long Phan PMT đồng hành cùng Quý khách trong mọi tình huống pháp lý liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở, từ tư vấn, thương lượng đến đại diện tố tụng tại Tòa án. Quý khách liên hệ hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí và nhận hỗ trợ pháp lý chuyên nghiệp.

Tags: Giải quyết tranh chấp hợp đồng, hợp đồng mua bán nhà ở, Khai nhận di sản, Thủ tục công chứng nhà đất, Thủ tục sang tên sổ đỏ, Thừa kế di sản, Xử lý khi bên bán chết, Xử lý khi bên mua chết