Giải quyết tranh chấp thu hồi tài sản trong hợp đồng thuê mua

Giải quyết tranh chấp thu hồi tài sản trong hợp đồng thuê mua là một quy trình pháp lý phức tạp, đòi hỏi sự cẩn trọng. Khi bên thuê vi phạm nghĩa vụ, quyền thu hồi tài sản của bên cho thuê được kích hoạt, song quá trình này tiềm ẩn nhiều xung đột. Để việc thu hồi diễn ra hiệu quả và đúng luật, việc tuân thủ một trình tự chặt chẽ là nền tảng. Bài viết của Luật Long Phan PMT sẽ phân tích chi tiết các căn cứ pháp lý, quy trình thực tiễn và các phương thức giải quyết tranh chấp thu hồi tài sản trong hợp đồng thuê mua.

Khi nào được thu hồi tài sản trong hợp đồng thuê mua?

Quyền thu hồi tài sản của bên cho thuê trong hợp đồng thuê mua là một chế tài pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền sở hữu và lợi ích kinh tế của mình khi bên thuê vi phạm hợp đồng. Việc thực thi quyền này phải dựa trên các căn cứ rõ ràng được quy định trong hợp đồng và pháp luật liên quan, tránh các hành vi tùy tiện có thể dẫn đến tranh chấp phức tạp hơn. Hiểu rõ các điều kiện này là bước đầu tiên trong quy trình giải quyết tranh chấp thu hồi tài sản trong hợp đồng thuê mua.

Căn cứ để thu hồi tài sản phụ thuộc vào các điều khoản cụ thể đã được các bên thỏa thuận trong hợp đồng thuê mua. Thông thường, các sự kiện vi phạm dẫn đến quyền thu hồi tài sản bao gồm:

• Bên thuê vi phạm nghĩa vụ thanh toán: Đây là căn cứ phổ biến nhất. Khi bên thuê không thanh toán tiền thuê đúng hạn, đủ số lượng theo các kỳ đã thỏa thuận, bên cho thuê có quyền áp dụng các biện pháp đã quy định.
• Bên thuê vi phạm các điều khoản trọng yếu khác: Hợp đồng có thể quy định các nghĩa vụ khác là trọng yếu như: mục đích sử dụng tài sản, không được tự ý sửa chữa, thay đổi kết cấu tài sản, chuyển giao tài sản cho bên thứ ba mà không có sự đồng ý của bên cho thuê, hoặc thực hiện nghĩa vụ bảo trì, bảo dưỡng định kỳ. Bên thuê vi phạm các điều khoản này cũng là một căn cứ dẫn đến quyền thu hồi tài sản
• Thuộc trường hợp được chấm dứt hợp đồng trước hạn: Theo Điều 20 Thông tư 26/2024/TT-NHNN, hợp đồng có thể chấm dứt trước hạn khi bên cho thuê phát hiện bên thuê cung cấp thông tin sai sự thật, hoặc các trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định.

Khi một trong các sự kiện vi phạm trên xảy ra, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại theo Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015. Song song với đó, quyền thu hồi tài sản được kích hoạt. Bên cho thuê có quyền kiểm tra việc sử dụng tài sản và tiến hành các thủ tục cần thiết để lấy lại quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản thuộc sở hữu của mình (khoản 7, khoản 8, khoản 9, khoản 10 Điều 14 Thông tư 26/2024/TT-NHNN).

Quy trình thực hiện thu hồi tài sản trong hợp đồng thuê mua (khuyến nghị thực tiễn giải quyết của luật sư)

Để việc thu hồi tài sản diễn ra hợp pháp và hiệu quả, bên cho thuê cần tuân thủ một quy trình chặt chẽ, từ khâu chuẩn bị pháp lý đến khi thực hiện trên thực địa. Một quy trình chuyên nghiệp không chỉ đảm bảo quyền lợi của bên cho thuê mà còn giảm thiểu rủi ro phát sinh các tranh chấp mới, đồng thời thể hiện sự tuân thủ pháp luật. Dưới đây là các bước khuyến nghị trong quy trình giải quyết tranh chấp thu hồi tài sản trong hợp đồng thuê mua.

Rà soát hợp đồng

Trước tiên, cần tiến hành rà soát kỹ lưỡng toàn bộ hợp đồng thuê mua và các tài liệu liên quan. Các điều khoản cần đặc biệt chú ý bao gồm: sự kiện vi phạm, điều khoản về chấm dứt hợp đồng, quyền và thủ tục thu hồi tài sản, cách thức xử lý tài sản sau thu hồi, các loại phí phạt và thiệt hại có thể áp dụng, và cơ chế giải quyết tranh chấp (Tòa án hay Trọng tài). 

Đồng thời, cần kiểm tra tình trạng pháp lý của quyền sở hữu, đặc biệt là việc đăng ký biện pháp bảo đảm/bảo lưu quyền sở hữu theo Điều 331 Bộ luật Dân sự 2015, vì việc đăng ký này sẽ tạo ra hiệu lực đối kháng với người thứ ba.

Thông báo vi phạm và gia hạn khắc phục

Bên cho thuê cần gửi một thông báo chính thức bằng văn bản cho bên thuê, nêu rõ hành vi vi phạm, viện dẫn điều khoản hợp đồng bị vi phạm và yêu cầu khắc phục trong một thời hạn hợp lý. Nếu hết thời hạn này mà bên thuê không khắc phục, bên cho thuê sẽ tiếp tục gửi văn bản thông báo chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bàn giao lại tài sản. Thông báo này cần tuân thủ các quy định tại Điều 51 Nghị định 21/2021/NĐ-CP và nêu rõ lý do, thời gian và địa điểm dự kiến thu hồi tài sản.

Làm việc với chính quyền sở tại trước khi thu hồi thực địa

Để đảm bảo quá trình thu hồi diễn ra an toàn, minh bạch và đúng trật tự, bên cho thuê nên gửi văn bản thông báo kế hoạch thu hồi tài sản đến Ủy ban nhân dân nơi tài sản đang được đặt hoặc trụ sở của bên thuê. Cần lưu ý, vai trò của chính quyền địa phương ở đây là chứng kiến và giữ gìn trật tự chung, không phải là cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế hay phán quyết về tranh chấp hợp đồng. 

Tuy nhiên, sự hiện diện của họ tạo ra một áp lực tâm lý cần thiết, ngăn cản bên thuê có những hành vi chống đối quá khích, đồng thời tạo lập một bằng chứng khách quan về việc bên cho thuê đã tiến hành thu hồi một cách công khai, minh bạch và đúng pháp luật. Biên bản làm việc hoặc biên bản thu hồi tài sản tại hiện trường sẽ có giá trị chứng minh khi có tranh chấp phát sinh về sau.

Kiểm tra và tiếp cận tài sản

Bên cho thuê có quyền hợp pháp để kiểm tra và tiếp cận tài sản. Theo khoản 6 Điều 52 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, bên nhận bảo đảm (bên cho thuê) có quyền xem xét, kiểm tra thực tế tài sản để ngăn chặn việc tẩu tán. Bên thuê có nghĩa vụ hợp tác và không được cản trở. Trường hợp người giữ tài sản không giao tài sản, bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp ngăn chặn tẩu tán tài sản.

Lập biên bản bàn giao/thu hồi, kiểm kê và định giá

Khi tiến hành thu hồi, việc lập biên bản là bắt buộc. Biên bản cần ghi nhận rõ thời gian, địa điểm, thành phần tham gia, hiện trạng chi tiết của tài sản (số khung, số máy, phụ kiện đi kèm, công-tơ mét, tình trạng hư hỏng nếu có). Biên bản cần có chữ ký của đại diện các bên và người làm chứng (nếu có). Sau đó, cần tiến hành kiểm kê và định giá tài sản để làm cơ sở cho việc xử lý ở bước tiếp theo.

Xử lý sau thu hồi

Sau khi thu hồi, bên cho thuê sẽ tổng hợp toàn bộ công nợ còn lại của bên thuê, bao gồm tiền thuê chưa thanh toán, lãi chậm trả, các chi phí hợp lý phát sinh từ việc thu hồi, sửa chữa tài sản. Việc xử lý tài sản (bán, cho thuê lại) sẽ được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm (Điều 49, Điều 52 Nghị định 21/2021/NĐ-CP). Số tiền thu được từ việc xử lý tài sản sẽ được dùng để bù trừ cho các nghĩa vụ của bên thuê.

Hướng giải quyết tranh chấp thu hồi tài sản trong hợp đồng thuê mua

Trong quá trình thu hồi tài sản, tranh chấp có thể phát sinh ở bất kỳ giai đoạn nào, từ việc xác định hành vi vi phạm đến quy trình thu hồi và xử lý tài sản. Việc lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp phù hợp sẽ quyết định đến hiệu quả, thời gian và chi phí mà các bên phải bỏ ra. Một chiến lược giải quyết tranh chấp hiệu quả cần ưu tiên các giải pháp ôn hòa trước khi tìm đến các cơ quan tài phán.

Thương lượng nội bộ

Đây là phương thức được ưu tiên hàng đầu. Các bên trực tiếp đối thoại, trao đổi để tìm ra giải pháp chung trên cơ sở tự nguyện và thiện chí. Thương lượng giúp các bên tiết kiệm thời gian, chi phí, duy trì mối quan hệ hợp tác và tự chủ động trong việc quyết định kết quả. Nội dung thương lượng có thể xoay quanh việc gia hạn thanh toán, cơ cấu lại nợ, hoặc thống nhất một phương án bàn giao tài sản ôn hòa.

Hòa giải

Nếu thương lượng không thành, các bên có thể lựa chọn hòa giải thông qua một bên thứ ba trung gian (hòa giải viên). Hòa giải viên sẽ đóng vai trò hỗ trợ, phân tích các khía cạnh pháp lý và thực tiễn, đưa ra các gợi ý để các bên tiến gần hơn đến một thỏa thuận chung. Các bên có thể lựa chọn một trong hai hình thức hòa giải sau:

• Hòa giải thông qua hòa giải viên thương mại: Đây là hình thức hòa giải ngoài tố tụng, được thực hiện tại các Trung tâm hòa giải thương mại hoặc do hòa giải viên vụ việc tiến hành. Để tiến hành hòa giải theo phương thức này, các bên phải có thỏa thuận hòa giải. Các bên có thể thỏa thuận giải quyết tranh chấp bằng hòa giải trước, sau khi xảy ra tranh chấp hoặc tại bất cứ thời điểm nào của quá trình giải quyết tranh chấp (Điều 6 Nghị định 22/2017/NĐ-CP). Khi đạt được kết quả, các bên lập văn bản về kết quả hòa giải thành. Văn bản này có hiệu lực thi hành đối với các bên như một hợp đồng. Cơ sở pháp lý cho các quy định này là Điều 6, Điều 11, Điều 14, Điều 15, Điều 16, Điều 17 Nghị định 22/2017/NĐ-CP.
• Hòa giải, đối thoại tại Tòa án: Đây là thủ tục tiền tố tụng, được thực hiện trước khi Tòa án thụ lý vụ án. Khi Quý khách hàng nộp đơn khởi kiện, Tòa án sẽ thông báo về quyền được lựa chọn hòa giải và lựa chọn Hòa giải viên. Thời hạn hòa giải là 20 ngày kể từ ngày chỉ định Hòa giải viên, và có thể kéo dài nhưng không quá 30 ngày. Nếu các bên đạt được thỏa thuận, Hòa giải viên sẽ lập Biên bản ghi nhận kết quả hòa giải thành. Sau đó, Tòa án sẽ xem xét và ra Quyết định công nhận kết quả hòa giải thành nếu đủ các điều kiện. Quyết định này có hiệu lực pháp luật ngay, không bị kháng cáo, kháng nghị và được thi hành theo pháp luật về thi hành án dân sự. Cơ sở pháp lý cho các quy định này là Điều 16, Điều 17, Điều 19, Điều 20, Điều 31, Điều 32, Điều 33, Điều 35 Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án 2020.

Khởi kiện

Khi các phương thức mềm dẻo không hiệu quả, việc khởi kiện ra cơ quan tài phán là biện pháp cuối cùng để giải quyết tranh chấp thu hồi tài sản trong hợp đồng thuê mua. Tùy thuộc vào thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê có thể lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Trọng tài hoặc Tòa án.

Trọng tài thương mại

Điều kiện tiên quyết để kích hoạt phương thức giải quyết tranh chấp này là sự tồn tại của một “thỏa thuận trọng tài” giữa các bên (Điều 5 Luật Trọng tài thương mại 2010). Về mặt hình thức, Điều 16 Luật Trọng tài thương mại 2010 quy định thỏa thuận này bắt buộc phải được xác lập bằng văn bản, có thể tồn tại dưới dạng một điều khoản trong hợp đồng hoặc một văn bản thỏa thuận riêng biệt.

Để khởi động quy trình, nguyên đơn cần gửi hồ sơ khởi kiện đến Trung tâm trọng tài theo quy định tại Điều 30 Luật Trọng tài thương mại 2010, bao gồm: Đơn khởi kiện, bản sao hoặc bản chính của Thỏa thuận trọng tài, hợp đồng và các tài liệu chứng cứ đi kèm. 

Cơ chế này sở hữu những ưu thế vượt trội về tính linh hoạt (quyền lựa chọn Trọng tài viên), tính bảo mật (nguyên tắc không công khai) và tính kịp thời (xét xử một cấp). Kết thúc tố tụng, Hội đồng trọng tài sẽ ban hành phán quyết mang tính chung thẩm và có hiệu lực thi hành ngay lập tức (Chương IX Luật Trọng tài thương mại 2010).

Tòa án

Nếu không có thỏa thuận trọng tài, Tòa án là cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Tranh chấp thu hồi tài sản có thể là tranh chấp dân sự hoặc tranh chấp kinh doanh thương mại thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.Theo khoản 3 Điều 26 (nếu là tranh chấp dân sự) hoặc khoản 1 Điều 30 (nếu là tranh chấp kinh doanh, thương mại); Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự (BLTTDS) 2015, khoản 2 Điều 1 Luật số 85/2025/QH15, tranh chấp thu hồi tài sản trong hợp đồng thuê mua do Tòa án nhân dân khu vực nơi bị đơn cư trú/có trụ sở có thẩm quyền giải quyết. Tuy nhiên do tranh chấp này phát sinh từ quan hệ hợp đồng thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi hợp đồng được thực hiện giải quyết (điểm g khoản 1 Điều 40 BLTTDS 2015).

Hồ sơ khởi kiện nộp tại Tòa án có thẩm quyền bao gồm Đơn khởi kiện (theo mẫu 23-DS ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP), hợp đồng thuê mua và các tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền lợi bị xâm phạm (Điều 189 BLTTDS 2015). Thủ tục tại Tòa án diễn ra công khai và có thể qua hai cấp xét xử (sơ thẩm và phúc thẩm), đảm bảo tính minh bạch nhưng thường kéo dài hơn trọng tài.

Một lưu ý quan trọng khi khởi kiện là bên cho thuê có thể yêu cầu Tòa án hoặc Trọng tài áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời (Điều 111 BLTTDS 2015, Điều 48 Luật Trọng tài thương mại 2010). Các biện pháp này có thể là phong tỏa tài sản, cấm di dời tài sản, hoặc buộc bên thuê phải tạm dừng việc khai thác, sử dụng tài sản nhằm ngăn chặn nguy cơ tẩu tán hoặc làm hư hỏng, mất giá trị tài sản trong thời gian chờ giải quyết.

Dịch vụ luật sư tư vấn và tham gia giải quyết tranh chấp thu hồi tài sản trong hợp đồng thuê mua

Luật Long Phan PMT với kinh nghiệm chuyên sâu trong lĩnh vực tài chính, hợp đồng và giải quyết tranh chấp, cung cấp dịch vụ pháp lý toàn diện để hỗ trợ Quý khách hàng trong quá trình giải quyết tranh chấp thu hồi tài sản trong hợp đồng thuê mua. Dịch vụ của chúng tôi bao gồm:

• Tư vấn, rà soát và đánh giá pháp lý toàn diện hợp đồng thuê mua và các tài liệu liên quan để xác định quyền và nghĩa vụ của các bên.
• Xây dựng chiến lược giải quyết tranh chấp tối ưu, kết hợp linh hoạt giữa thương lượng, hòa giải và khởi kiện.
• Soạn thảo các văn bản pháp lý cần thiết như thông báo vi phạm, thông báo chấm dứt hợp đồng, đơn khởi kiện và các văn bản tố tụng khác.
• Đại diện theo ủy quyền cho Quý khách hàng để làm việc, đàm phán với bên thuê và các cơ quan nhà nước có liên quan.
• Đại diện bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho Quý khách hàng tại Tòa án hoặc Trọng tài.

>>> Xem thêm: Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự

Các câu hỏi thường gặp (FAQ) về giải quyết tranh chấp thu hồi tài sản trong hợp đồng thuê mua

Để giúp Quý khách hàng trang bị kiến thức pháp lý vững chắc và xử lý hiệu quả các tình huống phát sinh, chúng tôi đã tổng hợp những thắc mắc phổ biến nhất xoay quanh quy trình thu hồi tài sản trong hợp đồng thuê mua, cùng với các câu trả lời chi tiết và căn cứ pháp lý chuẩn xác:

Biện pháp khẩn cấp tạm thời nào hiệu quả nhất để ngăn chặn tẩu tán tài sản trong quá trình tố tụng?

Biện pháp khẩn cấp tạm thời hiệu quả nhất để ngăn chặn việc tẩu tán tài sản trong quá trình tố tụng là yêu cầu Tòa án áp dụng các biện pháp ngăn chặn ngay từ khi nộp đơn khởi kiện. Bên cho thuê có thể đề nghị Tòa án áp dụng biện pháp kê biên tài sản đang tranh chấp hoặc cấm chuyển dịch quyền về tài sản theo quy định tại khoản 6 và khoản 7 Điều 114 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Việc áp dụng kịp thời các biện pháp này sẽ giúp bảo toàn tài sản và đảm bảo nghĩa vụ thanh toán sau khi bản án có hiệu lực. Biện pháp này cũng ngăn chặn bên thuê thực hiện các hành vi như bán, tặng cho, cầm cố hay chuyển nhượng tài sản cho người khác. Nhờ đó, quyền và lợi ích hợp pháp của bên cho thuê được bảo vệ trong suốt quá trình giải quyết tranh chấp.

Bên cho thuê có được phép tự ý phá khóa hoặc dùng vũ lực để thu hồi tài sản không?

Tuyệt đối không. Pháp luật bảo hộ quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở và thân thể (Điều 20 và Điều 22 Hiến pháp 2013). Nếu bên thuê không tự nguyện bàn giao, Trường hợp người giữ tài sản không giao tài sản, bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp ngăn chặn tẩu tán tài sản (khoản 6 Điều 52 Nghị định 21/2021/NĐ-CP). Hành vi tự ý dùng vũ lực có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội “Cưỡng đoạt tài sản” (Điều 170 Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi bổ sung 2017) hoặc “Xâm phạm chỗ ở của người khác” (Điều 158 Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi bổ sung 2017).

Nếu giá trị tài sản thu hồi thấp hơn tổng dư nợ của bên thuê thì xử lý ra sao?

Nếu sau khi thu hồi tài sản mà giá trị tài sản thấp hơn tổng dư nợ thì bên thuê vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Việc thu hồi tài sản không làm chấm dứt nghĩa vụ tài chính của bên thuê đối với bên cho thuê. Số tiền thu được từ việc xử lý tài sản chỉ được tính để trừ vào khoản nợ đang tồn tại. Nếu khoản tiền này không đủ để thanh toán toàn bộ nghĩa vụ thì phần chênh lệch còn thiếu được coi là khoản nợ không có bảo đảm. Bên thuê vẫn phải tiếp tục trả số tiền còn thiếu cho đến khi hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ thanh toán.

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê mua là bao lâu?

Nếu là tranh chấp kinh doanh thương mại, thời hiệu là 02 năm kể từ thời điểm quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm (Điều 319 Luật Thương mại 2005). Nếu là tranh chấp dân sự (một bên không có mục đích lợi nhuận), thời hiệu là 03 năm kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm (Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015).

Kết luận

Việc giải quyết tranh chấp thu hồi tài sản trong hợp đồng thuê mua là một quy trình phức tạp, đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về pháp luật hợp đồng và kỹ năng xử lý tình huống thực tế. Để đảm bảo quy trình thu hồi diễn ra đúng pháp luật, hiệu quả và bảo vệ tối đa quyền lợi của mình, Quý khách hàng nên tìm đến sự hỗ trợ pháp lý chuyên nghiệp. Vui lòng liên hệ với Luật Long Phan PMT qua hotline 1900.63.63.87 để được các luật sư của chúng tôi tư vấn và hỗ trợ kịp thời.

Tags: Giải quyết tranh chấp hợp đồng, Hợp đồng thuê mua tài sản, Khởi kiện đòi lại tài sản, Quyền thu hồi tài sản, Thu hồi tài sản thuê mua, Tranh chấp hợp đồng thuê mua