Tranh chấp đất khởi kiện Tòa án hay Ủy ban: Cách xác định thẩm quyền

Tranh chấp đất khởi kiện Tòa án hay Ủy ban là câu hỏi đầu tiên người sử dụng đất phải trả lời chính xác, bởi chọn sai cơ quan có thể khiến hồ sơ bị từ chối thụ lý, kéo dài thời gian giải quyết và ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các bên. Luật Long Phan PMT nhận thấy phần lớn vướng mắc trong thực tiễn xử lý tranh chấp đất đai không nằm ở nội dung tranh chấp mà nằm ở việc xác định sai cơ quan có thẩm quyền hoặc bỏ qua điều kiện tiền tố tụng bắt buộc. Bài viết dưới đây phân tích quy định để xác định đúng con đường xử lý phù hợp với từng tình huống cụ thể.

Phân biệt hai thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo pháp luật hiện hành

Pháp luật đất đai hiện hành ghi nhận hai con đường giải quyết tranh chấp đất đai: khởi kiện tại Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự, hoặc nộp đơn yêu cầu tại Ủy ban nhân dân có thẩm quyền. Việc lựa chọn con đường nào phụ thuộc trước hết vào việc các bên có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không theo Điều 236 Luật Đất đai 2024.

Một hộ gia đình sử dụng đất ổn định nhiều năm nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận phát sinh tranh chấp ranh giới với hộ liền kề, cả hai bên chỉ có giấy tờ viết tay về việc chia đất từ trước. Trong tình huống này, gia đình có quyền lựa chọn nộp đơn tại UBND hoặc khởi kiện tại Tòa án, thay vì buộc theo một con đường duy nhất như trường hợp đã có Giấy chứng nhận.

Theo khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Đây là khái niệm nền tảng để phân biệt với các tranh chấp dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất như tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất hoặc chia tài sản chung vợ chồng — nhóm này không chịu sự điều chỉnh của thủ tục tại Điều 235, Điều 236 Luật Đất đai 2024 mà giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự thông thường.

Khoản 1 Điều 236 quy định Tòa án có thẩm quyền khi các bên hoặc một bên có Giấy chứng nhận, các loại giấy chứng nhận tương đương hoặc giấy tờ theo Điều 137 của Luật này. Ngược lại, khoản 2 Điều 236 quy định khi không có các loại giấy tờ nêu trên, các bên được quyền lựa chọn nộp đơn tại UBND hoặc khởi kiện tại Tòa án theo pháp luật tố tụng dân sự. Nắm rõ hai trường hợp này là bước đầu tiên để xác định đúng cơ quan có thẩm quyền, tránh nộp đơn sai chỗ.

Điều kiện bắt buộc trước khi khởi kiện hoặc nộp đơn: hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã

Trước khi Tòa án hoặc UBND thụ lý giải quyết tranh chấp đất đai theo Điều 236 Luật Đất đai 2024, các bên bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất, theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024. Đây là điều kiện khởi kiện, không phải thủ tục tùy chọn.

Đây là điểm mới của Luật Đất đai 2024 so với Luật Đất đai 2013, nhằm giải quyết mâu thuẫn ngay từ cơ sở. Phạm vi bắt buộc chỉ áp dụng với “tranh chấp đất đai” theo khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024 — tức tranh chấp xác định ai có quyền sử dụng đất — không áp dụng với tranh chấp dân sự liên quan đến đất như thừa kế, hợp đồng chuyển nhượng hay tài sản chung vợ chồng. Các bên cần phân biệt rõ hai nhóm này trước khi xác định thủ tục cần thực hiện.

Trường hợp bắt buộc hòa giải và trường hợp không cần hòa giải trước

Hòa giải tại UBND cấp xã áp dụng cho mọi tranh chấp đất đai theo Điều 236 Luật Đất đai 2024, không phân biệt các bên đã có Giấy chứng nhận hay chưa. Ngoại lệ duy nhất là địa bàn không tổ chức đơn vị hành chính cấp xã theo khoản 5 Điều 235 Luật Đất đai 2024 — khi đó các bên có thể trực tiếp yêu cầu Tòa án hoặc UBND cấp có thẩm quyền giải quyết theo Điều 236 mà không cần qua bước hòa giải cơ sở.

Luật sư lưu ý trường hợp ngoại lệ này rất hiếm gặp trên thực tế, chỉ phát sinh tại một số địa bàn đặc thù sau sắp xếp đơn vị hành chính. Trước khi khẳng định mình thuộc diện được miễn hòa giải, các bên nên rà soát kỹ tình trạng tổ chức hành chính tại địa phương nơi có đất, tránh việc Tòa án hoặc UBND từ chối thụ lý vì cho rằng chưa đủ điều kiện khởi kiện.

Trình tự, thời hạn hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã

Thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đơn, theo điểm c khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024, với trình tự cụ thể tại Điều 105 Nghị định 102/2024/NĐ-CP.

Quy trình hòa giải được thực hiện theo các bước sau:

1. Nộp đơn hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất; trong 03 ngày làm việc, UBND cấp xã phải thông báo thụ lý hoặc từ chối bằng văn bản nêu rõ lý do, theo Điều 105 Nghị định 102/2024/NĐ-CP.
2. UBND cấp xã thẩm tra, xác minh nguyên nhân tranh chấp, thu thập tài liệu về nguồn gốc, quá trình và hiện trạng sử dụng đất.
3. Chủ tịch UBND cấp xã thành lập Hội đồng hòa giải theo điểm a, điểm b khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024 để tổ chức phiên hòa giải.
4. Phiên hòa giải chỉ tiến hành khi các bên đều có mặt; vắng mặt đến lần thứ hai thì coi là hòa giải không thành, theo khoản 1 Điều 105 Nghị định 102/2024/NĐ-CP.
5. Hội đồng lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành; nếu thành và làm thay đổi ranh giới, diện tích, người sử dụng đất, các bên gửi văn bản công nhận kết quả hòa giải thành đến cơ quan có thẩm quyền trong 30 ngày làm việc để đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, theo khoản 4 Điều 235 Luật Đất đai 2024.

Trường hợp hòa giải không thành, biên bản này là căn cứ để các bên tiếp tục lựa chọn nộp đơn tại UBND hoặc khởi kiện tại Tòa án theo Điều 236 Luật Đất đai 2024.

>>> Xem thêm: Hướng dẫn chi tiết trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai ở cấp xã

Trường hợp tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án

Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai khi một bên có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ theo Điều 137, hoặc khi các bên không có giấy tờ nhưng chủ động chọn khởi kiện thay vì nộp đơn tại UBND, theo khoản 1, khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024.

Tranh chấp mà một bên có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ theo Điều 137 Luật Đất đai 2024

Khi các bên hoặc một bên có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các loại giấy chứng nhận tương đương hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024, thẩm quyền giải quyết thuộc về Tòa án theo khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai 2024, không được lựa chọn nộp đơn tại UBND.

Đây là trường hợp bắt buộc khởi kiện tại Tòa án, vì pháp luật coi Giấy chứng nhận và các giấy tờ tại Điều 137 là cơ sở pháp lý đủ rõ ràng về quyền sử dụng đất, nên cần giải quyết theo cơ chế tố tụng dân sự khách quan thay vì cơ chế hành chính. Điều 137 LĐĐ 2024 liệt kê nhiều nhóm giấy tờ xác lập trước các mốc thời gian cụ thể, gồm giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền cấp trước ngày 15/10/1993, giấy tờ của nông, lâm trường quốc doanh giao đất trước ngày 01/7/2004, giấy tờ thừa kế, tặng cho, giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở và một số giấy tờ khác theo Luật này.

Lưu ý: các bên cần kiểm tra kỹ loại giấy tờ đang có có thuộc danh mục Điều 137 hay không trước khi xác định thẩm quyền, vì không phải mọi giấy tờ liên quan đến đất đai đều đủ điều kiện áp dụng khoản 1 Điều 236. Nếu giấy tờ không thuộc danh mục này, vụ việc rơi vào nhóm được lựa chọn cơ quan giải quyết theo khoản 2 Điều 236.

Tranh chấp không có giấy tờ nhưng các bên lựa chọn khởi kiện tại Tòa án

Khi không có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ theo Điều 137, các bên vẫn có quyền khởi kiện tại Tòa án thay vì nộp đơn tại UBND, theo điểm b khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024. Đây là quyền lựa chọn của đương sự, không phải nghĩa vụ bắt buộc.

So với thủ tục hành chính tại UBND, khởi kiện tại Tòa án cho phép tiếp cận cơ chế tố tụng đầy đủ hơn về thu thập chứng cứ, giám định, đối chất và quyền kháng cáo theo hai cấp xét xử, theo thủ tục tố tụng dân sự tại Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, đã được sửa đổi, bổ sung 2025.

Luật sư khuyến nghị các bên cân nhắc dựa trên mức độ phức tạp của tranh chấp, khả năng thu thập chứng cứ và thời gian dự kiến giải quyết; tranh chấp có nhiều tình tiết phức tạp về nguồn gốc sử dụng đất thường phù hợp hơn với con đường khởi kiện tại Tòa án nhờ cơ chế thu thập, đánh giá chứng cứ chặt chẽ.

>>> Xem thêm: Case Study: Cảnh báo rủi ro mất đất dù đã được cấp sổ đỏ

Xác định đúng Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền thụ lý

Từ ngày 01/7/2025, Tòa án nhân dân cấp huyện không còn tồn tại, Tòa án nhân dân khu vực thực hiện chức năng xét xử sơ thẩm theo Nghị quyết số 81/2025/UBTVQH15 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Xác định đúng Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền là điều kiện để tránh bị trả lại đơn khởi kiện.

Theo Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, được sửa đổi, bổ sung 2025, Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền giải quyết sơ thẩm các tranh chấp dân sự, trong đó có tranh chấp đất đai. Về thẩm quyền theo lãnh thổ, điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định đối tượng tranh chấp là bất động sản thì thẩm quyền thuộc Tòa án nơi có bất động sản, không áp dụng nguyên tắc nơi cư trú của bị đơn như tranh chấp dân sự thông thường.

Luật sư lưu ý người khởi kiện cần xác định đúng Tòa án nhân dân khu vực quản lý địa bàn nơi có đất theo địa giới hành chính mới sau sắp xếp, thay vì theo địa giới cấp huyện trước đây, để tránh đơn khởi kiện bị trả lại do nộp sai thẩm quyền theo lãnh thổ.

Trường hợp nên lựa chọn nộp đơn yêu cầu giải quyết tại Ủy ban nhân dân

Khi không có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ theo Điều 137, các bên có thể lựa chọn nộp đơn tại UBND thay vì khởi kiện, phù hợp với tranh chấp cần giải quyết nhanh bằng thủ tục hành chính, theo khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024.

Lựa chọn UBND thường phù hợp với tranh chấp đơn giản, ranh giới rõ qua hồ sơ địa chính, chi phí thấp hơn án phí Tòa án. Tuy nhiên, quyết định của UBND vẫn có thể bị khởi kiện hoặc khiếu nại tiếp theo nếu một bên không đồng ý, nên đây không phải con đường có tính chung thẩm ngay từ đầu.

Thẩm quyền giải quyết theo từng nhóm chủ thể tranh chấp

Thẩm quyền tại UBND được phân theo chủ thể tranh chấp: tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau do Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết; tranh chấp có một bên là tổ chức, tổ chức tôn giáo, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài do Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết, theo điểm a, điểm b khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024.

Tuy nhiên, từ ngày 01/7/2025, theo điểm g khoản 2 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP về phân định thẩm quyền chính quyền địa phương hai cấp trong lĩnh vực đất đai, thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp huyện đối với nhóm hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đã được chuyển giao cho Chủ tịch UBND cấp xã.

Luật sư lưu ý sự thay đổi này là hệ quả của tổ chức lại chính quyền địa phương theo mô hình hai cấp, nên khi xác định cơ quan tiếp nhận đơn, các bên cần căn cứ đồng thời cả Điều 236 Luật Đất đai 2024 và Nghị định 151/2025/NĐ-CP, tránh nộp đơn tại cơ quan đã không còn thẩm quyền.

Trình tự, thời hạn giải quyết và quyền khởi kiện/khiếu nại tiếp theo nếu không đồng ý

Quyết định giải quyết của UBND có hiệu lực thi hành nếu các bên không khởi kiện hoặc khiếu nại trong 30 ngày kể từ ngày nhận quyết định; nếu không đồng ý, các bên có quyền khởi kiện vụ án hành chính hoặc khiếu nại lên cấp trên trong cùng thời hạn theo điểm a, điểm b khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024.

Với quyết định của Chủ tịch UBND cấp xã (nhóm hộ gia đình, cá nhân), việc không đồng ý cho phép khởi kiện hành chính hoặc khiếu nại lên Chủ tịch UBND cấp tỉnh. Với quyết định của Chủ tịch UBND cấp tỉnh (nhóm có một bên là tổ chức), việc không đồng ý cho phép khiếu nại lên Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường — cơ quan tiếp nhận chức năng quản lý đất đai sau khi hợp nhất với Bộ Tài nguyên và Môi trường theo Nghị định 35/2025/NĐ-CP. Nếu các bên không chấp hành quyết định đã có hiệu lực, Chủ tịch UBND nơi có đất ban hành quyết định cưỡng chế và tổ chức thực hiện theo khoản 4 Điều 236 Luật Đất đai 2024.

So sánh khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án và nộp đơn tại Ủy ban nhân dân

Việc lựa chọn giữa hai con đường cần cân nhắc đồng thời điều kiện áp dụng, tính chất quyết định và khả năng thi hành. Bảng dưới đây tổng hợp các tiêu chí quan trọng để đối chiếu trước khi quyết định.

Luật sư lưu ý mức tạm ứng án phí, án phí dân sự sơ thẩm cần được tính theo văn bản về án phí, lệ phí Tòa án đang có hiệu lực tại thời điểm nộp đơn, do quy định này có thể được điều chỉnh theo từng giai đoạn; khách hàng nên liên hệ trực tiếp để được tính chính xác cho vụ việc của mình.

>> Trải nghiệm ngay: Công cụ tính Án Phí, Lệ Phí Tòa án tại Luật Long Phan PMT

Trường hợp đặc biệt: tranh chấp đất đai phát sinh từ hoạt động thương mại

Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai chỉ được giải quyết tại Tòa án hoặc Trọng tài thương mại Việt Nam, không có lựa chọn nộp đơn tại UBND theo khoản 5 Điều 236 Luật Đất đai 2024.

Đây là nhóm tranh chấp giữa các thương nhân hoặc tổ chức có mục đích sinh lợi trong giao dịch liên quan đến đất đai, như hợp đồng chuyển nhượng, hợp tác kinh doanh bất động sản, cho thuê mặt bằng thương mại — được xác định là hoạt động thương mại theo khoản 1 Điều 3 Luật Thương mại 2005. Khi hợp đồng có thỏa thuận trọng tài hợp lệ, thẩm quyền thuộc Trọng tài thương mại theo Luật Trọng tài thương mại 2010; nếu không, tranh chấp giải quyết tại Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự.

Luật sư lưu ý doanh nghiệp cần rà soát kỹ điều khoản giải quyết tranh chấp trong hợp đồng trước khi xác định cơ quan có thẩm quyền, vì nếu hợp đồng đã có thỏa thuận trọng tài mà vẫn khởi kiện tại Tòa án, đơn có thể bị trả lại do không thuộc thẩm quyền của Tòa án.

Rủi ro khi lựa chọn sai cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai

Việc xác định sai cơ quan có thẩm quyền hoặc bỏ qua điều kiện tiền tố tụng có thể khiến toàn bộ quá trình xử lý phải làm lại từ đầu, kéo dài thời gian và phát sinh chi phí không cần thiết cho các bên tranh chấp.

Rủi ro bị từ chối thụ lý do chưa hòa giải hoặc chọn sai cơ quan

Nếu các bên chưa thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024 mà đã nộp đơn khởi kiện, Tòa án sẽ trả lại đơn do chưa đủ điều kiện khởi kiện theo Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Tương tự, nếu người khởi kiện có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ theo Điều 137 nhưng lại nộp đơn tại UBND thay vì khởi kiện tại Tòa án theo đúng khoản 1 Điều 236, hồ sơ cũng sẽ bị từ chối vì không đúng thẩm quyền. Xác định sai cơ quan ngay từ đầu buộc các bên phải khởi động lại toàn bộ quy trình.

Luật sư lưu ý trước khi nộp đơn, các bên nên chuẩn bị hồ sơ chứng minh đã hòa giải hoặc thuộc trường hợp được miễn hòa giải, đồng thời xác định rõ mình có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ thuộc Điều 137 hay không, để tránh mất thời gian nộp đơn sai thẩm quyền.

Rủi ro về thời hạn khởi kiện/khiếu nại 30 ngày

Sau khi nhận quyết định giải quyết tranh chấp của UBND, nếu không khởi kiện hành chính hoặc khiếu nại trong 30 ngày, quyết định sẽ có hiệu lực thi hành và các bên mất quyền phản đối theo điểm a, điểm b khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024.

Cần phân biệt thời hạn 30 ngày nêu trên với thời hiệu khởi kiện dân sự. Theo khoản 3 Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015, tranh chấp về quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai không áp dụng thời hiệu khởi kiện, nghĩa là không bị giới hạn thời hiệu khi khởi kiện dân sự tại Tòa án để bảo vệ quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, quy định này không thay thế thời hạn 30 ngày khởi kiện hành chính hoặc khiếu nại đối với quyết định của UBND — đây là loại thời hạn tố tụng riêng, có tính loại trừ quyền nếu bị bỏ lỡ.

Luật sư lưu ý các bên không nên nhầm lẫn hai loại thời hạn này: việc không bị giới hạn thời hiệu dân sự không đồng nghĩa được chậm trễ phản đối quyết định hành chính của UBND; cần theo dõi sát ngày nhận quyết định để bảo đảm quyền khởi kiện, khiếu nại còn trong thời hạn luật định.

Dịch vụ luật sư hỗ trợ khách hàng trong các vụ việc tranh chấp đất đai

Luật Long Phan PMT hỗ trợ khách hàng trong các vụ việc tranh chấp đất đai với các công việc sau: 

• Rà soát hồ sơ, giấy tờ về quyền sử dụng đất để xác định đúng cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
•  Đại diện khách hàng thực hiện thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã, chuẩn bị tài liệu chứng minh nguồn gốc sử dụng đất. 
• Soạn đơn khởi kiện hoặc đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp gửi đúng Tòa án nhân dân khu vực hoặc UBND có thẩm quyền. 
• Tư vấn phương án xử lý khi hòa giải không thành, đánh giá lợi thế và rủi ro giữa khởi kiện và nộp đơn UBND. 
• Đại diện khách hàng tham gia tố tụng tại Tòa án hoặc làm việc với UBND trong quá trình giải quyết.

Quý khách có nhu cầu đánh giá sơ bộ vụ việc vui lòng gửi hồ sơ qua email pmt@luatlongphan.vn hoặc Zalo 0939846973.

Câu hỏi thường gặp về xác định cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Dưới đây là một số câu hỏi khách hàng thường đặt ra khi xác định cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Các câu trả lời dựa trên quy định của Luật Đất đai 2024, Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành có liên quan.

Kết luận

Xác định đúng việc tranh chấp đất khởi kiện Tòa án hay UBND quyết định toàn bộ tiến độ và kết quả xử lý vụ việc, đòi hỏi rà soát chính xác loại giấy tờ đang có, thực hiện đầy đủ thủ tục hòa giải bắt buộc và tuân thủ nghiêm ngặt các thời hạn tố tụng, khiếu nại theo quy định. Luật Long Phan PMT sẵn sàng hỗ trợ khách hàng rà soát hồ sơ, xác định đúng cơ quan có thẩm quyền và đại diện tham gia toàn bộ quá trình giải quyết. Quý khách cần tư vấn cụ thể có thể liên hệ hotline 1900636387 để được hỗ trợ kịp thời.

Tags: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Hòa giải tại UBND cấp xã, Hòa giải tranh chấp đất đai, Khiếu nại quyết định giải quyết tranh chấp đất, Khởi kiện tranh chấp đất đai, Khởi kiện vụ án đất đai, Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, Thủ tục khởi kiện đất đai, Tòa án giải quyết tranh chấp đất, Tòa án nhân dân khu vực, UBND giải quyết tranh chấp đất