Hướng giải quyết tranh chấp nhà đất mua đã sang tên người khác 

Hướng giải quyết tranh chấp nhà đất mua đã sang tên người khác đòi hỏi một quy trình pháp lý chặt chẽ, đặc biệt trong trường hợp Quý khách đã mua bán bằng giấy viết tay và sử dụng ổn định, lâu dài. Tuy nhiên, chưa có nhu cầu hoặc chưa làm thủ tục cấp giấy chứng nhận thì đã bị người khác kê khai xin cấp giấy chứng nhận. Đây là những trường hợp hiếm nhưng luật sư Long Phan PMT đã có gặp trên thực tế và đã đấu tranh giải quyết cho khách hàng. Dưới đây là những hướng dẫn, chia sẻ kinh nghiệm xử lý của Luật Long Phan PMT.

Đề nghị cung cấp thông tin dữ liệu đất đai

Bước đầu tiên trong việc giải quyết tranh chấp nhà đất mua đã sang tên người khác là thu thập thông tin về hiện trạng pháp lý của thửa đất. Quý khách cần nộp phiếu yêu cầu theo Mẫu số 14 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP để cơ quan có thẩm quyền cung cấp dữ liệu đất đai. Thông tin này giúp xác định người hiện đang được cấp giấy chứng nhận và thời điểm cấp chứng nhận.

Cách thức đề nghị cung cấp thông tin dữ liệu đất đai

Tổ chức và cá nhân có nhu cầu khai thác thông tin dữ liệu đất đai có thể nộp phiếu yêu cầu trực tiếp hoặc gửi văn bản yêu cầu cho cơ quan cung cấp thông tin. Việc nộp văn bản có thể thực hiện theo một trong các phương thức sau:

• Nộp trên Cổng Thông tin đất đai quốc gia, Cổng dịch vụ công quốc gia, Cổng dịch vụ công Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Cổng dịch vụ công cấp tỉnh.
• Nộp trực tiếp hoặc gửi qua đường công văn, điện tín, qua dịch vụ bưu chính.
• Nộp thông qua các phương tiện điện tử khác theo quy định của pháp luật.

Cơ quan cung cấp thông tin dữ liệu đất đai ở trung ương là Trung tâm Dữ liệu và Thông tin đất đai trực thuộc Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường. Ở địa phương, Văn phòng đăng ký đất đai chịu trách nhiệm cung cấp thông tin. 

Thời gian giải quyết đề nghị

Thời gian cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai được thực hiện theo quy định sau:

• Đối với thông tin, dữ liệu có sẵn trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai thì cung cấp ngay trong ngày làm việc. Trường hợp nhận được yêu cầu sau 15 giờ thì cung cấp vào ngày làm việc tiếp theo
• Đối với thông tin, dữ liệu không có sẵn trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai thì chậm nhất là 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận được yêu cầu hợp lệ cơ quan cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai phải thực hiện cung cấp thông tin, dữ liệu hoặc gửi thông báo về việc gia hạn thời gian cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai
• Trường hợp cơ quan cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai và tổ chức, cá nhân có thỏa thuận riêng về việc khai thác và sử dụng thông tin, dữ liệu đất đai thì thời gian cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai được xác định theo thỏa thuận.

Thông tin thu được từ cơ quan quản lý đất đai sẽ bao gồm lịch sử cấp giấy chứng nhận, thời điểm cấp, người được cấp và các giao dịch liên quan đến thửa đất. Dữ liệu này tạo cơ sở pháp lý quan trọng để Quý khách đánh giá tính hợp pháp của việc cấp giấy chứng nhận cho người khác và xây dựng chiến lược giải quyết tranh chấp phù hợp.

Cơ sở pháp lý: Phần VI Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

Yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai

Hòa giải tranh chấp đất đai là bước bắt buộc trước khi khởi kiện lên Tòa án đối với tranh chấp về ai là người có quyền sử dụng đất. Canh chấp về ai là người có quyền sử dụng đất. Các bên phải thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã (UBND)nơi có đất tranh chấp. Đây là điều kiện tiên quyết theo quy định tại khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai năm 2024 và khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP.

Một trong các bên nộp đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai đến UBND cấp xã nơi có đất. Chủ tịch UBND cấp xã thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để tiến hành hòa giải.

Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND cấp xã làm Chủ tịch Hội đồng, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, công chức làm công tác địa chính. Tùy trường hợp, có thể mời người sinh sống lâu năm biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất tranh chấp hoặc tổ chức, cá nhân khác tham gia Hội đồng.

Việc hòa giải tranh chấp đất đai được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu. Kết quả hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tham gia hòa giải và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND. Trường hợp hòa giải không thành, các bên có thể tiến hành khởi kiện tại tòa án. 

Cơ sở pháp lý: Điều 235 Luật Đất đai 2024.

Khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền

Khi hòa giải không thành, các bên có quyền khởi kiện tại Tòa án để giải quyết tranh chấp nhà đất mua đã sang tên người khác. Tùy vào tình huống cụ thể, có thể áp dụng hai hình thức khởi kiện khác nhau. Nếu nhà đất vẫn do Quý khách quản lý sử dụng và không bị chiếm dụng, có thể khởi kiện hành chính yêu cầu hủy giấy chứng nhận đã cấp cho người khác.

Đối với trường hợp nhà đất bị chính người được cấp giấy chứng nhận chiếm dụng, Quý khách cần khởi kiện dân sự yêu cầu buộc giao lại nhà đất và hủy giấy chứng nhận đã cấp. 

Khởi kiện hành chính

Khởi kiện hành chính áp dụng khi Quý khách vẫn đang quản lý, sử dụng thửa đất nhưng cơ quan nhà nước đã cấp giấy chứng nhận cho người khác một cách trái pháp luật. Đây là khiếu kiện quyết định hành chính về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Yêu cầu khởi kiện là hủy giấy chứng nhận đã cấp cho người khác.

Theo Điều 30, Điều 31 Luật Tố tụng hành chính 2015 sửa đổi, bổ sung 2025 (LTTHC), khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực. Người khởi kiện cần chứng minh việc cấp giấy chứng nhận cho người khác là trái pháp luật và vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình.

Hồ sơ khởi kiện theo Điều 189 LTTHC bao gồm:

• Đơn khởi kiện theo mẫu 01-HC ban hành kèm Nghị quyết 02/2017/NQ-HĐTP.
• Các chứng cứ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của người khởi kiện.
• Chứng cứ chứng minh việc cấp giấy chứng nhận cho người khác là trái pháp luật.
• Giấy tờ pháp lý của người khởi kiện.

Theo Điều 119 Luật TTHC 2015, Quý khách hàng có thể gửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo đến Tòa án bằng một trong các phương thức sau:

• Nộp trực tiếp tại Tòa án
• Gửi qua dịch vụ bưu chính
• Gửi trực tuyến qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Tòa án tiếp nhận và xử lý đơn theo quy định Chương IX LTTHC. Xem chi tiết thủ tục này tại: Khởi kiện hành chính chính yêu cầu hủy sổ đỏ.

Khởi kiện dân sự

Khởi kiện dân sự được áp dụng khi nhà đất đã bị người được cấp giấy chứng nhận chiếm dụng trái pháp luật. Tranh chấp nhà đất mua đã sang tên cho người khác là tranh chấp về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản theo quy định tại khoản 2 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 (BLTTDS). Trong trường hợp này, Quý khách cần khởi kiện người đang quản lý, sử dụng đất yêu cầu buộc giao lại nhà đất và hủy giấy chứng nhận đã cấp.

Đối tượng của tranh chấp nhà đất mua đã sang tên người khác trong trường hợp này là đất đai. Do đó, theo Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 BLTTDS 2015 sửa đổi, bổ sung 2025 tranh chấp này thuộc thẩm quyền của Tòa án khu vực nơi có bất động sản.

Hồ sơ khởi kiện phải được chuẩn bị đầy đủ theo Điều 189 BLTTDS 2015. Trong đó đơn khởi kiện phải nêu rõ yêu cầu cụ thể, trình bày căn cứ pháp lý và kèm theo các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu đó như giấy tờ mua bán viết tay, chứng cứ về quá trình sử dụng đất ổn định, lâu dài. 

Sau khi tiếp nhận hồ sơ khởi kiện, Tòa án tiến hành thủ tục xem xét đơn, thụ lý và giải quyết theo quy định Phần thứ hai Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. 

Chi tiết quy trình giải quyết khởi kiện dân sự tranh chấp đất đai xem tại: Thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai.

Luật sư tư vấn và tham gia giải quyết tranh chấp đất đai

Luật sư Long Phan PMT cung cấp dịch vụ tư vấn và đại diện khách hàng trong toàn bộ quá trình giải quyết tranh chấp nhà đất mua đã sang tên người khác. Dịch vụ của chúng tôi bao gồm:

• Phân tích hồ sơ pháp lý và đánh giá điểm mạnh, điểm yếu của vụ việc.
• Soạn thảo đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
• Đại diện tham gia buổi hòa giải và bảo vệ quyền lợi khách hàng trong quá trình hòa giải
• Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện hành chính hoặc dân sự theo tình huống cụ thể.
• Luật sư bảo vệ quyền lợi hợp pháp của đương sự tại phiên tòa sơ thẩm và phúc thẩm.
• Đại diện tham gia tố tụng với tư cách đại diện theo ủy quyền của đương sự. 
• Tư vấn các thủ tục liên quan đến việc đăng ký quyền sử dụng đất sau khi có kết quả giải quyết tranh chấp. 

>>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay cho nhiều người

Các câu hỏi thường gặp (FAQ) về hướng giải quyết tranh chấ nhà đất mua đã sang tên người khác

Dưới đây là các câu hỏi thường gặp về hướng giải quyết tranh chấp nhà đất mua đã sang tên người khác, giúp Quý khách hàng nắm rõ hơn quy định này để bảo vệ quyền lợi của mình.

Làm thế nào để tránh tình trạng nhà đất bị người khác kê khai cấp giấy chứng nhận?

Nên làm thủ tục cấp giấy chứng nhận sớm sau khi mua, thường xuyên kiểm tra thông tin đất đai qua hệ thống cơ sở dữ liệu, đặt biển báo tại thửa đất, có người trông coi và thông báo với chính quyền địa phương về việc sở hữu hợp pháp.

Hòa giải thất bại có ảnh hưởng đến khả năng thắng kiện không?

Hòa giải thất bại không ảnh hưởng đến khả năng thắng kiện. Biên bản hòa giải không thành chỉ là điều kiện để được khởi kiện, không có giá trị định đoạt về quyền sử dụng đất. Tòa án vẫn xem xét độc lập dựa trên chứng cứ và quy định pháp luật.

Sự khác biệt chính giữa khởi kiện hành chính và khởi kiện dân sự trong trường hợp này là gì?

Khác biệt cốt lõi nằm ở đối tượng bị kiện và mục tiêu chính. Trong vụ án hành chính, Quý khách kiện “quyết định cấp sổ đỏ” của cơ quan nhà nước và yêu cầu “hủy quyết định đó”. Trong vụ án dân sự, Quý khách kiện “người đang chiếm giữ đất” và yêu cầu “đòi lại đất và hủy sổ đỏ”. Việc lựa chọn hình thức khởi kiện phụ thuộc vào việc ai đang là người quản lý, sử dụng đất trên thực tế.

Nếu không đồng ý với bản án dân sự sơ thẩm, có thể làm gì tiếp theo?

Nếu không đồng ý với bản án sơ thẩm, Quý khách có quyền làm đơn kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án (hoặc ngày nhận được bản án) để yêu cầu Tòa án cấp trên xét xử lại vụ án theo thủ tục phúc thẩm (Điều 270, Điều 273 BLTTDS 2015).

Kết luận

Giải quyết tranh chấp nhà đất mua đã sang tên người khác đòi hỏi hiểu biết sâu về pháp luật và kinh nghiệm thực tiễn. Quý khách cần thực hiện đầy đủ các bước từ thu thập thông tin, hòa giải đến khởi kiện tại Tòa án. Để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình không bị xâm phạm, việc tìm kiếm sự hỗ trợ từ các luật sư chuyên nghiệp là quyết định đúng đắn. Để được tư vấn và hỗ trợ pháp lý kịp thời, hiệu quả, Quý khách hàng vui lòng liên hệ với Luật Long Phan PMT qua hotline 1900.63.63.87.

Tags: Đất mua giấy tay, Hòa giải tranh chấp đất đai, Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Khởi kiện tranh chấp đất đai, Tranh chấp đất đai, Tranh chấp nhà đất, Tư vấn luật đất đai