Giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay cho nhiều người

Giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay cho nhiều người đòi hỏi hiểu biết về pháp luật đất đai và thủ tục tố tụng tại Việt Nam. Tình trạng một thửa đất được bán cho nhiều người qua giấy tờ viết tay dẫn đến nhiều hệ lụy phức tạp phức tạp về quyền sở hữu, giao dịch bất động sản và trách nhiệm pháp lý của các bên liên quan. Bài viết phân tích các phương pháp giải quyết hiệu quả tranh chấp phức tạp này, từ hòa giải đến khởi kiện tại xây dựng.

Hòa giải tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy tay

Theo quy định tại khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024 thì trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại Điều 236 của Luật này, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp

Tuy nhiên, không phải loại tranh chấp đất đai nào cũng bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã. Căn cứ khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, chỉ những tranh chấp đất đai về xác định ai có quyền sử dụng đất hợp pháp mới bắt buộc phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.

Đối với những tranh chấp khác liên quan đến đất như tranh chấp hợp đồng mua bán đất thì không bắt buộc phải hòa giải trước khi khởi kiện

Như vậy, thủ tục hòa giải là bắt buộc khi giải quyết tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Việc hòa giải tranh chấp tại Uỷ ban Nhân dân cấp xã khi có tranh chấp mua bán bằng giấy viết tay không chỉ là thủ tục bắt buộc (trong trường hợp xác định ai có quyền sử dụng đất hợp pháp) mà thủ tục nà còn hỗ trợ bên mua thu thập, xác minh chứng cứ quan trọng. Tại bước này, Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ làm việc với các bên để tìm hiểu nguồn gốc đất, lịch sử giao dịch và tính xác thực của việc mua bán đất. Từ đó, người mua có thể thu thập thêm các bằng chứng để làm cơ sở cho việc khởi kiện sau đó.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bán bằng giấy tay cho nhiều người

Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp mua bán đất thông qua giấy tờ viết tay tùy từng trường hợp mà thẩm quyền giải quyết là khác nhau. Hiện nay, có 03 trường hợp phổ biến để xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp này như sau:

• Trường hợp mua bán bằng giấy viết tay khi thửa đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Trường hợp mua bán bằng giấy viết tay khi thửa đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay cho nhiều người.

Trường hợp đất đã có giấy chứng nhận

Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp hoặc một trong các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án giải quyết theo khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai 2024.

Người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được pháp luật công nhận là người có quyền sử dụng hợp pháp. Tuy nhiên, khi họ đã bán đất qua giấy tờ viết tay cho nhiều người, vấn đề trở về nên phức tạp. Tòa án sẽ xem xét các yếu tố như thời điểm giao dịch, việc thanh toán, bàn giao đất, và thiện chí của các quyền để đưa ra phán quyết quyết định công bằng.

Trường hợp đất chưa có giấy chứng nhận

Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai 2024 thì các bên tranh chấp được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024 sau đây:

• Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
• Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Đối với đất chưa được cấp giấy chứng nhận, việc xác định quyền sử dụng đất hợp pháp dựa trên nhiều yếu tố như nguồn gốc đất, thời điểm sử dụng, các bằng chứng chứng minh việc sử dụng đất ổn định, liên tục và hiện trạng thửa đất. Giấy tờ viết tay trong trường hợp này được coi là chứng cứ quan trọng nhưng không phải yếu tố quyết định.

Trường hợp cùng một phần diện tích đất mà bán giấy tay cho nhiều người

Trong trường hợp xác định cùng một diện tích, một thửa đất mà người bán lại cùng bán cho nhiều người bằng giấy tờ viết tay. Trường hợp này có cơ sở để xác định có dấu hiệu phạm tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” theo Điều 174, Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017). Khi phát hiện có dấu hiệu của tội phạm, người mua cần trình báo ra cơ quan điều tra – Công an cấp có thẩm quyền.

Các bên mua trong giao dịch mua bán đất bằng giấy viết tay có quyền tố giác hành vi lừa đảo đến cơ quan Công an nơi xảy ra hành vi phạm tội. Sau khi tiếp tục nhận được tin báo, cơ quan điều tra tiến hành điều tra, xác minh và khởi tố vụ án nếu có đủ căn cứ. Ngoài ra, tội phạm còn phải bồi thường thiệt hại cho bị hại theo quy định của pháp luật dân sự.

Trình tự giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bán bằng giấy tay

Tùy từng trường hợp mà trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay là khác nhau, cụ thể có 03 trường hợp như sau:

Trường hợp yêu cầu UBND giải quyết tranh chấp

Căn cứ khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024, hình thức giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân (UBND) áp dụng đối với trường hợp tranh chấp mà đương sự không có Giấy chứng nhận (Sổ hồng, Sổ đỏ) hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024.

Lưu ý: Khi thuộc trường hợp này đương sự chỉ được chọn một trong hai hình thức giải quyết, đó là khởi kiện tại Tòa án hoặc gửi đơn đề nghị UBND cấp có thẩm quyền giải quyết.

Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai nộp đơn tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp huyện theo Điều 106 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện gồm các bước:

• Bước 1: Nộp đơn đề nghị giải quyết
• Bước 2: Kiểm tra và tiếp nhận hồ sơ. Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn phải thông báo bằng văn bản cho các bên tranh chấp đất đai và Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp về việc thụ lý đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, trường hợp không thụ lý thì phải thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do.
• Bước 3: Giải quyết tranh chấp

Trường hợp khởi kiện tại tòa án

Giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay tại Tòa án được thực hiện theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Gồm các bước cơ bản

• Nộp đơn khởi kiện
• Tòa án tiếp nhận xem xét và xử lý đơn khởi kiện
• Thụ lý đơn khởi kiện
• Chuẩn bị xét xử
• Mở phiên tòa sơ thẩm
• Xét xử phúc thẩm nếu có kháng cáo kháng nghị

Người khởi kiện chuẩn bị bộ hồ sơ khởi kiện theo quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 gồm đơn khởi kiện và các tài liệu chứng cứ chứng minh kèm theo ra tòa án nhân dân nơi có bất động sản để giải quyết, trường hợp có yếu tố nước ngoài thì kiện ở Tòa án Nhân dân cấp tỉnh nơi có bất động sản

Phán quyết của Tòa án sẽ xác định rõ người có quyền sử dụng đất hợp pháp, nghĩa vụ bồi thường (nếu có) và các vấn đề liên quan khác. Bản án có hiệu lực pháp luật là cơ sở để người được công nhận quyền làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc yêu cầu thi hành án dân sự.

Trường hợp tố giác ra cơ quan điều tra

Khi phát hiện dấu tội phạm trong công việc mua bán đất bằng giấy viết tay cho nhiều người, việc tố giác đến cơ quan điều tra có biện pháp cần thiết. Người bị hại cần chuẩn bị đơn tố giác kèm theo các tài liệu, bằng chứng chứng minh hành vi lừa đảo và thiệt hại phát sinh (nếu có) để làm căn cứ yêu cầu bồi thường

Cơ quan điều tra sau khi tiếp nhận tin báo, tố giác sẽ tiến hành xác minh ban đầu. Nếu có cơ sở xác định hành vi phạm tội, cơ quan điều tra ra quyết định khởi tố vụ án hình sự, tiến hành điều tra toàn diện để làm rõ hành vi vi phạm, thu thập chứng cứ, và xác định người phạm tội.

Quá trình tiến tụng hình sự hòa theo quy định của Bộ luật Tố tụng hình sự năm 2015. Sau khi kết thúc điều tra, hồ sơ án sẽ được chuyển đến Viện kiểm tra để truy tố và Tòa án để xét xử. Người bị hại có quyền yêu cầu giải quyết trách nhiệm dân sự – yêu cầu bồi thường thiệt hại trong vụ án hình sự

Hỏi – Đáp về giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay cho nhiều người

Dưới đây Chúng tôi đã tổng hợp một số hỏi – đáp liên quan đến việc giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay cho nhiều người.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay có trường hợp nào được công nhận hiệu lực pháp lý không?

Pháp luật hiện hành rất hạn chế công nhận hợp đồng viết tay. Một số trường hợp ngoại lệ có thể được Tòa án xem xét công nhận nếu giao dịch đã thực hiện trước ngày Bộ luật Dân sự 2015 có hiệu lực (01/01/2017) và đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ trở lên theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, hoặc trong các trường hợp đặc thù khác theo án lệ hoặc hướng dẫn của Tòa án nhân dân tối cao, nhưng cần xem xét từng vụ việc cụ thể.

Nếu một lô đất bị bán cho nhiều người bằng giấy viết tay, Tòa án xác định ưu tiên cho người mua nào?

Tòa án sẽ xem xét toàn diện các yếu tố như: thời điểm xác lập giao dịch, việc thanh toán và mức độ thanh toán, việc bàn giao và quản lý, sử dụng đất trên thực tế, tình trạng đăng ký hoặc kê khai đất đai (nếu có), và đặc biệt là yếu tố thiện chí, ngay tình của mỗi người mua khi tham gia giao dịch.

Người mua cần thu thập những loại chứng cứ chủ yếu nào để bảo vệ quyền lợi?

Các chứng cứ quan trọng bao gồm: giấy tờ mua bán viết tay, biên nhận tiền hoặc chứng từ chuyển khoản, bằng chứng về việc bàn giao đất (biên bản, hình ảnh, video), lời khai của người làm chứng, giấy tờ chứng minh việc quản lý, sử dụng đất ổn định (nếu có, như hóa đơn điện nước, biên lai nộp thuế phi nông nghiệp), và các tài liệu liên quan khác.

Thời hiệu khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hoặc tố giác hành vi lừa đảo là bao lâu?

Thời hiệu khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Điều 429 Bộ luật Dân sự là 03 năm kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. Thời hiệu truy cứu trách nhiệm hình sự đối với tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản phụ thuộc vào tính chất và mức độ nghiêm trọng của hành vi phạm tội theo quy định của Bộ luật Hình sự.

Các chi phí điển hình khi theo đuổi vụ việc tranh chấp này là gì?

Chi phí có thể bao gồm: tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm (tính theo tỷ lệ % giá trị tranh chấp), chi phí thẩm định giá tài sản (nếu cần), chi phí giám định tài liệu (nếu cần), chi phí thu thập chứng cứ, chi phí ủy quyền và phí dịch vụ pháp lý cho luật sư (nếu thuê).

Người mua phải làm gì nếu người bán không có khả năng hoàn trả tiền hoặc đã bỏ trốn?

Người mua vẫn có thể khởi kiện dân sự để Tòa án ra phán quyết công nhận khoản nợ. Nếu người bán bỏ trốn và có dấu hiệu hình sự, cần tố giác đến cơ quan công an. Việc thi hành án để thu hồi tiền sẽ phụ thuộc vào việc người bán có tài sản khác hay không hoặc khi nào tìm được người bán.

Nhiều người mua bị lừa đảo có thể cùng nhau khởi kiện hoặc tố giác người bán không?

Có. Nhiều người mua có thể cùng đứng đơn khởi kiện dân sự (với tư cách đồng nguyên đơn) hoặc cùng ký vào đơn tố giác tội phạm gửi cơ quan điều tra để yêu cầu giải quyết vụ việc một cách thống nhất và hiệu quả hơn.

Trong quá trình giải quyết tranh chấp, người mua có thể yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp ngăn chặn tạm thời không?

Có. Người mua có quyền yêu cầu Tòa án áp dụng một hoặc một số biện pháp khẩn cấp tạm thời theo Bộ luật Tố tụng Dân sự, ví dụ như: cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp, cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp, để bảo vệ quyền lợi chính đáng và đảm bảo thi hành án sau này.

Quy trình giải quyết tranh chấp tại UBND theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP bao gồm những bước chính yếu nào?

Quy trình chính gồm: Nộp đơn yêu cầu -> UBND cấp có thẩm quyền thụ lý (kiểm tra điều kiện, thông báo thụ lý trong 05 ngày làm việc) -> Tổ chức thẩm tra, xác minh (thu thập tài liệu, lấy ý kiến các bên, có thể thành lập hội đồng tư vấn) -> Tổ chức đối thoại, hòa giải giữa các bên -> Ban hành quyết định giải quyết tranh chấp (nếu hòa giải không thành).

Luật sư giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bán bằng giấy tay cho nhiều người

Khi tham gia giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay cho nhiều người, luật sư của chúng tôi sẽ thực hiện các công việc sau:

• Thu thập và Phân tích Chứng cứ: Tìm kiếm, thu thập các tài liệu, chứng cứ liên quan đến giao dịch và tình trạng đất; đánh giá tính pháp lý và giá trị chứng minh của từng loại chứng cứ.
• Đại diện Hòa giải tại UBND cấp xã: Thay mặt hoặc cùng khách hàng tham gia các buổi hòa giải bắt buộc tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
• Soạn thảo Hồ sơ Pháp lý: Chuẩn bị, soạn thảo đơn khởi kiện, đơn yêu cầu, bản tự khai, các văn bản trình bày ý kiến và các tài liệu cần thiết khác để nộp cho Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền.
• Tham gia Tố tụng: Đại diện hoặc bảo vệ quyền lợi cho khách hàng trong các phiên tòa xét xử (sơ thẩm, phúc thẩm), các buổi làm việc, phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải tại Tòa án.
• Soạn thảo Đơn Tố giác: Trong trường hợp phát hiện dấu hiệu của tội phạm “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” hoặc tội phạm khác, luật sư sẽ soạn thảo đơn tố giác gửi đến cơ quan điều tra có thẩm quyền.
• Tư vấn Chiến lược Giải quyết: Phân tích tình huống, đánh giá điểm mạnh, điểm yếu và đưa ra các phương án, lộ trình giải quyết tranh chấp tối ưu, bao gồm cả việc đàm phán, thương lượng (nếu có thể).

Kết luận

Giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay cho nhiều người đòi hỏi phải xác định được bản chất của tranh chấp. Từ việc hòa giải, giải quyết tại UBND hoặc tòa án hoặc cơ quan công án mỗi bước đều cần được thực hiện đúng quy định để bảo vệ quyền lợi chính đáng. Khi gặp tranh chấp phức tạp, hãy liên hệ ngay với Luật Long Phan PMT qua hotline 1900636387 để được các Luật sư đất đai tư vấn và hỗ trợ giải pháp kịp thời, bảo vệ tối đa quyền lợi của Quý khách.

Tags: bán đất cho nhiều người, Hợp đồng mua bán đất viết tay, Luật Đất đai 2024, Luật sư đất đai, mua bán đất giấy viết tay, Tố giác tội phạm, Tranh chấp đất đai