Tư vấn pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tư vấn về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ các Luật sư chuyên môn trước khi thực hiện mua bán đất là lựa chọn vô cùng cần thiết. Bởi lẽ, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay diễn ra rất phổ biến một phần là do Hợp đồng mua bán có nhiều lỗ hổng pháp lý. Bài viết dưới đây Luật Long Phan PMT  cung cấp cho bạn một số thông tin cần thiết về vấn đề này.

Tư vấn về hợp đồng mua bán đất đai

Các vấn đề pháp lý cần lưu ý khi xác lập hợp đồng chuyển nhượng đất đai

Chủ thể xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự nhằm thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác. Các chủ thể trong hợp đồng này là bên chuyển giao quyền sử dụng đất gọi là bên chuyển nhượng và bên được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gọi là bên nhận chuyển nhượng.

Căn cứ Khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013. Đối chiếu sang quy định tại Điều 5, Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Như vậy, căn cứ theo các quy định trên thì chủ thể có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người sử dụng đất theo quy định tại Điều 5, Luật Đất đai 2015.

Tuy nhiên, cần lưu ý các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 191, Luật Đất đai 2013 bao gồm:

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
• Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
• Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Ngoài các quy định trên thì để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực thì một trong các điều kiện đầu tiên phải nói đến là điều kiện về chủ thể. Cụ thể theo quy định thì chủ thể thực hiện xác lập chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải  có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập theo quy định điểm a, khoản 1, Điều 117 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015

Theo Điều 19 và Khoản 2 Điều 20 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định về người có năng lực hành vi dân đầy đủ là người đủ 18 tuổi trở lên và không rơi vào trường hợp bị mất năng lực hành vi dân sự; khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, hạn chế năng lực hành vi dân sự.

Như vậy, với quy định trên thì những người đủ 18 tuổi, không rơi trường hợp bị mất năng lực hành vi dân sự; không bị khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, không bị hạn chế năng lực hành vi dân sự thì đủ điều kiện để trở thành chủ thể của giao dịch dân sự về nhà đất. Ngoài ra thì tại Khoản 4, Điều 21, Bộ luật Dân sự 2015 thì người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.

Đồng thời, khi tham gia xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các chủ thể tham gia phải tự nguyện không bị ép buộc.

Điều kiện đất được đưa vào các giao dịch mua bán, chuyển nhượng

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng quyền khi đáp ứng các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013. Đối chiếu khoản 3, Điều 186, Luật Đất đai 2013 Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Vấn đề về công chứng chứng thực hợp đồng mua bán đất

Căn cứ theo khoản 2 Điều 117 BLDS 2015: Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định. Dẫn chiếu đến điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013.

Như vậy, theo quy định của pháp luật thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng chứng thực thì mới có giá trị pháp lý.

Về thẩm quyền công chứng chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

• Đối với công chứng, theo khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng 2014 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. Cụ thể, tại Điều 42 Luật Công chứng 2014 quy định như sau: Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản

Như vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên phải công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành nơi có nhà đất.

Đối với chứng thực, theo khoản 4 Điều 2 Nghị định 23/2015/NĐ-CP quy định hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu. Như đã đề cập điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hồ sơ khi sang tên nhà đất không phân biệt hợp đồng được công chứng hay chứng thực.

Điều này có nghĩa là chứng thực hay công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá trị như nhau khi sang tên sổ đỏ.

Đối chiếu theo quy định của khoản 6, Điều 5, Nghị định 23/2015/NĐ- CP thì thẩm quyền chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc về Ủy ban nhân dân cấp xã. Cũng theo quy định này thì việc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.

Hướng giải quyết nếu xảy ra tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai được quy định tại Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật kinh doanh bất động sản tại mẫu số 06

>>> Xem thêm:Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Dịch vụ tư vấn và soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng đất đai

Dịch vụ soạn thảo và tư vấn hợp đồng đất đai

Dịch vụ tư vấn và soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng đất đai là cần thiết khi các chủ thể tham gia vào các giao dịch liên quan đến bất động sản. Vậy nên, để đảm bảo tính hợp pháp và chính xác của quy định pháp luật thì cần phải tuân thủ đúng điều kiện và nguyên tắc.

Đối với các vấn đề pháp lý xoay quanh thủ tục công chứng tại nhà chúng tôi sẽ cung cấp cho quý khách hàng các dịch vụ như:

• Tư vấn quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng đất đai ;
• Hỗ trợ soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng đất đai;
• Tư vấn chi tiết trình tự, thủ tục tiến hành hướng giải quyết khi có tranh chấp hợp đồng đất đai ;
• Các vấn đề khác liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng đất đai.

Bài viết đã cung cấp các quy định về điều kiện để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó, trước khi thực hiện ký kết hợp đồng người mua hoặc người bán đề phải nắm được các vấn đề pháp lý về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tránh các rủi ro pháp lý không đáng có. Nếu còn thắc mắc về vấn đề trên hoặc cần sử dụng dịch vụ luật sư, quý khách hãy liên hệ với chúng tôi qua hotline 1900.63.63.87. để được hỗ trợ tư vấn kịp thời.