Hướng dẫn điều kiện huy động vốn trong kinh doanh bất động sản

Điều kiện huy động vốn trong kinh doanh bất động sản phụ thuộc vào hình thức chủ đầu tư lựa chọn: góp vốn, hợp tác đầu tư, thu tiền ứng trước của khách hàng, phát hành trái phiếu hoặc vay tổ chức tín dụng. Mỗi hình thức có bộ điều kiện riêng về đất đai, thủ tục thông báo và tài sản bảo đảm. Luật Long Phan PMT hướng dẫn chủ đầu tư và khách hàng rà soát hồ sơ theo pháp luật về đầu tư và bất động sản hiện hành. Nếu bạn đang chuẩn bị ký hợp đồng góp vốn hoặc nộp hồ sơ huy động vốn, nên để luật sư rà soát hồ sơ dự án trước khi ký, vì phần lớn sai sót chỉ lộ ra khi tiền đã chuyển.

Huy động vốn trong kinh doanh bất động sản gồm những hình thức nào?

Chủ đầu tư có thể huy động vốn qua góp vốn, hợp tác đầu tư, phát hành trái phiếu, vay ngân hàng hoặc thu tiền ứng trước của khách hàng. Riêng dự án nhà ở, các hình thức được liệt kê tại Điều 114 Luật Nhà ở 2023. Việc thu tiền khách hàng điều chỉnh bởi Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Theo khoản 1 Điều 114 Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư dự án nhà ở có thể huy động vốn thông qua:

• Góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của tổ chức, cá nhân.
• Phát hành trái phiếu, cổ phiếu, chứng chỉ quỹ theo quy định của pháp luật.
• Cấp vốn từ nguồn vốn của Nhà nước theo khoản 1 Điều 113 Luật Nhà ở 2023.
• Vay tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam.
• Vay Ngân hàng Chính sách xã hội.
• Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài và các nguồn vốn hợp pháp khác.

Tiền mua, thuê mua nhà ở trả trước của khách hàng với nhà ở hình thành trong tương lai là kênh thứ năm, được quy định tại Điều 23 đến Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (sửa đổi, bổ sung 2024).

Với dự án không phải nhà ở như văn phòng, thương mại, du lịch, Luật Nhà ở 2023 không điều chỉnh trực tiếp, nhưng chủ đầu tư vẫn phải đáp ứng Luật Kinh doanh bất động sản 2023 khi bán công trình hình thành trong tương lai.

Điều kiện chung chủ đầu tư phải đáp ứng trước khi huy động vốn

Trước khi huy động, chủ đầu tư cần có tư cách pháp lý phù hợp, vốn chủ sở hữu tối thiểu và phải huy động đúng hình thức, đúng mục đích. Đây là lớp điều kiện nền, áp dụng độc lập với điều kiện riêng của từng hình thức.

Tư cách và vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư

Theo Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, doanh nghiệp phải có ngành nghề kinh doanh bất động sản, không bị cấm hoạt động và bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, trái phiếu so với vốn chủ sở hữu. Với dự án, vốn chủ sở hữu tối thiểu là 20% tổng vốn đầu tư nếu quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, và 15% nếu từ 20 ha trở lên, theo khoản 2 Điều 9.

Nguyên tắc đúng hình thức, đúng điều kiện, đúng mục đích

Theo điểm b khoản 1 Điều 116 Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư phải có đủ điều kiện huy động vốn theo pháp luật về nhà ở. Việc huy động còn phải đúng hình thức, phù hợp từng loại nhà ở và tuân thủ pháp luật về phòng, chống rửa tiền.

Vốn huy động phải dùng đúng cho dự án đã huy động. Khoản 5 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng nghiêm cấm việc thu tiền trái quy định.

Giới hạn tổng mức vốn huy động

Theo khoản 4 Điều 43 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, tổng vốn huy động theo Điều 43 đến Điều 48 cộng vốn chủ sở hữu không được vượt tổng vốn đầu tư dự án, kể cả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp.

Với dự án đang huy động từ nhiều kênh cùng lúc, nên lập bảng tổng hợp và nhờ luật sư kiểm tra tổng mức vốn có vượt giới hạn hay không.

Điều kiện huy động vốn bằng góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh

Đối với điều kiện huy động vốn dự án nhà ở thương mại, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng góp vốn, hợp tác khi dự án có căn cứ đất đai hợp lệ và có văn bản thông báo đủ điều kiện huy động vốn của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Nếu dự án đã thế chấp, phải xóa hoặc rút bớt tài sản thế chấp trước.

Điều kiện về dự án và đất đai

Theo khoản 1 và khoản 2 Điều 43 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, dự án phải thuộc một hình thức phát triển nhà ở theo dự án tại khoản 1 Điều 30 Luật Nhà ở 2023. Dự án phân lô, bán nền cho cá nhân tự xây nhà bị loại trừ và áp dụng Điều 9 Nghị định 96/2024/NĐ-CP.

Về đất đai, dự án phải có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất, hoặc có quyền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai. Dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư kèm chấp thuận nhà đầu tư còn phải có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư.

Thủ tục thông báo đủ điều kiện huy động vốn

Theo khoản 3 Điều 43 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, thủ tục diễn ra như sau:

1. Chủ đầu tư nộp 01 bộ hồ sơ gồm văn bản đề nghị (nêu chủ đầu tư, vị trí, tiến độ, hình thức, mức vốn, thời hạn huy động) và giấy tờ chứng minh điều kiện về đất đai, chủ trương đầu tư.
2. Hồ sơ nộp trực tiếp, qua bưu chính hoặc trực tuyến tới cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có dự án, thông thường là Sở Xây dựng.
3. Trong tối đa 15 ngày kể từ khi nhận hồ sơ, cơ quan này kiểm tra và, nếu đủ điều kiện, ban hành văn bản thông báo, gửi chủ đầu tư và đăng trên Cổng thông tin điện tử.
4. Nếu thiếu hồ sơ, trong 10 ngày kể từ khi tiếp nhận phải có văn bản yêu cầu bổ sung, không được trả lại hồ sơ để nộp lại từ đầu.

Nếu chủ đầu tư đã đủ điều kiện, nộp đủ hồ sơ nhưng quá hạn mà chưa có văn bản, chủ đầu tư được ký hợp đồng huy động vốn và tự chịu trách nhiệm về việc huy động này. Cơ quan quản lý chịu trách nhiệm về việc không ban hành văn bản đúng hạn.

Đây là trường hợp ngoại lệ dễ bị hiểu sai. Luật sư khuyến nghị không coi việc quá hạn là mặc nhiên được phép huy động rộng rãi. Nên lưu biên nhận nộp hồ sơ, văn bản trao đổi với cơ quan quản lý và có ý kiến pháp lý bằng văn bản trước khi ký.

Hạn chế chia sản phẩm nhà ở cho bên góp vốn

Theo Điều 116 Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư không được huy động vốn qua góp vốn hoặc hợp tác đầu tư để chia sản phẩm nhà ở, ưu tiên đăng ký mua nhà ở hoặc chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên góp vốn. Ngoại lệ là góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án.

Với ngoại lệ này, luật sư khuyến nghị các bên làm rõ ngay trong điều lệ và hợp đồng góp vốn về tỷ lệ, quyền biểu quyết và cơ chế chia lợi nhuận. Chia lợi nhuận bằng cổ phiếu phải tuân thủ pháp luật về doanh nghiệp và chứng khoán, theo Điều 43 Nghị định 95/2024/NĐ-CP.

Giải chấp trước khi ký hợp đồng góp vốn

Theo khoản 4 Điều 43 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, nếu dự án hoặc nhà ở trong dự án đã thế chấp và đã đăng ký thế chấp, chủ đầu tư phải xóa đăng ký hoặc rút bớt tài sản thế chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn. Bên góp vốn nên tự tra cứu tình trạng đăng ký thế chấp trước khi chuyển tiền.

Điều kiện thu tiền ứng trước của khách hàng với nhà ở hình thành trong tương lai

Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc và thanh toán khi nhà ở hình thành trong tương lai đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thông báo cho cơ quan quản lý. Mức thu bị giới hạn theo từng giai đoạn. Đây là kênh phổ biến nhưng dễ phát sinh vi phạm nhất.

Điều kiện nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh

Theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng các điều kiện chính sau:

• Đã khởi công xây dựng và có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất.
• Có giấy phép xây dựng hoặc thông báo khởi công, giấy tờ nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ; nhà chung cư còn phải có giấy tờ nghiệm thu phần móng.
• Thuộc dự án đã được chấp thuận, có mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê mua.
• Đã công khai thông tin theo Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
• Đã thông báo đến cơ quan quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh trước khi bán.

Cơ quan quản lý có 15 ngày kể từ khi nhận thông báo để kiểm tra và trả lời bằng văn bản, theo khoản 4 Điều 24.

Giới hạn đặt cọc và các đợt thanh toán

Khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chỉ cho phép thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán hoặc giá cho thuê mua, và chỉ khi nhà ở đã đủ điều kiện kinh doanh. Điều 25 giới hạn các đợt thanh toán như sau:

Khoản thu gọi là “giữ chỗ”, “thiện chí” nhưng thực chất huy động tiền khi nhà ở chưa đủ điều kiện kinh doanh đều tiềm ẩn rủi ro vi phạm, và khi chủ đầu tư thu tiền đặt cọc vượt quá tỷ lệ cho phép, đó là dấu hiệu vi phạm cần xử lý ngay.

Bảo lãnh nghĩa vụ tài chính và tài khoản nhận tiền

Theo Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư phải có thỏa thuận bảo lãnh nghĩa vụ tài chính với ngân hàng và gửi thư bảo lãnh cho bên mua trong 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng, hoặc thời hạn khác do các bên thỏa thuận.

Bên mua có quyền chọn có hoặc không có bảo lãnh, việc không yêu cầu phải thỏa thuận bằng văn bản. Quy định này không áp dụng với nhà ở xã hội.

Theo khoản 2 Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư nhận thanh toán qua tài khoản tại tổ chức tín dụng, không nhận tiền mặt.

Nếu đã đặt cọc hoặc thanh toán đợt đầu cho dự án chưa có văn bản đủ điều kiện kinh doanh, hãy giữ nguyên hợp đồng, chứng từ chuyển tiền và nhờ luật sư đánh giá khả năng thu hồi tiền trước khi trao đổi thêm với chủ đầu tư.

Điều kiện huy động vốn bằng vay tổ chức tín dụng và phát hành trái phiếu

Vay vốn và phát hành trái phiếu không cần thông báo đủ điều kiện huy động vốn như góp vốn, nhưng chủ đầu tư vẫn phải có căn cứ đất đai, được lựa chọn làm chủ đầu tư và xử lý tài sản thế chấp. Điều kiện nằm tại Điều 44 và Điều 46 Nghị định 95/2024/NĐ-CP.

Vay vốn từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính

Theo khoản 1 Điều 46 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, chủ đầu tư phải có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc có quyền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai. Dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư kèm chấp thuận nhà đầu tư phải có thêm văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư.

Khi vay tổ chức tài chính nhà nước và ngoài nhà nước, dự án phải có báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc báo cáo kinh tế – kỹ thuật được phê duyệt và đáp ứng điều kiện cho vay của tổ chức cho vay, theo khoản 3 Điều 46. Vay theo cơ chế của Chính phủ hoặc từ Ngân hàng Chính sách xã hội thực hiện theo khoản 2 và khoản 4 Điều 46.

Phát hành trái phiếu, cổ phiếu, chứng chỉ quỹ

Theo Điều 44 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, chủ đầu tư phải đáp ứng điều kiện, thủ tục phát hành theo pháp luật về chứng khoán và doanh nghiệp, được lựa chọn làm chủ đầu tư theo pháp luật về nhà ở. Huy động từ nhà đầu tư nước ngoài còn phải tuân thủ pháp luật về đầu tư.

Dự án hoặc nhà ở đã thế chấp và đăng ký thế chấp phải xóa đăng ký hoặc rút bớt tài sản thế chấp trước khi phát hành. Trong tối đa 15 ngày sau khi kết thúc huy động, chủ đầu tư phải báo cáo kết quả cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.

So sánh điều kiện của các hình thức huy động vốn phổ biến

Bốn hình thức phổ biến nhất khác nhau về thủ tục, căn cứ pháp lý và rủi ro. Bảng dưới đây giúp phân loại nhanh tình huống của bạn.

Cách kiểm tra chủ đầu tư có đủ điều kiện huy động vốn hay không

Khi thẩm định pháp lý dự án bất động sản, khách hàng và nhà đầu tư có thể tự kiểm tra bằng cách đối chiếu văn bản thông báo của cơ quan quản lý, pháp lý đất đai, giấy phép xây dựng, tình trạng thế chấp và thư bảo lãnh trước khi chuyển tiền.

1. Yêu cầu văn bản thông báo đủ điều kiện huy động vốn hoặc thông báo nhà ở đủ điều kiện kinh doanh, và đối chiếu trên cổng thông tin của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.
2. Đối chiếu quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc giấy tờ quyền sử dụng đất, và quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư.
3. Kiểm tra giấy phép xây dựng hoặc thông báo khởi công, giấy tờ nghiệm thu hạ tầng, nghiệm thu phần móng với nhà chung cư.
4. Tra cứu tình trạng thế chấp của dự án, yêu cầu văn bản giải chấp nếu có.
5. Yêu cầu thư bảo lãnh của ngân hàng hoặc văn bản xác nhận việc không dùng bảo lãnh theo Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
6. Đối chiếu tài khoản nhận tiền trong hợp đồng với tài khoản thực tế chuyển khoản.

Nếu chủ đầu tư từ chối cung cấp tài liệu nào ở trên, nên dừng giao dịch để tham vấn luật sư.

Huy động vốn trái phép: dấu hiệu và hậu quả pháp lý

Huy động vốn trái phép là việc thu tiền khi chưa đủ điều kiện, sai hình thức, vượt giới hạn hoặc sử dụng sai mục đích. Hậu quả ảnh hưởng đến cả chủ đầu tư lẫn hiệu lực hợp đồng và quyền đòi lại tiền của khách hàng.

Các dấu hiệu thường gặp

Các dấu hiệu thường gặp gồm:

• Thu tiền “giữ chỗ”, “đặt cọc” khi nhà ở chưa đủ điều kiện kinh doanh hoặc vượt 5% giá bán.
• Ký hợp đồng góp vốn khi chưa có văn bản thông báo đủ điều kiện huy động vốn.
• Cam kết chia sản phẩm nhà ở hoặc quyền sử dụng đất cho bên góp vốn.
• Huy động vượt tổng vốn đầu tư hoặc dùng tiền cho dự án khác.

Khoản 5 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 xếp hành vi thu tiền trái quy định vào nhóm hành vi bị nghiêm cấm.

Hậu quả đối với chủ đầu tư và hợp đồng

Tùy tính chất, mức độ, chủ đầu tư có thể bị xử phạt hành chính, buộc hoàn trả tiền, bồi thường thiệt hại hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự nếu có dấu hiệu chiếm đoạt tài sản. Mức xử phạt cụ thể cần đối chiếu nghị định xử phạt hiện hành tại thời điểm vi phạm. Về dân sự, theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch vi phạm điều cấm của luật có thể bị tuyên vô hiệu.

Khi đó các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi bồi thường thiệt hại theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015. Khả năng thu hồi tiền còn phụ thuộc tài chính của chủ đầu tư và chứng từ khách hàng lưu giữ.

Điểm cần theo dõi từ dự thảo sửa đổi luật về kinh doanh bất động sản

Theo thông tin báo chí ngày 22/10/2026, dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang được Quốc hội khóa XVI xem xét tại kỳ họp thứ hai và chưa có hiệu lực. Các điều kiện nêu trên vẫn là quy định đang áp dụng.

Kinh nghiệm thực tế khi tư vấn huy động vốn dự án bất động sản

Qua các hồ sơ tư vấn về huy động vốn và rủi ro pháp lý hợp đồng góp vốn dự án BĐS, Luật Long Phan PMT nhận thấy phần lớn tranh chấp không bắt nguồn từ việc dự án không có thật, mà từ việc các bên ký hợp đồng trước khi kiểm tra điều kiện huy động vốn.

Một tình huống điển hình là hợp đồng hợp tác đầu tư với nhiều cá nhân nhưng thực chất cam kết giao nền hoặc căn hộ. Khi dự án chậm tiến độ, bên góp vốn khó đòi tiền vì hợp đồng bị nghi vấn vi phạm quy định huy động vốn.

Một sai lầm phổ biến mà khách hàng thường gặp là chỉ xem tờ rơi và bản vẽ mặt bằng mà không yêu cầu văn bản thông báo của cơ quan quản lý. Có khách hàng chuyển đợt đầu vượt xa mức 30% và chỉ nhận ra vấn đề khi dự án bị tạm dừng.

Về phía chủ đầu tư, điểm hay bị bỏ sót nhất là tài sản thế chấp. Dự án đã thế chấp cho ngân hàng nhưng vẫn ký hợp đồng góp vốn với bên thứ ba khiến hồ sơ thông báo bị yêu cầu bổ sung nhiều lần.

Trước khi ký hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư hoặc đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai, các bên nên nhờ luật sư rà soát điều khoản về điều kiện huy động vốn, tiến độ, bảo lãnh và hoàn trả tiền, hoặc nhờ tư vấn, soạn thảo hợp đồng kinh doanh bất động sản ngay từ đầu để tránh phải sửa hợp đồng khi đã phát sinh tranh chấp.

>>> Xem thêm: Điều kiện để ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với cá nhân

Câu hỏi thường gặp về điều kiện huy động vốn trong kinh doanh bất động sản

Dưới đây là các câu hỏi chủ đầu tư và khách hàng thường đặt ra, kèm căn cứ pháp lý để đối chiếu.

Kết luận

Điều kiện huy động vốn trong kinh doanh bất động sản là lớp bảo vệ pháp lý cho cả chủ đầu tư lẫn khách hàng. Chủ đầu tư cần nắm điều kiện riêng của từng hình thức, đặc biệt văn bản thông báo đủ điều kiện huy động vốn, giới hạn tổng vốn và xử lý tài sản thế chấp. Khách hàng cần kiểm tra giấy tờ trước khi chuyển tiền. Luật Long Phan PMT hỗ trợ rà soát hồ sơ huy động vốn, soạn thảo hợp đồng và xử lý tranh chấp phát sinh. Nếu cần luật sư đánh giá sơ bộ hồ sơ trước khi ký kết hoặc chuyển tiền, bạn có thể gọi hotline 1900636387 hoặc Dịch vụ luật sư hỗ trợ đầu tư để được hỗ trợ.

Tags: bảo lãnh ngân hàng bất động sản, chia sản phẩm nhà ở, chủ đầu tư dự án nhà ở, đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai, điều kiện huy động vốn bất động sản, điều kiện ký hợp đồng góp vốn, góp vốn dự án nhà ở, hợp đồng góp vốn bất động sản, hợp tác đầu tư bất động sản, huy động vốn dự án nhà ở, Huy động vốn trái phép, pháp lý dự án bất động sản, rủi ro hợp đồng góp vốn, thẩm định pháp lý dự án, thanh toán mua nhà hình thành trong tương lai, thu tiền đặt cọc bất động sản