Hướng giải quyết khi đặt cọc mua phải đất quy hoạch

Hướng giải quyết khi đặt cọc mua phải đất quy hoạch là giải pháp pháp lý cho người mua đất qua đặt cọc. Dịch vụ hướng dẫn giải quyết sẽ cung cấp thông tin về các quy định, thủ tục xử lý khi phát hiện đất quy hoạch. Bài viết sẽ hướng dẫn chi tiết các bước cần thiết để bảo vệ quyền lợi của người mua trong trường hợp này.

Đất quy hoạch là gì? Làm sao để biết đất có quy hoạch hay không?

Theo quy định tại khoản 2, Điều 3 Luật đất đai 2013 quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.

Như vậy, đất quy hoạch chính là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất đó.

Cách để xác định đất có quy hoạch hay không:

• Kiểm tra quy hoạch dựa trên thông tin trên sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hoặc sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất);
• Nhờ công ty nhà đất, dịch vụ ở địa phương kiểm tra quy hoạch;
• Tìm hiểu quy hoạch đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Xử lý thế nào khi đặt cọc mua phải đất quy hoạch

Theo khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013

• Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
• Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Như vậy, nếu đất nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền sử dụng đất. Do đó, chủ đất vẫn có quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho…

Trên thực tế, khi giao kết hợp đồng đặt cọc mua bán đất đai, trong hợp đồng thường sẽ quy định bên đặt cọc cam kết hiểu rõ tình trạng pháp lý của lô đất, bên nhận đặt cọc cam kết đất không nằm trong diện quy hoạch của Nhà nước, đất không phải là đất có tranh chấp.

Theo Điều 127 Bộ Luật Dân sự 2015 Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

• Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.
• Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Như vậy, hợp đồng đặt cọc đã không có hiệu lực pháp luật do bên kia đã không cung cấp đầy đủ thông tin về đất, có hành vi gian dối, không trung thực nhằm dụ dỗ chuyển nhượng mảnh đất đang quy hoạch.

Bạn có thể khởi kiện ra tòa yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu buộc bên kia phải trả lại số tiền cọc.

Thủ tục khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc khi mua phải đất quy hoạch

Cơ quan thụ lý giải quyết

Giao dịch đặt cọc, mua bán nhà đất là giao dịch dân sự. Theo Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, tranh chấp về giao dịch dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân các cấp.

Thành phần hồ sơ

• Đơn khởi kiện;
• Các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp (hợp đồng đặt cọc, các văn bản thỏa thuận gia hạn đặt cọc);
• Chứng minh thư nhân dân, hộ khẩu gia đình (có chứng thực hoặc công chứng), nếu người khởi kiện là cá nhân; 
• Hồ sơ pháp lý khác của người khởi kiện, đương sự khác như: giấy phép kinh doanh, giấy chứng đăng ký kinh doanh, quyết định thành lập doanh nghiệp, điều lệ hoạt động, quyết định bổ nhiệm hoặc cử người đại diện doanh nghiệp (bản sao có chứng thực), nếu là pháp nhân;
• Bản kê các tài liệu nộp kèm theo đơn khởi kiện (ghi rõ số lượng bản chính, bản sao).

Trình tự thực hiện

Bước 1: Tiếp nhận và thụ lý đơn khởi kiện

• Nộp đơn khởi kiện đến tòa án có thẩm quyền. Khi nhận đơn khởi kiện nộp trực tiếp, Tòa án có trách nhiệm cấp ngay giấy xác nhận đã nhận đơn cho người khởi kiện.
• Tòa án phân công thẩm phán để xem xét và giải quyết đơn khởi kiện.
• Nếu đơn hợp lệ, Thẩm phán ra thông báo đóng tiền tạm ứng án phí theo quy định.
• Người khởi kiện thực hiện đóng tiền tạm ứng và nộp biên lai cho Tòa án.
• Thẩm phán tiến hành thụ lý vụ án theo quy định pháp luật.

Bước 2: Chuẩn bị xét xử

• Sau khi vụ án được thụ lý, Tòa án phải tiến hành quá trình chuẩn bị xét xử trong thời hạn 04 tháng kể từ ngày thụ lý.
• Nếu vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn không quá 02 tháng.

Bước 3: Xét xử sơ thẩm và phúc thẩm (nếu có)

• Thông qua việc nghiên cứu hồ sơ, tài liệu chứng cứ mà các bên đương sự cung cấp hoặc do tự mình thu thập, Thẩm phán sẽ mở phiên tòa sơ thẩm theo thủ tục luật định.
• Trường hợp không đồng ý với bản án, quyết định của Tòa án, đương sự có thể kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm.

Vai trò luật sư giải quyết khi đặt cọc mua phải đất quy hoạch

• Tư vấn căn cứ khởi kiện;
• Tư vấn trình tự, thủ tục khởi kiện;
• Xác định Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ việc của Khách hàng;
• Tư vấn soạn thảo Đơn khởi kiện;
• Tư vấn hồ sơ khởi kiện;
• Đại diện Khách hàng nộp đơn khởi kiện;
• Đại diện tham gia tố tụng;
• Bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của Khách hàng trước cơ quan tiến hành tố tụng.
• Các yêu cầu khác liên quan đến thủ tục khởi kiện.

Trên đây là nội dung bài viết tư vấn về hướng giải quyết khi đặt cọc mua phải đất quy hoạch. Nếu có thắc mắc về nội dung trên hoặc cần sự hỗ trợ pháp lý về các vấn đề về nhà đất, quý bạn đọc vui lòng liên hệ tới Luật sư đất đai qua hotline 1900.63.63.87 để được hỗ trợ tận tình và tư vấn chi tiết. Xin cảm ơn.

Xem thêm các bài viết liên quan đến Tranh chấp hợp đồng đặt cọc nhà đất:

• Thủ tục kiện buộc tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc mua bán đất
• Yêu cầu bồi thường thiệt hại tiền đặt cọc mua nhà đất
• Mẫu đơn khởi kiện đòi tiền đặt cọc mua bán nhà đất