Hợp đồng thế chấp nhà đất không công chứng, chứng thực là một giao dịch vi phạm về hình thức theo quy định pháp luật. Do đó, có thể yêu cầu hủy hợp đồng này được không? Trong phạm vi bài viết, chúng tôi sẽ làm rõ về vấn đề này.
Mục Lục
1. Thế nào là thế chấp tài sản?
Thế chấp “tài sản” là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được quy định theo pháp luật dân sự. Theo đó, thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
>> Xem thêm: Hệ Quả Của Hợp Đồng Thế Chấp Đã Công Chứng Vô Hiệu Như Thế Nào?
Điểm đặc trưng của thế chấp so với các biện pháp bảo đảm khác là tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Ngoài ra, các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
2. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp?
Hợp đồng thế chấp nhà đất là một giao dịch dân sự. Do đó, trước hết, hợp đồng thế chấp nhà đất phải có đủ các điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự. Cụ thể:
- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
- Đảm bảo hình thức trong trường hợp luật có quy định.
Xuất phát từ sự phức tạp và giá trị của nhà đất, việc thế chấp nhà đất phải được tiến hành bằng văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013. Đồng thời, phải tiến hành đăng ký biến động đất đai để đảm bảo hợp đồng này.
Nếu không đáp ứng một trong các điều kiện trên, về nguyên tắc, hợp đồng mua bán đất bị “vô hiệu”.
3. Hợp đồng thế chấp nhà đất không công chứng, chứng thực có hiệu lực không?
Về nguyên tắc, hợp đồng thế chấp nhà đất bằng miệng vi phạm điều kiện về hình thức. Do đó, hợp đồng bị vô hiệu theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.
Khi đó, sẽ không làm phát sinh, thay đổi, “chấm dứt” quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Các bên có trách nhiệm khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. Ngoài ra, bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
Tuy nhiên, Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự quy định: Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Theo quy định nêu trên, khi đó, hợp đồng thế chấp nhà đất vẫn có thể có hiệu lực trong trường hợp đáp ứng cả ba điều kiện:
- Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng;
- Một bên hoặc các bên có yêu cầu công nhận hợp đồng;
- Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng thế chấp.
4. Thủ tục khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng thế chấp
Trong trường hợp hợp đồng thế chấp không đảm bảo được quyền lợi của một bên hoặc các bên thì các bên có quyền khởi kiện yêu cầu hủy bỏ hợp đồng thế chấp nhà đất sau khi thương lượng, hòa giải không thành.
4.1 Cơ quan có thẩm quyền giải quyết
Khi phát sinh tranh chấp về việc mua bán nhà đất mà các bên không thể thương lượng, hòa giải được thì có thể khởi kiện tại Tòa án để giải quyết. Vì đây là tranh chấp đất đai, do đó, Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp là cơ quan có thẩm quyền giải quyết vụ án. Theo điều 35, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015
Những tranh chấp, yêu cầu mà có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án Nhân dân cấp . Theo điểm c, khoản 1, Điều 37 và khoản 1, điều 35, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015
4.2 Trình tự thủ tục giải quyết
- Sau khi xác định Tòa án có thẩm quyền, người khởi kiện gửi hồ sơ khởi kiện gồm đến Tòa án:
- Đơn khởi kiện (phải đáp ứng các điều kiện tại khoản 4, Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015);
- Bản sao các giấy tờ chứng minh nhân thân người khởi kiện;
- Các tài liệu, chứng cứ khác hiện có để chứng minh yêu cầu khởi kiện. theo khoản 5, Điều 189, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015
- Tòa án có trách nhiệm cấp ngay người khởi kiện giấy xác nhận đã nhận đơn.
- Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.
- Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện có đủ điều kiện thụ lý hay không. Đồng thời, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện để người khởi kiện đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí.
- Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí. Khi đó, Thẩm phán được phân công thụ lý vụ án và giải quyết vụ án theo đúng trình tự pháp luật.
Nếu Quý bạn đọc có thắc mắc về vấn đề trên hoặc muốn được luật sư tư vấn hợp đồng trực tiếp hoặc yêu cầu hỗ trợ, vui lòng liên hệ Công ty Luật Long Phan PMT qua hotline 1900.63.63.87
Lưu ý: Nội dung bài viết công khai tại website của Luật Long Phan PMT chỉ mang tính chất tham khảo về việc áp dụng quy định pháp luật. Tùy từng thời điểm, đối tượng và sự sửa đổi, bổ sung, thay thế của chính sách pháp luật, văn bản pháp lý mà nội dung tư vấn có thể sẽ không còn phù hợp với tình huống Quý khách đang gặp phải hoặc cần tham khảo ý kiến pháp lý. Trường hợp Quý khách cần ý kiến pháp lý cụ thể, chuyên sâu theo từng hồ sơ, vụ việc, vui lòng liên hệ với Chúng tôi qua các phương thức bên dưới. Với sự nhiệt tình và tận tâm, Chúng tôi tin rằng Luật Long Phan PMT sẽ là nơi hỗ trợ pháp lý đáng tin cậy của Quý khách hàng.