Tư vấn xử lý khi chủ đất nhận đặt cọc bán đất cho nhiều người

Tư vấn xử lý khi chủ đất nhận đặt cọc bán đất cho nhiều người là giải pháp pháp lý cấp bách giúp người mua bảo vệ tài sản trước hành vi lừa đảo. Ngay khi phát hiện, nạn nhân cần thu thập hợp đồng và chứng từ giao tiền để củng cố hồ sơ tố giác. Việc gửi đơn đến Công an hoặc khởi kiện ra Tòa án là bước đi cần thiết buộc bên bán hoàn trả tiền. Đồng thời, yêu cầu ngăn chặn giao dịch đất đai sẽ chặn đứng nguy cơ tẩu tán tài sản. Nhằm hỗ trợ Quý khách giải quyết vụ việc hiệu quả, Luật Long Phan PMT xin hướng dẫn chi tiết ngay sau đây.

Xác định tình trạng pháp lý của phần đất trước khi tìm hướng xử lý

Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp, việc xác minh tình trạng thực tế và pháp lý của thửa đất là bước tiên quyết trước khi đưa ra phương án xử lý. Quý khách hàng cần đối chiếu thời điểm xác lập văn bản đặt cọc của mình với các giao dịch khác mà chủ đất đã thực hiện. Dưới đây là ba trường hợp điển hình thường gặp trên thực tế cần được phân loại rõ ràng.

Trường hợp Quý khách là người đặt cọc đầu tiên và chưa phát sinh tranh chấp

Khi xác định mình là bên đặt cọc đầu tiên, giá trị pháp lý của hợp đồng đặt cọc được ưu tiên xem xét bảo vệ theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 (Sau đây gọi tắt là là BLDS 2015) Trong giai đoạn này, nếu chủ đất chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng (sang tên sổ đỏ) cho bên thứ ba, Quý khách cần ngay lập tức yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Hành động này nhằm ngăn chặn việc tẩu tán tài sản hoặc tiếp tục thực hiện giao dịch với người sau, giữ nguyên hiện trạng của thửa đất để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trường hợp Quý khách là người đặt cọc sau trên cùng một phần đất

Rủi ro pháp lý trong trường hợp này rất cao vì đối tượng của hợp đồng (quyền sử dụng đất) có thể đã bị ràng buộc bởi một cam kết trước đó. Nếu chủ đất che giấu thông tin về việc đã nhận cọc của người khác để ký tiếp hợp đồng với Quý khách, giao dịch này có dấu hiệu của sự lừa dối. 

Cần thu thập chứng cứ về việc chủ đất gian dối thông tin quy hoạch hoặc tình trạng giao dịch của đất để làm căn cứ yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu hoặc hủy bỏ hợp đồng, đồng thời yêu cầu bồi thường thiệt hại thực tế phát sinh (Lưu ý yêu cầu bồi thường thiệt hại phải chính xác và có phát sinh trong thực tế, Quý khách hàng cần thu thập các căn cứ cụ thể chứng minh yêu cầu bồi thường là có căn cứ, có mối quan hệ nhân quả đối với hành vi lừa dối làm ảnh hưởng đến lợi ích về tài sản theo quy định tại Điều 584 BLDS 2015).

Trường hợp đã phát sinh tranh chấp và chủ đất cố tình không thực hiện nghĩa vụ

Thực tế cho thấy nhiều chủ đất nhận cọc của nhiều người nhưng không chịu bán cho ai hoặc tìm cách lẩn tránh. Lúc này, Quý khách cần lập vi bằng hoặc văn bản ghi nhận sự việc chủ đất từ chối thực hiện nghĩa vụ khi đã đến hạn ký hợp đồng chuyển nhượng. Việc xác định rõ thái độ bất hợp tác và hành vi chiếm dụng vốn của chủ đất là cơ sở quan trọng để lựa chọn giữa việc khởi kiện dân sự hay tố giác hành vi có dấu hiệu hình sự.

Căn cứ theo quy định tại khoản 3, Điều 36, Nghị định số 08/2020/NĐ-CP thì Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

Quyền và căn cứ xử lý khi chủ đất nhận đặt cọc bán đất cho nhiều người

Căn cứ vào Bộ luật Dân sự 2015, bên nhận đặt cọc có nghĩa vụ thực hiện đúng cam kết đã thỏa thuận và chịu chế tài nếu vi phạm. Tùy thuộc vào hành vi cụ thể và hậu quả pháp lý xảy ra, bên đặt cọc có quyền lựa chọn các phương án pháp lý phù hợp để bảo vệ tài sản. Luật sư phân tích ba hướng xử lý chính dựa trên quy định hiện hành và thực tiễn xét xử.

Yêu cầu tiếp tục thực hiện nghĩa vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nếu Quý khách là người đặt cọc đầu tiên và thửa đất chưa được chuyển nhượng chính thức cho người khác, quyền ưu tiên thực hiện hợp đồng có thể được xem xét. Quý khách có quyền yêu cầu Tòa án buộc bên bán phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cơ sở của yêu cầu này dựa trên nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận không trái pháp luật theo Bộ luật Dân sự 2015. Tuy nhiên, hiện nay theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định về điều kiện thực hiện chuyển nhượng đất thì phương án này chỉ khả thi khi đất không vướng vào các tranh chấp pháp lý khác và chưa bị cơ quan nhà nước kê biên, phong tỏa.

Yêu cầu hoàn trả tiền cọc và phạt cọc do vi phạm nghĩa vụ

Trong trường hợp chủ đất đã bán đất cho người khác hoặc Quý khách không còn nhu cầu mua do mất niềm tin, việc yêu cầu phạt cọc là chế tài cơ bản nhất. Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trừ trường hợp có thỏa thuận khác). Quý khách cần lưu ý tính toán cả lãi suất chậm trả đối với số tiền cọc bị chiếm dụng để đảm bảo tối đa quyền lợi tài chính.

Yêu cầu xử lý hình sự đối với hành vi có dấu hiệu chiếm đoạt tài sản

Nếu chủ đất sử dụng một thửa đất để nhận tiền cọc của nhiều người rồi bỏ trốn hoặc sử dụng tiền vào mục đích bất hợp pháp dẫn đến mất khả năng chi trả, hành vi này có thể cấu thành tội phạm. Cụ thể, Quý khách có thể xem xét tố giác về “Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản” (Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi bổ sung 2017) nếu có thủ đoạn gian dối ngay từ đầu, hoặc “Tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản” (Điều 175 Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi bổ sung 2017) nếu vay mượn, nhận tiền rồi bỏ trốn. Việc hình sự hóa quan hệ dân sự cần được cân nhắc kỹ lưỡng dựa trên các yếu tố cấu thành tội phạm để tránh việc đơn thư bị cơ quan điều tra bác bỏ.

Trình tự xử lý tranh chấp đặt cọc bán đất – khuyến nghị tham khảo

Quá trình giải quyết tranh chấp đặt cọc cần tuân thủ trình tự tố tụng chặt chẽ để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu quả của các yêu cầu. Quý khách hàng nên tiến hành từng bước từ thương lượng, thông báo vi phạm đến các biện pháp pháp lý cứng rắn nhằm tối ưu hóa khả năng thu hồi tài sản. Sau đây là quy trình tiêu chuẩn được áp dụng trong thực tiễn được luật sư khuyến nghị thực hiện.

Thông báo vi phạm hợp đồng và ấn định thời hạn khắc phục

Trước khi khởi kiện, Quý khách cần gửi văn bản thông báo chính thức cho chủ đất về việc vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng đặt cọc. Văn bản này cần nêu rõ hành vi vi phạm (nhận cọc nhiều người, không ký hợp đồng chuyển nhượng đúng hạn), yêu cầu hoàn trả tiền gốc và tiền phạt cọc theo khoản 2, Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Đây là chứng cứ quan trọng thể hiện thiện chí của Quý khách và là căn cứ xác định thời điểm vi phạm để tính lãi suất chậm trả cũng như xác định thẩm quyền giải quyết nếu sau này vụ việc được đưa ra Tòa án.

Việc thông báo vi phạm đến với bên nhận đặt cọc bán tài sản, tạo ra một hành lang pháp lý quan trọng trong việc thể hiện thiện chí giải quyết tranh chấp một cách hiệu quả, tạo cơ hội cho các bên đưa ra phương án giải quyết nhanh chóng tránh trường hợp phải thực hiện khởi kiện tại tòa án hoặc cơ quan trong tài gây tốn nhiều thời gian và chi phí.

Khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp

Nếu bước thương lượng không thành, Quý khách tiến hành nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp khu vực nơi bị đơn (chủ đất) cư trú hoặc nơi có bất động sản. (Theo quy định tại Điều 26, Điều 39, BLTTDS 2015 được sửa đổi bởi Luật sửa đổi BLTTDS năm 2025.

Hồ sơ khởi kiện và tài liệu chứng cứ cần chuẩn bị

Để đảm bảo yêu cầu khởi kiện được Tòa án chấp thuận thụ lý, Quý khách hàng cần chuẩn bị bộ hồ sơ đầy đủ cả về hình thức và nội dung theo đúng quy định pháp luật tố tụng. Đơn khởi kiện phải đáp ứng đầy đủ nội dung theo quy định tại Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 và tuân thủ hình thức theo Mẫu số 23-DS ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao. Trong đơn cần ghi rõ thông tin của nguyên đơn, bị đơn, yêu cầu cụ thể về hoàn cọc, phạt cọc, bồi thường thiệt hại, lãi chậm trả và các căn cứ pháp lý chứng minh cho yêu cầu của mình.

Kèm theo đơn khởi kiện, Quý khách cần đính kèm các tài liệu, chứng cứ để chứng minh. Bao gồm:

• Nhóm tài liệu về nhân thân bao gồm Căn cước công dân hoặc Hộ chiếu; 
• Giấy xác nhận cư trú của nguyên đơn và bị đơn;
• Giấy ủy quyền nếu có người đại diện; 
• Nhóm chứng cứ chứng minh giao dịch và hành vi vi phạm bao gồm Hợp đồng đặt cọc, các phụ lục hợp đồng, biên bản giao nhận tiền, vi bằng ghi nhận sự việc, thông báo yêu cầu thực hiện hợp đồng, các tin nhắn hoặc email trao đổi và bằng chứng về việc chủ đất đã bán hoặc nhận cọc của người khác. 

Ngoài ra, cần chuẩn bị bảng tính lãi suất chậm trả và các tài liệu chứng minh thiệt hại thực tế phát sinh để làm căn cứ yêu cầu bồi thường.

Trình tự, thủ tục giải quyết vụ án tại Tòa án

Quá trình giải quyết tranh chấp tại Tòa án nhân dân được thực hiện theo quy trình tố tụng nghiêm ngặt được quy định cụ thể tại Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, bao gồm các giai đoạn sau:

Thủ tục thụ lý vụ án

Bước đầu tiên trong quy trình tố tụng là thủ tục thụ lý đơn khởi kiện. Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phải phân công một Thẩm phán xem xét đơn theo quy định tại khoản 2 Điều 191 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Thẩm phán được phân công có thời hạn 05 ngày làm việc để xem xét tính hợp lệ của hồ sơ và thẩm quyền giải quyết theo khoản 3 Điều 191 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Trường hợp hồ sơ hợp lệ, Thẩm phán sẽ ra thông báo nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày nhận được thông báo này, người khởi kiện có nghĩa vụ nộp tiền tạm ứng án phí và nộp lại biên lai cho Tòa án theo quy định tại khoản 2 Điều 195 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. 

Tòa án sẽ chính thức thụ lý vụ án tại thời điểm nhận được biên lai thu tiền và gửi thông báo thụ lý cho các đương sự trong thời hạn 03 ngày làm việc sau đó theo Điều 196 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Giai đoạn chuẩn bị xét xử và Hòa giải

Sau khi thụ lý, vụ án bước vào giai đoạn chuẩn bị xét xử với thời hạn chuẩn là 04 tháng kể từ ngày thụ lý. Đối với các vụ án có tính chất phức tạp hoặc có trở ngại khách quan, Chánh án Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử thêm tối đa 02 tháng theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Trong giai đoạn này, Thẩm phán sẽ tiến hành lấy lời khai, thu thập chứng cứ và tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ.

Đặc biệt, Tòa án sẽ tiến hành thủ tục hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án theo điểm g khoản 2 Điều 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Nếu hòa giải thành, Tòa án sẽ ra Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự. Ngược lại, nếu hòa giải không thành, Thẩm phán sẽ lập biên bản hòa giải không thành và ra quyết định đưa vụ án ra xét xử.

Phiên tòa Sơ thẩm và Phúc thẩm

Giai đoạn xét xử bắt đầu bằng việc mở phiên tòa sơ thẩm. Trong thời hạn 01 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa; trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng theo quy định tại khoản 4 Điều 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Sau khi Tòa án cấp sơ thẩm tuyên án, nếu không đồng ý với bản án, các đương sự có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án (hoặc kể từ ngày nhận được bản án/niêm yết bản án nếu vắng mặt) theo khoản 1 Điều 273 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. 

Bên cạnh đó, Viện kiểm sát cùng cấp có quyền kháng nghị trong thời hạn 15 ngày, và Viện kiểm sát cấp trên trực tiếp có quyền kháng nghị trong thời hạn 01 tháng kể từ ngày tuyên án theo Khoản 1 Điều 280 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Tố giác đến cơ quan điều tra nếu có dấu hiệu tội phạm

Căn cứ theo quy định tại Điều 144, Bộ luật Tố tụng Hình sự 2015 quy định về việc tố giác tội phạm thì, đối với trường hợp chủ đất có dấu hiệu gian dối, bỏ trốn nhằm chiếm đoạt tài sản, Quý khách cần gửi đơn tố giác tội phạm đến Cơ quan Cảnh sát điều tra hoặc Viện kiểm sát nhân dân. Trong quá trình giải quyết vụ án hình sự, Quý khách tham gia với tư cách là bị hại hoặc người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan. 

Lưu ý quan trọng là trong đơn tố giác, Quý khách cần yêu cầu cơ quan tiến hành tố tụng giải quyết đồng thời vấn đề dân sự trong vụ án hình sự, buộc đối tượng phạm tội phải hoàn trả tiền và bồi thường thiệt hại theo quy định pháp luật.

>>> Xem thêm: Hướng dẫn thủ tục tố giác hình sự khi bị lừa đảo chiếm đoạt tiền

Khuyến nghị của Luật sư Luật Long Phan PMT khi xử lý tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất

Trong bối cảnh tranh chấp đất đai phức tạp, hành động cảm tính thường dẫn đến những bất lợi pháp lý không đáng có và làm giảm khả năng thu hồi tài sản. Luật Long Phan PMT đưa ra những lời khuyên nghiệp vụ dựa trên kinh nghiệm thực tế nhằm giúp Quý khách hàng giảm thiểu rủi ro phát sinh trong quá trình đòi quyền lợi. Ba khuyến nghị cốt lõi dưới đây cần được Quý khách hàng đặc biệt lưu tâm khi xử lý vụ việc.

• Tuân thủ quy định về bảo mật và an ninh mạng: Quý khách hàng tuyệt đối không tự ý đăng tải hình ảnh, thông tin cá nhân hoặc bài viết bôi nhọ danh dự, nhân phẩm của chủ đất lên mạng xã hội. Hành vi này có thể vi phạm pháp luật, dẫn đến việc bị kiện ngược lại hoặc bị xử phạt hành chính, gây bất lợi cho vị thế của Quý khách trong vụ án chính. Chỉ nên chia sẻ, cung cấp thông tin trong phạm vi tố tụng, gửi đến các cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc người đại diện hợp pháp để phục vụ việc giải quyết tranh chấp.
• Chuẩn bị đầy đủ nguồn lực tài chính cho quá trình tố tụng: Khi lựa chọn phương án khởi kiện dân sự tại Tòa án, Quý khách hàng phải chuẩn bị khoản tiền tạm ứng án phí. Số tiền này được tính dựa trên giá ngạch của vụ tranh chấp và phải nộp trước cho Phòng Thi hành án dân sự theo thông báo của Tòa án. Mặc dù khoản tiền này sẽ được hoàn trả nếu Quý khách được chấp thuận yêu cầu khởi kiện (theo bản án/quyết định có hiệu lực), việc chuẩn bị sẵn ngân sách là cần thiết để đảm bảo đơn khởi kiện được thụ lý đúng hạn, tránh trường hợp đơn bị trả lại do không nộp tạm ứng án phí.
• Ưu tiên phương án hòa giải để thu hồi vốn nhanh: Mục tiêu cuối cùng của hầu hết các giao dịch dân sự là lợi ích kinh tế, do đó hòa giải luôn là phương án được khuyến khích. Nếu chủ đất có thiện chí khắc phục một phần hậu quả hoặc đề xuất lộ trình trả nợ khả thi, Quý khách nên cân nhắc chấp nhận để “lấy tiền về sớm”. Việc theo đuổi vụ kiện kéo dài tốn kém thời gian, công sức và chi phí luật sư, đôi khi bản án thắng kiện nhưng việc thi hành án lại gặp khó khăn nếu chủ đất không còn tài sản để đảm bảo thi hành.

>>> Xem thêm: Tranh chấp đặt cọc mua đất có bắt buộc hòa giải tại UBND xã?

Dịch vụ Luật sư tư vấn xử lý tranh chấp đặt cọc tại Luật Long Phan PMT

Với đội ngũ nhân sự chuyên sâu trong lĩnh vực pháp luật đất đai, Luật Long Phan PMT cung cấp giải pháp pháp lý toàn diện cho các tranh chấp hợp đồng đặt cọc. Chúng tôi cam kết bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của Quý khách hàng thông qua các hoạt động nghiệp vụ cụ thể và chuyên nghiệp. 

Dưới đây là phạm vi dịch vụ hỗ trợ pháp lý chi tiết mà chúng tôi cung cấp cho khách hàng.

• Nghiên cứu hồ sơ, phân tích giá trị pháp lý của hợp đồng đặt cọc, biên nhận tiền và các chứng từ giao dịch liên quan để xác định bản chất quan hệ pháp luật (dân sự hay hình sự).
• Đánh giá toàn diện các điểm mạnh, điểm yếu của hồ sơ và các rủi ro pháp lý tiềm ẩn để tư vấn cho Quý khách phương án xử lý hiệu quả nhất (thương lượng, khởi kiện hay tố giác).
• Soạn thảo các văn bản tiền tố tụng như: Thông báo yêu cầu thực hiện nghĩa vụ hợp đồng, văn bản yêu cầu hoàn trả tiền cọc và bồi thường thiệt hại gửi đến bên vi phạm.
• Soạn thảo chuẩn xác Đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc hoặc Đơn tố giác tội phạm (nếu có dấu hiệu lừa đảo/lạm dụng tín nhiệm) gửi đến cơ quan có thẩm quyền.
• Xây dựng Bản tự khai, Đơn kiến nghị và hệ thống hóa danh mục tài liệu, chứng cứ đi kèm với lập luận sắc bén để đảm bảo tính thuyết phục trước cơ quan tài phán.
• Đại diện Quý khách hàng trực tiếp làm việc, đàm phán với chủ đất (bên nhận cọc) để yêu cầu khắc phục hậu quả và hoàn trả tài sản.
• Thay mặt Quý khách tham gia các phiên hòa giải tại cơ sở, tại Tòa án hoặc làm việc với Cơ quan điều tra, Viện kiểm sát trong quá trình giải quyết vụ việc.
• Trực tiếp tham gia tranh tụng tại các phiên Tòa sơ thẩm, phúc thẩm để bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của Quý khách theo đúng quy định pháp luật.

Câu hỏi thường gặp về hướng xử lý tranh chấp đặt cọc mua nhà đất

Dưới đây là những câu hỏi thường gặp về việc xử lý tranh chấp đặt cọc mua nhà đất.

Tôi là người đặt cọc đầu tiên, làm thế nào để ngăn chặn chủ đất bán tiếp cho người khác?

Để ngăn chặn việc chủ đất tiếp tục bán thửa đất cho người khác, người đặt cọc đầu tiên cần ngay lập tức yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Trong trường hợp chủ đất chưa hoàn tất thủ tục sang tên cho bên thứ ba, biện pháp này giúp giữ nguyên hiện trạng thửa đất, đồng thời ngăn chặn hành vi tẩu tán tài sản hoặc phát sinh các giao dịch chồng chéo. Việc yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cần được thực hiện song song với quá trình khởi kiện hoặc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc. Đây là cơ chế pháp lý quan trọng nhằm bảo toàn quyền lợi của bên đặt cọc và tránh rủi ro pháp lý phát sinh từ giao dịch sau. Căn cứ pháp lý cho yêu cầu này được xác lập theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.

Chủ đất hủy kèo không bán thì phải đền bù cho tôi như thế nào?

Khi chủ đất đã nhận đặt cọc nhưng “hủy kèo”, không bán nữa thì về nguyên tắc họ phải đền cọc gấp đôi cho bên mua. Cụ thể, nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc không thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, họ phải hoàn trả tiền đặt cọc và bồi thường thêm một khoản tiền tương đương giá trị đặt cọc. Nghĩa vụ này phát sinh ngay khi có hành vi vi phạm thỏa thuận đặt cọc, không phụ thuộc vào việc hợp đồng mua bán chính thức đã được ký hay chưa. Tuy nhiên, mức bồi thường có thể khác đi nếu trong hợp đồng đặt cọc các bên có thỏa thuận riêng về xử lý vi phạm. Căn cứ pháp lý áp dụng là khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.

Chủ đất nhận tiền cọc của nhiều người rồi bỏ trốn thì phạm tội gì?

Chủ đất nhận tiền cọc của nhiều người rồi bỏ trốn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về các tội xâm phạm quyền sở hữu. Nếu ngay từ đầu người này đã dùng thủ đoạn gian dối như đưa thông tin không đúng về quyền sử dụng đất, khả năng chuyển nhượng hoặc cố tình ký nhiều hợp đồng đặt cọc để chiếm đoạt tiền, hành vi đó có thể cấu thành Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi bổ sung 2017. Trường hợp việc nhận tiền ban đầu là hợp pháp, không có gian dối, nhưng sau đó người nhận cọc bỏ trốn nhằm trốn tránh nghĩa vụ hoàn trả, thì có thể bị xử lý về Tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản theo Điều 175 Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi bổ sung 2017. Việc phân định hai tội danh này phụ thuộc mấu chốt vào yếu tố ý chí chiếm đoạt có hay không ngay tại thời điểm nhận tiền. Do đó, cơ quan tiến hành tố tụng sẽ căn cứ vào chứng cứ, lời khai và diễn biến thực tế của giao dịch để xác định tội danh phù hợp.

Lập vi bằng ghi nhận chủ đất từ chối bán đất có tác dụng gì?

Vi bằng ghi nhận việc chủ đất từ chối bán đất có ý nghĩa pháp lý quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi của bên mua. Trước hết, vi bằng là căn cứ trực tiếp ghi nhận sự kiện chủ đất không thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận, thể hiện rõ thái độ không hợp tác trong giao dịch. Tài liệu này được xem là nguồn chứng cứ hợp pháp để Tòa án xem xét khi giải quyết tranh chấp phát sinh. Thông qua vi bằng, bên bị vi phạm có cơ sở chứng minh hành vi vi phạm nghĩa vụ của chủ đất nhằm yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc các quyền lợi liên quan. Căn cứ pháp lý cho giá trị chứng cứ của vi bằng được quy định tại khoản 3 Điều 36 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP.

Sau khi nhận thông báo của Tòa án, tôi phải đóng tiền tạm ứng án phí trong bao lâu?

Sau khi nhận được giấy báo của Tòa án, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí trong thời hạn 07 ngày để vụ án được thụ lý. Cụ thể, thời hạn này được tính kể từ ngày người khởi kiện nhận được thông báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí. Trong khoảng thời gian đó, người khởi kiện có trách nhiệm nộp tiền tạm ứng án phí theo đúng mức được thông báo tại cơ quan có thẩm quyền. Sau khi hoàn tất việc nộp tiền, người khởi kiện phải nộp lại biên lai thu tiền cho Tòa án để làm căn cứ thụ lý vụ án. Quy định này được xác lập rõ tại Khoản 2 Điều 195 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Kết luận

Hành vi chủ đất nhận cọc của nhiều người là vi phạm nghiêm trọng, có thể cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Người mua cần nhanh chóng củng cố hồ sơ để yêu cầu cơ quan chức năng bảo vệ quyền lợi và thu hồi tiền cọc. Sự tham gia của luật sư là cần thiết để định hướng phương án tố tụng hiệu quả nhất. Luật Long Phan PMT hiện hỗ trợ chuyên sâu qua Dịch vụ luật sư hợp đồng và Dịch vụ giải quyết tranh chấp đất đai. Hãy liên hệ ngay với Luật Long Phan PMT qua hotline 1900636387 để được tư vấn.

Tags: đòi tiền đặt cọc mua đất, hợp đồng đặt cọc, Khởi kiện tranh chấp đất đai, lừa đảo bán đất cho nhiều người, nhận đặt cọc bán đất, Phạt cọc mua bán đất, tố giác lừa đảo chiếm đoạt tài sản, tranh chấp đặt cọc đất đai, vi bằng