Rủi ro khi mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền

Rủi ro khi mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền là vấn đề nhiều người quan tâm trong các giao dịch đất đai. Vì một lý do nào đó, các bên thay vì ký kết hợp đồng chuyển nhượng lại ký kết hợp đồng ủy quyền khi mua bán đất dẫn đến nhiều rủi ro sau này. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp cho Quý độc giả quy định pháp luật về vấn đề nêu trên.

Mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền

Quy định pháp luật về hợp đồng ủy quyền

Hợp đồng ủy quyền là gì?

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Cơ sở pháp lý: Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015

Thời hạn hợp đồng ủy quyền

Thời hạn hợp đồng ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.

Cơ sở pháp lý: Điều 563 Bộ luật Dân sự 2015

Thực trạng mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền

Thực trạng mua bán đất bằng ủy quyền

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng ủy quyền là việc người sử dụng đất ủy quyền cho người khác thay mặt mình thực hiện các quyền đối với mảnh đất và nhận một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất.

Hiện nay, việc chuyển nhượng đất bằng hợp đồng ủy quyền thay vì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra khá phổ biến, đặc biệt trong trường hợp mua đi bán lại qua nhiều người, bởi các lý do sau:

• Tiết kiệm được thời gian cũng như chi phí khi không phải là thủ tục chuyển nhượng, sang tên sổ đỏ;
• Giúp các bên giao dịch mua nhanh, bán nhanh mà không mất thời gian chờ đợi làm thủ tục;
• Tránh đóng thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ như trong trường hợp chuyển nhượng.
• Vì mục đích vụ lợi khác.

Các rủi ro khi mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền

Rủi ro khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền

Về cơ bản, trong hợp đồng ủy quyền, người nhận ủy quyền có toàn bộ quyền như một người nhận chuyển nhượng. Tuy nhiên, về bản chất thì mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền không làm phát sinh việc chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác nên vẫn tồn tại nhiều rủi ro, có thể kể đến như:

• Hợp đồng ủy quyền không làm chuyển quyền sử dụng đất sang chủ thể khác nên về bản chất, đất vẫn thuộc quyền sử dụng của người chủ cũ, người đứng tên trền Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Do đó, trong trường hợp phát sinh tranh chấp, người mua (theo dạng nhận ủy quyền) rất khó chứng minh quyền sử dụng của mình đối với mảnh đất. Bởi quyền sử dụng đất chỉ được xác lập kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính (căn cứ khoản 1 Điều 161, Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015 và khoản 7 Điều 95, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013).
• Vì không làm chuyển quyền sử dụng đất nên về mặt pháp lý, chủ đất cũ hoàn toàn có tất cả các quyền đối với mảnh đất, bao gồm cả việc định đoạt, bán lại mảnh đất cho người khác.
• Căn cứ Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015, bên ủy quyền có thể đơn phương chấm dứt hợp đông ủy quyền bất cứ lúc nào. Điều này sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của người nhận chuyển nhượng dưới hình thức ủy quyền vì rất khó chứng minh mình là chủ đất mới.
• Căn cứ Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền sẽ chấm dứt trong trường hợp một trong các bên chết. Do đó, khi người ủy quyền chết, hợp đồng ủy quyền (bản chất là chuyển nhượng đất) bị chấm dứt, quyền sử dụng đất đối với thửa đất trở thành di sản thừa kế va sẽ được chia cho những người thừa kế theo quy định. Khi đó, người nhận ủy quyền không còn quyền lợi nào đối với mảnh đất nữa.
• Hợp đồng ủy quyền là hợp đồng có thời hạn. Do đó, khi hết thời hạn ủy quyền và người nhận ủy quyền muốn gia hạn thời hạn nhưng người ủy quyền không đồng ý thì dễ dẫn đến việc người mua mất quyền đối với mảnh đất đó.
• Về phía người bán, trong trường hợp chỉ mua bán một phần mảnh đất thì có nguy cơ “mất” toàn bộ mảnh đất. Bởi, để chuyển nhượng một phần mảnh đất thì trước tiên phải làm thủ tục tách thửa. Nếu người bán giao cả giấy chứng nhận cho người mua để làm thủ tục tách thửa và mua bán đất thì có thể dẫn đến việc người mua bán cả mảnh đất.

Luật sư tư vấn khi mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền

• Tư vấn quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền;
• Tư vấn các rủi ro phát sinh khi mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền;
• Tư vấn phương án phòng tránh các rủi ro khi mua bán đất;
• Tư vấn và soạn thảo hợp đồng, văn bản khác khi thực hiện giao dịch mua bán đất;
• Đại diện theo ủy quyền làm việc với cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền và có liên quan khi ký kết, thực hiện giao dịch;
• Đại diện bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng khi phát sinh tranh chấp;
• Các công việc khác về chuyển nhượng đất đai và đăng ký đất đai;
• Các công việc khác theo thỏa thuận và theo quy định pháp luật.

Mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền không còn xa lạ trên thị trường bất động sản. Theo quy định, việc chuyển nhượng đất phải được thực hiện bằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, việc các bên mua bán đất thông qua hợp đồng ủy quyền sẽ tiềm ẩn rất nhiều nguy cơ cho cả người bán và người mua. Nếu có bất cứ thắc mắc nào liên quan hoặc cần tư vấn luật, Quý khách vui lòng liên hệ với Công ty Luật Long Phan PMT qua hotline 1900.63.63.87 để được luật sư hỗ trợ kịp thời.