Hướng dẫn đòi lại nhà đất thừa kế đang cho người ngoài ở nhờ

Đòi lại nhà đất thừa kế đang cho người ngoài ở nhờ là tình huống thường gặp khi cha mẹ qua đời mà người được cho ở nhờ không chịu dọn đi. Theo kinh nghiệm của Luật Long Phan PMT, cần xác định nhà đất còn là di sản chưa chia hay đã chia. Bài viết phân tích quyền ở của người ở nhờ, thừa kế quyền sử dụng đất, thời hiệu và trình tự khởi kiện.

Nhà đất là di sản chưa chia hay đã chia quyết định cách đòi lại

Nếu nhà đất vẫn đứng tên người chết hoặc chưa có văn bản phân chia, đó là di sản chưa chia và các đồng thừa kế cùng có quyền đối với tài sản. Nếu đã chia và đăng ký sang tên, người đứng tên mới là chủ sở hữu và có thể tự mình đòi lại nhà.

Theo Điều 612 Bộ luật Dân sự 2015, di sản gồm tài sản riêng của người chết và phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác. Với nhà đất, cần xác định đây là tài sản riêng hay tài sản chung vợ chồng. Nếu là tài sản chung, chỉ phần của người chết mới là di sản, phần còn lại thuộc người vợ hoặc chồng còn sống.

Bảng dưới đây giúp người đọc tự phân loại tình huống của mình trước khi chọn cách đòi nhà.

Trong thực tế, nhiều gia đình rơi vào tình trạng lửng lơ: cha mẹ mất đã lâu, nhà đất vẫn đứng tên người mất, còn người ở nhờ coi mình như chủ nhà. Khi đó người muốn đòi nhà chưa có tư cách chủ sở hữu được ghi nhận, nên phải làm rõ quan hệ thừa kế trước rồi mới tính đến bước đòi nhà.

Một người thừa kế có được tự đòi nhà hay phải đủ các đồng thừa kế

Mỗi đồng thừa kế đều có lợi ích hợp pháp đối với di sản chung, nhưng việc đòi nhà về để quản lý hoặc chia cần có sự tham gia của các đồng thừa kế còn lại. Khi di sản chưa chia, Tòa án thường yêu cầu đưa đầy đủ những người thừa kế vào vụ án.

Theo khoản 3 Điều 68 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2025), người tuy không khởi kiện, không bị kiện nhưng việc giải quyết vụ án có liên quan đến quyền, nghĩa vụ của họ thì có thể được đưa vào tham gia tố tụng. Các đồng thừa kế chưa khởi kiện thuộc nhóm này.

Theo thực tiễn áp dụng, có hai cách thường được chấp nhận. Một đồng thừa kế khởi kiện để bảo vệ tài sản chung, các đồng thừa kế khác được đưa vào với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Hoặc các đồng thừa kế cùng khởi kiện, hay ủy quyền cho một người đại diện. Cách nào còn tùy nhận định của Tòa án thụ lý.

Để tránh bị trả đơn hoặc kéo dài vụ án, người khởi kiện nên chuẩn bị một trong các phương án sau:

• Lập văn bản ủy quyền của các đồng thừa kế cho một người thay mặt đòi nhà và tham gia tố tụng.
• Thỏa thuận cử người quản lý di sản theo khoản 2 Điều 616 Bộ luật Dân sự 2015, ghi rõ quyền yêu cầu người ở nhờ trả nhà.
• Kết hợp yêu cầu chia di sản với yêu cầu đòi nhà trong cùng vụ án để Tòa án giải quyết một lần.

Ngoại lệ thường gặp là có đồng thừa kế ở nước ngoài hoặc đã mất liên lạc nhiều năm. Trường hợp này nên thu thập sớm giấy tờ nhân thân, ghi nhận các lần liên hệ bất thành và xin ý kiến Tòa án về việc tống đạt, thay vì chờ đủ chữ ký mới khởi kiện. Việc chậm trễ có thể làm người ở nhờ củng cố tình trạng chiếm giữ.

>>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp di sản khi có người thừa kế ở nước ngoài

Quyền ở của người ở nhờ có chấm dứt khi người cho ở qua đời

Pháp luật dân sự không quy định hợp đồng mượn nhà đương nhiên chấm dứt khi bên cho mượn qua đời. Theo Điều 422 và Điều 615 Bộ luật Dân sự năm 2015, cần xem xét bản chất hợp đồng, nghĩa vụ có phải do chính người đã chết thực hiện hay không và quyền, nghĩa vụ tài sản được chuyển giao cho người thừa kế.

Theo Điều 494 Bộ luật Dân sự năm 2015, mượn tài sản là việc bên cho mượn giao tài sản cho bên mượn sử dụng trong một thời hạn mà không phải trả tiền. Khi hết thời hạn hoặc mục đích mượn đã đạt được, bên mượn có nghĩa vụ trả lại tài sản.

Việc cho người thân, người quen ở nhờ không lập thành văn bản vẫn có thể được xác định là hợp đồng mượn tài sản nếu có đủ căn cứ chứng minh các bên đã xác lập thỏa thuận này.

Để xác định người đang ở nhờ có phải trả lại nhà hay không, cần làm rõ căn cứ ở, thời hạn, mục đích sử dụng và những thỏa thuận giữa các bên.

Trường hợp thứ nhất: Nhà được cho ở nhờ có thời hạn nhưng thời hạn chưa hết.

Người thừa kế không mặc nhiên có quyền yêu cầu người ở nhờ trả nhà ngay khi người cho mượn qua đời. Theo khoản 1 Điều 499 BLDS 2015, bên cho mượn chỉ được đòi lại tài sản trước thời hạn khi có nhu cầu đột xuất, cấp bách cần sử dụng tài sản, đồng thời phải báo trước một thời gian hợp lý.

Vì vậy, cần xem xét cụ thể thỏa thuận mượn nhà, nhu cầu sử dụng nhà của người thừa kế và các căn cứ chấm dứt hợp đồng trước hạn. Trường hợp chưa đủ căn cứ đòi lại nhà, các bên nên thương lượng về việc chấm dứt hợp đồng sớm, có thể thỏa thuận hỗ trợ chi phí chuyển chỗ ở và lập văn bản xác nhận thời điểm bàn giao.

Trường hợp thứ hai: Người ở nhờ cho rằng họ đã bỏ công chăm sóc người đã chết hoặc sửa chữa, cải tạo nhà.

Việc chăm sóc người cho ở nhờ hoặc bỏ tiền sửa chữa, cải tạo nhà không đương nhiên làm phát sinh quyền sở hữu nhà hoặc quyền tiếp tục cư trú vô thời hạn.

Tuy nhiên, cần xem xét thỏa thuận giữa các bên, sự đồng ý của chủ sở hữu, tính cần thiết và hợp lý của khoản chi phí, cũng như chứng cứ về việc sửa chữa, cải tạo. Nếu có căn cứ pháp luật, người ở nhờ có thể yêu cầu thanh toán hoặc hoàn trả chi phí tương ứng. Đây là vấn đề cần được giải quyết riêng, không mặc nhiên làm mất quyền đòi lại nhà của chủ sở hữu hoặc người thừa kế hợp pháp.

Quyền cư trú của người sống chung với người chết theo di chúc và theo luật

Người không thuộc diện thừa kế không đương nhiên có quyền ở lại nhà của người chết chỉ vì đã sống chung. Quyền ở chỉ có khi dựa trên căn cứ cụ thể như tư cách người thừa kế, di chúc, hợp đồng hoặc quyền hưởng dụng được xác lập hợp pháp.

Trước hết cần phân biệt người thừa kế với người ngoài. Theo Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015, vợ, chồng, cha mẹ, con đẻ, con nuôi thuộc hàng thừa kế thứ nhất. Những người này ở trong nhà là ở với tư cách đồng thừa kế, không phải ở nhờ, nên không thể áp dụng cách đòi nhà dành cho người ngoài.

Với người chung sống như vợ chồng nhưng không đăng ký kết hôn, theo nhận định chuyên môn, họ thường không được xem là người thừa kế theo pháp luật nếu quan hệ hôn nhân không được công nhận. Họ chỉ có quyền ở hoặc hưởng di sản khi được người chết ghi nhận trong di chúc hoặc khi có thỏa thuận hợp pháp.

Theo Điều 626 Bộ luật Dân sự 2015, người lập di chúc có quyền chỉ định người thừa kế, phân định phần di sản và giao nghĩa vụ cho người thừa kế. Quyền hưởng dụng nhà ở cũng có thể được xác lập theo di chúc, với nội dung và thời hạn được quy định từ Điều 257 đến Điều 266 Bộ luật Dân sự 2015.

Nếu người ngoài xuất trình di chúc cho ở lại đến hết đời, người thừa kế không nên vội phủ nhận. Lời khuyên là kiểm tra điều kiện có hiệu lực của di chúc theo Điều 630 Bộ luật Dân sự 2015, đối chiếu chữ ký, thời điểm lập, tình trạng minh mẫn của người lập. Tùy từng trường hợp mà thực hiện việc khởi kiện đúng quy định pháp luật.

Trình tự đòi lại nhà đất thừa kế từ người ở nhờ qua từng bước

Trình tự hợp lý gồm xác định di sản và hàng thừa kế, thỏa thuận phân chia hoặc khai nhận di sản, đăng ký biến động, gửi thông báo trả nhà, hòa giải rồi mới khởi kiện. Làm đúng thứ tự giúp hồ sơ vững và hạn chế bị Tòa án trả lại đơn.

1. Thu thập giấy tờ gồm giấy chứng nhận hoặc giấy tờ nhà đất, giấy chứng tử, giấy tờ nhân thân, di chúc nếu có, rồi xác định đủ người thừa kế.
2. Họp các đồng thừa kế để thỏa thuận phân chia di sản hoặc cử người quản lý di sản theo khoản 2 Điều 616 Bộ luật Dân sự 2015, lập thành văn bản có chữ ký đầy đủ.
3. Công chứng văn bản thỏa thuận phân chia hoặc văn bản khai nhận di sản theo Điều 59 Luật Công chứng 2024; tổ chức hành nghề công chứng niêm yết việc thụ lý trong thời hạn tối thiểu 15 ngày trước khi công chứng.
4. Đăng ký biến động để sang tên người thừa kế theo Điều 133 Luật Đất đai 2024 tại cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền.
5. Gửi thông báo yêu cầu trả nhà bằng văn bản, ấn định thời hạn hợp lý, gửi qua đường bưu điện có xác nhận hoặc lập vi bằng việc giao thông báo.
6. Thương lượng, hòa giải ở cơ sở nếu các bên còn thiện chí; kết quả hòa giải nên lập thành biên bản có chữ ký các bên.
7. Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền yêu cầu người ở nhờ trả lại nhà, kèm yêu cầu chia di sản nếu di sản chưa chia.

Về bước ba, người đọc có thể tham khảo hướng dẫn chi tiết về khai nhận di sản thừa kế theo di chúc và theo pháp luật để chuẩn bị hồ sơ trước khi đến tổ chức hành nghề công chứng.

Về bước sáu, Luật Đất đai 2024 khuyến khích hòa giải ở cơ sở theo Điều 235. Người đọc có thể tìm hiểu thêm về hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã để biết ai tham gia và biên bản có giá trị ra sao.

Một ngoại lệ cần lưu ý là việc chưa đăng ký biến động không đương nhiên ngăn người thừa kế khởi kiện. Tuy nhiên hồ sơ đã sang tên thường thuyết phục hơn và giảm tranh luận về tư cách chủ thể. Nếu có thể, nên hoàn tất đăng ký trước khi nộp đơn, trừ khi đang có nguy cơ người ở nhờ chuyển nhượng, thế chấp trái phép hoặc xây dựng thêm.

Trường hợp các đồng thừa kế không thống nhất được phương án phân chia nên việc khai nhận bế tắc, người khởi kiện có thể yêu cầu Tòa án chia di sản và giải quyết luôn yêu cầu đòi nhà. Cách làm này cũng được áp dụng khi kiện đòi di sản thừa kế khi bị người khác chiếm hữu, sử dụng.

Thời hiệu thừa kế 30 năm và rủi ro khi đã hết thời hiệu

Thời hiệu yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, tính từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này, di sản thuộc người thừa kế đang quản lý. Riêng yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện, nên cần phân biệt từng loại thời hiệu.

Bảng sau tóm tắt các loại thời hiệu thường gặp trong vụ việc đòi nhà đất thừa kế.

Người ở nhờ thường lập luận rằng họ đã ở hàng chục năm nên đã trở thành chủ sở hữu. Theo Điều 236 Bộ luật Dân sự 2015, người chiếm hữu liên tục, công khai và ngay tình trong 30 năm đối với bất động sản mới được xác lập quyền sở hữu. Người biết rõ mình ở nhờ nhà người khác khó được coi là chiếm hữu ngay tình theo Điều 180 Bộ luật Dân sự 2015.

Rủi ro lớn nhất nằm ở việc hết thời hiệu chia di sản. Khi hết 30 năm mà không ai yêu cầu chia, di sản thuộc người thừa kế đang quản lý, các đồng thừa kế khác có thể mất cơ hội chia. Tình huống này được phân tích trong bài về chia di sản thừa kế khi bố mẹ đã mất hơn 30 năm.

Ngoại lệ đáng chú ý là khi không có người thừa kế nào đang quản lý di sản mà chỉ có người ngoài đang chiếm giữ. Thực tiễn cho thấy kết quả phụ thuộc việc có đủ điều kiện về chiếm hữu ngay tình hay không. Người thừa kế gần mốc 30 năm nên khởi kiện hoặc có hành vi làm gián đoạn thời hiệu sớm, không chờ đến sát hạn.

Thẩm quyền tòa án khu vực và án phí khi đòi lại nhà đất thừa kế

Vụ án đòi lại nhà đất thừa kế thuộc thẩm quyền sơ thẩm của Tòa án nhân dân khu vực, thông thường là tòa án nơi có bất động sản. Từ ngày 01/7/2025, Tòa án nhân dân khu vực thay thế Tòa án nhân dân cấp huyện ở khâu sơ thẩm.

Theo Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Tòa án nhân dân khu vực giải quyết sơ thẩm các tranh chấp về quyền sở hữu tài sản và thừa kế tài sản thuộc Điều 26. Về lãnh thổ, điểm c khoản 1 Điều 39 quy định đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết.

Trường hợp vụ án vừa có tranh chấp thừa kế vừa có tranh chấp bất động sản, thực tiễn có thể xác định theo nơi bị đơn cư trú, theo điểm a khoản 1 Điều 39, hoặc theo nơi có bất động sản. Người khởi kiện cần xác định rõ căn cứ pháp lý dựa trên quan hệ pháp luật tranh chấp để tránh bị chuyển vụ án.

Toàn bộ trình tự tố tụng, từ nộp đơn đến xét xử, được trình bày trong bài về quy trình giải quyết tranh chấp thừa kế tại Tòa án.

Về án phí, tranh chấp thừa kế và đòi tài sản có giá trị được tính là án phí có giá ngạch theo Danh mục án phí, lệ phí Tòa án kèm theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14. Mức án phí sơ thẩm tính theo giá trị tài sản tranh chấp như bảng sau.

Ví dụ, nhà đất được định giá 3 tỷ đồng thì mức án phí sơ thẩm theo bảng là 72 triệu đồng cộng 2% của 1 tỷ đồng, tức 92 triệu đồng. Bên chịu án phí cuối cùng do Tòa án quyết định theo kết quả giải quyết, nên người khởi kiện cần dự trù khoản tạm ứng ngay từ đầu.

Chứng cứ cần chuẩn bị khi đòi lại nhà đất từ người ở nhờ

Người khởi kiện phải chứng minh ba điều: mình có quyền đối với nhà đất, người kia đang chiếm giữ, và việc chiếm giữ không còn căn cứ. Theo Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, đương sự có yêu cầu phải thu thập, cung cấp chứng cứ chứng minh yêu cầu của mình.

Nhóm chứng cứ chứng minh quyền của người thừa kế gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc giấy tờ hợp pháp về nhà đất của người chết.
• Giấy chứng tử, giấy tờ chứng minh quan hệ cha mẹ, vợ chồng, con của từng đồng thừa kế.
• Di chúc, văn bản thỏa thuận phân chia hoặc văn bản khai nhận di sản đã công chứng, giấy tờ đăng ký biến động nếu có.

Nhóm chứng cứ chứng minh việc chiếm giữ và việc đã yêu cầu trả nhà gồm:

• Thông báo yêu cầu trả nhà kèm biên lai bưu điện, vi bằng hoặc biên bản có người làm chứng.
• Tin nhắn, ghi âm, thư từ thể hiện nguồn gốc cho ở nhờ, thời hạn và thỏa thuận về việc dọn đi.
• Xác nhận của tổ dân phố, hàng xóm, người thân về thời điểm và lý do cho ở nhờ; biên bản hòa giải ở cơ sở nếu có.

Kinh nghiệm thực tế khi đòi lại nhà đất thừa kế từ người ở nhờ

Trong thực tế xử lý các vụ việc tương tự, sai lầm phổ biến nhất là nộp đơn khởi kiện ngay khi người ở nhờ từ chối dọn đi, trong lúc nhà đất vẫn đứng tên người chết và các đồng thừa kế chưa thống nhất. Hồ sơ như vậy dễ bị yêu cầu bổ sung.

Qua các hồ sơ đã tiếp nhận, người ở nhờ thường đưa ra lập luận rằng cha mẹ đã hứa cho nhà bằng miệng, hoặc họ đã bỏ tiền sửa chữa. Những lập luận này hiếm khi làm thay đổi quyền sở hữu, nhưng nếu không được phản bác bằng chứng cứ về nguồn gốc cho ở và chi phí thực tế, chúng có thể làm vụ việc mất nhiều tháng.

Một điểm khác mà khách hàng thường bỏ sót là đồng thừa kế bất đồng với nhau, trong khi người ở nhờ tận dụng khoảng cách đó để kéo dài việc chiếm giữ. Cách xử lý hiệu quả thường là thống nhất trước một người đại diện, một mức hỗ trợ chuyển chỗ ở hợp lý, và một mốc bàn giao rõ ràng.

Trong nhiều vụ việc, thương lượng kèm hỗ trợ chi phí chuyển đi nhanh hơn và ít tốn kém hơn kiện. Tuy vậy vẫn cần song song chuẩn bị hồ sơ khởi kiện, vì người ở nhờ chỉ thay đổi thái độ khi thấy người thừa kế thực sự có đủ căn cứ pháp lý.

Câu hỏi thường gặp về đòi lại nhà đất thừa kế đang cho người ngoài ở nhờ

Phần này tổng hợp những thắc mắc mà người thừa kế thường đặt ra khi muốn lấy lại nhà đất của cha mẹ. Mỗi câu trả lời nêu căn cứ pháp lý để người đọc đối chiếu. Cần lưu ý kết quả cụ thể còn phụ thuộc hồ sơ, di chúc và thỏa thuận thực tế của từng gia đình.

Kết luận

Đòi lại nhà đất thừa kế đang cho người ngoài ở nhờ là bài toán kết hợp giữa quyền của người thừa kế, quyền ở của người đang sử dụng nhà và các thủ tục khai nhận, đăng ký, khởi kiện. Làm đúng thứ tự, chuẩn bị chứng cứ về nguồn gốc cho ở và theo dõi thời hiệu sẽ giúp bảo vệ quyền lợi hiệu quả. Nếu bạn đang cần đánh giá hồ sơ nhà đất thừa kế, soạn thông báo trả nhà hoặc chuẩn bị khởi kiện, Luật Long Phan PMT có thể hỗ trợ xem xét giấy tờ và đề xuất phương án phù hợp. Bạn có thể gọi hotline 1900636387 hoặc tham khảo Dịch vụ Luật sư vê thừa kế để được trao đổi về tình huống cụ thể.

Tags: án phí tranh chấp thừa kế, Chia di sản thừa kế, chứng cứ tranh chấp thừa kế, di sản thừa kế là bất động sản, đòi lại nhà cho mượn, đòi lại nhà đất thừa kế, đòi nhà người ở nhờ, hợp đồng mượn nhà, Khai nhận di sản thừa kế, khởi kiện đòi lại nhà, người ngoài ở nhờ nhà thừa kế, nhà đất thừa kế chưa chia, quyền của người thừa kế, quyền đòi lại tài sản, quyền ở của người ở nhờ, thời hiệu chia di sản 30 năm, tranh chấp nhà đất thừa kế, ủy quyền của đồng thừa kế