Cách đòi lại đất kê khai trong sổ mục kê bị lấn chiếm

Sổ mục kê đất đai là gì?

Pháp luật hiện hành không quy định khái niệm sổ mục kê đất đai. Tuy nhiên, trước đây tại khoản 15 Điều 4 Luật Đất đai 2003 có quy định sổ mục kê đất đai là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn để ghi nhận các thửa đất và các thông tin về thửa đất đó.

Tại khoản 2 Điều 129 Luật Đất đai 2024 có quy định hồ sơ địa chính được lập dưới dạng số, bao gồm các tài liệu sau đây:

• Bản đồ địa chính;
• Sổ mục kê đất đai;
• Sổ địa chính;
• Bản sao các loại giấy chứng nhận bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Như vậy, từ các quy định trên có thể hiểu sổ mục kê đất đai là loại giấy tờ pháp lý được cơ quan có thẩm quyền là UBND xã lập, dùng để lưu thông tin và quản lý đất đối với nơi chưa lập được cơ sở dữ liệu đất đai.

Giá trị pháp lý của sổ mục kê đất đai trong việc đòi lại đất bị lấn chiếm

Trong việc đòi lại đất bị lấn chiếm, sổ mục kê là chứng cứ quan trong để chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp bởi vi đây là căn cứ để xác định đất được sử dụng ổn định khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất theo quy định pháp luật:

• Theo khoản 4 Điều 34 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì sổ mục kê được lập qua các thời kỳ là căn cứ để xác định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định khi cấp Giấy chứng nhận với điều kiện sổ mục kê có ghi thông tin về thời gian.
• Sổ mục kê đất đai là một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 137 Luật Đất đai 2024.
• Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có sổ mục kê được lập trước ngày 18/12/1980 (trên sổ mục kê ghi tên người khác) kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, nhưng đến trước ngày 01/8/2024 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận.

Như vậy nếu đất đã được kê khai trong sổ mục kê đất mà bị người khác chiếm thì có thể đòi lại được đất nếu chứng minh được quyền sử dụng hợp pháp, ổn định và lâu dài của mình.

Cách đòi lại đất kê khai trong sổ mục kê bị người khác lấn chiếm

Cũng như các tranh chấp đất đai khác, việc đòi lại đất kê khai trong sổ mục kê bị lấn chiếm thường trải qua các bước sau đây:

• Tự thương lượng giải quyết tranh chấp
• Hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã nơi có đất.
• Khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Tự thương lương giải quyết tranh chấp

Đây là phương thức đơn giản, ít tốn kém nhất nhưng tính hiệu quả lại phụ thuộc vào thiện chí của các bên tranh chấp. Thông thường, tranh chấp đất lấn chiếm không có sổ đỏ, chỉ căn cứ vào sổ mục kê đất đai thường khó giải quyết bằng việc tự thương lượng, đặc biệt là trong trường hợp đất bị lấn chiếm trong một thời gian dài. Tuy nhiên, cũng không ít trường hợp, việc thương lượng đạt hiệu quả khi các bên có thiện chí và hiểu rxo về quyền sử dụng đất hợp pháp của mình.

Do đó, tùy tình hình thực tế mà các bên có thể lựa chọn phương thức này để giải quyết tranh chấp đất lấn chiếm.

Hòa giải

Nhà nước khuyến khích giải quyết tranh chấp bằng hòa giải. Các bên có thể tự hòa giải trước khi đưa ra cơ quan có thẩm quyền. 

Đối với tranh chấp đất đai về việc bị lấn chiếm đất, đây là tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp; do đó, căn cứ khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP và Điều 235 Luật Đất đai 2024, việc hòa giải tại UBND cấp xã là điều kiện bắt buộc. Đây là thủ tục tiền tố tụng là căn cứ để tòa án xem xét thụ lý giải quyết tranh chấp đất đai. Mặc khác, đây cũng là cơ sở để UBND cấp huyện xem xét để thụ lý giải quyết tranh chấp đất đai (trường hợp không khởi kiện ra tòa). 

Vì vậy, khi phát sinh tranh chấp đòi lại đất, người dân phải yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã. Thời gian giải quyết tại UBND cấp xã không quá 30 ngày kể từ ngày nhận yêu cầu của người dân. 

Khởi kiện tại tòa án có thẩm quyền

Sổ mục kê là một trong những giấy tờ được quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024. Vì vậy, căn cứ Điều 326 Luật Đất đai 2024 thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp đòi lại đất có sổ mục kê thuộc Tòa án. Đồng thời tại khoản 9 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 cũng ghi nhận Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Tòa án nhân dân nơi có đất tranh chấp là Tòa án có thẩm quyền đối với tranh chấp về lấn chiếm đất.

Người khởi kiện cần chuẩn bị hồ sơ khởi kiện. Hồ sơ khởi kiện bao gồm: Đơn khởi kiện theo mẫu và tài liệu, chứng cứ kèm theo. Trong tranh chấp này, người khởi kiên cần thu thập tài liệu chứng cứ:

• Sổ mục kê.
• Giấy tờ chứng minh nguồn gốc, quá trình sử dụng, hiện trang đất. 
• Tài liệu chứng minh hành vi lấn chiếm đất cưa người bị kiện.
• Tài liệu, chứng cứ khác có giá trị chứng minh yêu cầu đòi lại đất khác. 

Thủ tục khởi kiện buộc phải trả lại đất đã lấn chiếm được giải quyết theo quy định Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Một số thủ tục cơ bản Tòa án sẽ thực hiện:

• Tiến hành hòa giải, đối thoại tại tòa trước thụ lý. 
• Xem xét giải quyết đơn khởi kiện.
• Thông báo tạm ứng án phí và thụ lý vụ án.
• Chuẩn bị xét xử, mở phiên họp về việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải.
• Mở phiên tòa sơ thẩm. 

Các căn cứ để đòi lại đất bị lấn chiếm theo sổ mục kê

Để đòi lại đất bị lấn chiếm mà chỉ có căn cứ là sổ mục kê, người sử dụng đất cần cung cấp thêm nhiều tài liệu và chứng cứ để chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp, liên tục và rõ ràng. Có ba nhóm căn cứ quan trọng mà Tòa án thường xem xét khi giải quyết tranh chấp đất đai bị lấn chiếm theo sổ mục kê:

• Nguồn gốc tạo lập đất đai.
• Quá trình sử dụng đất đai.
• Hiện trạng sử dụng đất đai.

Nguồn gốc tạo lập

Nguồn gốc đất là căn cứ quan trọng đầu tiên để chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp. Một số trường hợp nguồn gốc phổ biến bao gồm:

• Tự khai hoang, canh tác từ trước khi có Luật Đất đai năm 1993;
• Được giao đất từ hợp tác xã, tổ chức, cơ quan nhà nước;
• Được cha mẹ, ông bà để lại theo tập quán thừa kế;
• Mua bán, chuyển nhượng bằng giấy viết tay trước thời điểm luật quy định phải công chứng, chứng thực.

Cần thu thập các giấy tờ, nhân chứng hoặc tài liệu thể hiện quá trình tạo lập, chuyển giao như: giấy xác nhận của chính quyền địa phương, biên lai, giấy tay mua bán, hợp đồng tặng cho…

Lưu ý: Sổ mục kê chỉ là chứng cứ gián tiếp, nên việc kết hợp thêm tài liệu về nguồn gốc để có thể cũng cố cơ sở yêu cầu đòi lại đất.

Quá trình sử dụng

Một mảnh đất nếu đã được sử dụng liên tục, ổn định, không bị tranh chấp từ thời điểm kê khai trong sổ mục kê đến khi bị lấn chiếm sẽ là căn cứ vững chắc chứng minh quyền sử dụng hợp pháp. Quá trình này được xác nhận thông qua:

• Hóa đơn, biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp;
  Giấy tờ sửa chữa, cải tạo, xây dựng công trình trên đất;
• Lời khai của hàng xóm hoặc tổ trưởng dân phố xác nhận quá trình sử dụng đất;
• Biên bản xác minh thực địa của UBND cấp xã về tình trạng sử dụng đất.

Tòa án và cơ quan chức năng sẽ đánh giá thời gian sử dụng đất để làm một trong căn cứ giải quyết vụ án. 

Hiện trạng sử dụng

Hiện trạng sử dụng tại thời điểm xảy ra tranh chấp có thể ảnh hưởng đến việc xác định ai là người có thực quyền quản lý sử dụng đất. Các yếu tố cần xem xét bao gồm:

• Ai là người đang trực tiếp quản lý đất tại thời điểm bị lấn chiếm;
• Có tài sản gắn liền với đất như nhà, chuồng trại, giếng nước, cây lâu năm… không?;
• Có dấu hiệu bỏ hoang đất trong thời gian dài không?;
• Người lấn chiếm có hành vi ngang nhiên chiếm đoạt hay là do nhầm ranh giới?

Trong thực tế xét xử, nếu người kê khai trong sổ mục kê nhưng đã bỏ đất trong thời gian dài, không sử dụng hoặc không có biện pháp quản lý, thì sẽ khó được công nhận quyền sử dụng so với người đang trực tiếp canh tác, sinh sống trên đất.

Ngoài ra việc xác minh hiện trạng sử dụng để Tòa án có thể xem xét và đưa người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan tham gia tố tụng. Từ đó giải quyết vụ án một cách toàn diện và đảm bảo thủ tục tố tụng. 

Việc kết hợp sổ mục kê với ba yếu tố trên (nguồn gốc, quá trình sử dụng, hiện trạng sử dụng) sẽ là căn cứ pháp lý quan trọng để yêu cầu đòi lại đất bị lấn chiếm một cách hiệu quả và có cơ sở pháp luật rõ ràng.

Câu hỏi thường gặp về đòi lại đất đã kê khai trong sổ mục kê bị lấn chiếm

Để tiện cho Khách hàng theo dõi, dưới đây Chúng tôi có tổng hợp một số câu hỏi thường gặp liên quan đến việc đòi lại đất đã kê khai trong sổ mục kê nhưng bị lấn chiếm.

Thời hiệu khởi kiện đòi lại đất đã kê khai trong sổ mục kê bị người khác lấn chiếm là bao lâu?

Pháp luật hiện hành không quy định thời hiệu khởi kiện đối với yêu cầu đòi lại tài sản là quyền sử dụng đất bị người khác chiếm hữu bất hợp pháp. Theo Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu, người sử dụng đất hợp pháp có quyền đòi lại tài sản bị người khác chiếm hữu, sử dụng mà không có căn cứ pháp luật.

Nếu sổ mục kê có ghi tên người sử dụng đất nhưng diện tích thực tế bị lấn chiếm khác với diện tích trong sổ thì giải quyết thế nào?

Trường hợp này, Tòa án sẽ xem xét sổ mục kê cùng với các tài liệu đo đạc địa chính qua các thời kỳ (nếu có), bản đồ địa chính, lời khai của các bên, người làm chứng và kết quả xem xét, thẩm định tại chỗ để xác định ranh giới, diện tích đất thực tế mà người đó có quyền sử dụng hợp pháp. Sổ mục kê là một căn cứ quan trọng nhưng không phải là duy nhất; theo Điều 137 Luật Đất đai 2024, nó là một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Người lấn chiếm đã xây dựng nhà hoặc công trình kiên cố trên phần đất kê khai trong sổ mục kê của tôi. Nếu tôi đòi lại được đất thì công trình đó xử lý ra sao?

Việc xử lý tài sản do người lấn chiếm tạo lập trên đất sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như tính chất công trình, sự ngay tình của người xây dựng (nếu có), và quyết định của Tòa án. Thông thường, nếu xác định việc lấn chiếm là trái pháp luật, người lấn chiếm có thể buộc phải tháo dỡ công trình để trả lại mặt bằng. Trong một số trường hợp, các bên có thể thỏa thuận về việc bồi thường hoặc Tòa án xem xét yếu tố công sức, giá trị công trình để có hướng giải quyết phù hợp theo quy định của pháp luật dân sự.

Sổ mục kê của gia đình tôi được lập từ rất lâu và có một số thông tin không còn chính xác (ví dụ: tên chủ hộ đã mất). Sổ này còn giá trị pháp lý không?

Sổ mục kê được lập qua các thời kỳ vẫn được coi là một trong những căn cứ để xác định việc sử dụng đất ổn định theo khoản 4 Điều 34 Nghị định 101/2024/NĐ-CP và là giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai 2024, ngay cả khi có những thay đổi về thông tin chủ hộ do thừa kế hoặc các lý do khác. Quan trọng là phải chứng minh được mối liên hệ giữa người đang yêu cầu đòi lại đất với người có tên trong sổ mục kê và quá trình sử dụng đất liên tục, hợp pháp.

Bản đồ địa chính có vai trò như thế nào khi giải quyết tranh chấp đất có sổ mục kê?

Bản đồ địa chính là tài liệu thể hiện hình thể, vị trí, ranh giới các thửa đất. Theo khoản 2 Điều 129 Luật Đất đai 2024, sổ mục kê đất đai và bản đồ địa chính đều là thành phần của hồ sơ địa chính. Khi kết hợp thông tin từ sổ mục kê (ghi nhận thông tin thuộc tính của thửa đất) với bản đồ địa chính (thể hiện không gian thửa đất), sẽ cung cấp một bức tranh đầy đủ hơn về thửa đất đang tranh chấp, giúp việc xác định ranh giới và tình trạng lấn chiếm được chính xác hơn.

Sau khi đòi lại được đất chỉ có sổ mục kê, có thể làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được không?

Có. Sổ mục kê là một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai 2024 và là căn cứ để xác định việc sử dụng đất ổn định theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Sau khi giải quyết xong tranh chấp và khẳng định được quyền sử dụng đất hợp pháp của mình, người có quyền sử dụng đất hoàn toàn có thể nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP quy định hòa giải tại UBND xã là bắt buộc. Vậy nếu UBND xã hòa giải không thành thì biên bản hòa giải không thành có giá trị gì?

Biên bản hòa giải không thành tại UBND cấp xã là một tài liệu quan trọng. Theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP và Điều 235 Luật Đất đai 2024, đây là chứng cứ cho thấy tranh chấp đã trải qua thủ tục tiền tố tụng bắt buộc tại cấp cơ sở. Khi khởi kiện ra Tòa án, việc nộp kèm biên bản hòa giải không thành sẽ là một trong những điều kiện để Tòa án xem xét thụ lý vụ án tranh chấp đất đai.

Dịch vụ tư vấn đòi lại đất kê khai trong sổ mục bị chiếm

Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ tư vấn và hỗ trợ pháp lý chuyên biệt, giúp quý khách hàng bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình một cách hiệu quả:

• Nghiên cứu kỹ lưỡng sổ mục kê, đối chiếu với các tài liệu địa chính liên quan qua các thời kỳ.
• Đánh giá giá trị pháp lý của sổ mục kê và các chứng cứ hiện có của quý vị.
• Xác định những điểm mạnh, điểm yếu và các rủi ro tiềm ẩn trong vụ việc.
• Hướng dẫn thu thập và củng cố các tài liệu chứng minh nguồn gốc tạo lập đất (giấy tờ khai hoang, giao đất, thừa kế, chuyển nhượng viết tay hợp lệ theo từng thời kỳ).
• Hỗ trợ thu thập bằng chứng về quá trình sử dụng đất liên tục, ổn định (biên lai thuế, giấy tờ xây dựng, sửa chữa, lời khai nhân chứng).
• Tư vấn về việc lập vi bằng ghi nhận hiện trạng lấn chiếm, thu thập tài liệu chứng minh hành vi lấn chiếm của đối phương
• Tư vấn và đưa ra phương án đàm phán, thương lượng giải quyết tranh chấp.
• Đại diện tham gia hòa giải tại UBND cấp xã.
• Soạn thảo hồ sơ khởi kiện và đại diện tố tụng tại Tòa án.
• Trực tiếp đại diện hoặc cử luật sư tham gia bảo vệ quyền lợi của quý vị tại các phiên tòa.
• Tư vấn về việc thi hành bản án, quyết định của Tòa án.
• Hướng dẫn thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã đòi lại được đất thành công.

Kết luận

Việc đòi lại đất kê khai trong sổ mục kê bị người khác chiếm đòi hỏi chứng cứ và quy trình pháp lý phức tạp. Chủ sở hữu cần nắm rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình theo quy định pháp luật. Tham khảo ý kiến luật sư nhà đất là bước quan trọng để có hướng giải quyết hiệu quả. Quý khách hàng có thể liên hệ hotline 1900636387 để được tư vấn chi tiết về trường hợp cụ thể. Đội ngũ luật sư tranh tụng chuyên nghiệp của chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ bảo vệ quyền lợi của quý vị.