Kiện đòi đất cho người khác mượn thế chấp ngân hàng được không?

Kiện đòi đất cho người khác mượn thế chấp ngân hàng là vấn đề được nhiều bạn đọc quan tâm. Nhiều trường hợp chủ đất cho mượn đất để thế chấp khoản vay tại ngân hàng. Khi phát sinh tranh chấp, việc đòi lại đất thế chấp trong ngân hàng gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là trong trường hợp người vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng. Vậy trong tình huống này, chủ đất có quyền kiện đòi lại đất cho mượn đã thế chấp hay không? Bài viết sẽ phân tích các quy định pháp luật liên quan cũng như thủ tục khởi kiện trong trường hợp này.

Bản chất pháp lý của giao dịch mượn quyền sử dụng đất nhằm mục đích thế chấp

Để xác định việc có đòi lại được đất khi cho mượn để thế chấp nhằm đảm bảo khoản vay hay không thì chủ sử dụng đất cần phải nắm rõ bản chất của giao dịch mượn quyền sử dụng đất để thế chấp tại Ngân hàng.

Bộ luật dân sự và Luật đất đai không quy định về giao dịch mượn quyền sử dụng đất

Pháp luật Việt Nam không quy định cụ thể về giao dịch mượn quyền sử dụng đất để thế chấp tại ngân hàng. Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024 chỉ điều chỉnh các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất nhưng không có quy định về việc cho mượn quyền sử dụng đất.

Bộ luật Dân sự 2015 có quy định khi thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất phải theo quy định của Luật Đất đai. Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định rõ các quyền của người sử dụng đất bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng không có quy định về việc cho mượn.

Giao dịch mượn quyền sử dụng đất để thế chấp ngân hàng có thể được xác định là vô hiệu vì các lý do sau:

• Sai đối tượng theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015.
• Vi phạm điều cấm của luật theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015.
• Giả tạo theo Điều 124 Bộ Luật Dân sự 2015 để che giấu các giao dịch khác.

Thế chấp là biện pháp bảo đảm nghĩa vụ cho một khoản vay tại ngân hàng

Theo Điều 317 BLDS 2015, thế chấp là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia mà không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Trong khi đó, bảo lãnh theo khoản 1 Điều 335 BLDS 2015 được hiểu là việc người thứ ba cam kết với bên có quyền sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ, nếu khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

Khoản 3 Điều 336 BLDS 2015 quy định rằng các bên có thể thỏa thuận sử dụng biện pháp bảo đảm bằng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh. Như vậy, khi cho người khác mượn sổ đỏ thế chấp vay tiền tại ngân hàng thì người cho mượn sổ đỏ là người đứng tên trên hợp đồng thế chấp và là người bảo lãnh cho bên vay.

Do đó:

• Trường hợp biết rõ là để thế chấp cho một khoản vay thì người cho mượn đất, mượn sổ phải chịu trách nhiệm pháp lý với ngân hàng trong trường hợp người vay không trả nợ, rủi ro mất đất là có thể xảy ra. Khi đó, Ngân hàng hoàn toàn có quyền xử lý tài sản (phát mãi, bán đấu giá hoặc hình thức xử lý khác theo thỏa thuận và theo quy định pháp luật) căn cứ Điều 299 và Điều 303 BLDS 2015.
• Trường hợp không biết việc mượn đất, mượn sổ để vay thế chấp ngân hàng, người cho mượn có quyền khởi kiện yêu cầu tòa tuyên giao dịch vô hiệu do bị lừa dối theo Điều 127 BLDS 2015.
• Ngoài ra, trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất đã được đăng ký giao dịch bảo đảm hợp pháp tại cơ quan có thẩm quyền thì giao dịch thế chấp có hiệu lực pháp luật theo quy định của Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 về việc bảo vệ người thứ ba ngay tình dù có cơ sở xác định việc giao dịch mượn đất để thế chấp ngân hàng là vô hiệu.

Kiện đòi lại đất cho mượn thế chấp tại ngân hàng khi nào? Căn cứ khởi kiện?

Theo quy định của pháp luật và thực tiễn xử lý, việc khởi kiện để đòi lại đất đai đã bị thế chấp tại ngân hàng nếu đáp ứng được 02 căn cứ sau:

• Thứ nhất, có căn cứ xác định mình bị lừa dối và không biết quyền sử dụng đất đang bị thế chấp
• Thứ hai, có căn cứ xác định Giao dịch thế chấp không đảm bảo đúng quy định pháp luật
  • Việc thế chấp không được công chứng chứng thực theo quy định.
  • Không đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định.
  • Giao dịch thế chấp vi phạm pháp luật.
  • Người thế chấp không có quyền xác lập giao dịch.

Nếu đáp ứng các căn cứ trên, Quý khách hàng có quyền khởi kiện vụ án dân sự yêu cầu Tòa án để:

• Tuyên bố giao dịch thế chấp vô hiệu.
• Tuyên hủy đăng ký giao dịch bảo đảm.
• Buộc trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Buộc trao trả lại diện tích đất (nếu có bàn giao đất trên thực tế).

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng nếu giao dịch thế chấp đã đáp ứng đầy đủ các yêu cầu của pháp luật thì việc khởi kiện để tuyên bố giao dịch thế chấp vô hiệu là không có cơ sở được chấp nhận, do đó nếu không có đủ cơ sở bằng chứng thì khuyến nghị quý khách nên lựa chọn phương án khởi kiện người mượn để bồi thường thiệt hại sẽ được trình bày chi tiết ở mục dưới đây.

Kiện yêu cầu người mượn đất để thế chấp bồi thường thiệt hại trong trường hợp không lấy lại được đất

Trong trường hợp quý khách hàng không thể lấy lại đất do việc thế chấp là hợp pháp hoặc tài sản đã bị xử lý, luật pháp vẫn bảo vệ quyền lợi của quý khách hàng thông qua cơ chế bồi thường thiệt hại.

Theo quy định tại Điều 584 và Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015, người gây thiệt hại cho người khác phải bồi thường. Quý khách hàng có thể khởi kiện yêu cầu người mượn đất thế bồi thường thiệt hại với các căn cứ sau:

• Hành vi trái pháp luật của người mượn đất (lừa dối, lợi dụng lòng tin…).
• Gây thiệt hại thực tế cho Quý khách hàng (mất quyền sử dụng đất).
• Có mối quan hệ nhân quả giữa hành vi vi phạm và thiệt hại xảy ra.

Các thiệt hại có thể yêu cầu bồi thường:

• Giá trị sử dụng đất bị mất theo giá thị trường tại thời điểm xét xử.
• Các chi phí đã bỏ ra để cải tạo, xây dựng các công trình trên đất (nếu có).
• Gây tổn hại về tinh thần (nếu có).
• Chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế, giải quyết thiệt hại.

Ngoài ra, nếu hành vi của người mượn đất có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015, Quý khách hàng có quyền tố giác hành vi phạm tội đến cơ quan công an để giải quyết theo quy định của pháp luật hình sự.

Rủi ro pháp lý khi cho mượn đất để vay ngân hàng

Việc mượn quyền sử dụng đất để thế chấp ngân hàng tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro nghiêm trọng. Quý khách hàng cần thận trọng trước khi đồng ý cho mượn sổ đỏ để tránh những hậu quả không mong muốn. Thực tế đã có nhiều trường hợp chủ đất bị mất trắng tài sản do thiếu hiểu biết về pháp luật.

Các rủi ro pháp lý chính khi cho mượn đất để vay ngân hàng bao gồm:

• Rủi ro mất quyền sử dụng đất:
  • Khi người vay không được trả nợ, ngân hàng có quyền phát tài tài sản thế chấp
  • Quý khách hàng có thể mất đất vĩnh viễn nếu đất bị bán đấu giá
• Rủi ro về nghĩa vụ trả nợ:
  • Quý khách hàng trở thành bên đảm bảo cho tài khoản vay
  • Có thể ngân hàng yêu cầu trả nợ thay thế nếu người vay không thực hiện nghĩa vụ
• Rủi ro tranh chấp kéo dài:
  • Quá trình khởi kiện để đòi lại đất có thể kéo dài nhiều năm
  • Chi phí tiền tụng, luật sư phát sinh lớn
• Rủi ro không được bồi thường:
  • Người mượn đất không có khả năng bồi thường thiệt hại
  • Việc thi hành án thường gặp nhiều khó khăn

Để phòng tránh rủi ro, Quý khách hàng nên:

• Không được cho mượn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc ủy quyền sử dụng đất trong bất kỳ trường hợp nào khi không nắm được bản chất, mục đích của giao dịch.
• Tìm hiểu kỹ về pháp luật hoặc tham khảo ý kiến ​​của luật sư trước các giao dịch liên quan đến đất đai.
• Kiểm tra kỹ năng các văn bản, giấy tờ trước khi ký.

Câu hỏi thường gặp về kiện đòi đất cho người khác mượn thế chấp ngân hàng

Dưới đây là tổng hợp những câu hỏi thường gặp về kiện đòi đất cho người khác mượn thế chấp ngân hàng mà Quý khách hàng có thể quan tâm.

Thời hiệu khởi kiện yêu cầu tuyên bố giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu do bị lừa dối là bao lâu?

Theo Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối là 02 năm, kể từ ngày người cho mượn đất biết hoặc phải biết hành vi lừa dối và việc quyền sử dụng đất bị đem đi thế chấp.

Ngân hàng có được coi là “người thứ ba ngay tình” trong mọi trường hợp không?

Không phải mọi trường hợp. Ngân hàng được coi là người thứ ba ngay tình nếu tại thời điểm xác lập giao dịch thế chấp, họ đã hành động trung thực, không biết và không thể biết về việc người thế chấp không có quyền hoặc có sự gian dối trong việc có được quyền sử dụng đất để thế chấp, đồng thời giao dịch thế chấp đã được đăng ký theo quy định. Nếu ngân hàng bỏ qua các dấu hiệu đáng ngờ hoặc không thẩm định kỹ hồ sơ, sự ngay tình có thể bị xem xét lại.

Nếu quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ một người đứng ra cho mượn để thế chấp thì giải quyết ra sao?

Việc định đoạt tài sản chung của vợ chồng phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của cả hai, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Nếu một người tự ý cho mượn đất chung để thế chấp mà không có sự đồng ý của người còn lại, giao dịch thế chấp đó có thể bị tuyên vô hiệu một phần hoặc toàn bộ đối với phần quyền của người không đồng ý, tùy theo yêu cầu và chứng cứ.

Quy trình khởi kiện đòi lại đất tại Tòa án thường trải qua những giai đoạn chính nào?

Quy trình tố tụng dân sự thường bao gồm các giai đoạn: nộp đơn khởi kiện và tài liệu chứng cứ; Tòa án xem xét thụ lý vụ án; hòa giải; chuẩn bị xét xử (nếu hòa giải không thành); phiên tòa sơ thẩm; và có thể có phúc thẩm nếu có kháng cáo, kháng nghị.

Hậu quả pháp lý khi hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị Tòa án tuyên bố vô hiệu là gì?

Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, khi hợp đồng thế chấp bị tuyên vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Ngân hàng phải trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ sở hữu, và các đăng ký liên quan đến giao dịch bảo đảm sẽ bị hủy bỏ. Bên cho vay (ngân hàng) sẽ phải đòi nợ trực tiếp từ người vay mà không còn tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất đó nữa.

Nếu người mượn đất để thế chấp không có khả năng tài chính để bồi thường thiệt hại sau khi đất đã bị ngân hàng xử lý, chủ đất phải làm sao?

Đây là một rủi ro lớn. Nếu người mượn đất không có tài sản để thi hành án bồi thường thiệt hại, việc thu hồi khoản tiền này sẽ rất khó khăn, thậm chí là không thể. Chủ đất có thể yêu cầu cơ quan thi hành án xác minh điều kiện thi hành án của người đó. Nếu người mượn cố tình tẩu tán tài sản để trốn tránh nghĩa vụ, có thể xem xét các yếu tố hình sự.

Việc đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa như thế nào đối với hiệu lực của hợp đồng thế chấp?

Đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cơ quan có thẩm quyền ghi nhận việc thế chấp quyền sử dụng đất. Theo khoản 2 Điều 298 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký. Điều này có nghĩa là việc đăng ký giúp bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp (ngân hàng) trước các tranh chấp từ bên thứ ba khác. Thiếu đăng ký có thể khiến giao dịch thế chấp không có giá trị pháp lý với người thứ ba.

Chủ đất có thể thương lượng trực tiếp với ngân hàng về việc xử lý khoản nợ hoặc tài sản thế chấp không?

Có, chủ đất (đặc biệt nếu là người đứng tên trên hợp đồng thế chấp với tư cách bên bảo lãnh) hoàn toàn có quyền và nên chủ động làm việc, thương lượng với ngân hàng. Các phương án có thể là xin cơ cấu lại nợ, tìm người mua lại khoản nợ, hoặc thỏa thuận phương thức xử lý tài sản ít gây thiệt hại nhất.

Dịch vụ khởi kiện giải quyết tranh chấp đòi đất cho mượn bị thế chấp ngân hàng

Liên quan đến khởi kiện đòi đất đã cho người khác mượn thế chấp ngân hàng, Công ty luật TNHH MTV Long Phan PMT chuyên tư vấn pháp luật đất đai, giải quyết tranh chấp và tham gia tố tụng giải quyết tranh chấp:

• Tư vấn pháp lý cho mượn đất
• Tư vấn giá trị pháp lý bên thứ ba ngay tình trong tranh chấp kiện đòi đất đã cho người khác mượn
• Tư vấn phương án lấy lại đất khi đã thế chấp ngân hàng
• Tư vấn hồ sơ và quy trình khởi kiện tranh chấp đất cho mượn
• Cung cấp dịch vụ soạn thảo đơn từ trong quá trình giải quyết tranh chấp
• Cử luật sư tham gia tố tụng giải quyết tranh chấp đòi lại đất cho mượn bị thế chấp

Kết luận

Như vậy, việc khởi kiện nhằm đòi lại quyền sử dụng đất đã cho người khác mượn để thế chấp tại ngân hàng là một quy trình pháp lý không đơn giản, đòi hỏi sự am hiểu vững chắc về các quy định pháp luật và thủ tục tố tụng liên quan. Chủ đất cần xem xét một cách thận trọng các căn cứ pháp lý, bằng chứng hiện có, cũng như cân nhắc về yếu tố thời gian và chi phí trước khi đưa ra quyết định khởi kiện, nhằm tránh những tổn thất không cần thiết. Quý khách có thể liên hệ Luật Long Phan PMT hotline 1900636387 để được hỗ trợ tư vấn về hồ sở và thủ tục khởi kiện đòi đất đã cho người khác mượn thế chấp ở ngân hàng.

Tags: Bồi thường thiệt hại, cho mượn đất thế chấp, Khởi kiện đòi đất, Thế chấp quyền sử dụng đất​, Tranh chấp giao dịch bảo đảm, Tư vấn pháp luật đất đai