Cơ sở pháp lý và căn cứ xác định công sức tôn tạo đất đai chuẩn xác

Xác định công sức tôn tạo đất đai sai hướng có thể khiến đương sự bị bác yêu cầu hoặc chỉ được xem xét trong phạm vi chứng cứ rất hạn chế. Về pháp lý, đây phải được hiểu là công sức bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị tài sản; luật thành văn không quy định cách định lượng cụ thể nên Tòa án thường xem xét theo mức độ đóng góp thực tế hoặc, trong trường hợp không thể lượng hóa chính xác, theo tinh thần Án lệ số 02/2016/AL đối với phần giá trị chênh lệch tăng thêm, không phải toàn bộ quyền sử dụng đất. Từ nền tảng đó, bài viết dưới đây sẽ làm rõ căn cứ áp dụng và hướng bảo vệ quyền lợi khi xảy ra tranh chấp đất đai cùng Luật Long Phan PMT.

Bản chất pháp lý của công sức tôn tạo đất đai và nguyên nhân phát sinh tranh chấp

“Công sức tôn tạo đất đai” là cách gọi phổ biến ngoài thực tiễn. Về mặt pháp lý, cần chuẩn hóa là công sức bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị tài sản. Điểm quan trọng là pháp luật thành văn hiện chưa đưa ra một định nghĩa riêng và cũng chưa có công thức định lượng cố định cho loại công sức này. Vì vậy, khi tranh chấp phát sinh, Tòa án không thể chỉ dựa vào cách gọi thông thường của đương sự mà phải xem xét bản chất đóng góp thực tế, mức độ làm tăng giá trị tài sản và khuôn khổ tranh chấp cụ thể.

Dưới góc độ quan hệ tranh chấp, đây thường không phải là tranh chấp đơn lẻ về chi phí cải tạo. Thực tế, yêu cầu tính công sức thường xuất hiện trong vụ án đòi lại tài sản, tranh chấp quyền sử dụng đất, chia tài sản hoặc tranh chấp thừa kế. Luật Đất đai xác định tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai, theo Khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai số 31/2024/QH15. Từ đó, phần công sức tôn tạo chỉ trở thành vấn đề pháp lý khi nó gắn với yêu cầu xác định quyền lợi vật chất trong một tranh chấp cụ thể.

Nguyên nhân khiến loại tranh chấp này phát sinh nhiều thường tập trung ở các điểm sau:

• Không có quy định định lượng rõ ràng về cách tính công sức bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị tài sản trong luật thành văn.
• Quan hệ pháp lý ban đầu thiếu minh bạch, nhất là trong giao dịch nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Đương sự thường chỉ nhớ quá trình quản lý, canh tác, san lấp hoặc bồi trúc, nhưng không còn lưu giữ chứng cứ về chi phí và mức độ đóng góp.
• Giá đất tăng theo thị trường làm phát sinh xung đột giữa giá trị quyền sử dụng đất và phần giá trị tăng thêm do công sức thực tế.
• Tranh chấp thường xuất hiện muộn, khi tài sản đã tăng giá lớn, nên mỗi bên đều có xu hướng diễn giải công sức theo hướng có lợi cho mình.

Rủi ro lớn nhất là nhiều đương sự đánh đồng “có ở trên đất”, “trông nom đất” hoặc “đóng thuế” với việc đương nhiên được chia giá trị tài sản. Cách hiểu này không an toàn. Trong tố tụng, vấn đề cốt lõi không nằm ở việc ai quản lý tài sản lâu hơn, mà ở việc hành vi đó có thực sự tạo ra, duy trì hoặc làm tăng giá trị tài sản hay không. Chính khoảng trống giữa nhận thức đời thường và tiêu chuẩn chứng minh tại Tòa án là nguyên nhân khiến nhiều yêu cầu về công sức bị tranh cãi gay gắt.

Khái niệm công sức bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị tài sản

Dù chưa có định nghĩa riêng trong Bộ luật Dân sự hoặc Bộ luật Tố tụng dân sự, nội hàm của công sức này có thể nhận diện qua bản chất đóng góp thực tế vào tài sản. Đó thường là các hành vi như san lấp mặt bằng, bồi trúc, xây bờ bao, cải tạo nền đất, tổ chức canh tác ổn định, giữ gìn hiện trạng hoặc đầu tư làm cho tài sản có giá trị sử dụng và giá trị kinh tế cao hơn. Nói cách khác, đây không phải công sức mang tính cảm tính, mà phải là đóng góp thực tế có liên hệ với giá trị tăng thêm của tài sản tranh chấp.

Để có thêm điểm tựa giải thích, Luật Đất đai quy định “chi phí đầu tư vào đất còn lại” là chi phí hợp lý mà người sử dụng đất đã đầu tư trực tiếp vào đất phù hợp với mục đích sử dụng nhưng đến thời điểm Nhà nước thu hồi vẫn chưa thu hồi hết, theo Khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai số 31/2024/QH15. Quy định này không đồng nhất hoàn toàn với công sức tôn tạo trong tranh chấp dân sự, nhưng rất hữu ích để làm rõ một nguyên tắc: chỉ những khoản đầu tư hoặc đóng góp có tính thực chất, gắn trực tiếp với đất và còn phản ánh trong giá trị tài sản mới có ý nghĩa pháp lý.

Từ góc độ luật sư, cần tách bạch ba lớp vấn đề. Thứ nhất là quyền sử dụng đất vốn thuộc về ai. Thứ hai là ai đã bỏ chi phí hoặc công sức quản lý, bảo quản, tôn tạo. Thứ ba là phần đóng góp đó có làm tăng giá trị tài sản hay không. Nếu không bóc tách ba lớp này, đương sự rất dễ trình bày yêu cầu theo hướng chung chung, dẫn đến lập luận yếu và khó được chấp nhận. Đây cũng là lý do cụm từ “công sức tôn tạo đất đai” luôn phải đi kèm yếu tố “làm tăng giá trị tài sản” để phản ánh đúng tinh thần pháp lý của vụ việc.

Các dạng xung đột phổ biến trong giao dịch nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận

Tranh chấp về công sức tôn tạo phát sinh nhiều nhất trong giao dịch nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bề ngoài, người đứng tên là chủ thể có quyền đối với đất. Nhưng phía sau giấy tờ đó, người bỏ tiền mua đất lại cho rằng mình mới là người có quyền lợi thực sự. Khi giá đất tăng cao hoặc quan hệ giữa các bên đổ vỡ, mâu thuẫn sẽ chuyển từ quan hệ tin cậy sang tranh chấp đòi lại tài sản và tranh chấp về phần giá trị chênh lệch tăng thêm.

Một dạng xung đột rất điển hình là người bỏ tiền mua đất không trực tiếp đứng tên, còn người đứng tên cho rằng mình đã có công quản lý, giữ gìn, đóng thuế, canh tác hoặc bảo vệ tài sản trong thời gian dài. Lúc này, tranh chấp không còn dừng ở câu hỏi “đất thuộc về ai”, mà mở rộng thành câu hỏi “ai được hưởng phần giá trị tăng thêm do quá trình quản lý và tôn tạo”. Đây chính là điểm khiến nhiều người nhầm lẫn giữa yêu cầu đòi lại quyền sử dụng đất với yêu cầu chia công sức. Hai yêu cầu này có liên hệ chặt chẽ, nhưng không đồng nhất về bản chất pháp lý.

Trong thực tiễn, xung đột còn thường xuất hiện ở các tình huống sau:

• Người bỏ tiền mua đất không có văn bản rõ ràng về việc nhờ đứng tên, nên khi tranh chấp phát sinh rất khó chứng minh ý chí ban đầu.
• Người đứng tên chỉ chứng minh được việc quản lý hoặc sử dụng đất, nhưng không chứng minh được các hoạt động đó đã làm tăng giá trị tài sản.
• Các bên không tách bạch phần tăng giá do biến động thị trường với phần tăng giá do đầu tư, cải tạo, bảo quản thực tế.
• Khi yêu cầu tại Tòa án, đương sự thường diễn đạt thành “chia đất” hoặc “chia đôi đất”, trong khi bản chất pháp lý phải là xem xét phần giá trị chênh lệch tăng thêm.

Vì vậy, ở nhóm tranh chấp này, hướng tiếp cận an toàn không phải là khẳng định tuyệt đối một bên “có công” hay “không có công”. Điều cần làm là nhận diện đúng quan hệ pháp lý gốc, xác định đúng tài sản đang tranh chấp, rồi mới phân tích xem có tồn tại công sức bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị tài sản hay không. Đây cũng là nền tảng cần thiết để chuyển sang cơ sở pháp lý quan trọng nhất của bài viết là Án lệ số 02/2016/AL.

Án lệ số 02/2016/AL và vai trò định hướng xét xử tranh chấp đòi lại tài sản

Trong tranh chấp về công sức bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị tài sản, khó khăn lớn nhất là luật thành văn không quy định sẵn một công thức định lượng cụ thể. Khi đó, việc bám vào án lệ không chỉ là lựa chọn kỹ thuật, mà còn là cơ sở để Tòa án lấp khoảng trống pháp lý và giữ sự thống nhất trong xét xử. Với nhóm vụ án nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giá trị của Án lệ số 02/2016/AL đặc biệt rõ vì nó định hướng cách nhìn nhận quan hệ tranh chấp đòi lại tài sản gắn với phần giá trị chênh lệch tăng thêm.

Về nguyên tắc chung, Tòa án không được từ chối giải quyết vụ, việc dân sự chỉ vì chưa có điều luật trực tiếp để áp dụng. Trong trường hợp không thể áp dụng tương tự pháp luật, Tòa án được vận dụng án lệ và lẽ công bằng để giải quyết vụ việc, theo Khoản 2 Điều 14 và Khoản 2 Điều 6 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13. Đây là nền tảng rất quan trọng, vì tranh chấp về công sức tôn tạo thường phát sinh đúng ở vùng giao thoa giữa quyền tài sản, nghĩa vụ chứng minh và thực tiễn quản lý đất kéo dài nhiều năm.

Ở bình diện tố tụng, cơ chế áp dụng án lệ cũng đã được xác lập rõ. Theo Khoản 3 Điều 45 Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13, Tòa án nghiên cứu và áp dụng án lệ để giải quyết vụ việc dân sự khi không thể áp dụng tập quán hoặc tương tự pháp luật; đồng thời, án lệ chỉ được dùng khi đã được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao lựa chọn và Chánh án Tòa án nhân dân tối cao công bố. Điều này cho thấy Án lệ số 02/2016/AL không phải nguồn tham khảo tùy nghi, mà là một điểm tựa chuẩn mực trong hoạt động xét xử.

Nguồn án lệ và ý nghĩa pháp lý của Án lệ số 02/2016/AL

Nguồn hình thành của án lệ này được xác định rất cụ thể. Án lệ số 02/2016/AL được phát triển từ Quyết định giám đốc thẩm số 27/2010/DS-GĐT ngày 08/7/2010 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án “Tranh chấp đòi lại tài sản” tại tỉnh Sóc Trăng giữa nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Thảnh với bị đơn là ông Nguyễn Văn Tám; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị Yêm. Nguồn gốc này đặc biệt quan trọng vì nó neo toàn bộ lập luận của bài viết vào đúng nhóm tranh chấp mà người đọc thường gặp: bỏ tiền mua đất, nhờ người khác đứng tên, sau đó phát sinh yêu cầu đòi lại tài sản và xem xét công sức đóng góp.

Án lệ này còn được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 06/4/2016 và được công bố theo Quyết định số 220/QĐ-CA ngày 06/4/2016 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao. Việc được lựa chọn, thông qua và công bố chính thức cho thấy đây là án lệ có giá trị định hướng xét xử, không phải một bản án đơn lẻ để viện dẫn cảm tính. Đối với tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất có yếu tố “đứng tên hộ”, đây là cơ sở pháp lý có sức nặng nhất khi luật thành văn chưa giải thích đầy đủ cách lượng hóa công sức tôn tạo.

Từ góc độ luật sư, giá trị lớn nhất của Án lệ số 02/2016/AL nằm ở chỗ nó giúp Tòa án tránh hai vấn đề. Vấn đề thứ nhất là bác bỏ hoàn toàn yếu tố công sức chỉ vì thiếu quy định định lượng sẵn trong luật. Vấn đề thứ hai là suy diễn rằng cứ có công quản lý thì đương nhiên được chia đôi toàn bộ quyền sử dụng đất. Hướng tiếp cận đúng phải là nhận diện bản chất tranh chấp đòi lại tài sản, sau đó mới xem xét phần giá trị chênh lệch tăng thêm và mức đóng góp thực tế của các bên.

Vai trò định hướng xét xử khi luật chưa quy định rõ cách lượng hóa công sức

Thực tế, án lệ có vai trò trong định hướng xét xử, còn việc chấp nhận yêu cầu đến đâu vẫn phụ thuộc quan hệ tranh chấp, chứng cứ và quá trình chứng minh của từng vụ án.

Từ đó, có thể rút ra ba ý nghĩa định hướng rất quan trọng cho thực tiễn. Thứ nhất, án lệ giúp hợp thức hóa việc Tòa án xem xét yếu tố công sức trong những vụ việc mà luật chưa có công thức định lượng riêng. Thứ hai, án lệ định hướng việc tách bạch tiền gốc, quyền tài sản gốc với phần giá trị chênh lệch tăng thêm do quá trình quản lý, bảo quản, tôn tạo. Thứ ba, án lệ buộc người tham gia tố tụng phải nhìn vụ việc dưới lăng kính tranh chấp đòi lại tài sản, chứ không được đơn giản hóa thành yêu cầu “chia đất” theo cảm nhận đời thường.

Đối với người đang vướng tranh chấp nhờ đứng tên, ý nghĩa thực tiễn của án lệ là rất rõ. Khi quan hệ ban đầu không có cam kết minh bạch, giá đất tăng cao thường khiến mâu thuẫn chuyển từ niềm tin gia đình sang tranh chấp quyền lợi. Trong bối cảnh đó, Án lệ số 02/2016/AL trở thành cơ sở để lập luận rằng Tòa án vẫn phải giải quyết vụ việc, vẫn phải xem xét công sức đóng góp nếu có căn cứ, nhưng sẽ xem xét trong đúng phạm vi pháp lý của tranh chấp đòi lại tài sản và phần giá trị tăng thêm. Đây cũng là bước chuyển cần thiết để đi sang điều kiện tố tụng bắt buộc ở phần tiếp theo.

Điều kiện bắt buộc để Tòa án thụ lý và xem xét yêu cầu tính công sức tôn tạo

Trong tranh chấp về công sức bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị tài sản, nhiều đương sự thua ngay từ khâu tố tụng chứ không phải từ nội dung tranh chấp. Lý do là yêu cầu tính công sức không được xem xét một cách tự động. Tòa án chỉ thụ lý và giải quyết khi đương sự có yêu cầu hợp lệ bằng văn bản và thực hiện đúng nghĩa vụ chứng minh. Nếu thiếu một trong hai điều kiện này, phần yêu cầu về công sức rất dễ bị bỏ ngoài phạm vi giải quyết hoặc bị bác do không đủ căn cứ.

Về nguyên tắc, Tòa án chỉ thụ lý vụ việc dân sự khi có đơn khởi kiện, đơn yêu cầu của đương sự và chỉ giải quyết trong phạm vi các yêu cầu đó, theo Khoản 1 Điều 5 Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13. Điều này có ý nghĩa rất thực tế: nếu đương sự chỉ trình bày miệng rằng mình “có công sức”, nhưng không thể hiện thành yêu cầu tố tụng đúng hình thức, Tòa án không có cơ sở để tự mở rộng phạm vi giải quyết. Đây là rủi ro xuất hiện rất thường xuyên trong các vụ án nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hình thức thể hiện qua yêu cầu khởi kiện, yêu cầu độc lập hoặc yêu cầu phản tố

Muốn yêu cầu tính công sức được xem xét đúng thủ tục, đương sự phải đặt yêu cầu của mình vào đúng vị trí tố tụng. Người khởi kiện phải thể hiện bằng đơn khởi kiện. Bị đơn nếu muốn yêu cầu tính công sức để đối trừ hoặc bảo vệ quyền lợi của mình thì phải nộp yêu cầu phản tố. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan nếu có quyền lợi riêng gắn với phần công sức thì phải nộp yêu cầu độc lập. Đây không phải lựa chọn hình thức, mà là điều kiện để yêu cầu được ghi nhận và giải quyết hợp lệ.

Theo Khoản 1 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13, người khởi kiện phải làm đơn khởi kiện. Đối với bị đơn, pháp luật cho phép đưa ra yêu cầu phản tố nếu yêu cầu đó có liên quan đến yêu cầu của nguyên đơn hoặc nhằm đối trừ nghĩa vụ, theo Khoản 4 Điều 72 và Điều 200 Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13. Còn người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền đưa ra yêu cầu độc lập nếu việc giải quyết vụ án liên quan đến quyền, nghĩa vụ của họ, theo Điều 201 Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13. Thủ tục thực hiện các yêu cầu này được áp dụng như thủ tục khởi kiện của nguyên đơn, theo Điều 202 Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13.

Điểm cần cảnh giác là Tòa án không tự động xem xét công sức chỉ vì hồ sơ có nêu quá trình quản lý, trông coi hoặc canh tác đất. Nếu không có yêu cầu phản tố hoặc yêu cầu độc lập đúng nghĩa, phần công sức có thể bị đứng ngoài phạm vi xét xử. Đây là sai lầm rất phổ biến ở những người chỉ tập trung kể hoàn cảnh thực tế mà bỏ qua cấu trúc yêu cầu tố tụng. Với vụ án “nhờ đứng tên”, sai lầm này đặc biệt nguy hiểm vì quyền tài sản gốc và phần giá trị chênh lệch tăng thêm vốn đã rất dễ bị nhầm lẫn.

Từ góc nhìn luật sư, đương sự cần xác định ngay từ đầu mình đang ở tư cách nào. Sai tư cách tố tụng thường kéo theo sai loại yêu cầu. Khi đó, dù có chứng cứ về chi phí cải tạo hay quá trình bảo quản đất, yêu cầu vẫn có thể không được xử lý đầy đủ. Vì vậy, bước đầu tiên không phải là tranh luận mình “có công” đến đâu, mà là đặt đúng yêu cầu tố tụng bằng văn bản trong hồ sơ vụ án.

Nghĩa vụ chứng minh và ngoại lệ không phải chứng minh

Sau khi có yêu cầu hợp lệ, đương sự phải vượt qua điều kiện thứ hai là nghĩa vụ chứng minh. Trong tranh chấp về công sức tôn tạo, đây thường là phần khó nhất. Pháp luật tố tụng dân sự không mặc nhiên công nhận công sức chỉ dựa trên lời khai. Người yêu cầu phải chủ động thu thập, giao nộp chứng cứ để chứng minh rằng mình đã có đóng góp thực tế và đóng góp đó gắn với việc bảo quản, giữ gìn hoặc làm tăng giá trị tài sản. Theo Khoản 1 Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13, đương sự có yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình phải cung cấp tài liệu, chứng cứ chứng minh yêu cầu đó có căn cứ và hợp pháp.

Theo Khoản 1 Điều 6 Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13, đương sự có quyền và nghĩa vụ chủ động thu thập, giao nộp chứng cứ cho Tòa án. Nếu phản đối yêu cầu của bên kia, họ cũng phải thể hiện bằng văn bản và chứng minh cho sự phản đối đó, theo Khoản 2 Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13. Nói cách khác, cả bên yêu cầu công nhận công sức và bên phủ nhận công sức đều phải hành động trên nền chứng cứ, không thể chỉ dựa vào suy đoán hoặc quan hệ thân thích trước đây.

Thời hạn giao nộp tài liệu, chứng cứ do Thẩm phán ấn định nhưng không vượt quá thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm, theo Khoản 4 Điều 96 Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13. Đây là mốc thủ tục rất quan trọng. Nếu đương sự không giao nộp hoặc giao nộp không đầy đủ tài liệu, chứng cứ theo yêu cầu của Tòa án mà không có lý do chính đáng, Tòa án sẽ giải quyết vụ việc trên cơ sở những gì đã có trong hồ sơ, theo Khoản 1 Điều 96 Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13. Trong thực tế, nhiều yêu cầu tính công sức bị suy yếu nghiêm trọng chỉ vì chậm chuẩn bị hồ sơ hoặc giao nộp chứng cứ rời rạc.

Về bản chất, chứng cứ trong vụ việc dân sự là những gì có thật, do đương sự hoặc cơ quan, tổ chức, cá nhân khác giao nộp, xuất trình cho Tòa án hoặc do Tòa án thu thập theo đúng trình tự, thủ tục luật định, theo Điều 93 Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13. Vì vậy, chứng cứ để chứng minh công sức có thể là tài liệu về chi phí đầu tư, giấy tờ nộp thuế, hồ sơ sửa chữa, xác nhận quá trình canh tác, tài liệu về hiện trạng đất qua các thời kỳ, lời khai phù hợp của người làm chứng hoặc tài liệu được đối phương thừa nhận. Điều quan trọng không nằm ở số lượng giấy tờ, mà ở khả năng chứng minh được mối liên hệ giữa hành vi đóng góp và phần giá trị tăng thêm của tài sản.

Pháp luật cũng ghi nhận một số trường hợp ngoại lệ không phải chứng minh. Cụ thể:

• Những tình tiết, sự kiện đã được ghi trong văn bản và được công chứng, chứng thực hợp pháp thì không phải chứng minh, theo Điểm c Khoản 1 Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13.
• Tình tiết, sự kiện, tài liệu, văn bản do một bên đưa ra mà bên kia thừa nhận hoặc không phản đối thì không phải chứng minh, theo Khoản 2 Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13.

Tuy nhiên, không nên hiểu các ngoại lệ này theo hướng quá rộng. Việc một bên thừa nhận đã có quản lý hoặc sử dụng đất không đồng nghĩa với việc tự động thừa nhận có công sức làm tăng giá trị tài sản. Đương sự vẫn phải làm rõ nội dung nào được thừa nhận và nội dung nào còn tranh chấp. Đây là khác biệt rất lớn giữa việc chứng minh “có tham gia quản lý” và chứng minh “có công sức bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị tài sản”. Nếu không tách bạch, yêu cầu rất dễ bị đánh giá là chung chung và thiếu sức thuyết phục.

Căn cứ xác định công sức tôn tạo đất đai và cơ chế phân chia giá trị tăng thêm

Đây là phần dễ gây nhầm lẫn nhất trong thực tiễn. Nhiều đương sự cho rằng chỉ cần chứng minh mình có quản lý, san lấp hoặc canh tác đất là sẽ được “chia đất”. Cách hiểu đó không chuẩn. Vấn đề pháp lý cần giải quyết là xác định công sức bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị tài sản và từ đó phân chia phần giá trị chênh lệch tăng thêm, chứ không mặc nhiên chia đôi toàn bộ quyền sử dụng đất. Định hướng này đặc biệt quan trọng trong các vụ án nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Về mặt chứng minh, Tòa án chỉ có thể xem xét công sức khi đương sự đã đưa ra yêu cầu hợp lệ và xuất trình được tài liệu, chứng cứ tương ứng. Theo Khoản 1 Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13, người yêu cầu phải chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp. Vì vậy, căn cứ xác định công sức trong thực tiễn luôn xoay quanh hai nhóm: chứng cứ về mức độ đóng góp thực tế và chứng cứ về mức tăng giá trị của tài sản. Khi một trong hai nhóm này bị đứt gãy, khả năng lượng hóa công sức sẽ giảm đáng kể.

Theo tinh thần của outline đã chốt, việc giải quyết thường được nhìn qua 3 kịch bản sau:

Bảng trên cho thấy một điểm mấu chốt. Càng chứng minh được cụ thể chi phí đầu tư, thời điểm đầu tư, phần việc đã thực hiện và tác động của phần việc đó đến giá trị tài sản, đương sự càng có cơ hội được Tòa án ghi nhận theo hướng sát với đóng góp thực tế. Ngược lại, nếu hồ sơ chỉ phản ánh quá trình quản lý chung chung, việc xác định tỷ lệ hưởng sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào đánh giá tổng thể của Tòa án trên cơ sở hiện trạng và kết quả định giá tài sản tranh chấp.

Trường hợp lượng hóa được chi phí và mức độ đóng góp thực tế

Đây là kịch bản có lợi nhất cho người yêu cầu tính công sức. Khi đương sự còn giữ được chứng từ chi phí san lấp, bồi trúc, xây bờ bao, cải tạo nền đất, đầu tư canh tác hoặc tài liệu xác định rõ phần việc đã thực hiện, Tòa án có cơ sở tốt hơn để lượng hóa công sức theo giá trị thực tế. Khi đó, hướng giải quyết hợp lý thường là hoàn trả phần chi phí đã đầu tư hoặc phân chia tương ứng với tỷ lệ đóng góp thực tế, thay vì áp dụng một tỷ lệ ước lượng.

Theo Điều 93 Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13, chứng cứ phải là những gì có thật, được giao nộp hoặc thu thập theo đúng trình tự, thủ tục luật định. Vì vậy, giá trị của hồ sơ không nằm ở việc kể lại quá trình bỏ công, mà nằm ở khả năng nối được ba mắt xích: đã đầu tư thực tế, đầu tư vào chính tài sản đang tranh chấp, và đầu tư đó làm phát sinh hoặc duy trì phần giá trị tăng thêm. Nếu nối được ba mắt xích này, đương sự không chỉ chứng minh được “có công”, mà còn chứng minh được mức công.

Từ góc nhìn thực tiễn, đây cũng là trường hợp giải quyết khác rõ nhất so với tình huống không còn hóa đơn, chứng từ sau nhiều năm. Có chứng từ rõ thì trọng tâm tranh luận là con số và tỷ lệ. Không có chứng từ rõ thì trọng tâm tranh luận chuyển sang đánh giá bối cảnh quản lý tài sản và độ hợp lý của mức hưởng. Do đó, ngay cả khi vụ án chưa khởi kiện, việc rà soát và hệ thống hóa tài liệu về chi phí đầu tư vẫn là bước rất quan trọng để bảo vệ quyền lợi.

Trường hợp không đủ chứng từ lượng hóa nhưng có quá trình quản lý hiện trạng

Đây là trường hợp xuất hiện rất nhiều trong các tranh chấp đất kéo dài. Đương sự không còn hóa đơn, không còn tài liệu thanh toán chi tiết, nhưng vẫn có thể chứng minh mình đã trực tiếp quản lý, canh tác, bảo quản, giữ gìn hoặc cải tạo tài sản trong thời gian dài. Khi đó, Tòa án không nhất thiết bác ngay yêu cầu tính công sức. Thay vào đó, Tòa án có thể xem xét toàn bộ quá trình quản lý hiện trạng, kết quả định giá tài sản và mức độ đóng góp thể hiện qua các chứng cứ gián tiếp để ấn định một tỷ lệ hợp lý.

Khó khăn lớn nhất ở kịch bản này là bóc tách phần giá trị tăng lên do thị trường với phần tăng lên do công sức thực tế. Giá đất có thể tăng rất mạnh theo biến động chung, trong khi hoạt động quản lý hoặc canh tác của một bên chỉ tạo ra một phần giá trị bổ sung nhất định. Nếu đương sự không chỉ ra được mối liên hệ giữa hành vi đóng góp và hiện trạng tài sản, Tòa án rất dễ xem đây chỉ là quá trình sử dụng đất thông thường, chưa đủ để công nhận là công sức tôn tạo làm tăng giá trị tài sản.

Ở giai đoạn này, yêu cầu định giá tài sản có vai trò đặc biệt quan trọng vì nó giúp xác định giá trị hiện tại của tài sản tranh chấp và tạo nền cho việc so sánh với giá trị gốc hoặc giá trị trước khi có công sức đầu tư.

Nguyên tắc công sức ngang nhau đối với phần giá trị chênh lệch theo tinh thần Án lệ số 02/2016/AL

Đây là điểm dễ bị diễn đạt sai nhất. Theo tinh thần của Án lệ số 02/2016/AL như input đã khóa, khi không thể xác định chính xác phần công sức của người đứng tên hộ nhưng vẫn có căn cứ cho thấy có đóng góp thực tế, phần giá trị chênh lệch tăng thêm so với tiền gốc ban đầu có thể được xem xét trên cơ sở công sức ngang nhau giữa người bỏ tiền mua và người đứng tên hộ. Tuy nhiên, điều bắt buộc phải nhấn mạnh là cách tiếp cận này chỉ hướng đến phần giá trị chênh lệch tăng thêm, không phải chia đôi toàn bộ quyền sử dụng đất.

Cần hiểu đúng bản chất của nguyên tắc này. Nó không phải một quy tắc máy móc áp dụng cho mọi vụ án “nhờ đứng tên”. Nó chỉ là cách định hướng giải quyết trong tình huống chứng cứ không đủ để bóc tách chính xác từng phần đóng góp nhưng Tòa án vẫn có cơ sở xác định cả hai bên đều có vai trò nhất định trong việc hình thành hoặc duy trì phần giá trị tăng thêm. Nếu viết thành “đương nhiên chia đôi đất nhờ đứng tên”, bài viết sẽ sai bản chất pháp lý và đi ngược lại chính Entity Map đã chuẩn hóa.

Từ góc nhìn chiến lược tố tụng, đương sự cần đặc biệt tránh hai sai lầm. Sai lầm thứ nhất là yêu cầu chia đôi toàn bộ thửa đất chỉ vì có công sức quản lý. Sai lầm thứ hai là bỏ qua việc chứng minh tiền gốc, giá trị gốc và phần chênh lệch tăng thêm. Khi không làm rõ ba lớp giá trị này, lập luận về công sức ngang nhau rất dễ bị đánh giá là cảm tính. Vì vậy, ngay cả khi phải viện dẫn tinh thần Án lệ số 02/2016/AL, hướng trình bày an toàn vẫn là: xác định tài sản gốc, xác định giá trị hiện tại, rồi tranh luận về phần tăng thêm gắn với công sức bảo quản, giữ gìn, tôn tạo.

Nhận diện rủi ro tố tụng khi yêu cầu phân chia phần giá trị chênh lệch tăng thêm

Trong nhóm tranh chấp này, rủi ro lớn nhất không nằm ở việc đương sự “không có công”, mà ở việc không chứng minh đúng đối tượng cần chứng minh. Nhiều hồ sơ trình bày rất dài về quá trình ở trên đất, trông nom đất hoặc quan hệ thân thích giữa các bên, nhưng lại thiếu căn cứ để chứng minh phần đóng góp đó đã làm phát sinh giá trị chênh lệch tăng thêm của tài sản. Khi đó, yêu cầu rất dễ bị bác hoặc chỉ được xem xét ở mức rất hạn chế. Đây là lý do phần công sức tôn tạo thường trở thành điểm thua then chốt trong các vụ án đòi lại tài sản có yếu tố nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Về thẩm quyền, tranh chấp dân sự và đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết sơ thẩm của Tòa án nhân dân khu vực, theo Điểm a Khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13 (sửa đổi, bổ sung 2025). Trường hợp có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài, thẩm quyền sơ thẩm thuộc Tòa án nhân dân cấp tỉnh, theo Khoản 3 Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13. Xác định đúng cấp Tòa án có thẩm quyền là bước thủ tục đầu tiên để tránh kéo dài thời gian và làm rối chiến lược chứng minh.

Từ thực tiễn xét xử, các rủi ro tố tụng thường gặp như sau:

• Đương sự chỉ nêu chung rằng mình “có công sức”, nhưng không xác định rõ đó là yêu cầu khởi kiện, yêu cầu phản tố hay yêu cầu độc lập. Khi yêu cầu không được đặt đúng hình thức tố tụng, Tòa án có thể không xem xét trong phạm vi giải quyết.
• Hồ sơ chỉ chứng minh việc ở trên đất, trông nom đất, đóng thuế hoặc sử dụng đất lâu dài, nhưng không chứng minh được các hành vi đó đã làm tăng giá trị tài sản. Đây là khác biệt rất lớn giữa “quản lý tài sản” và “tôn tạo làm tăng giá trị tài sản”.
• Đương sự không bóc tách phần giá trị tăng do biến động thị trường với phần tăng do đầu tư, cải tạo, bảo quản thực tế. Khi hai phần này bị nhập làm một, lập luận về công sức rất dễ bị coi là cảm tính.
• Đương sự không kịp giao nộp tài liệu, chứng cứ trong thời hạn do Thẩm phán ấn định. Trong khi đó, thời hạn này không vượt quá thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm, theo Khoản 4 Điều 96 Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13. Chậm chứng minh thường kéo theo việc Tòa án giải quyết trên bộ hồ sơ hiện có.
• Nhiều người dùng cụm “chia đất”, “chia đôi đất nhờ đứng tên” hoặc “chia tiền công sức” theo cách hiểu đời thường. Đây là rủi ro lập luận rất lớn vì trọng tâm pháp lý thực sự là phân chia phần giá trị chênh lệch tăng thêm, không phải mặc nhiên phân chia toàn bộ quyền sử dụng đất.
• Đương sự quá phụ thuộc vào lời khai của người thân hoặc người làm chứng, nhưng thiếu tài liệu khách quan về chi phí đầu tư, hiện trạng tài sản và quá trình tôn tạo. Trong tố tụng dân sự, chứng cứ phải là những gì có thật và được giao nộp, xuất trình hoặc thu thập hợp pháp, theo Điều 93 Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13. Nếu lời khai không được chống đỡ bằng tài liệu phù hợp, sức nặng chứng minh sẽ giảm đáng kể.
• Đương sự nhầm rằng vì yêu cầu đòi lại tài sản không áp dụng thời hiệu nên có thể để rất lâu mới thu thập chứng cứ. Thực tế, Khoản 2 Điều 155 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 chỉ loại trừ thời hiệu khởi kiện đối với yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu, trừ trường hợp luật quy định khác. Quy định này không làm giảm nghĩa vụ chứng minh và cũng không làm nhẹ rủi ro mất mát chứng cứ theo thời gian.

Nhìn từ góc độ chiến lược tố tụng, rủi ro nguy hiểm nhất là đương sự chọn sai trọng tâm chứng minh. Thay vì tập trung vào giá trị tăng thêm và mức độ đóng góp thực tế, họ lại dồn toàn bộ hồ sơ vào việc kể hoàn cảnh, mối quan hệ hoặc quá trình sử dụng đất. Những yếu tố đó có thể giúp mô tả bối cảnh tranh chấp, nhưng không đủ để thay thế cho chứng cứ về công sức bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị tài sản. Chính vì vậy, muốn bảo vệ quyền lợi hiệu quả, đương sự phải đi từ đúng loại yêu cầu, đúng thẩm quyền Tòa án, đúng thời điểm giao nộp chứng cứ và đúng đối tượng giá trị cần yêu cầu phân chia.

Câu hỏi thường gặp về căn cứ Tòa án xác định công sức tôn tạo trong tranh chấp đất đai

Quá trình “xác định công sức tôn tạo đất đai” trên thực tế luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro khi đương sự thiếu tài liệu chứng minh hoặc không nắm rõ trình tự tố tụng. Việc nhận diện đúng thời hạn, thẩm quyền và gánh nặng chứng cứ sẽ quyết định trực tiếp đến kết quả phân chia tài sản. Các giải đáp chuyên sâu sau đây sẽ làm rõ những vướng mắc pháp lý cốt lõi, giúp đương sự bảo vệ tối đa quyền lợi hợp pháp tại Tòa án.

Dịch vụ luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất tại Luật Long Phan PMT

Tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất có yêu cầu tính công sức bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị tài sản thường không vướng ở một điểm đơn lẻ, mà đồng thời phát sinh vấn đề về quan hệ nhờ đứng tên, phạm vi yêu cầu tố tụng, nghĩa vụ chứng minh và định giá tài sản. Trong bối cảnh đó, sử dụng dịch vụ luật sư là giải pháp an toàn để xác định đúng hướng yêu cầu, củng cố chứng cứ và bảo vệ quyền lợi tại Tòa án. Với kinh nghiệm xử lý tranh chấp đất đai và tranh chấp đòi lại tài sản, Luật Long Phan PMT có thể hỗ trợ theo hướng chuyên sâu, bám sát từng cấu trúc hồ sơ cụ thể.

• Tư vấn pháp lý chuyên sâu đối với tranh chấp đất đai nhờ người khác đứng tên hộ, tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất và yêu cầu phân chia phần giá trị chênh lệch tăng thêm.
• Đánh giá hồ sơ vụ án để nhận diện đúng quan hệ pháp lý, xác định tư cách tố tụng và lựa chọn giữa đơn khởi kiện, yêu cầu phản tố hoặc yêu cầu độc lập.
• Hướng dẫn thu thập, củng cố chứng cứ chứng minh công sức tôn tạo, bảo quản đất đai, chi phí đầu tư, quá trình quản lý hiện trạng và phần giá trị tăng thêm của tài sản.
• Soạn thảo đơn khởi kiện, đơn yêu cầu phản tố, đơn yêu cầu độc lập về tính công sức bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị tài sản.
• Đại diện ủy quyền tham gia tố tụng trong vụ án đòi lại quyền sử dụng đất, tranh chấp quyền sử dụng đất, tranh chấp thừa kế có yêu cầu tính công sức quản lý, duy trì hoặc phát triển di sản.
• Hỗ trợ thủ tục yêu cầu Tòa án định giá tài sản đang tranh chấp để làm rõ giá trị hiện tại, giá trị gốc và phần giá trị chênh lệch tăng thêm cần phân chia.
• Xây dựng chiến lược chứng minh tỷ lệ đóng góp thực tế và phương án tranh tụng phù hợp với trường hợp có đủ chứng từ hoặc chỉ còn chứng cứ gián tiếp.
• Tư vấn nhận diện rủi ro tố tụng và xây dựng phương án đàm phán, hòa giải chia sẻ công sức trước khi khởi kiện nhằm hạn chế chi phí và thời gian tranh chấp.
• Thẩm định pháp lý các giao dịch dân sự ẩn như nhờ đứng tên để phòng ngừa rủi ro tranh chấp về sau.

Quý khách có thể gửi hồ sơ vụ việc qua Email: pmt@luatlongphan.vn  hoặc Zalo: 0939.846.973 để Luật Long Phan PMT đánh giá sơ bộ hướng xử lý phù hợp.

Kết luận

Từ việc xác định công sức tôn tạo đất đai, có thể thấy điểm quyết định không nằm ở cách gọi thông thường mà ở khả năng chứng minh công sức bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị tài sản và tách bạch đúng phần giá trị chênh lệch tăng thêm khỏi toàn bộ quyền sử dụng đất. Nếu yêu cầu không được đặt đúng tư cách tố tụng hoặc chứng cứ không đủ để lượng hóa mức đóng góp thực tế, đương sự rất dễ mất lợi thế khi tranh chấp được đưa ra Tòa án. Để được rà soát hồ sơ, xây dựng yêu cầu và chiến lược chứng minh đúng hướng, Quý khách hãy liên hệ Hotline 1900.63.63.87 của Luật Long Phan PMT trước khi rủi ro chứng cứ tiếp tục bất lợi cho mình.

Tags: Bảo quản giữ gìn tài sản, Chi phí đầu tư vào đất, Đòi lại tài sản, Giá trị chênh lệch tăng thêm, Nghĩa vụ chứng minh, Nhờ đứng tên Giấy chứng nhận, Tranh chấp đất đai, Yêu cầu phản tố